都市更新超簡單—危老及都市更新超簡單231問(2版)

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內容簡介

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  1.輕鬆推案
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四、合作廠商
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  2.案小量多

作者

林煌欽
學歷:高苑科技大學建築系
現職:台灣新創都更集團董事長

蘇煜瑄
學歷:中國科技大學建築研究所
現職:台灣新創都更集團媒體中心總編輯

林志銘
學歷:國立政治大學地政系碩士
現職:建設集團/控股公司

邵盈靜
學歷:華夏科技大學資產與物業管理系
現職:台灣新創都更集團總經理兼財務長

江志偉
學歷:中國科技大學建築系
現職:台灣都更加盟總部總經理

楊明
學歷:國立成功大學規劃與設計學院博士班
現職:台灣都更加盟總部董事長

黃敏芬
學歷:蘭陽技術學院應用外語系
現職:勞動力發展署北基宜花金馬分署主計室

蘇聖珠
學歷:國立政治大學統計研究所商學博士
現職:華夏科技大學研發長

洪大安
學歷:國立台灣師範大學政治學博士
現職:稻江科技暨管理學院助理教授
   法律學士學位學程主任

吳啟哲
學歷:國立台灣科技大學建築研究所博士
現職:華夏科技大學室內設計系副教授

何明昌
學歷:淡江大學建築系
現職:華夏科技大學室內設計系副教授

李峻霖
學歷:英國愛丁堡藝術學院ECA建築碩士
   德國 IF DESIGN AWARD 2016
現職:國立聯合大學建築系兼任講師
   國立台灣科技大學兼任助理教授及專家

