公寓大廈管理條例相關判決案例

序

熟悉法律才能捍衛保護居住的權利與安全

筆者的朋友數年前購買一中古屋，契約中載明房屋含括一個露臺空間，在當初向前一手屋主購買時，前一手屋主有出示並附給她建設公司最早的銷售文件、前一任屋主，以及該屋宅樓下的住戶，皆已白紙黑字簽名同意該露臺空間可以歸屬於買方所單獨使用。（依據公寓大廈管理條例第3 條用辭定義：該空間應是「約定專用部分」：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。）前一手屋主居住20 餘年沒有出過任何事情。但筆者朋友買了2 年，樓下屋主聽信一位房仲業者說「那個空間應該是你的屋頂，屬於你可以用的才對。」因而貪心大起，開始對筆者朋友大興訴訟。筆者朋友一審勝二審敗，期間心神之耗費以及纏訟數年訴訟之費用，搞得夫妻倆都快憂鬱症了。最後還不得不把整個花費一百多萬蓋的廚房統統拆除，回歸原貌。

上述案例只是有關公寓大廈管理條例諸多案件中之一例。社區公寓大樓這類集合型式的住宅在現今社會已是相當常見的一種居住型態，然而其中衍生的管理問題其實也累積不少，社區管理問題大致可區分為「住戶」、「無管理組織」、「管委會怠責」等三大類，其中又以「住戶類問題」所衍生的糾紛與困擾最多，且往往導致住戶彼此之間留下心結，嚴重的話甚至會彼此交惡、對簿公堂。     

根據統計，一般公寓、華廈大樓這類社區型態住宅常見的困擾問題及紛爭，大致以住戶佔用公共空間這類「霸鄰」事件為最大宗，其次是沒有成立管委會這樣的組織來統籌管理社區事物。此外，住戶欠繳管理費、違反住戶公約、管委會怠責等等，也都是民眾居住社區住宅經常遇到的問題。關於「住戶欠繳管理費」的問題，管委會可先對欠繳戶溝通協調或寄出存證信函催繳，若仍無回應，則可聲請各地調解委員會調解，其協調書與法院判決是具有相同效力。公寓大廈管理條例中也有所謂「惡鄰」條款（即第22 條），藉由法條的規範，甚至可以強制遷離惡劣的所有權人，甚至拍賣其房子。總之，對於許許多多在社區公寓大樓這類集合型式的住宅所遇到的各類麻煩問題，都可以在法條中找到解答及解決方式。

等而下之，當然最悲慘的就是大家法院見了。本書所輯錄的，就是一般社會中常見的與公寓大廈管理條例相關的20則法院判例。這已經不是文字的紀錄，而是血淋淋、活生生的痛苦刀劍相殺了！熟悉法律可以捍衛保護居住的權利與安全，是筆者30餘年來從事不動產相關法規教學及23年不動產證照教學中，一直要傳達給每一位同學的理念。法律就是生活，法律就是人生！法條就是護身，不僅可以自救，還可以幫助許多身邊的朋友！而法條就是金條，法條也是商機，熟諳法條，可以保護自己減少損失，更可能為自己創造財富。

希望這本書所提供的豐富法律案例，能夠提升你的專業，也豐富你的法律知識！
 

國立台北科技大學 不動產估價師學分班主任
致理科技大學 曾文龍不動產學苑
曾文龍
110 年6 月6 日