多少錢才合理:百萬筆房屋交易的教訓

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  • 出版社:城邦印書館 追蹤出版社 ? 追蹤出版社後,您會在第一時間收到出版社新書通知。
  • 出版日:2016/3/30
  • ISBN:9789869290111
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內容簡介

在變態的房產結構裡,我們如何弄清楚市場真相?
台灣每天都有人在賤賣自己的房子、或是買的太貴!


實際檢視超過百萬筆房價資料,首度公開最先進的房價分析技術,讓買賣雙方能做出真正有利的決定,徹底擺脫投機炒作的噩夢。。

作者房孝如要給讀者三個前所未有的體驗。

首先,讓讀者體驗什麼是真正透明的房價?在此之前,台灣只有口頭鼓勵資訊透明,但卻從未有人真正動手讓資訊透明。參考世界各地的作法,本書讓內政部實價登錄資料的透明程度,超乎多數人所能想像;而且要讓讀者直接感受,資訊如果繼續不透明,大家將付出多麼慘痛的代價。

其次,作者提出創新的科學分析方法,讓讀者能夠實際體驗,在房屋交易過程,自己可以如何跟對的人、以對的價錢、做出對的決定。如此專業的分析方法,即使在歐美也尚不多見,首次披露與讀者分享。本書再三強調:透明本身不是重點,如何讓消費者能因資訊透明而做出更正確的決定才是。

最後,要讓讀者實際體會:台灣在資訊透明的過程,為什麼困難重重?黑心業者積弊難除、政府愛莫能助、消費者因循苟且,再再都讓房屋交易的公平合理,變得遙不可及。房價透明還有很長的路要走,本書希望能踏出有效的一步。

【專業系統分析顧問】
本書內容之房價資料,由身兼「實價登錄資料解析」、「雙方代理不動產交易影響」兩大產學合作主持人的黃美玲教授協助進行房價資料分析校正。

本書特色

.強調實做:本書不僅口頭呼籲房價必須透明,更實際動手讓資訊透明;讀者可以真實感受何謂透明房價?以及如果房價不透明,大家將如何身受其害?

.創新研發:如何分析透明的房價資訊?台灣落後世界先進國家甚多;本書旁徵博引,開發出許多創新的分析方法,協助消費者做出更理想的買賣決策。

.啟動變革:台灣房市問題嚴重,幾乎已達動搖國本地步;本書從全方位的角度,提供解決方案,讓產、官、學各界能通力合作,結合消費者的力量,一起從不同層面解決房市沉痾。

作者

房孝如

學歷
國立政治大學企業管理研究所 碩士
國立中正大學企業管理研究所 博士

現任
衡定房屋仲介有限公司 總經理
衡定資訊有限公司 總經理

願景
推動賣方競價交易機制
建立買方服務作業標準

目錄

推薦序
房價資訊中的專業倫理、職業倫理與制度倫理花敬群
不動產—不動就「慘」、盲動也很「慘」馬國柱
作者序
前言

【第一部】房價透明刻不容緩!
第1章世界各地的透明方式
第2章怎麼樣叫價格透明
第3章不透明的代價

【第二部】房價透明決策自主!
第4章以簡馭繁的智慧
第5章交易價格的決定
第6章替代方案的選擇

【第三部】房價透明消費覺醒!
第7章黑心房仲的變革
第8章行政立法的支持
第9章消費意識的覺醒

後記
資料說明

序/導讀

作者序

這是第一本以每棟房子的實際成交價格,做為立論基礎的書。

很多人並不清楚,這中間到底有何涵意?不清楚這一步走了有多久?又有多重要?

不過就是一本書嘛!不是嗎?

