未竟之事：實踐都市更新的希望之書
HIKARIE: A Book of Hope for City Transformation in Practice
活動訊息
內容簡介
少子化、超高齡社會的今天，
我們真正需要的，究竟是更多的房子，
還是符合生活品質且能安心居住的住宅、擁有完整生活機能與紋理清晰的城市？
結合都市再生、人文觀察與行動者反思之書
探討與檢視我們想留給孩子「一座怎麼樣的城市」
《未竟之事》是一部兼具誠實記錄與都市改革省思的專書，更是臺灣都市更新的行動指南。本書以「懷生都更案」十年推動過程為主軸，由作者完整坦露在這個都更案上的實戰歷程，剖析了都更法規框架、制度矛盾與住戶心理，並反省「過度法治化」如何拖累臺灣城市再生。同時也突顯更新推動者的現場智慧與壓力，展現都市再生是需要跨足技術、政策與人文整合的能力。
對從事都市規劃、建築開發、公民參與、甚至文化研究者而言，書中不僅聚焦臺灣現場，也參照國際案例──從紐約的城市再生、英國國王十字車站開發計畫、法國大巴黎計畫與日本虎之門地區開發案等經驗──為我們檢視臺灣在全球都市變革中的位置。
█ 從制度困境到更新契機，難道無解嗎？ █
這本書不只是工程技術或政策文件，而是一場關於 人、信任、城市記憶與制度角力 的持續對話。作者透過長達十年的實際推動歷程，讓讀者看見都市更新為何「卡關」、住戶為何心懷恐懼、建商陷入何種困境，以及政府制度的無力。
在都市更新的爭議與希望之間，本書提出六大改革倡議，直面當前臺灣都更實務的制度困境與信任裂痕：從重建「都市更新公私協力的新社會契約」、強化弱勢者的安置正義、重整不合理的容積獎勵設計，到針對不再信任的公辦都更制度進行改革、打造開放透明的審議過程，以及建立「國民住宅2.0」政策思維。這些主張，既是對過去錯失契機的反省，也為未來都市再生提供新的想像。無論你是關心社區未來的市民、正在面對都更談判的住戶、或參與政策討論的公私部門工作者，都能在這本書中找到直指問題核心、呼喚改變行動的具體聲音。
█ 獻給每一位關心城市的人 █
✔給住戶：「都更不是只有一坪換一坪，而是你我生活、資產與未來的選擇。」
都更不是冷冰冰的「一坪換一坪」，而是牽涉到你與家人的居住安全、未來生活方式與資產選擇。本書讓住戶看懂談判關鍵、保障自身權益，更帶你想像更新後社區的美好可能。
✔給建設公司：「都市更新不只需要資金，更需要透明與信任，才能換得共識。」
本書揭示推動案場需要的不僅是資金與流程，更需要建立信任與有效溝通機制，降低誤解與抗拒。協助建商學習如何以透明且具社會責任的方式推動都更，提升企業品牌價值。
✔政府與行政單位：「當制度卡關，唯有安置正義與公共治理，才能讓城市走向永續。」
本書點出制度卡關處與公私協力缺口，提出如何建立安置正義、完善容積獎勵、透明審議流程，讓都更真正成為城市治理的一環。
對都市更新心存疑慮的市民、面臨談判的住戶、或是想理解城市命運的讀者而言，《未竟之事》是一本讓你更清楚「我們要留下什麼樣的城市」的行動指南。
▌本書特色
◇深入揭示住戶、建商、政府三角關係與制度缺口。
◇策展式編輯內容呈現，融合資訊圖表、社區模型、建築透視，淺顯可讀。
◇十年歷程第一人稱紀錄，包含建商角色、住戶互動、制度反覆與個人轉折。
◇使用大量親撰語言而非轉述，完整記錄協商、整合與行動，具有第一手史料價值。
◇整理出六大都市更新倡議，涵蓋公共參與、制度透明、文化記憶、空間再生等，為臺灣都更實務提供路徑。
我們真正需要的，究竟是更多的房子，
還是符合生活品質且能安心居住的住宅、擁有完整生活機能與紋理清晰的城市？
結合都市再生、人文觀察與行動者反思之書
探討與檢視我們想留給孩子「一座怎麼樣的城市」
