月薪三萬，也能包租賺大錢
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太多人活得太費力，我想為大家、包括我自己，找到比較省力、又能活得更舒服的方法。─蔡康永
內容簡介
買對房子，出租房子，你也可以靠房子賺一輩子
這是個人人想當包租公、包租婆的時代，因為很多理財專家都說：買房子，可以富貴一輩子。可是，買房子收房租可不是「隨便買隨便賺」，除了要買對房子之外，還要能夠吸引到房客，就算吸引到房客，也要房客住得舒適安心，房租才能收得長久。
你買對房子了嗎？有算對投資報酬率嗎？如果買了房子卻租不出去、或租金根本不夠付房貸，都會造成虧損。
不管景氣如何，只要眼光獨到、用對方法，就可以賺大錢！
你知道嗎？香港首富李嘉誠就是在房市暴跌、投資人紛紛出走的時候，大量購入土地與舊樓；在SARS風暴時，有遠見的投資人紛紛在那時「危機入市」。
就讓劉憶如教你聰明買屋、輕鬆收租、快樂賺一輩子！
這是個人人想當包租公、包租婆的時代，因為很多理財專家都說：買房子，可以富貴一輩子。可是，買房子收房租可不是「隨便買隨便賺」，除了要買對房子之外，還要能夠吸引到房客，就算吸引到房客，也要房客住得舒適安心，房租才能收得長久。
你買對房子了嗎？有算對投資報酬率嗎？如果買了房子卻租不出去、或租金根本不夠付房貸，都會造成虧損。
不管景氣如何，只要眼光獨到、用對方法，就可以賺大錢！
你知道嗎？香港首富李嘉誠就是在房市暴跌、投資人紛紛出走的時候，大量購入土地與舊樓；在SARS風暴時，有遠見的投資人紛紛在那時「危機入市」。
就讓劉憶如教你聰明買屋、輕鬆收租、快樂賺一輩子！
編輯推薦
被譽為「平民理財教主」的劉憶如，繼《女人就是要有錢》《月薪三萬，年入百萬》等暢銷書之後，這次要教讀者如何在物價飆漲中，月薪卻僅僅只有三萬的情況下，也可以投資房地產，當個快樂的包租公、包租婆。書中詳述看屋五守則，買屋三部曲、不可不知的不動產節稅三大招、房東必知的四大避險絕招、「低買高賣」祕訣，以及二房東不敗的經營策略，分租必賺的店面投資學，只要懂得投資技巧，人人都能輕鬆攢下人生的第一棟房子。
目錄
自序 買房子是一件快樂的事 7
Part1精挑細選中古屋，出手馬上賺的房地產投資術
1.錢進房地產：地產大亨教你怎麼致富起家 14
「買地」是中國人祖傳的致富祕方 16
「人棄我撿」的房地產投資學 17
2.用房租繳房貸，月薪3萬也能當「有屋一族」 20
節衣縮食，攢下第一棟房子 22
買屋划算？還是租屋划算？ 23
3.買到你的「黃金屋」：買屋的「成家三部曲」 25
成家三部曲 25
看屋五大守則 28
4.用心玩3P，讓你買到同區最低價 31
三祕訣談個好價錢 33
5.劉憶如的房地產投資祕技：週休二日，樂活看屋去 37
Part2當個快樂「包租公、包租婆」，收租金當富翁
1.買對好房子，讓租客自己找上門 46
三大要訣挑到好房子 48
2.超完美「收租方程式」，教你精算「投資報酬率」 52
小錢搏大錢，妥善財務規畫不可少 53
四個祕訣增加投資報酬率 54
3.隔間小套房，出租更賺錢 59
房東的避險四大絕招 62
4.用別人的房子來收租，當個快樂二房東 66
二房東不敗的經營策略 68
5.劉憶如告訴你：包租公、包租婆必修的賺錢學分 72
Part3 拒當薪貧戶，你也可以是地產大贏家
1.從老房子挖黃金，你也可以靠房子賺一輩子 80
中古屋的三大魅力 81
預售屋、中古屋優缺點大評比 85
2.預約學區精采人生，「低進高出」賺千萬 87
明星學區在哪裡？ 88
3.讓學生套房變成你的啞巴兒子 92
