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羅右宸看屋學:我這樣找「跌過頭」的房子,替自己、幫別人買到300間房

看屋達人祕訣大公開,如何將沒有人想要理會的房子,變成有價值的黃金屋。
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  • 作者: 羅右宸 追蹤作者 ? 追蹤作者後,您會在第一時間收到作者新書通知。
  • 出版社: 大是 追蹤出版社 ? 追蹤出版社後,您會在第一時間收到出版社新書通知。
  • 出版日:2018/12/26
  • ISBN:9789579164641
  • 適讀年齡:全齡適讀
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影音介紹

內容簡介

2015年,羅右宸出版了第一本《我25歲,有30間房收租》,
隨即受到蘋果日報、TVBS、東森新聞、非凡新聞等媒體邀約採訪,
並登上Yahoo!奇摩首頁搜尋關鍵字,
榮登書店閱讀職人大賞最期待在地作家與年度十大房地產暢銷書,
被譽為「臺灣最年輕、最會看房的看屋達人」。

2016年,他的《選房、殺價、裝修,羅右宸幫你挑出增值屋》,
更創下上市一周即榮登商業書暢銷排行榜。

這是羅右宸的第三本書,他要教你,在大家都說房地產不能碰的年代,
「我這樣找跌過頭的房子,替自己、幫別人買到300間房」

大學畢業以來,羅右宸每天的生活就是幫人看屋、買屋、改屋,
7年來他至少看過3,000間房屋,接觸2,000位仲介代銷業者,
與數十家設計師、工班合作,不僅幫自己買到了好房,
甚至幫超過300個人找到了好房子。他是怎麼辦到的?

羅右宸說,「我找房子的眼光,跟多數人不一樣
大家都喜歡看美美屋,我卻偏愛問題屋」,像是:
漏水壁癌嚴重、鋼筋外露、管線老舊、屋況髒亂、格局錯誤,
這些都是沒有人想要理會的房子,卻透過羅右宸的改造
變成有價值的黃金屋。這本書就是他的祕訣大公開。

◎我這樣翻新老屋增值,這是我的眼光
捷運站旁外牆嚴重漏水的公寓,他怎麼跟開價很硬的房東斡旋?
明明要買三樓公寓,他為何要花兩個月時間尋找五樓屋主?
29 年的四樓華廈,鋼筋外露,羅右宸居然改到美美的還可以收租?
別人眼中完全不起眼的老屋與爛屋,羅右宸怎麼判斷能否購入?

◎改變用途讓價格增值,這是我的本事
主動整合9位住戶將機械改成平面車位,只花6萬就賺到100萬的車位。
別人都是將住宅改套房,他卻把套房改成住家,1樓公寓馬上變搶手。
賣了兩年都賣不掉的透天厝,羅右宸怎麼改變用途,租金收入增五倍?

◎我用3問2指標,找到速配的裝修團隊
裝潢房子時,建築師、設計師和工班,這三種專業人士應怎麼配合使用?
工程款應該怎麼付才不吃虧,五種寫法供你參考
還有,我要上班、沒時間現場監工,怎麼辦?現代科技可以幫你。
拯救過100間以上房子的羅右宸,只用3個問題、2個指標就能監控品質。

看屋達人羅右宸,畢業後的7年來,每天都在看屋、買屋、改屋,
眼光比房仲還專業,
他這樣找跌過頭的房子,替自己、幫別人買到300間房。

作者

羅右宸

8年級生,畢業於元智大學國際企業管理學系。在學期間,發現自己對房地產有著極高的熱忱,進而悉心專研。

在大學期間,看過上千筆房地產物件,接觸了500多位房仲代銷業者,更創下22歲、同時有22間房收租的驚人紀錄。

成立了好生活How Life新創企業公司,以解決租賃服務市場中,房東與租客資訊不透明的問題,讓年輕人能租到性價比高的租房為核心目標。同時也將幫房東打理老屋、空屋,創造新價值,當作活化市場,提高房屋價值的方式。

