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選房、殺價、裝修,羅右宸幫你挑出增值屋(全圖解):房地合一激出脫手潮,30年最佳購屋時機!

看懂房屋的眉眉角角,找到你的理想宅!
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商品訊息

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  • 作者: 羅右宸 追蹤作者 ? 追蹤作者後,您會在第一時間收到作者新書通知。
  • 出版社: 大是 追蹤出版社 ? 追蹤出版社後,您會在第一時間收到出版社新書通知。
  • 出版日:2016/5/3
  • ISBN:9789865612498
  • 適讀年齡:全齡適讀
  • 定價: 360
  • 特價: 75 270
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影音介紹

內容簡介

實價登錄、奢侈稅、房地合一、土壤液化區公布、投資客脫手……
大家都想進場撿便宜,卻人人都在觀望——房價還會下跌嗎?
抗跌的幾乎沒跌,已經跌的你不敢買。還等?好物件屆時也被買光了。
價格被低估的好物件怎麼找?怎麼看?


《我25歲,有30間房收租》暢銷書作家羅右宸卻說,
台灣近30年以來最佳的購屋時機,已經到來!
再錯過,你得再等30年。怎麼說?

每家房仲都告訴羅右宸:
「2016年第一季,創下28年來成交量最低」,
市場價格大跌,買方還在觀望,反而是買房的最佳時機,
因為,房地產從來不怕行情差,只怕買貴、難轉手,
無論自住或投資,重點在於眼光:
有些物件價格就是不跌,你知道嗎?
有些好房子被屋主、房客住到貶值,你知道怎麼低價買入嗎?
你如何挑一間會增值的房子?

羅右宸經手超過100間房,他巧思修繕裝潢後大大增值,每間平均獲利百萬。
他從選房、殺價到裝修,幫你挑出一間抗跌、易漲的好宅:

首先,看懂房屋的眉眉角角,找到你的理想宅
‧好地段未必適合成家,符合生活機能最重要。
黃金學區人人搶,但其實這種地段比較吵。
‧大家都重視房屋格局方正,其實建地方正更重要。
基地方正的標準是?這不但影響增值更影響生活品質。
‧看房子要由外而內,但為什麼一定要上頂樓?又為什麼務必晚上再看一次?
議價自己來?讓代書、仲介成為你的助力
‧物件廣告這麼多,裡面暗藏無數陷阱,怎麼破解?羅右宸圖解告訴你!
‧房仲說的話有真有假,七種常見話術你不能不知道。
又該如何與屋主議價?最好找第三方,用黑白臉策略談個好價錢。
‧雜事交給代書處理省時省力,但房屋與人的基本資料、產權、付款方式、物件狀況說明書、水電保固、是否附贈家具,這六大細節務必親自確認。

用總價的10%換十倍增值空間:修繕裝潢一定要知道的事
‧裝潢費通常抓買價的20%,但還要多抓5%到10%的工程超支款。
總價450萬的房子花多少錢裝潢,可以創造超過100萬的增值空間?
‧不過,監工的眉角很多,找工班還是自己檢查?掌握重點區域就不怕。
‧另外,工程款最好別一次結清,和設計師溝通,千萬別只用嘴說,圖片+手繪設計圖讓雙方溝通更清楚。

房貸一揹起碼十年,怎麼還得輕鬆又兼顧生活品質?
‧房貸該找誰才划算?除了銀行,建商、房仲還有團購優惠?
‧除了青年首購方案,我還適用其他優惠方案嗎?哪一種最適合我?
‧房貸就是儲蓄險,優點是能隨時解約,所以別再說自己沒錢買房,只要你先買房,馬上就能存到錢!

上一次,羅右宸教你如何用零頭款買房,
這一次,他全圖解告訴你,如何找到一間適合你又能增值的物件,
讓你避開買房的陷阱、自住心安,轉手又能獲利!

