地主都更經驗：自主更新會從0到250萬

活動訊息

閱讀漫遊錄-2026上半年暢銷榜

台灣角川歌曲改編作品書展

內容簡介

‧第一本專為地主量身打造的「防禦醫學」：市售都更書多半由建商或學者撰寫，本書則由「實戰地主」視角出發，強調「防禦」。
‧以財務邏輯穿透「數字迷霧」：建商最怕懂會計的地主，而在本書中，數據將是地主唯一能帶進談判桌的真實武器。
‧結構化的「七部曲」實戰進階地圖：本書分為邏輯嚴密的「七部曲」：1.覺醒篇、2.模式篇、3.啟動篇、4.談判篇、5.防禦篇、6.選商篇、7.落地篇。

「資訊不對稱」往往是地主失去資產主導權的致命傷。建商與不良顧問公司最怕的，就是「懂讀書、會算數、有防禦意識」的地主。

本書的誕生即是為了終結這種極度傾斜的遊戲規則，作者張明義老師憑藉會計與資訊管理的跨領域背景，加上深耕土地開發處的實戰底氣，將「專業術語」轉化為「地主語言」，為您築起資產防禦的護城河。

作者

張明義（實戰派都更導師）

「看透建商的算盤，才能守住你一輩子的資產。」
張明義老師是一位具備深厚房地產開發底蘊與系統化破局思維的「都市更新實務專家」。身為擁有「都更推動師」資格的街頭實戰派導師，他深諳建商與全案管理機構的底層運作邏輯。
他擁有極為罕見的跨領域專業背景──同時具備「資訊管理」、「會計」與「國際貿易」的敏銳度。這讓他在面對建商複雜的報價單與冗長的合約時，能精準運用財務邏輯與 EXCEL 數據連動分析，一秒拆解隱藏在「共同負擔」與「找補單價」中的暴利魔鬼，絕不讓地主淪為任人宰割的小綿羊。
在產業界，他曾任職於台灣肥料公司土地開發處，從最前線的土地開發、預售屋銷售、建築設計，一路到財務規劃與營建管理，完整走過不動產開發的全生命週期。因為「懂局」，所以能「破局」。他致力於打破都更市場極度傾斜的資訊不對稱，運用他四度連霸「品管圈提案改善冠軍」的極致除錯能力，幫助弱勢地主築起堅不可摧的資產防禦護城河。
憑藉著超過三十年的職場與實業經驗，張老師至今已出版 25 本實體暢銷著作，是市場上少數兼具「理論論述力」與「第一線肉搏經驗」的指標性作者。
▍學歷背景
● 國立中央大學 資訊管理研究所 畢業
● 中國文化大學 會計系 畢業
● 致理技術學院 國際貿易科 畢業
▍實戰經歷
● 台灣肥料公司 土地開發處 專員（歷練土地開發、預售、建築設計、財務規劃與營管）
● 亞太經貿廣場 總物業經理
● 湯姆龍公司 董事長特助
● 鴻福證券公司 資訊股長
● 行政院勞委會職訓中心 資訊外聘講師
▍代表著作
著作領域橫跨房地產投資、物業管理與商業創業。代表作品包含：
● 《都市更新實務》
● 《完銷力》
● 《智在法拍》
● 《智在點交》
● 《向塔木德學做租屋達人》
● 《物業管理菁英的66個工作 DNA》
● 《創業錢圖》
● 《創業計畫書》
● 《英語思維大突破》


程萬里（法理防禦權威）

程萬里老師不僅是被高度認可的法規與稅務權威，更是一位成功跨足傳統工程、ESG 淨零永續與新創輔導的實戰派企業家。在本書中他擔任專業審查與合夥人角色，以其法理直擊的敏銳度與系統化思維，與張明義老師的「街頭實戰經驗」完美互補，共同為地主築起堅固的資產防禦盾牌。
▍現任職務
● 平安消防工業有限公司 創辦人
● 台企會私人董事會中小企業 IPO 加速器 專家顧問（創業輔導顧問）
● 中華華人講師聯盟 講師
● 淨零永續生態系整體解決方案 召集人
▍實戰經歷
● 深耕產業 26 年的實業底蘊：投入消防工程行業超過二十年，累積服務超過 2,000 家客戶，涵蓋公部門、醫療、製造業與科技產業，其中更包含百餘家上市櫃公司，擅長為企業解決最核心的安全防護問題。
● 引領 ESG 永續與智慧創新：領導團隊開發全球首創的「碳足跡環保泡沫滅火器」與「IoT 智慧消防監控系統」，並於 Secutech 安全展策劃主題館，積極推動產業邁向淨零永續與智慧防災。
● 打群架的跨界資源整合力：深諳中小企業單打獨鬥的痛點，成功發起並召集 20 多家不同領域的企業夥伴，組成「ESG 淨零永續解決方案」實戰聯盟，帶領團隊共同為客戶提供跨領域的整合服務。
● 百場級培訓講師與創投專家：具備豐富的公眾演說與培訓經驗，主講超過一百場以上的安全教育訓練。深耕創業輔導領域，開設「創業與投資的心態與法則」、「創投心法實作班」等專業課程，協助企業對接資本市場。
▍代表著作
● 《創投心法》（共同作者）