徐吉麟
學歷:崑山科技大學
現職:迦南地政士律師事務所執行長
   城新建設股份有限公司董事長

林佳慧
現職:台灣都更—拓愷加盟公司董事

張光男
學歷:南台科技大學
現職:台灣都更—永和加盟公司執行長

王力炫
學歷:中國科技大學土木工程系
現職:台灣都更—古亭加盟公司總經理

目錄

推薦序
張善政 前行政院長1
李鴻源 3
陳錫圭 校長5
邱英浩 院長7
詹肇裕 系主任9
劉莉玲 主任11
洪昌祺 主任13
林奕華 立委15
陳海曙 副教授17
翁彩瓊 19
張雅銘 助理教授21
湯潔新 副教授23
黃正銅 建築師25
吳金能 建築師27
郭光文 建築師29
龔逸臣 建築師31
李景亮 結構╱土木技師35
書前序37
作者序39
前言73
第一章 何謂防災型都市更新「土壤液化、老屋健檢及耐震補強」79
一、什麼是土壤液化,我家蓋在上面會不會有危險?79
二、我要怎麼知道我家有沒有在土壤液化潛勢區?80
三、我家住在土壤液化潛勢區內,會很危險嗎?82
四、我家可不可以申請老屋健檢,需要費用嗎?該向誰申請?(以新北市為例)84
五、我家申請老屋健檢後,如果建築物有安全性的問題,那我該怎麼辦?(以新北市為例)85
六、我要申請老屋耐震補強,會很難嗎? (以新北市為例)86
七、我們想要申請老屋耐震補強,需要所有人同意嗎?(以新北市為例)86
八、我家想要申請政府的耐震補強經費補助,我該找誰幫忙或是找哪個單位?(以新北市為例)87
九、我家老屋健檢後是安全的,但是政府有老舊公寓增設電梯的補助,那我該怎麼辦?(以新北市為例)88
十、如果我家在老屋健檢後被建議要儘快重建,那我該怎麼辦?(以新北市為例)89
第二章 什麼是都市更新 91
一、政府為什麼要推動都市更新?91
二、什麼是國土開發計畫?93
三、都市計畫是什麼,我家在都市計畫內嗎?93
四、除了都市計畫外,土地還有哪些計畫嗎?94
五、哪些地區才可以辦理都市更新?94
六、都市更新是什麼?96
七、誰可以來推動都市更新,是建商? 還是我們自己也可以?96
八、如果我家的社區想要推動都市更新,它有哪些流程?97
九、政府常說都市更新的程序很重要,那有關都市更新的主要程序為何?98
十、大家常說都市更新,都市更新到底有什麼樣的好處?98
十一、大家常說的都市更新計畫,它和都市更新事業計畫有 什麼不同?99
十二、電視上常說的更新地區和更新單元,它們之間到底有哪些不同?100
十三、我一定要做都市更新嗎?我家房子也會有使用期限嗎?100
十四、鄰居張伯伯常說要做都市更新重建,那到底是什麼?101
十五、政府所說的都市更新和一般民間所說的重建有何不同?102
十六、我家一定要拆除重建嗎?能不能只透過老屋拉皮或增設電梯改善生活品質?102
十七、社區管委會說要跟政府申請外牆整修跟增設電梯補助,那到底是什麼,政府真的會補助我們嗎?103
十八、電視上常在說都市更新整建維護,它的內容是什麼?103
十九、社區林主委說我們的社區可以申請整建維護,而且政府有補助,政府的補助有哪些?(以新北市為例)104
二十、我家的4樓舊公寓,想要申請外牆修繕跟增設電梯,但是我們社區的建物外牆都有裝設鐵窗(鋁窗)、頂樓加蓋、陽台外推及一樓增建等,我們社區的既有違建要如何處理?(以新北市為例)106
二十一、我家5樓公寓社區想要申請增設電梯,但是遇到設置空間不足等問題,我該如何辦理?(以新北市為例)106
二十二、申請整建維護補助程序為何?(以新北市為例)107
二十三、如果我要推動社區的都市更新,我該怎麼找所有權人?108
二十四、我要推動社區自主都市更新,我有哪些政府資源與協助?109
二十五、我要推動社區自主都市更新,我需要哪些專業協助?110
二十六、我家辦理都市更新,但更新範圍旁有畸零地,是否須一併納入更新?111
二十七、我家旁邊有人在辦理都市更新,我想要一起參加,可以嗎?111
二十八、更新單元的範圍決定後可以再調整嗎?如果可以有哪些程序要辦理?112
二十九、為何有些案件不用經過事業概要審查就可以直接送事業計畫?112
三十、大家都說都市更新很慢、要等很多年,請問辦理都市更新大概要花多久時間?113
三十一、大家都說都市更新同意書不能亂簽,如果我已經簽了,那我還能不能反悔撤銷?113
三十二、電視常說都市更新要簽同意書,請問我們總共要簽幾次同意書?114
三十三、我要推動都市更新必須要得到全部地主同意嗎?如果不用,那我應該要達多少同意門檻比例才能辦理都市更新?115