《未竟之事》是一部兼具誠實記錄與都市改革省思的專書，更是臺灣都市更新的行動指南。本書以「懷生都更案」十年推動過程為主軸，由作者完整坦露在這個都更案上的實戰歷程，剖析了都更法規框架、制度矛盾與住戶心理，並反省「過度法治化」如何拖累臺灣城市再生。同時也突顯更新推動者的現場智慧與壓力，展現都市再生是需要跨足技術、政策與人文整合的能力。
對從事都市規劃、建築開發、公民參與、甚至文化研究者而言，書中不僅聚焦臺灣現場，也參照國際案例──從紐約的城市再生、英國國王十字車站開發計畫、法國大巴黎計畫與日本虎之門地區開發案等經驗──為我們檢視臺灣在全球都市變革中的位置。
█ 從制度困境到更新契機，難道無解嗎？ █
這本書不只是工程技術或政策文件，而是一場關於 人、信任、城市記憶與制度角力 的持續對話。作者透過長達十年的實際推動歷程，讓讀者看見都市更新為何「卡關」、住戶為何心懷恐懼、建商陷入何種困境，以及政府制度的無力。
在都市更新的爭議與希望之間，本書提出六大改革倡議，直面當前臺灣都更實務的制度困境與信任裂痕：從重建「都市更新公私協力的新社會契約」、強化弱勢者的安置正義、重整不合理的容積獎勵設計，到針對不再信任的公辦都更制度進行改革、打造開放透明的審議過程，以及建立「國民住宅2.0」政策思維。這些主張，既是對過去錯失契機的反省，也為未來都市再生提供新的想像。無論你是關心社區未來的市民、正在面對都更談判的住戶、或參與政策討論的公私部門工作者，都能在這本書中找到直指問題核心、呼喚改變行動的具體聲音。
█ 獻給每一位關心城市的人 █
✔給住戶：「都更不是只有一坪換一坪，而是你我生活、資產與未來的選擇。」
都更不是冷冰冰的「一坪換一坪」，而是牽涉到你與家人的居住安全、未來生活方式與資產選擇。本書讓住戶看懂談判關鍵、保障自身權益，更帶你想像更新後社區的美好可能。
✔給建設公司：「都市更新不只需要資金，更需要透明與信任，才能換得共識。」
本書揭示推動案場需要的不僅是資金與流程，更需要建立信任與有效溝通機制，降低誤解與抗拒。協助建商學習如何以透明且具社會責任的方式推動都更，提升企業品牌價值。
✔政府與行政單位：「當制度卡關，唯有安置正義與公共治理，才能讓城市走向永續。」
本書點出制度卡關處與公私協力缺口，提出如何建立安置正義、完善容積獎勵、透明審議流程，讓都更真正成為城市治理的一環。
對都市更新心存疑慮的市民、面臨談判的住戶、或是想理解城市命運的讀者而言，《未竟之事》是一本讓你更清楚「我們要留下什麼樣的城市」的行動指南。
▌本書特色
◇深入揭示住戶、建商、政府三角關係與制度缺口。
◇策展式編輯內容呈現，融合資訊圖表、社區模型、建築透視，淺顯可讀。
◇十年歷程第一人稱紀錄，包含建商角色、住戶互動、制度反覆與個人轉折。
◇使用大量親撰語言而非轉述，完整記錄協商、整合與行動，具有第一手史料價值。
◇整理出六大都市更新倡議，涵蓋公共參與、制度透明、文化記憶、空間再生等，為臺灣都更實務提供路徑。
目錄
FOREWORD 序
推薦序Ⅰ 屬於臺灣的都市更新 黃南淵
推薦序Ⅱ 開創城市再生新風貌 林長勳
推薦序Ⅲ 百年一遇的都市更新浪潮 張溫德
推薦序Ⅳ 民間自發的「都市再生」策展成果 花敬群
推薦序Ⅴ 復興城市的重大推手 潘冀
推薦序Ⅵ 溝通、策展與都市再生 徐燕興
推薦序Ⅶ 堅持到底在都更荊棘路上迂曲前行 吳厚毅
自序 預約一個美好未來 蔡漢霖
CHAPTER 01 壹｜從懷生案看臺灣都市更新
現地回望
今日的都更等於明日的危老
臺灣都市更新的「未竟之事」
CHAPTER 02 貳｜都市再生願景的溝通及建構
都市再生願景館 分區地圖
2F 深入情境
3F 城市濾鏡
4F 我們都是城市前進的參與者
CHAPTER 03 參｜都市再生 vs. 老屋新生
以「都市再生願景館」作為探討臺灣都市更新及危老重建的溝通平臺
讓策展作為與民眾溝通「都市更新」觀念的橋樑
導入設計及藝術進行策展是「都市再生願景館」的核心
「都市再生願景館」是開啟討論「都市更新」的首部曲
讓藝術與商業之間有「共創」進而「共好」的協作機會