目錄

▍出版人序｜城市更新，不只是重建建築，而是重塑一個世代的未來
▍推薦序｜經驗，是走過都更最大的資產
▍推薦序｜理解專業，共創價值
▍推薦序｜你奮鬥一輩子的資產，需要做好功課來保護
▍作者序｜讓地主少走十年冤枉路

▍首部曲 覺醒篇– 破除資訊不對稱

第 1 章：洞察都更提案的「不合理」之處
何謂合理？看破都更的四大樣態指標
我的十二次碰壁經驗與「5 Whys」哲學
零成本起手式：破解不同意戶與正確的依賴路徑
第 2 章：拆解一坪換一坪的數學陷阱
虛坪與車位的偷天換日
找補單價與容積分配的魔鬼公式
披著「都更」外皮的萬年合建契約
第 3 章：資產歸零的風險評估：爛尾樓現狀剖析
制度的傾斜：誰才是真正被保護的人？
帶進「溝裡」就爬不出來：深海地震魚的悲歌
石頭湯的突圍智慧：把問題擔起來

▍二部曲 模式篇–拆解合建與全案管理

第 4 章：協議合建的「萬年合約」與程序陷阱
沒有落日條款的「萬年合約」與嚇死人的違約金
補助款到底歸誰？戳破「顧問補貼」的道德綁架
第 5 章：全案管理制度之起源與必要性研究
全案管理的起源：沒有錢，就用「墊款墊工」來突圍
那些氣死三代的「不正常」重建悲劇
第 6 章：解構全案管理費用的合理性與暴利點
「全案管理」的「費用節省方式」
為什麼「全案管理公司」這麼昂貴？
「全案管理費用」的「計算方式」
第 7 章：辨識全案管理的專業真偽與常見誤區
看不到的「全案管理公司」？
「全案管理」的「四個錯誤」
第 8 章：自主更新會：地主權益的終極防禦體系
「雞生蛋」與「蛋生雞」：從整宅成功案例看懂財務槓桿
「自主更新」就像「接力賽」：無中生有的整合戰術
對「自主更新會」的良心建議：堅守底線與合約攻防

▍三部曲 啟動篇–零成本組織與動員策略

第 9 章：成本趨零策略：無中生有的整合起手式
「成本」壓到最低，就是等於 0
如果您真有時間，真該讀讀「這個」
第 10 章：組織動員與專家遴選邀請策略
組織與動員：用「螞蟻雄兵」搬動都更大象
專家遴選策略：地主該邀請「誰」來演講？
第 11 章：情報開發與民間小額籌資實務
掌握關鍵比例，合法獲取情報
一小筆一小筆的「借」：民間籌資實務
「借」來的會員費：墊款與後付機制

▍四部曲 談判篇–心理博弈與整合戰術

第 12 章：深度整合地主意願與不同意戶之破解
破解地主邏輯：看穿嘴上說的與心裡想的
特殊產權破解術：對付「開天價」與「祖厝情結」
12 種常見的地主溝通死角
深度破解：「有屋沒地」的情緒勒索與子孫未來
第 13 章：處理地主的焦慮感與資產分配心結
預見「擔心」與「不甘心」的真實案例
「超選」與同意戶的絕對優勢
終極安置方案：幫不同意戶「買房搬家」
第 14 章：全案管理整合利害與「地主找地主」戰術
全案管理公司的「利害」：看懂「害」才是行動關鍵
房地不均的危機：1.82 坪地主的生死抉擇與數學試算
「地主找地主」戰術：零成本的最強尋人法

▍五部曲 防禦篇–技術審查與資金防禦

第 15 章：解構建商設計意圖：平面圖與公設攻防實務
揭開建商的隱藏任務：把地主「掃地出門」
破解「店面勸退」話術與四階段平面圖推演
零成本的反擊：張老師的公設配置破解法
第 16 章：模擬選配機制與預防衝突之替代方案
拆穿「真合建、假權變」的合約怪招
「模擬選配」是用來「預防衝突」的照妖鏡
假自主更新會的 30 個致命破綻
第 17 章：全案管理公司擔任「出資者」的潛在風險
實施者與出資者的權力遊戲
為什麼必須由「更新會」擔任實施者與金主？
零成本起手式：替代「全案管理出資」的 16 個怪招