靠學生套房不愁吃穿 93
4.你當老闆我賺錢，投資店面賺翻天 96
金店面的五大特徵 98
5.房地產廣告的投資陷阱 102
讀房地產廣告的注意要點 103
Part4用眼光來炒樓，讓你出手馬上賺的房地產投資術
1.危機入市，你也能「低買高賣」賺身家 111
在對的時機進場，當個聰明買家 112
2.跟著投資題材走，房價可以三級跳 116
不敗的房地產投資兩大要訣 117
3.有夢最美，現金相隨，預售屋讓你當大亨 120
投資預售屋必知的六大要訣 122
4.分隔小單位，年報酬5％的店面投資學 126
善用「空間分租」與「時間分租」原則 127
5.劉憶如提醒你：選對房子、選對仲介，低價屋也能賺大錢 133
Part5錢進房市有竅門，讓你躺著賺一輩子
1.搞懂銀行放款條件，不吃虧更要占便宜 144
轉貸不可不知的事 146
2.爆紅的金磚，搶進人民幣增值空間 150
兩岸機制大不同 151
3.買豪宅如何避稅，懂得會買也要會賣 159
為什麼買豪宅可以節稅？ 160
什麼樣的房子才算「豪宅」？ 163
4.不動產節稅有道，三大招讓你省稅金 165
節省地價稅的祕訣 168
5.劉憶如的小叮嚀：買房子，也要買到希望與幸福 170
Part1精挑細選中古屋，出手馬上賺的房地產投資術
1.錢進房地產：地產大亨教你怎麼致富起家 14
「買地」是中國人祖傳的致富祕方 16
「人棄我撿」的房地產投資學 17
2.用房租繳房貸，月薪3萬也能當「有屋一族」 20
節衣縮食，攢下第一棟房子 22
買屋划算？還是租屋划算？ 23
3.買到你的「黃金屋」：買屋的「成家三部曲」 25
成家三部曲 25
看屋五大守則 28
4.用心玩3P，讓你買到同區最低價 31
三祕訣談個好價錢 33
5.劉憶如的房地產投資祕技：週休二日，樂活看屋去 37
Part2當個快樂「包租公、包租婆」，收租金當富翁
1.買對好房子，讓租客自己找上門 46
三大要訣挑到好房子 48
2.超完美「收租方程式」，教你精算「投資報酬率」 52
小錢搏大錢，妥善財務規畫不可少 53
四個祕訣增加投資報酬率 54
3.隔間小套房，出租更賺錢 59
房東的避險四大絕招 62
4.用別人的房子來收租，當個快樂二房東 66
二房東不敗的經營策略 68
5.劉憶如告訴你：包租公、包租婆必修的賺錢學分 72
Part3 拒當薪貧戶，你也可以是地產大贏家
1.從老房子挖黃金，你也可以靠房子賺一輩子 80
中古屋的三大魅力 81
預售屋、中古屋優缺點大評比 85
2.預約學區精采人生，「低進高出」賺千萬 87
明星學區在哪裡？ 88
3.讓學生套房變成你的啞巴兒子 92
靠學生套房不愁吃穿 93
4.你當老闆我賺錢，投資店面賺翻天 96
金店面的五大特徵 98
5.房地產廣告的投資陷阱 102
讀房地產廣告的注意要點 103
Part4用眼光來炒樓，讓你出手馬上賺的房地產投資術
1.危機入市，你也能「低買高賣」賺身家 111
在對的時機進場，當個聰明買家 112
2.跟著投資題材走，房價可以三級跳 116
不敗的房地產投資兩大要訣 117
3.有夢最美，現金相隨，預售屋讓你當大亨 120
投資預售屋必知的六大要訣 122
4.分隔小單位，年報酬5％的店面投資學 126
善用「空間分租」與「時間分租」原則 127
5.劉憶如提醒你：選對房子、選對仲介，低價屋也能賺大錢 133
Part5錢進房市有竅門，讓你躺著賺一輩子
1.搞懂銀行放款條件，不吃虧更要占便宜 144
轉貸不可不知的事 146
2.爆紅的金磚，搶進人民幣增值空間 150