著有《我25歲,有30間房收租》、《選房、殺價、裝修,羅右宸(全圖解)幫你挑出增值屋》。

羅右宸的社群媒體:
臉書:買屋達人羅右宸、HowLife 好生活、千益學院
IG:loush0702 羅右宸

目錄

推薦序一 他曾幫我開創事業第二春,希望也能幫到你
佑夆國際開發負責人/陳重佑
推薦序二 我30歲,已實現買房夢 廣告業務/楊翔宇
推薦序三 我25歲,已有房、有公司,只因大膽踏出第一步
跆拳道教練/胡家瑜
前言  我把股神的投資方法,套用在房地產上

第一章 我這樣翻新老屋增值全圖解
好地點,才會有源源不斷的租客、買家
看屋要像偵探:上下、左右看,還要聽
像搜尋獵物般找租售行情
仲介業這樣經營客層
我這樣把爛屋變成黃金屋
老屋翻新增值5例全圖解
案例1 新莊民安西路,3房1衛重新翻修
案例2 桃園大同西路,原開放空間變套房收租
案例3 桃園北埔街,3房1衛,補強結構加衛浴增收租
案例4 中壢中山東路,3房2衛修補結構
案例 5 中壢文成北街,開窗改善採光、通風
裝潢工程抓高不抓低,多抓20%

第二章 改變用途讓房屋增值全圖解
投資套房,必選三大區
投資一般住家,必選三區
改變用途,讓房屋增值10例全圖解
案例 1 華廈套房變成住家3房+車位
案例 2 華廈2房變3房,改格局
案例 3 頂樓公寓1戶分割成2戶賣
案例 4 1樓套房變庭院住家+車位,產品特殊
案例5 頂樓公寓3房2廳變成4間套房
案例 6 舊式透天將套房汰舊換新,拉高投報
案例 7 把透天套房變店面
案例8 將透天拆解分別出售
案例 9 把蚊子商辦分割出租
案例 10 不買房當二房東,靠收租金多一份薪水
善計算加上合約約束,當穩二房東
裝潢費要在合約三分之一期內回本
估算物業管理和投放廣告成本
家具家電折舊成本這樣抓
二房東在法律上要注意什麼?

第三章 只有你想不到,沒有辦不到的貸款方式
低利率時代,借錢買增值標的,最划算
有固定收入,銀行就會給你要的貸款條件
只有你想不到,沒有借不到的方式
投資房地產,要先想成本和風險
上班族未來退休就靠收租金

第四章 用3問2指標找到速配的裝修團隊
帶設計師或工班看現場預抓修繕成本
拯救問題屋一定要有的三種人
動用到設計師和建築師,你就得花大錢
第一問:我可以去你家看設計嗎?
第二問:你擅長的產品風格是什麼?
第三問:你一年接幾個案子?
指標1:設計師有沒有準時到現場
指標2:有沒有在10天內給出報價單
簽約、給錢都要照步來,不多不少
架遠端攝影機監工,少糾紛
預算抓多少?工程期怎麼算?
工期安排分為三階段
我的發包經驗談
監工控管七個流程,不怕偷工減料
我這樣付工程款

第五章 我是專業包租公,我這樣過濾房客
租客會比較,最在意錢花得值不值
從地點下手找優勢,目標族群立刻浮現
房東看過來:現代房客是這樣找租屋的
三個步驟避開問題房客
有軟體服務可增加續租率
要長期當包租公就要懂維新

第六章 不敗的房市投資:回歸供需法則
世界局勢和看不見的手,都擋不住房價漲勢
地點、地點、地點,永恆不敗的價值
全臺各地大、小眾產品漲跌不同
空屋率高,空的不是市區房
收租是最穩定的投資方式
舊市鎮、老都心的居住需求,永遠大於供給
教你如何到不熟悉的區域踩點
我只挑我可以解決、加工的標的
結語 找回居住正義,屬於我們的年代正要開始

序/導讀

我把股神的投資方法,套用在房地產上

自從2014年全臺灣房市衰退後,價格和成交量已經連續下跌3年,很多學者、名嘴看空房市,讓許多想買房的人遲遲不敢下手,甚至在高齡化,少子化的數據持續出來,加上房地合一稅制下,許多人都說,現在絕對不要碰房地產。

這種言論其實幾年前就有了,現在又拿出來討論,其實也沒啥新意,說實在的,就算房價跌10%以上,很多人還是無感,因為即使價格跌20%,年輕人還是買不起。主因是薪資所得沒漲,物價卻高漲,所以多數人存不了錢,人們甚至覺得就算價格再跌30%,房價還是高不可攀。