三十四、公寓大廈管理委員會可以辦理都市更新嗎?116
三十五、如果我們想自組更新會辦理自力更新,我們應該怎麼做?政府有什麼可以輔導及協助我們?117
三十六、如果我們社區想要辦都市更新,但我們又不想找建商,想要自己推動,我們該怎麼辦?118
三十七、什麼是實施者,他要負責哪些工作?118
三十八、政府都是如何決定辦理都更的地區,是採用公辦都更或讓民間自辦都更?119
三十九、都市更新是由政府辦理,還是由我們民眾自行辦理?119
四十、電視都在說都市更新可以有稅賦減免,有哪些稅目可以享有優惠?120
四十一、我想要推動都市更新,但是鄰居說找建商來做都市更新不用花錢,是這樣嗎?120
四十二、什麼是新北市政府都更處「都市更新推動師」?121
四十三、「都市更新推動師」可以提供我們哪些的協助?121
四十四、我們可以主動申請「都市更新推動師」的協助嗎?122
四十五、我們在推動都市更新的過程中,政府扮演的角色為何?123
四十六、更新實施重建期間,我們要住在哪裡?政府會不會有租金補貼給我們?124
四十七、若因繼承人過多,至今仍未辦理繼承登記,則單一繼承人是否可以表達參與或不參與的意願?124
四十八、我的房子有向銀行申請房貸,而且還有500萬元未繳清,我參加都市更新時,我該如何解決?125
四十九、推動都市更新事業過程中,舊違章戶是否能夠分配房屋?126
五十、我想要參加都市更新,但是房子有租給房客,我想要提前解除合約,我需要請房客搬家嗎?權益如何保障?126
五十一、我想要參加都市更新,但是土地不是我的,只有房子可以參與都市更新嗎?127
五十二、更新後實際配回的面積少於或多於應分配的面積,我該如何處理?128
五十三、我要怎麼計算土地及合法建物所有權人可分配的權利價值?128
五十四、什麼是共同負擔?共同負擔的項目會有哪些?129
第三章 新北市都市更新地區之劃定 131
一、常聽新聞說都市更新地區?它到底是什麼?又有哪些條件?131
二、我家附近就有都市更新地區?都市更新地區有哪些?132
三、如果不在更新地區民眾可自行劃定更新單元嗎?136
四、都市更新與建商所提的合建分屋有何不同?137
五、都市更新與合建分屋在容積獎勵及移轉上有何不同?我該怎麼選擇?138
六、都市更新與合建分屋在稅賦上有何不同?我該怎麼選擇比較?139
七、都市更新與合建分屋在權利價值上有何不同?我們該怎麼選擇才不會吃虧?141
八、如果發生法律訴訟問題,都市更新與合建分屋在司法制度上有何不同?我該怎麼選擇才不會吃虧?142
第四章 台北市都市更新地區之劃定 143
一、常聽新聞說都市更新地區?它到底是什麼?又有哪些條件?143
二、我家附近就有都市更新地區?台北市的都市更新地區有很多嗎?144
三、如果不在更新地區民眾可自行劃定更新單元嗎?145
第五章 新北市更新單元劃定 147
一、大家常說的都市更新重建事業是什麼?147
二、報紙常說的實施者,到底是指什麼?147
三、大家常說都市更新就是要一坪換一坪,我是不是也可以這樣要求?148
四、新聞常說的公辦都更是什麼?148
五、什麼又叫做自辦都市更新?149
六、大家常說的都市更新事業概要是什麼?大法官會議不是說事業概要已經違憲了嗎?149
七、常常聽到鄰居說的都市更新事業計畫到底是什麼?150
八、電視上常說的權利變換計畫到底對我有什麼影響?151
九、新北市政府的都市更新單元劃定基準內容有哪些?151
十、更新單元劃定基準的使用分區限制有哪些?152
十一、更新單元劃定基準的基地臨路條件有哪些?152
十二、什麼是更新地區自行劃定更新單元,他的第1項條件是什麼?154
十三、什麼是更新地區自行劃定更新單元,他的第2項條件是什麼?155
十四、什麼是更新地區自行劃定更新單元,他的第3項條件是什麼?156
十五、什麼是更新地區自行劃定更新單元,他的第4項條件是什麼?157
十六、什麼是更新地區自行劃定更新單元,他的第5項條件是什麼?159
十七、什麼是更新地區自行劃定更新單元,他的第6項條件是什麼?160
十八、未經劃定更新地區民眾得否自行劃定更新單元?166
十九、我家住在新北市,如果要自行劃定更新單元,該符合哪些條件?166
二十、什麼是環境評估9項指標,第1項又是什麼?167
二十一、什麼是環境評估9項指標,第2項又是什麼?168
二十二、什麼是環境評估9項指標,第3項又是什麼?169
二十三、什麼是環境評估9項指標,第4項又是什麼?170

