艾蜜莉會計師教你聰明節稅（2025年最新法規增訂版）：圖解個人所得、房地產、投資理財、遺贈稅

持有不動產時的稅務議題

買進房地產之後，持有期間內就持有房屋的部分需負擔「房屋稅」，持有土地的部分需負擔「地價稅」。

由於過去十幾年來的房價飆漲，但不動產的持有稅負及所得稅負卻與不動產投資獲利不成比例，政府為了回應社會對於居住正義的訴求，針對「多屋族」的房屋稅訂有較高稅率，俗稱「囤房稅」；臺北市政府另針對「高級住宅」課徵較高的房屋稅，俗稱「豪宅稅」。此外，近年來房屋評定現值及公告地價大幅調漲，更使得不動產的持有稅負大增。無論一般民眾、投資客、包租公或包租婆，更是要把握每個合法節稅的機會。

房屋稅的課徵範圍是針對附著於土地之各種房屋，及增加該房屋使用價值之建築物。每年徵收一次，開徵日期是每年5月1日到5月31日，課稅期間是前一年的7月1日至當年的6月30日止。房屋稅由中央政府訂定法定稅率的上下限，地方政府參考財政部公告之基準訂定實際適用稅率。

立法院於112年12月19日三讀通過《房屋稅條例修正案》（俗稱房屋稅2.0或囤房稅2.0），希望透過稅率差異，鼓勵建商依市場銷售狀況調整價格加速出售，增加房屋供給之政策目標，並加重多屋族及空置房屋持有稅負，以鼓勵房屋釋出，增加租賃市場供給。房屋稅2.0自113年7月1日起施行，並自114年5月1日起開始繳納。

房屋稅條例修正重點如下：

1. 對於房屋所有人之非自住住家用房屋進行「全國歸戶」，所有地方政府均須按全國持有戶數「全數累進」課徵。

2. 特定房屋適用較低稅率：

i.調降全國單一自住房屋稅率為1%（限房屋現值一定金額以下）。

ii.出租申報租賃所得達租金標準或繼承取得共有之住家用房屋法定稅率為1.5%至2.4%（原為3.6%）。

iii.建商新建住家用房屋在合理銷售期間（2年）內者，法定稅率調整為2%至3.6%；超過2年之餘屋則適用2%至4.8%。

3. 參考現行地價稅課徵方式，增訂自住房屋設籍要件。

4. 增訂信託房屋，與委託人或受益人持有之房屋併計戶數適用差別稅率，防止分散持有，規避較高稅率。

5. 配合房屋稅改按年計徵，以每年2月末日為納稅義務基準日。房屋使用情形倘有變更，納稅義務人應於每期房屋稅開徵40日（即3月22日）以前向當地主管稽徵機關申報。

6. 明定住家用房屋現值在新臺幣10萬元以下免徵房屋稅之適用對象，以自然人持有全國3戶為限，並排除非屬自然人（例如：法人）持有者之適用，防杜將房屋分割為小坪數，取巧適用免稅。

「房屋現值」的高低與「標準單價」、「房屋面積」、「折舊」及「路段率」有關。房屋現值會隨著每年折舊而減少；「路段率」的高低取決於房屋所處位置；「房屋標準單價」自73年以後就沒有調整，嚴重偏離合理造價，屢遭監察院糾正，加上社會大眾對於居住正義的訴求，近幾年各縣市大幅調高標準單價，代表輕持有稅的美好時光逐漸遠去。

房屋稅稅率依房屋的不同用途、所在縣市及持有房屋戶數，可能有不同的稅率。在此列出房屋稅之法定稅率區間供讀者參考，若讀者想知道自己所在縣市之房屋稅現行徵收率，可自行上所在縣市政府網站查閱。其中「自住房屋」（含具使用權之地上權房屋）須滿足以下4個條件，否則屬「其他住家用房屋」或「非住家用房屋」。