但在我的觀念裡,不管你要自住還是要投資,買房的關鍵,從來都不是價格,而是價值,這也是我在房地產這麼不景氣的幾年,勇敢的成立一家專門服務房東與房客,改善台灣租屋品質與居住正義的公司。

我是從2011年開始接觸房地產,那年我還只是一個元智大學二年級的學生,平常最大的興趣就是看房子(故事詳見我的第一本書《我25歲,有30間房收租》),這7年來我至少看超過3,000間房子,接觸2,000位仲介、代銷業者,改造過超過百間房,服務上百位房東與房客。

現在我們的團隊有15人,公司的主旨就是逐步解決房東、租客資訊不透明,設備服務不完整的問題,讓房東活化閒置舊資產,讓年輕人能租到性價比高的房子,創造最大居住價值。當然,最重要的是,我26歲時就獨立買了一間自住房。

怎麼辦到?很簡單,我找房子的眼光,跟多數人不一樣 :

我專挑別人看不上眼的爛屋,翻修成黃金屋。因為多數人在乎的是房子的價格,我卻在乎這間房子改造之後的未來價值,就是把股神巴菲特的價值投資法,徹底運用在房地產上。所謂股神巴菲特的「價值投資法」,就是投資人用低於企業真實價值的價格,買進能長久經營的績優股,然後持有,等待價格上漲。

這套投資方法有兩個基本原則,第一,要用5毛錢買一塊錢價值的股票。第二,要買自己熟悉的產業。巴菲特的價值投資法告訴我們,在買進股票前,一定要仔細的評估,若該事業確實有前景,其價格卻很便宜,他就會大量買進,長期持有!

我將這套方法運用在房地產上,就是在我自己能充分掌握的地段中(巴菲特只買自己熟悉的產業),用五大地點評估法(見第一章),找出老屋、舊屋和問題屋(因為外觀不佳,導致價值被低估),然後用比市價便宜很多的價格,買下這些沒人想要的房子,再經過我的巧手改造後,讓價值翻倍。

為了找出這些價值被低估的房子,近七年來我至少看超過3,000間房以上的房子,這些房子大致可以分成以下三類:
1、屋況本身很糟,屋主不想住了,也不想花錢裝修然後租出去。
2、屋主欠錢急需現金,只好賣屋換錢。
3、因家庭因素急著處理房產,例如子女長大搬出去住,家中只有兩個老人,不需要那麼大的空間,或是夫妻離婚、或是子女面對繼承需要繳稅。
其中又以第一項占比最高,達70%以上,全臺灣883萬戶裡,屋齡超過30年以上的老屋,就超過30%以上,空屋率也是10%以上。

這些屋齡超過30年以上的中古屋,屋況有多糟呢?包括:
1、漏水,壁癌嚴重。
2、老式裝潢、水管電管太舊,不能用。
3、屋況髒亂、雜物太多。

而專挑好地點的糟糕房屋,解決屋況問題,再裝修成買主或房客能馬上入住的屋況,就是我這三年來投資房地產的獲利魔法。

例如2014年,我以每坪低於行情4萬元的行情,買下桃園北埔街,一間陽台鋼筋外露,廁所嚴重漏水,屋齡29年的華廈4樓,我看上的是這間房子的周邊生活機能佳,且擁有三面採光的優勢,花半年時間裝修,先收租15個月,每月收1.5萬租金,最後賣掉,共獲利63萬。

2015年,我買桃園大同西路的3樓公寓,因為漏水問題嚴重,我得以每坪低於行情三萬的價格買下。治好漏水,而且將原本的開放空間裝潢成6間套房出租,先出租,再賣掉,獲利88萬。

2016年,我買新莊民安西路的35年屋齡老公寓,花了10萬治好漏水,再花90萬重新裝潢,端正的三房一衛,整修一年後,馬上就賣掉,賺了65萬。

每間老房子經過我改裝後,價格都增值,讓我越改越有興趣和成就感。

買這些有問題的中古屋的最大優點,就是總價、預算都較預售屋、新成屋低,對剛入門的年輕小資族,較易上手。加上好地段的中古屋大都位於商圈已發展成型的舊市鎮,生活機能與交通環境都符合馬上入住的條件,就算你不是自住而是要出租,也比郊區或重劃區的新房,可以更快找到房客。