兩岸機制大不同 151
3.買豪宅如何避稅，懂得會買也要會賣 159
為什麼買豪宅可以節稅？ 160
什麼樣的房子才算「豪宅」？ 163
4.不動產節稅有道，三大招讓你省稅金 165
節省地價稅的祕訣 168
5.劉憶如的小叮嚀：買房子，也要買到希望與幸福 170
試閱
用房租繳房貸，月薪3萬也能當「有屋一族」
近年來，台灣大學生的錄取率真是高得嚇人，但是，根據人力銀行的調查，2007年的研究所畢業生起薪平均為32,755元，大學畢業生的平均起薪則為28,631元，而專科畢業生平均為26,030元，儘管比往年提高，但卻因油價高漲、物價持續上揚，實質上的薪資並未增加。
如果反過來算，一般所購買的房屋總價範圍，應在每年家庭可支配所得的3到6倍之間，而以2006年台北市的家庭可支配所得為107萬，可算出家庭可負擔的房價約為320萬到640萬之間，需付出的房貸金額約為1萬5千到3萬5千之間，但我會建議房貸金額不要超過每月家庭收入的三分之一，因為房貸支出過高，將會攜牲掉家庭的生活品質。
簡單算，如果雙薪家庭兩人的月薪加起來有6萬，每個月在房貸上的支出就最好不要超過2萬，如果小家庭要負擔到3萬5千的房貸，則雙薪家庭的月薪收入最好在10萬5千元以上。
如果這樣算下來，月薪3萬的「平民上班族」想當「有屋一族」，豈不是「天方夜譚」、「不可思議」，且「難上加難」？
我很鼓勵還在繳房租的朋友買房子，如果需要繳交的房租與房貸金額相差不多的話，用房租來付房貸，絕對比一直租房子還划算，而且，誰說你將來不能換到更理想的房子，誰說第一間房子就一定是你住一輩子的房子呢？
不過，為了達到這樣的目的，你可能必須攜牲掉一些交通成本，可能必須先買下未必是你心中最理想地段的房子，也可能必須攜牲掉不少的生活享受，但繳完房貸之後，你將能擁有以下的好處：
1. 一間屬於自己的房子，可以隨心所欲地裝潢、整理。
2. 不再需要繳房租給房東，幫別人養房子。
3. 甚至在房價升值之際，你還有機會可以賣屋賺差價。
節衣縮食，攢下第一棟房子
我有位女性朋友Anni，在台北工作，於是在市中心用1萬2千元租了一間套房。工作5年的她衡量了一下，每月所付的房租還不如拿來繳房貸當儲蓄，就算將來結了婚也可以出租或轉賣，再不然，也能當成一項資產。
於是，她在林口買了一間28坪，兩房一廳的小公寓，繳了頭款之後，每月房貸也差不多約1萬4千元。她只有晚上在家，所以把一間房間分租給在附近上班的護士，每月有5千元的房租收入，讓她可用來繳房貸價差、水電及公設費等。她每天坐林口長庚醫院往來台北的交通車，也不需要買車，林口附近的商圈也很方便，消費比台北便宜，雖然要犧牲掉一些生活上的享受，但卻是一個很好「強迫儲蓄」 的方法。Anni打算穩定繳房貸後，就要加速還款，希望能再加買一間房子。
還有一個好朋友Linda，原本她想要存夠頭期款後，在台北市買房子，但因為存錢的速度實在趕不上房價的「增值速度」，最後，她就在板橋買了一間22坪的中古屋，每坪20萬。她每月咬著牙繳房貸2萬元。但是，由於捷運新板特區是指標，附近的中古屋也「風光」的水漲船高，每坪漲了3萬元，這可是讓還在繳房貸的Linda開心極了。
另外，有一位電視主播，為了買第一間房子，整年都不買衣服、電腦，連手機也不換，買報紙都要記帳，就是想盡方法把開支節省到最低，硬是在3年內存到400萬，再用貸款買了總價1千多萬的房子。每個月繳將近6萬元的房貸，2年後，把房子賣掉出國，房價漲了300多萬，加上400萬的本金，和繳了2年約有150萬的房貸，等於工作5年就累積了800多萬，再用這些錢繼續轉手買其他的房子。這位主播最常運用的看屋方式，就是騎著腳踏車在市區繞來繞去，隨時注意喜歡的區域有沒有房子要賣，買了房子後小心裝潢，且不怕搬家的辛苦，因此才能不斷增加財富。