▍六部曲 選商篇–規約建立與團隊評選

第 18 章：更新會「章程新規矩」之制度設計
預先設計「新的規則」：更新會規章與生活秩序
更新會章程的八大核心議題
「地主有錢」就有「底氣」
跨越階段：用空手套白狼實現 7599
第 19 章：都更顧問分類分析與不合格團隊照妖鏡
破解「包租公」地主的不合格邏輯
「都更顧問」百百種，你遇到的是哪一種？
破解都更顧問的 5 大靈魂拷問
照妖鏡：都更的第一里路與計時收費的菜鳥律師

▍七部曲 落地篇–計畫核定與完工交屋

第 20 章：關鍵突破點：計畫核定、貸款撥付與完工策略
「找一個懂行的人」作為「突破口」
突破盲點：全額貸款的撥付邏輯

▍終極防禦機制：為何有錢人也必須貸款？
第一步與最後一步的倒置

結語與良心建議 知識，是你唯一能帶進談判桌的籌碼
不要用「情緒」與「感覺」做決定，請相信「數學」
把委託事項「化整為零」，不要盲目買單
立刻組成「地主讀書會」
結語：拿回你的主導權

附錄：地主實戰防禦裝備庫

▍附錄一:「大師級」EXCEL 試算表範本下載專區
（數位武器）
掃描下載防禦武器

▍附錄二：全書【避坑檢核表】總匯整
戰術卡1：合約陷阱與模式辨識（上桌前的防彈衣）
戰術卡2：零成本啟動與顧問選商（找對團隊的照妖鏡）
戰術卡3：地主整合與內部規約（安內攘外的談判武器）
戰術卡4：圖面審查與財務防禦（保全資產的終極防火牆）

▍附錄三：建商話術與都更名詞破解辭典
一、數字魔術與坪數陷阱類
二、合約偽裝與身分變造類
三、費用巧立名目與暴利陷阱類
四、暗黑逼簽與合法強拆類
五、補助款吸血與假都更程序類
六、產權漏洞與圖面挪用類

序／導讀

推薦序｜經驗，是走過都更最大的資產
文◎吳宗憲（建築師）

都市更新，從來不是單純的建築工程，而是一場整合人性、利益、法律、財務與時間的長期戰役。多年來，我身處建築設計與營建實務第一線，深知一個成功的更新案，真正困難的從來不只是「如何蓋房子」，而是如何讓地主、建商與專業團隊，在不同立場之間找到共同的目標。

翻閱本書，不難發現作者並非停留在法規與理論，而是依循地主真正會遇到的歷程，從觀念建立、合建與全案管理、組織動員、談判整合、風險防範，到更新規劃與落地執行，完整建構出一套地主思維與實戰方法。尤其針對合建、權利分配、成本控制、建商談判及風險防範，都有系統地拆解，讓複雜的更新流程變得更容易理解與執行。

從建築師的實務角度，我更深刻體會到：都市更新的價值，往往在規劃階段就已經決定。

例如一樓店面，不只是坪數問題，位置、動線、街道關係，以及地主重視的風水與傳統觀念，都會影響未來價值。高樓層與頂樓也不應是剩餘空間，透過景觀、視野、露台與產品定位，可以創造市場願意接受的高價產品。

同樣地，小坪數規劃也有其價值。適當的坪數配置，可以讓地主更容易分回適合自己使用或持有的產品，甚至成為下一代傳承的資產。而產品究竟應該多大、更適合如何配置，更不能脫離區位與地段；不同區域的市場需求不同，坪數、戶數與產品定位也必須隨之調整。

因此，我認為好的都更合建，不應只是地主與建商爭取「多分一點」的角力，而是透過建築專業把土地價值做大。當產品價值提升，建商取得合理利潤，地主也能獲得更好的分回條件，雙方才能真正形成合作，而不是對立。

書中最值得肯定的是，它不只是教地主如何爭取利益，更提醒地主如何降低錯誤決策的代價。因為都市更新最大的風險，往往不是看得到的成本，而是資訊不對稱、判斷失誤與時間損失。

我始終相信，好的建築不是從圖面開始，而是從土地價值與人的需求開始；好的更新，也不是從拆除開始，而是從共識與信任開始。

都市更新不只是重建一棟房子，更是在重塑一個社區的未來。期待每一位地主，都能透過本書少走冤枉路、多做正確決策，在地主權益、建商合理開發與建築品質之間找到平衡，讓每一次更新，不只是資產價值的提升，更成為城市進步與世代傳承的開始。

我誠摯推薦本書給所有參與都市更新的地主、專業人士與社區幹部。它不只是一本工具書，更是一份陪伴地主面對關鍵抉擇的實戰指南。

推薦序｜理解專業，共創價值
文◎曾睿原（睿建築師事務所）

從事建築工作二十五年，我走過建築設計、監造、公共工程與工程管理，近年也投入開發與全案管理的實務。不同角色、不同立場，讓我深刻體會，一個都市更新案真正困難的，從來不只是設計或施工，而是在土地、法規、財務、工程與人的關係之間，建立共識、凝聚信任，並共同完成一個長達數年的開發計畫。