名人推薦

名人推薦

正聲廣播電臺「日光大道」主持人張欣民
房地產專家田大權
房產投資大師  王派宏

作者

零頭款買房達人/羅右宸

8年級生,畢業於元智大學國際企業管理學系。在大學期間,就看過上千筆房地產物件,接觸了500多位房仲代銷業者,更創下22歲、同時有22間房收租的驚人紀錄!經手修繕、裝潢的房子超過100間,平均為每間房創造近百萬的增值幅度,目前有50間套房,市值超過4,000萬元。

2013年,他驚人的紀錄被節錄在《20幾歲,就定位》一書中。而且從大學時代,便受邀至王派宏財商教練團隊擔任租賃講師,為房地產界最年輕的實戰派講師。

2015年他出版《我25歲,有30間房收租》,隨即受到各界關注,蘋果日報、TVBS、東森新聞、非凡新聞等媒體邀約採訪,並登上Yahoo!奇摩首頁搜尋關鍵字,新書上市一周內,即獲得台灣實體及網路書店暢銷書前三名的好成績,並榮登誠品書店2015年閱讀職人大賞最期待在地作家第三名、2015年博客來年度十大房地產暢銷書第四名。現任不動產經紀人,以及好租房、8年級財商培訓機構執行長。

並經營FB粉絲專頁
「羅右宸-募資買房達人」:
https://www.facebook.com/ez1785/
「8房達人交流園地」:
www.facebook.com/groups/ez1785/

影音協助/陳俊祥

專精於個人品牌塑造、自媒體經營、人際關係品質經營管理及網路策略行銷領域。

協助過世界華人八大名師、台北市議員行銷策劃與執行。目前為8年級創育顧問執行長,以及協助羅右宸個人品牌塑造。畢業於中興大學科技管理電子商務研究所,並以交換學生的方式,至中國人民大學攻讀市場營銷。在學期間拎著背包在大陸旅行,用不到新台幣13萬元,踏過大陸16個省分。立志成為「創育人」,喜歡嘗試新事物,樂於分享,期望結識更多朋友,創造不一樣的思維衝擊與火花。

目錄

推薦序一多看書、多看屋,讓你第一次置產,就買到抗跌、易漲的好宅
推薦序二別猶豫!在房市最冷的寒冬你更該買房
作者序我整理過 100 間房,為住宅創造最大增值空間

序章睽違30年的購屋時機,已經到了!
第一節等我存夠錢再買房……,錯!多數人買房才開始存到錢
第二節人生的第一間房──寧買市區破爛屋,勝過郊區買大厝
第三節買房資金如何來?聰明貸款,別貪高成數
第四節物件資訊哪裡來?和仲介交談,「消息」比網路多又快

第一章看懂房屋的眉眉角角,如何找到理想宅    
第一節好地段未必適合成家,符合生活機能最重要
第二節基地方正的標準是?影響增值,更影響生活品質
第三節藏在設計圖裡的格局揭密
第四節預售屋、中古屋、新成屋,看屋重點不一樣
第五節  這些細節,讓你遠離地雷屋

第二章議價自己來?讓代書、仲介成為你的助力
第一節誰才是房仲高手?房仲店的牆面、名片看得出來
第二節仲介話術,得這樣破解
第三節用第三方角度和屋主議價,提高成功率
第四節好的代書能幫你很多忙!但六大細節務必親自確認

第三章用總價的10%換十倍增值空間:修繕裝潢一定要知道的事
第一節為什麼要裝潢?    
第二節預算抓多少?工程期怎麼算?
第三節監工的眉角
第四節全額付清、按工程期分次付款,有什麼不一樣?

第四章房貸一揹起碼十年,怎麼還得輕鬆又兼顧生活品質?
第一節先估價再出價,貸出好條件    
第二節房貸該找誰貸?不只銀行可以辦
第三節擬定還款計畫,讓你按月還款還能保有生活品質
第四節我能用青年安心成家優惠貸款嗎?
第五節以房養老,真的可行嗎?

第五章想好這些問題,有共識的挑一間幸福宅
第一節這間房「最多」要住幾個人?
第二節買到房子,要登記在誰名下?
第三節買一間房子,需要付哪些費用?