買屋划算？還是租屋划算？
買屋划算？還是租屋划算？這是很多人考量的問題。
其實，只要挑中的房子，房價合宜，未來有機會走高，而且最重要的是，租金支出和房貸支出差不多的情況下，都可以考慮買屋。現在還在租房子的人，每月租金最好不要超過家庭收入的四分之一，這樣才有能力慢慢累積自備款，也同時能保有生活品質。
我常說，凡事起頭難，從零到一是最困難的，但是只要跨出了第一步，馬上就能成為「有屋一族」，不管將來是自住，還是開始房地產投資的「增值與獲利」，都將正式開始。
第一間房子怎麼買？
買房子，「地點」總是第一考量。
捷運、高鐵附近，或三鐵共構區，交通便利之處，即是最簡單且基本的選擇條件。尤其單身者換房的機率相當高，可能因調派他地工作，或換工作，或打算結婚，就必須換房子，因此，買人生中的第一間房子時，一定要考慮到房子的「轉手性」。
如果是準備結婚的人，也應該先分析小倆口的上班地點，一起商量，最好同等距離，讓兩人都方便。另外，坪數也要多加考量，最好想遠一點，以後有小孩後需要大一點的空間，所以應該選擇兩房以上，以及考量到學區的問題。
用別人的房子來收租，當個快樂二房東
許多人想要坐收租金，房子在好地段，收取的租金就越高。不過，台北市房價越來越高，買一間房子可能就要上千萬，很多人可能負擔不起，但千萬別因此而氣餒，因為有人當起了二房東，拿別人的房子來出租，也能為自己賺取不少租金收益。
二房東靠的是用經營管理來創造財富。靠房地產賺錢並非一定要砸重金買房子，不過，當二房東得處理好房客與原屋主之間的關係，否則也會弄巧成拙。一定要精打細算，評估好各種風險，才能獲利。
我曾在上電視節目時聽過一位二房東的故事。他看到不少地點很好的房子，卻因為屋主的年齡太大，或沒時間管理而空置，這讓他興起做二房東的念頭。他努力地說服房東用合理的價位簽了8年的長租約，房東聽到有人幫忙管理房子，又能穩定收租8年都很心動，而且之後就算想拿回來自己出租，也不用再裝潢隔間，當然開心，只不過租金可能就不再調漲。
舉例來說，一間西門町的舊公寓可以租1萬8千元，花60萬元重新裝潢，隔出3間套房，每間可租1萬2千到1萬5千元，一層就可收到3萬8千元，淨賺約2萬元，2年半就可以讓裝潢費用回本。
我還認識一位經手10多間套房的二房東，他非常懂得如何跟房東談判，也熟悉房客的需求，對於抓緊成本、契約擬定……等，更建立一套標準化的固定流程。比如，對房客是一次預收半年的房租，但是給大房東的租金卻是每月支付，可以降低收不到房租的風險，同時，他幾乎全副心力放在房屋的管理經營上，所以與房客的互動非常密切，一旦有問題，都能馬上處理。
想要當二房東嗎？如果你對當二房東有興趣，你必須熟稔下列幾項經營策略，才能創造最大的投資報酬率，讓你跟大房東還有房客之間，都能歡心滿意。
二房東不敗的經營策略
‧策略一：找到好的物件
投資房地產，不管是自用還是出租，「地點」永遠是最重要的關鍵，例如交通要便利、生活機能要好、不能有太多不好的設施、鄰居要單純……等，盡量降低租不出去的風險，否則都會造成損失。
找到不錯的物件之後，下一步就是要增加曝光機會，吸引房客上門，降低空屋閒置率。以前房東習慣在附近的佈告欄張貼紅紙條，但在網路發達的今日，不妨考慮在房仲業者的網路、BBS等租屋平台上廣為宣傳。
‧策略二：學會跟屋主溝通談判