序/導讀

二版序

由於近年來都市更新在政府的政策多加提倡下,逐漸成為一項不動產市場的顯學,其中也吸引了許多上市櫃建商紛紛加碼押寶,包括國建、國揚、太設、全坤建、中工、冠德、基泰、興富發、日勝生、華固、台開、鄉林、長虹、三圓、信義、潤泰新、大漢、力麒等均跨足都市更新領域,其看中的主要原因不外乎是都市更新基地的主要特性均為都市早期發展的精華地區,其經過數十年來的發展過程中,週邊商圈的發展及價值,早已遠遠超過原所有權人當初買進持有的成本,加上建築物老舊且已達使用年限,使用上已有安全之虞,均促使著地主加速與建商們磋商流程。
然而,這也讓建商得以都市更新之名,行大舉圈下都市精華土地之實,造成近年來都市更新紛爭不斷之紛擾,亦導致民眾對政府都市更新之良善政策造成誤解及汙名化,實非民眾之福。近期,政府為了增進都市更新之腳步,排除民眾對於都市更新財團化之疑慮,因此積極推動自主更新,並以政府補助都市更新經費方式,協助民眾自行推動都市更新事業,其中並以協助成立都市更新團體及補助更新團體作業經費等最廣為民眾所熟知。
目前在政府所推動的自主都市更新主要之目的及意旨,乃期待社區發起民眾能以自主更新團體之方式,利用同為社區住戶之立場,出面發起與整合社區內其他土地及建物所有權人,並藉由所有權人所發起籌組的更新團體,聘請都市更新顧問公司抑或建經公司協助製作都市更新基地的都市更新可行性評估報告,以杜絕都市更新事業最為人詬病的財團化、分配不均及黑箱協議之疑慮,並增進都市更新事業之成功機率。
由於政府推動民眾自主都市更新已多年,惟都市更新事業一直是一項橫跨不動產、地政、土地開發、建設、營造、銀行信託、財務會計、法律、估價、都市計劃……等十餘項專業領域之事業,一般民眾在都市更新專業知識不足之情況下,縱使有心想要推動自主都市更新,但也不知該從何做起,加上市面上有關都市更新事業領域書籍少之又少,一般民眾推動自主都市更新事業領域方面之書籍更是為零,因此筆者特地結合多位在都市更新領域耕耘多年的危老、都更推動師及都市更新諮商師等,共同撰寫一部能夠協助民眾推動自主都市更新之DIY專用書,筆者期待本書之出版,能夠協助民眾辦理、推動社區都市更新單元檢核、都市更新事業擬訂、自主更新團體籌組設立及申請都市更新政府經費補助等。
林煌欽

除了都市更新法令外,都市危險及老舊建築物加速重建條例於2017年4月25日立法院三讀通過, 讓人民及產業界看見了希望,改建老屋屋主可以依照法令的流程申請建築執照,將突破以往老屋改建只能走都市更新才有獎勵及稅捐優惠,及必須符合都市更新單元劃定走大面積整合造成推動不容易困境 。
有了突破法令後,為了都市更新及危老普及化教育,台灣都市更新推動全國學會推出全國業界首創:以專業分類、分流方式,首創都市更新三級公益證照,以循序漸進的培訓方式,初階「都市更新諮商師」、「都市更新輔導師」;中階「都市更新規劃師」、「都市更新整合師」;高階「都市更新顧問師」、「都市更新師」等,讓民眾得以依需求尋求都市更新專業人員的協助,並且提升都市更新業界從業人員長期缺乏專業證照認證的專業素質。
筆者有幸參加這本都市更新超簡單系列書籍,透過一問一答方式 ,讓民眾有都市更新及危老基本功,加速進行老屋重建。
台灣都市更新推動全國學會媒體總編輯
台灣新創都更集團媒體總編輯
蘇煜瑄