大家都喜歡美美屋,我卻偏愛問題屋

為什麼挑問題屋?一開始也是不得已,因為剛入行時,我沒經驗、人脈、資金,不懂買賣房屋的生態,不認識房仲,又沒有出手過的資金紀錄,根本拿不到好案子。事實上,那些地點好、屋況佳的房子,要嘛房仲自己買下,小裝修一下,轉手賣出就賺百萬元起跳。要嘛就介紹給手上的客戶,既可收佣金,又可做人情,好案子根本不會流到市面上或是我的手上。

但市面上其實有很多根本賣不掉的房子,這些房子多半屋況很差,要花資金、時間和人力去整理,才有可能成交,那些賺過輕鬆錢的有錢投資客,當然不會想做這種苦差事。

此外,當時我看到一位前輩,因為買了舊屋,經過重新裝修,房子價值完全不一樣,讓我既欽羨、又佩服,就一路跟著他學看屋、出價、買屋,改裝。從此,我就一頭栽進幾乎沒人跟我競爭的領域:找跌過頭的房子。

本書是我出版的第三本書,目的是為了讓更多人知道,我如何在過去幾年,房地產大環境非常不好的狀況下,勇敢完成夢想的過程和心得,例如我只買市中心有問題的房子,因為這是可以穩收租金和獲利的地段,經過整理和加工,把原本不能住的房子變成可以舒適入住的家。

房地產的迷人之處是,景氣佳時可以立時增值賺差價,景氣不佳時,可以收租金,有個穩定的收入(跟股票一樣,賺股利也賺價差)。目前全臺灣有超過200萬戶屋齡30年以上的老屋、問題屋,只要你本事夠、眼光準、有創意,永遠都不必擔心找不到好房子,因為經過我構思改裝修繕的房屋,永遠有人要租、要買,而我也在挑戰改造老屋的過程中,得到成就感和財富,本書就是我近三年將老屋變金屋的獲利竅門大公開。
 

推薦序一
他曾幫我開創事業第二春,希望也能幫到你
佑夆國際開發負責人/陳重佑


三年前,我還在臺中的某百大上市公司做企畫人員,年薪近百萬元。但在大公司待了幾年後,發現再怎麼努力都是為老闆作嫁,我想試試自己創業,遂遞出辭呈,天真的踏上創業路。

第一次創業,我選擇當時很夯的自動販賣機;第二次創業,選擇了娃娃機。由於我對市場的敏銳度高、投入得早,兩次創業都是一開始就有好成績,但由於門檻不高,競爭者快速出現,所以熱潮退燒後,我黯然退出市場。

有了前兩次的經驗,我認為現在大環境不景氣,創業的點子再奇,市場競爭激烈、資訊透明,很多生意終究撐不久,只會是曇花一現。

所以如何找到一個讓努力成果可以永續的事業,成了我每天思考的問題。加上前兩次失敗的經驗,已經燒光我手邊的存款,再次投入的產業得符合:一、低成本,二、高門檻,三、永續性等三個特點才行。

本書開啟了我的人生第二春

2017年,在我最茫然無助的時候,我在書局看到羅右宸的書,二房東這個事業簡直就是我的明燈,我當下即報名他在桃園的課程,並開啟了我不一樣的人生。

在課程中,我學到如何運用財務槓桿、找股東、找資金、與房東業主交涉、挑區域、裝修、控制成本與獲利等。右宸鉅細靡遺的教導,對我這樣的新手幫助相當大。

7月課程結束之後,我開始實踐所學,積極找房,跑遍中、彰、投幾個主要的出租聚落,看了至少200間房。10月的時候,幸運的透過房仲介紹,找到兩棟共55間套房的案件。當時這兩棟大樓已被附近學校列為黑名單,裡面的租客有逃逸外勞、詐欺、吸毒、通緝犯、甚至還有賣淫的小姐。在劣幣驅逐良幣下,年紀漸長的屋主已無力管理這個龐大資產,甚至想賣也賣不到好價錢。

我在第一時間向右宸諮詢,一步一步與屋主交涉,取得屋主信任,讓他們把打拚一輩子的房子交給我,也正式開始了我的二房東事業。

剛開始,其實並不順利,在缺乏資金及團隊下,凡事都得自己來,從請舊房客離開,到做基本的裝修、改造,再到招租、管理房客,所幸一路走來,右宸都給我很多建議,也熱心協助。