為什麼大房東不自己出租就好，還要讓二房東轉手多賺一成？這樣的問題你可得和大房東好好說明，因為當個二房東，賺取的就是租金差價，萬一你不能拿到低於市場行情的價碼，投資成本就可能會太高。房東如果自己出租，一旦房子閒置一、兩個月，損失就要大房東自己承擔，但是如果委託給二房東，風險就轉嫁出去了。其次，挑選房客的問題以及其他硬體設施的維修都交由二房東負責，大房東只管每月定時收到房租就好，其他事情都不需要煩惱。但是，風險面也要講清楚，比如，房屋會被改裝、房客會經常更換、還有房租可能是固定……這些都要用條約條列清楚，如此才能達到雙贏。
‧策略三：簽一份合理又能互相保障的合約
簽訂租約保障彼此的權利義務相當重要，根據「民法」規定，除非經過大房東同意認可，否則二房東沒有權利將房子全部、部分轉租，二房東與房客訂約後，就必須對房客全權負責，不能推托給大房東，而且將來房客要報稅，國稅局會針對契約，將二房東列為課稅對象。
另外，最好先將一年份的租金，預先開支票給大房東，獲得他的信任，也讓這筆交易更簡單乾脆。如果可以的話，租房契約最好簽長期一點，兩、三年不嫌短，五、六年更好，拉長時間，平均投資成本，讓你賺更多。
‧策略四：控制成本裝潢佈置
將房子承租下來後，就要好好裝潢一下，增加賣相，吸引房客入住的意願。不過任何的支出都是成本，當二房東的人必須將本求利，裝潢支出不可能無上限，如果能夠找到一個長期配合，專業但又不貴的裝潢業者配合，更有助於精算投資報酬率。
但要留意的是，二房東最怕請不走、有問題的房客，曾有一位二房東碰到七十多歲的老先生在浴室裡昏倒，溢出的水毀了整棟大樓外牆，雖然老先生沒事，但二房東卻得照價賠償。如果碰到惡意不搬走的房客，處理起來也是隔外麻煩，根據調查，讓房東最感頭痛的房客，首推「不聲不響落跑大搬家」，排名第二的是「經常藉故拖欠房租」，其次為「不愛惜房子，愛搞破壞的壞份子」，甚至「害怕房客在屋內燒炭或開瓦斯自殺」也榜上有名。
租賃房屋時，房客立場較為弱勢，法律多從保障弱勢角度出發，有時會讓房東大呼難為。因此，為了怕房客租金繳交異常
近年來，台灣大學生的錄取率真是高得嚇人，但是，根據人力銀行的調查，2007年的研究所畢業生起薪平均為32,755元，大學畢業生的平均起薪則為28,631元，而專科畢業生平均為26,030元，儘管比往年提高，但卻因油價高漲、物價持續上揚，實質上的薪資並未增加。
如果反過來算，一般所購買的房屋總價範圍，應在每年家庭可支配所得的3到6倍之間，而以2006年台北市的家庭可支配所得為107萬，可算出家庭可負擔的房價約為320萬到640萬之間，需付出的房貸金額約為1萬5千到3萬5千之間，但我會建議房貸金額不要超過每月家庭收入的三分之一，因為房貸支出過高，將會攜牲掉家庭的生活品質。
簡單算，如果雙薪家庭兩人的月薪加起來有6萬，每個月在房貸上的支出就最好不要超過2萬，如果小家庭要負擔到3萬5千的房貸，則雙薪家庭的月薪收入最好在10萬5千元以上。
如果這樣算下來，月薪3萬的「平民上班族」想當「有屋一族」，豈不是「天方夜譚」、「不可思議」，且「難上加難」？
我很鼓勵還在繳房租的朋友買房子，如果需要繳交的房租與房貸金額相差不多的話，用房租來付房貸，絕對比一直租房子還划算，而且，誰說你將來不能換到更理想的房子，誰說第一間房子就一定是你住一輩子的房子呢？
不過，為了達到這樣的目的，你可能必須攜牲掉一些交通成本，可能必須先買下未必是你心中最理想地段的房子，也可能必須攜牲掉不少的生活享受，但繳完房貸之後，你將能擁有以下的好處：
1. 一間屬於自己的房子，可以隨心所欲地裝潢、整理。
2. 不再需要繳房租給房東，幫別人養房子。
3. 甚至在房價升值之際，你還有機會可以賣屋賺差價。
節衣縮食，攢下第一棟房子