是的,這確實就只是一本書。不過,這本書代表,今天在台灣,我們已經能掌握任何一棟大樓、社區、鄰里的成交價量,以及歷史交易記錄。我們讓台灣房價的透明程度,直追先進國家。

這本書也代表,任何一棟房子,只要成交,我們就能追蹤她是漲?是跌?漲了多少?跌了多少?周遭其他房子的成交價量走勢又是如何?台灣房地產的價量資訊,從未有如此完整的記錄與分析。

黃仁宇在《萬曆十五年》一書中,就不斷指出:對於基礎資訊,缺乏完整的記錄與保存,是中國歷代無法有效治理國家的主因。房地產業近百年的發展,對國家整體經濟總是弊大於利,實亦肇因於此。

國父當年漲價歸公的理想,一直到了今天,才有實現的可能。只有當國家能掌握每間房子的交易動態,才有可能訂定更公平的稅制及遊戲規則。也只有當房地產業的資訊愈來愈透明,對社會整體的發展,才能有更多正面的效益。

這本書的出現,代表我們對於資訊的掌握,已來到一個新的境界。從大數據的分析觀點,代表我們對未來的預測能力,可以愈來愈好。從資訊透明的觀點,則代表我們對投機炒作的遏止,可以愈來愈有效。消費者更能在資訊完整的情況下,做出更有利於己的決策。

本書當然是一個突破,但不代表她完美無缺。

首先,本書資料來源為內政部的不動產交易實價查詢服務網,該網站自民國101年8月開始啟用,至今僅有三年不到的時間,跟房地產的持有時間相比,這樣的時間,所能累積的資料,實在不算完整。

其次,本書分析的範圍,僅及於台北、新北、及桃園部份地區,並未涵蓋台灣整體市場,所以推論難免有其限制。最後,則是在分析方法的運用,跟股票市場的技術分析相比,不僅不夠多樣,也不夠深入,二者實在難以相提並論。

無論如何,本書對於政府政策、產業發展、消費者決策的合理化,仍有其重要性。

一般的消費者,可以從本書找到,如何利用透明房價,讓自己立於不敗之地的方法。本書的重點不僅在讓房價透明?更在讓透明房價對消費決策產生正面效益。我們的許多方法,例如:「結構吸引力」、「價格分析」、「投機係數」等,都受到客戶很大的肯定,獲得許多正面的回響,而這也讓我們深受鼓舞,更確信自己對房市交易能有些許正面的貢獻。

許多財經領域的師生,可能十分熟悉股票市場的運作模式,以及如何運用基本分析與技術分析來評選股票。但是對於房地產市場如何進行交投?有那些價量資訊?可以如何運用各種分析來提升決策品質?則相對非常陌生。本書拋磚引玉,提出一些可行的分析模式,希望能喚起學術界更重視房價透明的議題,以及更深入了解房價透明與消費者決策之間的關係。

透過本書,政府部門可以更清楚,房價透明在台灣,其實還有很長的路要走。做為資料供應鏈的核心,不論是在資料提供的速度以及品質,政府都還有很多檢討改善的空間。作為一名房地產業者,我們更衷心期盼,藉由本書所提供的省思,大家能痛定思痛、齊心協力,徹底洗刷過去黑心的惡名,重新找回我們存在的正面價值。讓房市成為經濟發展的火車頭,而非不定時炸彈,我們責無旁貸。

推薦序

房價資訊中的專業倫理、職業倫理與制度倫理

「房價」,房地產市場中最受矚目的字眼與資訊,長期以來像魔咒般緊箍著整個社會,卻也像魔戒般引誘著整個社會。我們經由市場、業者、媒體與制度,製造出房價資訊,卻嚴重欠缺駕馭這項資訊的能力。於是,市場與制度反過來被房價所駕馭,引領整個房市、相關行業與參與者,進入不知是雲霄飛車還是旋轉木馬的軌道。我們都不知道,前方山洞的後頭,會是怎樣的路段?