現在這棟55間房的住房率,已經從原來的30%提升到90%,該棟大樓也洗刷掉原先的污名,成為附近指標性套房。屋主對我能提升他手上資產的價值非常滿意,2018年還將他新買的物件交給我裝修、管理。

我的二房東事業,收入已經超過上班時的薪水,更難能可貴的是還非常穩定的成長。今年透過口碑介紹,我即將有32間套房要簽約。

沒資金,有本事就行

如果你跟我一樣沒有資金、想創業,或是想找一份長期穩定的業外收入,當二房東是個好主意,既能幫屋主解決閒置資產,還能幫租屋族管理住所,改變臺灣的租屋市場環境,是三贏產業。

真心推薦右宸的第三本書,因為他幫助了我,希望也能幫到你。

推薦序二
我30歲,已實現買房夢
廣告業務/楊翔宇


會認識右宸,是因為有天我在逛書店時看見這本《我 25歲,有 30 間房收租》,當時我非常震撼,一個才 25 歲的年輕人,怎麼可能買得起房子,一定又是靠爸族。在好奇心驅使下,我把書買回家看,想不到作者是靠自己寫企畫案完成募資,投資自己的第一間不動產。那年他才二十幾歲,我很好奇他是怎麼辦到的?

透過書本的介紹,我加了作者的LINE,過了一個星期,有訊息通知說有不動產的課程,問我想不想參加?我二話不說馬上就答應。還記得上課當天,在元智大學的教室看到右宸時,心想這個看起來二十多歲的年輕人怎麼可能是個包租公!

我有夢想,為什麼不去實現?

連續兩天的課程結束後,右宸問我:「你是否有買房的夢想?」我說:「當然想!但是這夢想對我來說真的太遙遠了。」這時他說一句話打動我:「翔宇!有夢想要習慣去實現,不能永遠只是想。」

當時我就像被雷打到一樣,在回家的路上一直在想,我明明有夢想,為什麼沒去實現呢?過了一個多月,右宸的助理來電詢問我,是否願意當他的學徒?當時我想都沒想,直接就答應。

從此,我每個星期從內湖或三重,騎機車到桃園中壢學習房地產知識,然後選擇新北市新莊區當我的起點。在三個月裡,我看了新莊區至少近兩百間房。更重要的是,在學習的過程中,右宸從不藏私,用心的教我房地產知識,從挑選仲介到跟銀行談判,還訓練我怎樣才能不落入仲介的價格陷阱。

還有怎麼發現地雷屋(像是海砂屋)、如何計算成本等,右宸都一個個教我解決。結果皇天不負苦心人,我在第三個月,就買到一間單坪只要 21 萬元的舊公寓,當時連銀行行員都不相信,怎麼可能買到這麼便宜的物件,因為當地行情是每坪 26萬 至 29 萬元。

他不只教我怎麼買,還教我怎麼賣

等到交屋後,裝潢也是一大難題。右宸在本書第四章專門介紹這部分的學問,有幸買下本書的人,真的可以少走很多冤枉路。

幸好我運氣不錯,找到一位設計師,幫我們從設計到裝修,所有問題都解決了,但是怎麼售出又是一個問題。想不到當初一直宣揚這房子有多好,要我一定要快點買的仲介,現在反過來不斷批評我房子的缺點,然後要我降價出售。等到第 6 個月,仲介又一直鼓吹我用 650 萬成交,就在我快下決定時,右宸勸我要堅持 700 萬,等到月底若還是無法成交時再來討論。還好當時有他的堅持,我才能完成我的房地產投資夢想。

這次的經驗讓我體會到,選擇比努力還重要,每次回想當初買房賣房的過程,雖然很辛苦,但都是甜美的回憶,最重要的是本書作者羅右宸教我的,都是億萬財富也買不到的正確觀念,很感謝他讓我這位三十多歲的大叔完成投資夢,千言萬語只有一句:「謝謝你。」

推薦序三
我25歲,已有房、有公司,只因大膽踏出第一步
跆拳道教練/胡家瑜


2016年夏天,我23歲,因想買房而報名右宸的房地產課程,以當時的學費來說,CP值很高,隨後我又決定參加進階課程,更進一步跟著他學習。那時我剛轉職,月薪只有微薄的6,000元。