我有位女性朋友Anni，在台北工作，於是在市中心用1萬2千元租了一間套房。工作5年的她衡量了一下，每月所付的房租還不如拿來繳房貸當儲蓄，就算將來結了婚也可以出租或轉賣，再不然，也能當成一項資產。
於是，她在林口買了一間28坪，兩房一廳的小公寓，繳了頭款之後，每月房貸也差不多約1萬4千元。她只有晚上在家，所以把一間房間分租給在附近上班的護士，每月有5千元的房租收入，讓她可用來繳房貸價差、水電及公設費等。她每天坐林口長庚醫院往來台北的交通車，也不需要買車，林口附近的商圈也很方便，消費比台北便宜，雖然要犧牲掉一些生活上的享受，但卻是一個很好「強迫儲蓄」 的方法。Anni打算穩定繳房貸後，就要加速還款，希望能再加買一間房子。
還有一個好朋友Linda，原本她想要存夠頭期款後，在台北市買房子，但因為存錢的速度實在趕不上房價的「增值速度」，最後，她就在板橋買了一間22坪的中古屋，每坪20萬。她每月咬著牙繳房貸2萬元。但是，由於捷運新板特區是指標，附近的中古屋也「風光」的水漲船高，每坪漲了3萬元，這可是讓還在繳房貸的Linda開心極了。
另外，有一位電視主播，為了買第一間房子，整年都不買衣服、電腦，連手機也不換，買報紙都要記帳，就是想盡方法把開支節省到最低，硬是在3年內存到400萬，再用貸款買了總價1千多萬的房子。每個月繳將近6萬元的房貸，2年後，把房子賣掉出國，房價漲了300多萬，加上400萬的本金，和繳了2年約有150萬的房貸，等於工作5年就累積了800多萬，再用這些錢繼續轉手買其他的房子。這位主播最常運用的看屋方式，就是騎著腳踏車在市區繞來繞去，隨時注意喜歡的區域有沒有房子要賣，買了房子後小心裝潢，且不怕搬家的辛苦，因此才能不斷增加財富。
買屋划算？還是租屋划算？
買屋划算？還是租屋划算？這是很多人考量的問題。
其實，只要挑中的房子，房價合宜，未來有機會走高，而且最重要的是，租金支出和房貸支出差不多的情況下，都可以考慮買屋。現在還在租房子的人，每月租金最好不要超過家庭收入的四分之一，這樣才有能力慢慢累積自備款，也同時能保有生活品質。
我常說，凡事起頭難，從零到一是最困難的，但是只要跨出了第一步，馬上就能成為「有屋一族」，不管將來是自住，還是開始房地產投資的「增值與獲利」，都將正式開始。
第一間房子怎麼買？
買房子，「地點」總是第一考量。
捷運、高鐵附近，或三鐵共構區，交通便利之處，即是最簡單且基本的選擇條件。尤其單身者換房的機率相當高，可能因調派他地工作，或換工作，或打算結婚，就必須換房子，因此，買人生中的第一間房子時，一定要考慮到房子的「轉手性」。
如果是準備結婚的人，也應該先分析小倆口的上班地點，一起商量，最好同等距離，讓兩人都方便。另外，坪數也要多加考量，最好想遠一點，以後有小孩後需要大一點的空間，所以應該選擇兩房以上，以及考量到學區的問題。
用別人的房子來收租，當個快樂二房東
許多人想要坐收租金，房子在好地段，收取的租金就越高。不過，台北市房價越來越高，買一間房子可能就要上千萬，很多人可能負擔不起，但千萬別因此而氣餒，因為有人當起了二房東，拿別人的房子來出租，也能為自己賺取不少租金收益。
二房東靠的是用經營管理來創造財富。靠房地產賺錢並非一定要砸重金買房子，不過，當二房東得處理好房客與原屋主之間的關係，否則也會弄巧成拙。一定要精打細算，評估好各種風險，才能獲利。
我曾在上電視節目時聽過一位二房東的故事。他看到不少地點很好的房子，卻因為屋主的年齡太大，或沒時間管理而空置，這讓他興起做二房東的念頭。他努力地說服房東用合理的價位簽了8年的長租約，房東聽到有人幫忙管理房子，又能穩定收租8年都很心動，而且之後就算想拿回來自己出租，也不用再裝潢隔間，當然開心，只不過租金可能就不再調漲。