現實市場中,掌控交易過程中的房價資訊優勢,就等於掌控利益分配的權力。當房價資訊優勢越容易被壟斷或塑造,市場交易就越容易出現不公平或剝奪,投資與套利行為就越受到鼓舞,劣幣逐良幣與勾結串謀的現象就會越普遍。這些我們熟悉的房市狀態與問題,我們習以為常的市場「常態」,本質上卻是非常「變態」的結構。甚至,當有人希望對市場亂象進行合理的改革或調整時,就會立即引來「打房」或「仇富反商」或「不尊重市場機制」的扭曲論調。

台灣房市的病徵雖然是投機炒作等亂象,但真正的病灶卻是心病。我們的市場與投資人看待房市的心,是「賺錢」、「欺瞞」、「勾結」與「炒作」;我們的政府看待房市的心,是「獻金」、「高層」、「麻煩」與「放任」。我們的學者看待房市的心,是「理論」、「模型」、「理想」與「批判」。但我也了解,市場參與者其實希望用專業與服務來獲利,政府官員當然希望市場能穩定與健全,學者專家也希望建構出最適境界的市場運作結構。

我一直相信,導致這些心病或現實與期待落差的原因,除了貪婪這項人性外,主要的原因在於各界從來都沒弄清楚市場真相,也沒弄清楚發展標目標。因此只能得過且過,先求自保。雖然我們也都知道,現實環境從不等人,敗壞與扭曲的事情還都繼續發生著⋯⋯

很為國家慶幸,我看到一顆「務實」、「用心」、「專業」與「關懷」的心。

衡定房屋房孝如總經理大作:「多少錢才合理──百萬筆房屋交易的教訓」。

這是一本讓政府、業者與學者,一方面感到慚愧,一方面感到興奮的專業著作。本著作分為「房價透明,刻不容緩」、「房價透明,決策自主」與「房價透明,消費覺醒」三大部分,並從市場實務、資料探勘 (Data Mining)與建立評估體系等分析過程,具體呈現房價資訊的不透明問題,以及因此所產生的各種不公平競爭現象,並提出有關政策改善與消費者如何自保自救的建議方案。

整體而言,本書是兼具問題現象澄清、分析方法創新、資料具體豐富、政策建議明確等多元價值的著作。更重要的是,透過本書探討的議題與內容,讓各界得以重新思考,有關房價資訊中的「專業倫理」、「職業倫理」與「制度倫理」,這三項深刻且重要的產業發展議題。

房地產的專業是什麼?在台灣,這確實是個非常需要被仔細辯證的題目。在此,我將「專業倫理」定義為從事房地產研究與分析專業者,對市場發展的責任。這項責任不僅止於從事以房地產為對象的學術研究,或者對市場亂象的批判。更積極的責任在於研究切適的市場資料分析方法與架構,讓市場運作的結果 (無論好的或壞的),都可以持續性的被看到與驗證。這也是資訊透明的最上層目標。

「多少錢才合理」這本書,先透過實價登錄資料的逐筆定位,再歸納出個別社區交易資料的集合,接著從個別社區在不同時間、不同樓層等面向,觀察各種價格趨勢,比較相似社區的差異。這是一項辛苦費時的苦功夫,累積出來的資料庫,卻可以提供各界判斷不同社區與不同時間點下,成交價格的離散程度。這項由資料 (data) 加工所產出的資訊 (information),讓我們可以判斷哪些社區可能投機客比例較高,哪些人可能買貴了或賣便宜了。在此過程中,我們看到一位專業者,辛勤的探究資料的內涵,提供出實務上具體可運用的分析方法與結果。

作者在第四章提出的「結構吸引力」理論,是本書專業倫理發揮最精彩的部分。他從相鄰區域中各社區的平均價格高低,與價格離散程度的大小,將不同地區的小範圍建案集合,區隔為「風險結構」、「魅力結構」、「穩定結構」與「重建結構」。在這樣的分類之下,作者先說明各種結構的市場特性與投資 (或購屋) 意涵。然後經由實際資料運用,讓我們清楚掌握現實環境下,不同地段的市場本質。經由這樣的資訊 (information) 解讀,產出的就是市場上真實的知識 (knowledge)。有了這些分析基礎當後盾,買屋或賣屋的決策 (decision) 不需要猜測,不用瞎子摸象,更不用賭,可以讓決策在清晰的資訊基礎下合理達成。