進階課程開始後,我強迫自己每週至少兩天去看房,並且撥出一天從臺北到中壢,找右宸討論,並當他的小跟班學習。經過近一年的時間,新北市新莊區的房子我少說也看了一、兩百間,認識的仲介名單不下50位,出價後馬上被打臉的也有十幾間。

23歲,出價第一間房就被黑了

一開始要達成某件事總是困難重重,要找到一間Apple級(好案)的房子也不例外。以我為例,往往我一腳剛踩進仲介店,對方看我年紀輕輕說要買房,以為我在開玩笑,不是隨便應付,就是丟一些與需求不符的案子。印象最深刻的一次,是一間開價650萬元的5樓公寓,我出400萬元,當時屋主也願意出面談價格,隨後我再加到420萬元,距離賣方要的450萬元還有30萬元的落差。

但這30萬元就是喬不攏,我評估買下後,屋頂漏水問題尚須花一筆錢整修,隨後決定放棄不再加價,沒想到仲介竟然惱羞成怒,不斷在外放話甚至詆毀我。我才剛出價買第一間房,名聲就黑了。

所以之後我更珍惜以禮相待的仲介,不會因為對方看起來年紀輕就隨便應付。例如,幫我買到第一間房的仲介雄哥,直到現在,我有時間還會找他出來喝咖啡聊生意、聊生活,就像好朋友一樣。

24歲,買下人生第一間房

經過整整一年的實作和挫折後,我終於在右宸的陪同下,買下人生的第一間房,位在新莊區離丹鳳捷運站5分鐘腳程可到達的4樓公寓。附近除了有商場(如鴻金寶廣場、佳瑪百貨),還有輔大、龍華科大、明志科大等多間私立學校,經過評估,我們認為新莊區的租屋市場龐大,最後決定把原本三房兩廳兩衛的格局,改造成含全套衛浴設備及陽臺的套房共5間。

新北市的舊房子早期多半為了增加室內空間,而把陽臺外推,而這間房子不但是原始格局,還擁有3個陽臺。規畫套房時,我們刻意讓5間房間全部擁有獨立陽台臺獨立洗衣機,在同地區的套房產品中算是相當稀有,因此在出租時特別具吸引力,5間房間上廣告後不到兩個月就滿租,平均一間租金達到1萬元,扣掉房貸和基本支出後,每月還有2萬元的報酬。

25歲,每月坐收2萬租金

現在我25歲,每月除了2萬元的被動收入(租金收入)外,在右宸的鼓勵下,我也創立了自己的公司。當了老闆後,我的責任更大,要學習的東西也越多,我期許自己持續進步。右宸是我的良師也是益友,我們現在不只分享工作,還會分享生活。我將繼續以他為目標,期待有天也能出版一本屬於自己的書。希望你也能藉著本書,邁開追夢的第一步。

詳細資料

詳細資料

    • 編/譯者
    • 語言
    • 中文繁體
    • 規格
    • 紙本平裝
    • ISBN
    • 9789579164641
    • 分級
    • 普通級
    • 開數
    • 18開17*23cm
    • 頁數
    • 192
    • 出版地
    • 台灣
    • 適讀年齡
    • 全齡適讀

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    2. 依消費者要求所為之客製化給付。(客製化商品)
    3. 報紙、期刊或雜誌。(含MOOK、外文雜誌)
    4. 經消費者拆封之影音商品或電腦軟體。
    5. 非以有形媒介提供之數位內容或一經提供即為完成之線上服務,經消費者事先同意始提供。(如:電子書、電子雜誌、下載版軟體、虛擬商品…等)
    6. 已拆封之個人衛生用品。(如:內衣褲、刮鬍刀、除毛刀…等)
  • 若非上列種類商品,均享有到貨7天的猶豫期(含例假日)。
  • 辦理退換貨時,商品(組合商品恕無法接受單獨退貨)必須是您收到商品時的原始狀態(包含商品本體、配件、贈品、保證書、所有附隨資料文件及原廠內外包裝…等),請勿直接使用原廠包裝寄送,或於原廠包裝上黏貼紙張或書寫文字。
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