何謂防災型都市更新? 我相信這個名詞對大多數人來說一定都是相當的陌生,尤其防災型都市更新政府及媒體眼中一直以來都是一個生硬的話題,它既不吸引人,也無法得到媒體關愛的眼神,然而自從2016年2月6日美濃地震發生迄今,每日開啟電視新聞台等,都開始看到政府及媒體已慢慢將重視及關愛的眼神移往防災型都市更新,而媒體也開始探討強震災害、土壤液化等相關議題,而民眾此時透過媒體才能得知,原來我們從小生活成長的地方竟有許多值得我們去關切及重視的。
過去筆者在不動產及都市更新相關領域中,看到了政府對於防災型都市更新並無任何實際的作為,不管是學界或是建築師等專技人員在各項政府研討會中的不斷提醒,但是直到此次維冠大樓倒塌事件的發生,引起民眾及政府的震驚後,政府才開始重視台灣老舊建築物的耐震、發動老屋建檢機制及製作綜合性災害潛式圖等,筆者試想,如果政府如果能夠藉由此次強震災害的發生,而開始重視及推動防災型都市更新,或許也是民眾之福。
尤其近年來、隨著時代的變遷,我國社會經濟結構由最初的農業經濟逐步轉化為工業經濟、電子、網路科技經濟,不斷的轉型到現在的大數據、虛擬網購、服務產業等數位經濟,而我們所居住的都市也隨著產業快速的發展而擴大,然而,在都市中心精華區域的建築物卻不斷的老化頹圮,政府公部門逐漸意識到老舊建築物的安全性、都市景觀的違和感,因此積極推動城市改造計畫─此計畫中最廣為人們熟知的即是「都市更新計畫」亦是目前話題最夯的「防災型都市更新計畫」。
因為隨著建築物不斷的老化,居住在都市的人們開始意識到都市建築物更新的需求及必要性,但由於都市更新目前在我國尚處於剛萌芽之階段,因此熟悉都市更新操作之專業人員十分稀少,目前業界除了專業的都市更新顧問公司外,就是屬於較為學術領域的都市更新學會、基金會等,另外公部門的專業人員培訓計畫中,最廣為人們熟知及最為肯定其專業性的就是新北市政府所培訓的「新北市政府都市更新推動師」、台北市政府所培訓的「台北市政府危老更新推動師」及台灣都市更新推動全國學會所培訓的「都市更新諮商師」。
鑑於近年來政府積極推動民眾及社區發起自主(自辦)都市更新,政府都市更新處等均十分積極推動,且投入大量的人力及物力,惟都市更新之專業養成並非一朝一夕,且市場上有關一般民眾辦理自主都市更新專業培訓課程,除了「新北市政府都市更新推動師」、「都市更新實務工作坊」及「台北市都市更新重建教育」外,並無任何自主都市更新推動專業課程及書籍可供民眾研讀學習。
因此,筆者特地整理依都市更新事業流程操作步驟,並結合都市更新專業人員多年來的操作經驗,並以Q&A的問答方式,匯集整理成為一部引領有心發起推動都市更新事業的民眾,並引領讀者一步一步以DIY的方式,檢視讀者及所欲推動都市更新的社區,是否符合自主都市更新的條件,筆者並期望這是一部專屬自主都市更新,民眾推動都市更新事業DIY的一部推動典範。
林志銘

「都市更新條例」其立法目的為促進都市土地有計畫之再開發利用,復甦都市機能,改善居住環境,增進公共利益。自中華民國87年11月11日公布施行起,歷經20年,經過9次修法。「綜觀都市更新事業」,主要有以下問題,包括所有權人對民間實施者的不信任,業者和個別所有權人的協議條件不透明,以及投資者對於權益的不確定,其中核心關鍵又在於都市更新推動過程中,所有權人彼此、實施者與所有權人之間的雙重猜疑與不信任,造成阻礙及延宕都市更新的最大主因。如何使地主自主完成都更成為本書撰寫之目的,透過問與答的方式,讓地主從什麼是都市更新、都市更新地區之劃定、都市更新單元之劃定、都市更新團體之籌組、都市更新經費補助及都更步驟123……等方式,都市更新自己來。
江志偉

都市更新條例自1998年 11月11日公布施行,實施至今,都市更新成功的案例,寥寥無幾,考究都更窒礙難行的原因非常多,除了相關機制建構不完善外,最主要的還是分配問題。加上部分條文有違憲之虞,司法院大法官於民國 102年4月26日做出「釋字第 709 號」解釋文,宣告都市更新條例部分條文違憲,限期 1 年內檢討修正,但迄今已逾5年,仍尚未修法。
在都更條例修法緩不濟急之下,為因應潛在災害風險,加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物之重建,改善居住環境,提升建築安全與國民生活品質,立法院於106年 5月1日公布施行「都市危險及老舊建築物加速重建條例」,其相關子法與配套措施亦已完成,加速都市計畫範圍內,危險及老舊瀕危建築物之重建。
然而就大多數人而言,對都更或危老條例,都還是一知半解。為使讀者能對都更或危老條例有全面而周延的了解,本書透過問與答的方式,將艱澀難懂的法律條文及複雜的法律關係,以淺顯易懂的問答形式加以說明,針對兩條例可能面臨的各種問題,大有收穫。
本書內容理論與實務兼備,不但可以作為大專校院都更課程之教科書,也適合當成對都更或危老重建有興趣者的參考書,不論是自辦都更或是參與都更的建商,藉由它,人人都可以成為都更高手。
稻江科技暨管理學院法律系主任兼財經管理學院院長
洪大安
2018年9月24日中秋於台北