結語什麼類型的房子都能賺到錢,重點是要動動腦!
附錄一中古屋交屋檢核表
附錄二預售屋、新成屋點收交屋流程
附錄三  驗屋檢核表

序/導讀

前言

我整理過 100 間房,為住宅創造最大增值空間

自從上一本書《我25歲,有30間房收租》出版後,讀者們對於房地產的疑問,排山倒海而來,許多朋友們在房地產遇到的問題,勾起我好多的回憶,想起從無到有的過程中,我也遇到了大家都會遇到的問題,但是我比大家都還要幸運許多,我這一路走來一直有貴人及熱心的前輩願意指點我,讓我可以快速的提升我的能力,但是許多的朋友們可能就沒有我這麼幸運,有這麼多的前輩可以一路的提攜。

在我的這本著作中,我匯集了各方朋友們的房地產的疑問,進而寫出我的第二本著作,我把大家在房地產理域中,最常遇到的問題,在書中做自己的經驗分享,那因為有些部分,很難用文字的方式清楚的表達,所以我在這本書中,從搜集資料、找物件、看房到與仲介交涉、出價、裝修到交屋,一步一步用圖解的方式解說,並搭配影音介紹,希望讓剛接觸房地產,或想要買屋置產的人,都能更快掌握選房、殺價及裝修的訣竅,買到一間住起來「素適」,又有增值潛力的房子。

主動為房屋增值不只能獲利,還能為他人提供好住居

短短的近幾年的房地產市場,價格一路上漲,讓許許多多的市井小民們都開始關注起這個問題,那我也是經營房地產相關領域,自然而然也會變成媒體喜歡訪問的對象。許多人應該經常耳聞說:誰誰誰、某某某買了房子又賺多少錢。

但是我的看法是,自從政府開始推動實價登錄之後,房地產的價格越來越趨於透明,所以對於短期的投資客來說,已經越來越難用這個方式繼續經營了。

我在第一本書也提到我對於財富的看法,我覺得從古至今,財富的原始法則就是創造價值、分享價值。當然我也付諸這個理念,實踐在我的房地產事業。這讓我想起我之前所購買的一個物件。

民國 102 年,小黃仲介突然跟我說一個案子「右宸,跟你講一個案子還滿便宜的,地點在中壢區溪洲街,屋齡為 20 年,樓高六樓 45 坪的電梯五樓華廈,隔六間套房,才開價 498 萬,要不要過來看?」

我一聽到價錢就覺得非常便宜,到車站又只要5分鐘的車程,樓層也不是頂樓,較不容易有漏水問題,於是馬上趕過去現場看房了。看到房屋內況真是慘不忍睹,雖說內部隔成六間套房,但是裡面的狀況都糟到不能住人,家具家電只剩下冷氣還可以勉強使用。隔間牆是用早期的木板隔間,感覺用力敲一下就會被打破。廁所底下牆角管線,都有黑黑漏水出來的痕跡。看完整間房子後,我直覺反應只能大整理了。

想不到的是,竟然還有一個地下平面車位,我當下聽到也以為賺到了,結果竟然不能使用,為什麼呢?因為他是機械升降式平面車位,故障後就沒有人維修,地下室也荒廢在那,等於有車位坪數,但是沒辦法使用。不過,轉換個想法,這些都是我可以議價的籌碼了。最後,我以開價九折 450 萬成交,換算下來 1 坪10 萬元,接著,我開始思索要如何提升這社區房屋的價值,解決一般人都不想解決的問題。

我將這間房子的特色整理出五大重點:

一、總社區才 24 戶,屬於小社區型華廈,因為平常沒定期收管理費,只有要維修電梯時,會有主委統一收齊費用。再加上地下停車位只有九個,根本沒人停,也沒有人想要整理,代表以後沒有管理費的問題。

二、整個社區屬於大 3 房坪數格局,室內加附屬建物面積有33 坪,因附近都是四樓高的透天厝,所以五樓採光通風都還不錯,又是邊間,有三面採光,原始格局有兩間衛浴,都有開窗。