1. 房屋無出租或供營業使用

2. 供本人、配偶或直系親屬實際居住使用

3. 本人、配偶或直系親屬辦竣戶籍登記*

4. 本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內

為幫助讀者理解如何計算戶數及判斷適用稅率，舉以下案例說明。

舉例 1：

張學城購置了5間房屋，A屋及B屋在台北市（直轄市）、C屋及D屋在

台中市（直轄市），E屋在屏東縣（非直轄市），這5間房屋均為「非自住」

住家用房屋，也都沒有出租。請問按全國持有的總戶數（全國歸戶），依財

政部公告基準計算房屋稅，5間房屋的適用稅率為多少？

台北市自住用

全國總戶數5戶計

4.2%（A&B）

台中市自住用

全國總戶數5戶計

4.2%（C&D）

屏東縣非自住

全國總戶數5戶計

3.8%（E）

舉例 2：

郭富友有7間房屋，A屋及B屋為自住，C為出租達租金標準，D為繼承

取得共有，E,F,G為空置（都在直轄市）。請問7間房屋的適用稅率為多少？

A、B自住用

全國3戶以內

每戶皆 1.2%

C、D出租1戶

繼承取得共有房1戶

共2戶，每戶皆1.5%

E、F、G

空置3戶

每戶皆3.8%

(直轄市3～4戶：3.8%)

指數股票型基金（ETF）稅務議題

「ETF」英文原文為「Exchange Traded Funds」，中文稱為「指數股票型證券投資信託基金」，簡稱為「指數股票型基金」，不過另一個中文名稱「交易所買賣基金」可能更符合ETF的特性。ETF在運作方式上與傳統基金類似，發行機構會將一籃子股票或債券交由保管機構託管，並以此作擔保，發行分割成單位較小的受益憑證讓投資人在交易所買賣，此種交易方式與封閉

型基金類似。

以目前我國第一個ETF「元大臺灣卓越50基金」為例，就是追蹤「臺灣50指數」的ETF，其投資組合組成比例和「臺灣50指數」相同，投資人只要開了證券戶後，便能透過證券商在集中交易市場買賣。

投資基金或ETF時可能產生的稅負有買賣基金時課徵的證券交易稅、基金配發利息或股利的所得稅及賣出基金時的資本利得也可能被課稅。個人投資基金的孳息及損益如何課稅，因基金投資標的與基金註冊地的不同，課稅方式也會有所不同。

證券交易稅部分，在國內集中市場交易ETF及封閉型基金受益憑證，應繳納證券交易稅千分之1。但政府為了促進債券市場發展，目前停徵債券ETF的證券交易稅（槓桿型或反向型債券ETF不適用）；開放型基金持有人申請贖回或於基金解散時，繳回受益憑證註銷者，並不屬於證券交易稅課徵範圍，免徵證交稅。

個人買賣（贖回）基金之損益應以基金註冊地判斷所得來源，如基金註冊地是臺灣，基金買賣（贖回）所產生的資本利得免納所得稅；但基金註冊地在境外地區，其買賣（贖回）所產生的損益屬海外所得，須計入個人基本所得額申報個人最低稅負制。

基金配息部分，個人購買境內外基金，投資標的如果是臺灣境內的股票或債券，取得基金配息應申報個人綜合所得稅，但投資標的是境外地區（包含香港及澳門地區），基金配息屬海外所得，須計入個人最低稅負制申報。

基金投資人收到的配息，實際上可能有不同的來源組成，課稅方式也有所不同。配息來源（所得類別）如為境內股利所得（54C）或境內金融業利息所得（5A），則應計入綜合所得總額，同時可能須繳納二代健保補充保費；配息來源如為境內財產交易所得（76W），因為證所稅停徵，為免稅所得。

許多台股高股息ETF都內建「收益平準金」機制，即「配息來自本金」的概念，配息來源如為收益平準金，非屬所得。配息來源如為大陸地區所得或海外所得，則分別應計入綜合所得總額及海外所得。

基金／ETF 收益分配的所得類別

一般而言，若是透過國內金融機構買賣基金或ETF，金融機構會於報稅季前寄發「收益分配通知書」給投資人。個人在申報綜所稅前，可以先自行檢視金融機構寄發的「收益分配通知書」。如果通知書遺失，可以向各證券投資信託公司申請補發。海外所得及大陸地區所得因為不在所得查調範圍，如果投資收益屬於海外所得或大陸地區所得，請記得按收益分配通知書（或對帳單、明細表、ETF電子帳單等）所載金額，自行計算並申報個人綜合所得稅及基本稅額。