CHAPTER 04 肆｜都市再生六大倡議
01 分配｜以切合實際的估價保障參與權利變換者的權益
02 安置｜保障財產權與居住權，才能將對人權的侵害降到最低
03 制度｜結合EOD 計畫進行連鎖型都市再生
04 商模｜地上權、土地不動產證券化與都市再生新趨勢
05 公益｜以綜合型的策略推動大規模都市再生
06 維管｜以整建維護及物業管理延續建物存續價值
CHAPTER 05 伍｜都市再生願景的「未竟之事」
回顧「都市再生願景館」
《民視異言堂》「全臺最快危老案喊卡？！」報導後記
AFTERWORD 跋
未盡之夢 蔡漢霖
APPENDIX 附錄
謝誌
推薦序Ⅰ 屬於臺灣的都市更新 黃南淵
推薦序Ⅱ 開創城市再生新風貌 林長勳
推薦序Ⅲ 百年一遇的都市更新浪潮 張溫德
推薦序Ⅳ 民間自發的「都市再生」策展成果 花敬群
推薦序Ⅴ 復興城市的重大推手 潘冀
推薦序Ⅵ 溝通、策展與都市再生 徐燕興
推薦序Ⅶ 堅持到底在都更荊棘路上迂曲前行 吳厚毅
自序 預約一個美好未來 蔡漢霖
CHAPTER 01 壹｜從懷生案看臺灣都市更新
現地回望
今日的都更等於明日的危老
臺灣都市更新的「未竟之事」
CHAPTER 02 貳｜都市再生願景的溝通及建構
都市再生願景館 分區地圖
2F 深入情境
3F 城市濾鏡
4F 我們都是城市前進的參與者
CHAPTER 03 參｜都市再生 vs. 老屋新生
以「都市再生願景館」作為探討臺灣都市更新及危老重建的溝通平臺
讓策展作為與民眾溝通「都市更新」觀念的橋樑
導入設計及藝術進行策展是「都市再生願景館」的核心
「都市再生願景館」是開啟討論「都市更新」的首部曲
讓藝術與商業之間有「共創」進而「共好」的協作機會
CHAPTER 04 肆｜都市再生六大倡議
01 分配｜以切合實際的估價保障參與權利變換者的權益
02 安置｜保障財產權與居住權，才能將對人權的侵害降到最低
03 制度｜結合EOD 計畫進行連鎖型都市再生
04 商模｜地上權、土地不動產證券化與都市再生新趨勢
05 公益｜以綜合型的策略推動大規模都市再生
06 維管｜以整建維護及物業管理延續建物存續價值
CHAPTER 05 伍｜都市再生願景的「未竟之事」
回顧「都市再生願景館」
《民視異言堂》「全臺最快危老案喊卡？！」報導後記
AFTERWORD 跋
未盡之夢 蔡漢霖
APPENDIX 附錄
謝誌
序／導讀
〈預約一個美好的未來〉 蔡漢霖｜臺北市都市更新學會榮譽理事長
對於臺灣現行的都市更新推動現況，您滿意嗎？
對於這個問題，相信絕大多數人的回答都是偏否定的。《都市更新條例》自民國87 年制訂，迄今一晃眼已經過了26 個年頭，算起來這個條例自己都快達到都更年限門檻了。雖然期間經過12 次增修，但是目前臺灣普遍的都市更新環境依舊不夠理想，問題到底出在哪呢？
都市更新所牽涉到的問題實在太複雜，同時也因為每個人立場都不同，所以大多數參與者普遍都像瞎子摸象一樣——摸到尾巴的人覺得大象長得像個鞭子，摸到耳朵的覺得像個扇子，摸到肚子的覺得像堵牆，摸到腳的覺得像個柱子。政府官員、都更開發商、學者專家、支持都更的住戶以及不支持都更的住戶彼此之間各有立場，吵成一團。有人認為問題在強制執行不夠堅決徹底，有人認為強制執行根本就是為建商圈地，是對財產權與居住權的嚴重侵害；有人認為審查太草率，有人認為程序太繁瑣；有人認為是獎勵給得不夠多，有人認為是公益性不足、對都市環境貢獻有限；有人認為容積率應該要大鬆綁、都更獎勵應該要大放送才能大力推動都更，同時卻也有人認為應乾脆廢除都更獎勵，因為這些獎勵所引發無止盡的人性貪婪，才是阻礙都市更新推動的最大殺手……。
因為各自視野的局限，大多數的討論始終淪於無法聚焦的自說自話，自然很難得到有意義的結論。當大多數人的目光都放在少數個案如何成功時，反倒忽視現行制度有太多的不合理與不公義。當我們沉浸在民粹式的容積獎勵增加、有更多案子可以免費一坪換一坪的同時，卻沒注意到也帶來許多例如房價飆漲、都市品質的惡化、人性期待更扭曲……等等難以收拾的副作用。
