地上權開發策略與法律實務

林序／林陵三
彭序／彭光輝
作者序1／李永然、田欣永
作者序2／李廷鈞

第一章　從法律觀點探討地上權之實務與應用　文◎李永然、田欣永
壹、前言
貳、地上權的法令規範
一、地上權的意義
二、地上權之發生
三、地上權之效力
四、區分地上權
參、「地上權」與「土地租賃權」之異同
一、「地上權」與「土地租賃權」的定義
二、地上權與土地租賃權主要的不同
肆、國有土地設定地上權之規範及實務
一、國有土地設定地上權之優缺點
二、認識《國有非公用土地設定地上權作業要點》
三、國有非公用土地設定地上權的契機與威脅
伍、地上權住宅──房市交易新方向
一、以設定地上權方式開發住宅之優點
二、以設定地上權方式開發住宅之缺點
三、地上權住宅發展的方向與可能面臨的困境
陸、結語

第二章　國有非公用土地設定地上權解析　文◎李廷鈞
壹、國有土地分類
一、公用國有土地
二、非公用國有土地
貳、非公用國有土地之管理
一、管理原則
二、撥用與借用
參、非公用國有土地的處分及收益
一、處分機制
二、租賃機制
三、開發利用機制
附錄：國有非公用土地設定地上權契約書

第三章　地上權目前在不動產事業的開發與運作情形　文◎黃隆豐
壹、國有非公用土地地上權業務標售現況
一、2013年不動產業的焦點是地上權
二、地上權在不動產業界的運用概念
三、地上權不動產的經營與轉讓
貳、地上權在民間不動產事業的運用情形
一、民間對地上權應用的主要法令規範
二、租地與地上權
三、租地契約之問題
四、國有非公用土地之地上權設定契約擬約問題
五、BOT地上權設定擬約之問題
參、地上權住宅的實務運用情形
一、地上權與商業大樓之應用
二、地上權住宅

第四章　地上權登記實例與法令解析 文◎黃振國
壹、地上權設定登記
一、普通地上權設定意義
二、區分地上權設定登記意義
貳、地上權移轉（主體變更）登記之意義
參、地上權內容變更（主體以外變更）登記之意義
肆、申請地上權登記應備重要文件與身分登記案件實例
一、登記申請書範例
二、權利書狀
三、申請人身分證明文件
四、土地所有人或他項權利人印鑑證明書
五、位置圖
六、一宗土地內就其特定部分申請設定者，應先向該管登記機關申請土地複丈
七、他共有人領受對價或補償收據或提存之證明文件
伍、重要登記法令與解析
陸、國有土地設定地上權登記實務與解析
柒、納入畸零地之地上權變更登記
捌、接受移入容積之條件
玖、地上權一部讓與登記與抵押權登記
拾、地上權、地上物、所有權信託及預告登記

第五章　地上權稅務規劃　文◎黃振國
壹、地上權租金與地價稅規劃
貳、遺產稅、贈與稅及財產交易所得稅之比較與規劃──地上權與所有權估價比較
一、房地產移轉（含買賣、贈與）稅負比較
二、《遺產及贈與稅法施行細則》第31條
三、土地所有權信託與地上權信託節稅規劃實例比較
四、基地權源為地上權與土地所有權之比較

第六章 地上權估價實務　文◎張能政
壹、地上權價值評估對象
貳、地上權價值結構
參、地上權價值相關法令分析
一、公有土地處分地上權權利金與地租之規定
二、區分地上權徵收補償計價相關規定
三、有關地上權稅基計價之規定
四、《不動產估價技術規則》規定
肆、影響地上權價值的重要因素
一、地上權存續期間
二、地上權用途限制
三、地上權轉讓限制
四、地上權年地租多寡
五、地上權屆期時地上物處理方式
六、不動產投資報酬率水準
伍、地上權價值評估方法
一、比較方式
二、收益方式
三、成本方式
陸、地上權產品市場價值分析
一、地上權權利金
二、開發後地上權產品
柒、對地上權產品的應有認識
一、地上權產品適合投資嗎？
二、地上權產品報酬很高嗎？
三、地上權新建個案價格多少才合理？

附錄
附錄一　《民法》物權編地上權相關條文
附錄二　國有非公用土地設定地上權作業要點