舉例來說，一間西門町的舊公寓可以租1萬8千元，花60萬元重新裝潢，隔出3間套房，每間可租1萬2千到1萬5千元，一層就可收到3萬8千元，淨賺約2萬元，2年半就可以讓裝潢費用回本。
我還認識一位經手10多間套房的二房東，他非常懂得如何跟房東談判，也熟悉房客的需求，對於抓緊成本、契約擬定……等，更建立一套標準化的固定流程。比如，對房客是一次預收半年的房租，但是給大房東的租金卻是每月支付，可以降低收不到房租的風險，同時，他幾乎全副心力放在房屋的管理經營上，所以與房客的互動非常密切，一旦有問題，都能馬上處理。
想要當二房東嗎？如果你對當二房東有興趣，你必須熟稔下列幾項經營策略，才能創造最大的投資報酬率，讓你跟大房東還有房客之間，都能歡心滿意。
二房東不敗的經營策略
‧策略一：找到好的物件
投資房地產，不管是自用還是出租，「地點」永遠是最重要的關鍵，例如交通要便利、生活機能要好、不能有太多不好的設施、鄰居要單純……等，盡量降低租不出去的風險，否則都會造成損失。
找到不錯的物件之後，下一步就是要增加曝光機會，吸引房客上門，降低空屋閒置率。以前房東習慣在附近的佈告欄張貼紅紙條，但在網路發達的今日，不妨考慮在房仲業者的網路、BBS等租屋平台上廣為宣傳。
‧策略二：學會跟屋主溝通談判
為什麼大房東不自己出租就好，還要讓二房東轉手多賺一成？這樣的問題你可得和大房東好好說明，因為當個二房東，賺取的就是租金差價，萬一你不能拿到低於市場行情的價碼，投資成本就可能會太高。房東如果自己出租，一旦房子閒置一、兩個月，損失就要大房東自己承擔，但是如果委託給二房東，風險就轉嫁出去了。其次，挑選房客的問題以及其他硬體設施的維修都交由二房東負責，大房東只管每月定時收到房租就好，其他事情都不需要煩惱。但是，風險面也要講清楚，比如，房屋會被改裝、房客會經常更換、還有房租可能是固定……這些都要用條約條列清楚，如此才能達到雙贏。
‧策略三：簽一份合理又能互相保障的合約
簽訂租約保障彼此的權利義務相當重要，根據「民法」規定，除非經過大房東同意認可，否則二房東沒有權利將房子全部、部分轉租，二房東與房客訂約後，就必須對房客全權負責，不能推托給大房東，而且將來房客要報稅，國稅局會針對契約，將二房東列為課稅對象。
另外，最好先將一年份的租金，預先開支票給大房東，獲得他的信任，也讓這筆交易更簡單乾脆。如果可以的話，租房契約最好簽長期一點，兩、三年不嫌短，五、六年更好，拉長時間，平均投資成本，讓你賺更多。
‧策略四：控制成本裝潢佈置
將房子承租下來後，就要好好裝潢一下，增加賣相，吸引房客入住的意願。不過任何的支出都是成本，當二房東的人必須將本求利，裝潢支出不可能無上限，如果能夠找到一個長期配合，專業但又不貴的裝潢業者配合，更有助於精算投資報酬率。
但要留意的是，二房東最怕請不走、有問題的房客，曾有一位二房東碰到七十多歲的老先生在浴室裡昏倒，溢出的水毀了整棟大樓外牆，雖然老先生沒事，但二房東卻得照價賠償。如果碰到惡意不搬走的房客，處理起來也是隔外麻煩，根據調查，讓房東最感頭痛的房客，首推「不聲不響落跑大搬家」，排名第二的是「經常藉故拖欠房租」，其次為「不愛惜房子，愛搞破壞的壞份子」，甚至「害怕房客在屋內燒炭或開瓦斯自殺」也榜上有名。
租賃房屋時，房客立場較為弱勢，法律多從保障弱勢角度出發，有時會讓房東大呼難為。因此，為了怕房客租金繳交異常
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