本書第六章關於替代方案選擇的分析中,作者提出「指標型替代方案」、「順序型替代方案」與「三思型替代方案」,也是書中另一處亮點。這是一套提供購屋者,在面對數個購買標的時,如何選出較佳結果的心法與招數。其中也納入前述「結構吸引力」做為評估項目的一環,因此對自住客與投資客,都是非常適合且務實的操作模式。

這就是我所說的「專業倫理」的具體展現。亦即,專業研究者的價值中,很重要的部分是在為市場找出「馭繁為簡」且「合理務實」的方法。本書所提出的創新分析架構,確實符合這樣的功能與意義。

本文所稱的「職業倫理」,當然指的是房地產從業人員應該提供正當且正確的服務,讓付費的買賣雙方獲得專業且安全的交易過程。本書貫穿全文都持續關注著當前國內房市存在的許多「不倫理」的執業手法,其行為之惡劣,對價格資訊操作之扭曲,令人扼腕。作者感慨的提到「房仲與投機客已聯手發

試閱

第4章 以簡馭繁的智慧

汽車與房屋都很昂貴,消費者在做決策時,都會很慎重。不過,二者的困難度,卻有天淵之別。

台灣每年約賣出30多萬輛的車子,也至少可以賣出30萬戶的房子。二者的銷售數量相差不多,但消費者的決策困難度,卻天差地別。其中,最大的差異在於:消費者買車時,不太需要將30萬輛車全部試開過;但在買房子的時候,則最好能將30萬戶房子全部親自看過。

每台汽車的差異不會太大,但每戶房子的差異卻可能很大,因此,消費者的購買行為,自然會有所不同。

買車的時候,比較的是品牌,例如:Altis與Sentra;儘管,二者的銷售量高達5萬輛,但消費者僅需比較二品牌的規格、配備、售價等即可,而無須針對5萬輛車,一台一台去比。相反地,當消費者買屋時,例如:打算買在內湖與南港二地。此時,若二地有5千戶房子待售,消費者如果沒能把她們全部有系統地過濾,恐怕很難說自己的決策十分周延。

汽車的品牌,濃縮了消費者必須處理的資訊量。因此,消費者僅需針對數量有限的品牌,進行深入的分析比較,即可做出八九不離十的決策,決策困難度相對較低。相反地,在房屋的購買過程,由於缺少類似汽車品牌的機制存在,以致消費者必須面對的資訊量,經常是多到根本無法處理(例如:前述的5千戶房子)。消費者想多看,但面臨許多限制;想挑重點看,卻又不知重點何在?進退之間,經常備受煎熬,決策困難度舉世無匹。

本書提出「結構吸引力」的觀念,目標即在發揮類似汽車品牌的功能,協助消費者,一方面能減少必須面對的資訊數量,一方面又能提升決策的品質。許多房子集合在一起,會形成一種特定的「氛圍」,就像汽車的品牌一樣,散發出特有的魅力。此處所謂的氛圍,指的是:便利、品味、視野、動線、空氣、蟲鳴⋯等所有跟日常生活相關要素的集合。不同的房子集合在一起,就會形成一個特有的結構,散發出不同的氛圍,對消費者產生不同的吸引力,我們將此稱為「結構吸引力」。

詳細資料

詳細資料

    • 編/譯者
    • 語言
    • 中文繁體
    • 規格
    • 平裝
    • ISBN
    • 9789869290111
    • 分級
    • 普通級
    • 開數
    • 頁數
    • 296
    • 出版地
    • 台灣
    • 適讀年齡

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