近幾年因地震導致建築物倒塌,人命傷亡事件頻傳,迫使政府終於正視建築構造安全議題,必須能保障人民財產之安全,才能保住政權。
台灣建築相關法規對於建築構造安全性能的認知,在民國63年以前並未納入側向地震力,至民國63年起才將地震力納入計算,並進行了5次修改。如民國86年技術規則修正,增加柱箍筋密度。民國88年921震災後,技術規則修正震區係數與韌性配筋。行政院於105年4月29日核定的「安家固園計畫(105至110年)」強制規定88年12月31日以前所領得建造執照,私有供公眾使用建築物,樓地板面積累計達1,000平方公尺以上之建築物,應辦理耐震能力評估檢查,並納入建築物公共安全檢查簽證及申報項目。106年5月又再公告「都市危險及老舊建築物加速重建條例」,希望加速重建危險老舊建築,保障建築安全,避免災害再度發生。
建築構造安全受以下因素之影響:如環境地質(地質破碎/土壤液化……)、建築物構造安全(建築物老舊/危險所致)、結構設計(耐震性能等級)、施工過程(是否按核准建圖施工)、使用維護(是否違反核定使用方式/用途……)其中甚多涉及建築專業知識與法令制度,多數民眾無法了解,而法官對建築致災責任的鑑別更如瞎子摸象,無能為力。
早期都市更新的型式,根源於政府宏觀都市的理想,而訂出都市更新條例。但執行上卻因財力、人力、能力有限,而冀求以獎勵容積策略激勵全民都更,並一時蔚為風潮。可惜不久即被監察院以違反都市計畫制定法定容積為由,限縮其容積獎勵值不得超過法定容積之50%,於是獎勵動力大幅下降。加上人心的貪婪、時程上的延宕,建商財團一時之間幾乎全數退出都更市場。106年5月公告「都市危險及老舊建築物加速重建條例」,則是希望加速汰換危險老舊建築,一方面優先保障建築構造安全,避開釘子戶影響都更時效,一方面卻也等同宣布放棄了都市更新條例大街廓整體開發的理想。
本書集結了多位專家學者的努力,盡量將「都市更新」及「危老改建」等各方面議題,以問答的方式分類呈現,易查易懂,對一般民眾建立正確的都更觀念、型式、程序上,如何推廣與普及,將大有助益。即使是對掌握建築相關法令專業的建築師,亦應有助於其加強專業職能,協助政府,肩負社會責任,使人民免於災害的恐懼。
建築博士
國立台北科技大學建築系—副教授
華夏科技大學室內設計系—副教授
中國綠色建築評標—台灣專家委員
台灣建築中心—山坡地專家委員
台北市建築師公會—法規委員
不動產鑑定與估價—專業建築師
住宅性能評估及檢測—專業建築師
建築物公共安全檢查—專業建築師
建築物無障礙設施設備—專業建築師
老人安養中心、長照中心—專業建築師
國際觀光飯店—籌建總顧問、興建總顧問
國際溫泉觀光醫療產業園區—計畫主持人
危老建築耐震評估、都市更新—專業建築師
何明昌

詳細資料

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    • 編/譯者
    • 語言
    • 中文繁體
    • 規格
    • 平裝
    • ISBN
    • 9789574641000
    • 分級
    • 普通級
    • 開數
    • 18開17*23cm
    • 頁數
    • 304
    • 出版地
    • 台灣
    • 適讀年齡
    • 全齡適讀

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