三、車程距大賣場、中壢車站只要 5 分鐘,走路 5 分鐘內就有兩座公園,離中壢海華 sogo 百貨商圈也只有車程 5 分鐘,生活機能非常好,適合一般小家庭居住。

四、這附近新屋齡的房子成交價都站穩 20 萬大關,一般屋齡 20 年、屋況一般的房子,也有約 15 萬的行情,因為要含我的利潤及裝修款項,所以保守抓我購買一坪的房價要落在 10 萬左右。

五、基於這地點不適合原始格局套房收租,加上此物件的屋狀已經不堪住人,所以一定要重新加工,又因為裝潢預算實在太高(套房至少要抓快 200 萬裝潢費),加上我預計回收的利潤,轉手賣出時的總價至少要落在八字頭以上,附近新房子目前已達九百多到一千出頭的價位,所以我決定把原本的套房格局通通打掉,變回一般小家庭的三房住家格局。

接著我還做了一項整合,就是我去詢問這社區九個持有車位權狀坪數的住戶(我是其中之一),一起協商出錢處理現在地下室不能使用的窘境,我先請師傅去估價,計算翻修整個地下室,加上機械升降改成坡道平面約需 50 萬元,等於一戶出不到6 萬,就可以享有市值 100 萬的車位,因為條件非常誘人,我花了不到一個月,就通通說服了。

在這個物件中,我等於只花了六萬多,就賺了一個 100 萬的車位。從我買約 450 萬,貸款八成 360 萬,自備款 90 萬元。每月房貸必須繳交約 2 萬元,加上其他雜費:仲介費 9 萬元,代書費及相關稅費約 5 萬元,我裝潢成本約抓 90 萬元。總共的成本為 560 萬元。

最後我附帶著百萬裝潢,以市價 1 坪 15 萬元賣出,由於跟一般的相同類型產品比起來,我的售價算很便宜,加上內部重新整理,所以很快就以總價 675 萬賣給一對剛生小孩的新婚夫妻。最後賣扣掉仲介費及其他雜費,實拿約 650 萬,扣掉買這間房子的成本,總共賺了 90 萬元。

透過以上這個例子你就會發現,無論是什麼樣的房子,都能創造出增值空間,端看你是否具備掌握房屋價值的眼光。而且當你主動為房屋創造價值時,同時也讓下一位住屋者受惠,獲得更好的居住品質,我認為,這才是房地產最大的價值。

推薦序一

多看書、多看屋,讓你第一次置產,就買到抗跌、易漲的好宅

不論是自住或是投資房地產,最重要的是要勇敢跨出第一步,但第一步是要做什麼呢?對首購族而言,第一步是要多看屋、第一步是要多看書;多看屋可累積自己看屋的實務經驗,多看書可以將別人的經驗,轉化為自己所有。

過去有句台灣俗諺說:「選舉沒師傅,用錢買就有」,過去台灣房地產市場似乎也適用類似的一句話:「投資房屋沒師傅,用錢買就有」,所以過去想要投資房地產,第一前提是要有錢(至少要有自備款),而市場上是沒有師傅在教的,因此在沒經驗及知識的情況下,用錢買屋的結果有二:一是幸運的賺到順風機會財;二是慘遭套牢、血本無歸。

現在國內房地產市場雖然不景氣,卻有很多房市老師,不斷致力於教授正確的房地產經驗與知識,市面上也有很多實戰的房地產書籍,將個人的投資成功經驗無私的奉獻,現在想要投資房市的人,不用再像過去一樣完全靠運氣了。

記得今年初有機會到新竹科學園區一家科技大廠演講,台下兩百多位所謂的電子新貴,個個都對購屋有興趣,聽我演講也聽得津津有味,其中有購屋計畫的超過三分之二,光從這樣的樣本數就可知道,台灣房市景氣會修正,但不會凋零,永遠有希望、有春天。

只是再進一步詢問,去年有看屋的人卻是寥寥無幾,研判不是科技新貴本身工作太忙,就是他們對於購屋要做功課的概念還太低。有購屋計畫,或有購屋需求,一定要勇於跨出第一步,不要停在紙上談兵。