常常聽到很多人在感嘆我們現在的政府官員與民意代表都太過淺碟、欠缺遠見，鮮少考慮未來的永續發展，只會做些短期有利的表面政策去討好選民，抱怨這個社會過於「民粹」。但從另外一個角度來說，這恰恰就是民主的可貴之處！終究民主的品質，來自於人民的品質。在民主時代，我們不應該總是期待出現一個有遠見的強人出來領導我們，而是透過民眾集體智識與認知上的提升，當大家普遍有所共識的時候，自然風行草偃；當這些政治人物們發現這樣做有票，自然會跑得比我們還快去推出符合「民意」的法案。
也因如此，臺北市都市更新學會決定面向群眾從根本做起，三年前舉辦了「都市再生願景館」的策展，再將內容持續發展匯集成這一本書，期待透過展覽與出版，讓不僅只是政府官員、學者專家、都市更新從業人員、乃至於所有參與的人民對都市更新有著更全面的瞭解，藉由換位思考進而互相理解，最終摸索出一個最大公約數，進一步推動真正健全且永續的都市更新。
這是一封寫給未來城市的情書，讓我們一起預約一個更美好的都更未來。
對於臺灣現行的都市更新推動現況，您滿意嗎？
對於這個問題，相信絕大多數人的回答都是偏否定的。《都市更新條例》自民國87 年制訂，迄今一晃眼已經過了26 個年頭，算起來這個條例自己都快達到都更年限門檻了。雖然期間經過12 次增修，但是目前臺灣普遍的都市更新環境依舊不夠理想，問題到底出在哪呢？
都市更新所牽涉到的問題實在太複雜，同時也因為每個人立場都不同，所以大多數參與者普遍都像瞎子摸象一樣——摸到尾巴的人覺得大象長得像個鞭子，摸到耳朵的覺得像個扇子，摸到肚子的覺得像堵牆，摸到腳的覺得像個柱子。政府官員、都更開發商、學者專家、支持都更的住戶以及不支持都更的住戶彼此之間各有立場，吵成一團。有人認為問題在強制執行不夠堅決徹底，有人認為強制執行根本就是為建商圈地，是對財產權與居住權的嚴重侵害；有人認為審查太草率，有人認為程序太繁瑣；有人認為是獎勵給得不夠多，有人認為是公益性不足、對都市環境貢獻有限；有人認為容積率應該要大鬆綁、都更獎勵應該要大放送才能大力推動都更，同時卻也有人認為應乾脆廢除都更獎勵，因為這些獎勵所引發無止盡的人性貪婪，才是阻礙都市更新推動的最大殺手……。
因為各自視野的局限，大多數的討論始終淪於無法聚焦的自說自話，自然很難得到有意義的結論。當大多數人的目光都放在少數個案如何成功時，反倒忽視現行制度有太多的不合理與不公義。當我們沉浸在民粹式的容積獎勵增加、有更多案子可以免費一坪換一坪的同時，卻沒注意到也帶來許多例如房價飆漲、都市品質的惡化、人性期待更扭曲……等等難以收拾的副作用。
常常聽到很多人在感嘆我們現在的政府官員與民意代表都太過淺碟、欠缺遠見，鮮少考慮未來的永續發展，只會做些短期有利的表面政策去討好選民，抱怨這個社會過於「民粹」。但從另外一個角度來說，這恰恰就是民主的可貴之處！終究民主的品質，來自於人民的品質。在民主時代，我們不應該總是期待出現一個有遠見的強人出來領導我們，而是透過民眾集體智識與認知上的提升，當大家普遍有所共識的時候，自然風行草偃；當這些政治人物們發現這樣做有票，自然會跑得比我們還快去推出符合「民意」的法案。
也因如此，臺北市都市更新學會決定面向群眾從根本做起，三年前舉辦了「都市再生願景館」的策展，再將內容持續發展匯集成這一本書，期待透過展覽與出版，讓不僅只是政府官員、學者專家、都市更新從業人員、乃至於所有參與的人民對都市更新有著更全面的瞭解，藉由換位思考進而互相理解，最終摸索出一個最大公約數，進一步推動真正健全且永續的都市更新。
這是一封寫給未來城市的情書，讓我們一起預約一個更美好的都更未來。
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