因此建議讀者,有時間就要到處看屋,不管景氣好壞、不管天氣好壞,也不管中古屋、預售屋,有機會就去看,但不是走馬看花,而是要勤做筆記,累積自己看屋的敏銳度與專業度。所謂三折肱而成良醫,房市也一樣,在多看多問的前提下,加上勤做筆記,即使不當房市大贏家,也一定可以成為一位房市達人。

當然,市面上的房市投資類書本也是充實個人知識的捷徑,有人看過數百間房屋,有人投資上千戶房子,他們是怎麼看的?他們是怎麼做到的?買本書花個幾小時就可將他們的精髓都學到,這是多麼划算的一件事,再跟自己看屋的經驗與筆記做印證,投資房市成功心法與撇步,就盡在你手中乾坤。


正聲廣播電臺「日光大道」主持人/張欣民


推薦序二

別猶豫!在房市最冷的寒冬你更該買房

什麼時候變的?月薪22K買不起帝寶,全世界都對不起你!政府該下台、建商該槍斃、投資客該下地獄……。

什麼時候變的?捷運完工通車、區域發展利多、就業機會增加,這些都是理所當然,但是,房價就是不能漲、不該漲、不准漲!漲了就是炒作……。

什麼時候變的?土壤液化造成人心惶惶,但是要房價打個七折,

試閱

等我存夠錢再買房⋯⋯,錯!多數人買房才開始存到錢

在高房價時代,究竟是要咬牙買房還是租房?總有不同的論點,我在網路上曾看到《好房網》針對這個議題做調查,結果,仍有超過70%以上的人支持買房,反觀支持租屋的民眾,最大理由仍是買不起,而「房市看跌,先觀望」排名第二,顯示民眾想買屋,但觀望心態濃厚。

我認為,選擇租屋或買房基本上沒有對與錯,全憑個人判斷。像我認識一個年收入破5,000萬元的陳老闆,他到現在寧願跟家人一起住在起家厝,也不願意買自己的房子。他明明手上有這麼多現金,大可買間更大、更好的房子,但他非常勤儉持家。對陳老闆來說,把現金留在身邊更有安全感。

我也有很多主張租屋的朋友,即使成家後也不打算買自己的房子。有一位朋友跟我說,她覺得房貸壓力會讓她和另一半的生活品質變調,而且買了房就不能說搬就搬。若是向別人租房子,一旦遇到惡鄰居,或對附近的環境膩了,想搬家就能立刻行動,像這樣為生活增添新鮮感也不錯。

但當她有了小孩,這個觀念徹徹底底的改變了,因為她必須為小孩存教育基金,對金錢上的運用就要更謹慎,如果用同樣的租金繳貸款,對她來說無非是強迫自己儲蓄的最好方式,如果將來價格不錯也可以轉手賣出,讓自己的資金運用更有彈性。

房貸就是儲蓄險,優點是能隨時解約

很多人都覺得一旦買了房子後,背負幾百萬、幾千萬的貸款非常可怕,而且,一負擔就是二、三十年,一想到接下來的日子都得省吃儉用,就覺得未來毫無希望可言。

實際上,一般人平均一生會換屋二到三次,因為部分首購族可能會因為家庭或工作的需求而換屋。假如因為小孩的學區問題,打算將持有十年的房子出售,當時買這間房的價格若為500萬,持有十年漲了三成變成650萬,若當初買房貸八成,也就是貸款400萬元,一旦賣掉後把原本的貸款通通還清還有賺,就可以拿這些錢,再換一間更大的房子或做其他運用。計算公式如下:

650萬元-500萬元(含當初貸款八成400萬元)=150萬元。

詳細資料

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    • 編/譯者
    • 語言
    • 中文繁體
    • 規格
    • 紙本平裝
    • ISBN
    • 9789865612498
    • 分級
    • 普通級
    • 開數
    • 18開17*23cm
    • 頁數
    • 256
    • 出版地
    • 台灣
    • 適讀年齡
    • 全齡適讀

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