也因此，閱讀本書時，我看見了一個與專業者不同、卻同樣值得重視的視角──地主的視角。

都市更新往往牽涉家庭最重要的資產，也是一個充滿專業與資訊的決策過程。地主不需要成為建築師、律師、估價師或營造專家，但應該理解都市更新的基本運作，建立判斷能力，知道哪些事情需要詢問、哪些事情需要討論、哪些事情需要交由專業團隊協助完成。當地主能夠理解專業，專業也更能回應地主真正的需求，雙方才能建立有效的溝通，而不是因為資訊落差產生誤解與不信任。

真正成功的案子，不是地主與專業團隊站在彼此對立的位置，而是站在同一邊，共同追求最好的成果。地主提供的是土地與對家園的期待，專業團隊提供的是知識、經驗與技術，開發與工程團隊則負責整合資源、控管風險。每一個角色都有不可取代的價值，也都肩負不同的責任。唯有彼此尊重、充分溝通、資訊透明，才能建立真正的信任，形成合作共好的夥伴關係。

我認為，成熟的地主，不是把所有決策交給別人，也不是獨自承擔一切，而是懂得善用專業；成熟的專業者，也不是只提供技術服務，而是協助地主理解問題、做出正確的決策。當彼此都願意站在對方的角度思考，都市更新便不只是重建建築，更是建立信任、凝聚共識、共同創造價值的過程。

我推薦本書，不是因為它提供了唯一的答案，而是因為它鼓勵地主主動學習、積極參與，並在面對人生重要決策時，多一分理解、多一分思考，也多一分與專業團隊攜手合作的能力。

理解專業，不只是為了做出更好的選擇；更是為了讓地主與專業站在同一邊，以信任為基礎，以合作為力量，共同創造都市更新真正的價值。

推薦序｜你奮鬥一輩子的資產，需要做好功課來保護
文◎簡明山（建築師）
開業十六年，我在圖桌的這一端，看過不少都更與危老案的開頭與結尾。

開頭幾乎都一樣熱鬧：說明會、精美的透視圖、「一坪換一坪」的口號。委託前你儂我儂，委託後你死我活，結尾於是南轅北轍：有的交屋後嫌房小、品質差，有的卡在整合，有的停在同意書，有的爛在鷹架裡。差別很少出在基地條件，多半出在一件事：利字當前時，整合者、地主與專業技術團隊三方，能不能走在同一條路上。

本書最珍貴的地方，在於把一件長期被複雜化的事，拆回本來的樣子：都更不是玄學，而是可以被計算、被檢核、被管理的工程。

張明義先生本身就是地主，書中那些第一人稱的段落：「地主找地主」的尋人戰術、以贈書破冰、願意花三年整合五十戶的耐性，是真正走完全程的人才寫得出來，任何理論書或法規書都寫不出來。程萬里先生則從消防專業一路走到教育推廣，把這些散落的實戰整理成別人可以複製的系統。一位走過全程，一位讓經驗得以傳承。

全書從覺醒、模式、啟動、談判、防禦、選商到落地七部曲，看似章節編排，其實是一條真實的時間軸。地主在哪個階段該做什麼、該問什麼、該堅持什麼，書裡都有對應的位置。

身為建築師，我特別想推薦五部曲「防禦篇」。平面圖是建築師與地主溝通的語言，卻也常常淪為話術的載體：虛坪、車位、公設比、分階段推演的平面圖。本書願意把這些以實戰經驗拆解給地主看，正好提醒了我們在都更過程中最容易忽略的事：需求，永遠來自於使用者。

地主看得懂圖、提得出需求，整合者的想法與建築師的設計才有機會被公平檢驗；能被公平檢驗的設計，才會愈做愈好。這對地主是保障，對認真的建築師反而是一種解脫。

同樣值得細讀的，是書中對全案管理費用合理性的解構，以及第八章談自主更新會。書中沒有把任何一種模式說成萬靈丹，而是誠實指出每一種選擇的代價與風險落點。這種不販賣答案、只建立判斷力的態度，我非常敬佩。

全書最後那句「知識，是你唯一能帶進談判桌的籌碼」，加上附錄的試算表範本與避坑檢核表，讓這本書成為可以帶上談判桌的實戰工具。

老屋重建從來不只是拆一棟、蓋一棟，而是把一個家庭、一整個街廓的未來幾十年重新安置。這麼重要的事，值得每一位地主花幾個晚上，好好把它讀懂。

誠摯推薦給正站在都更路口的地主，也推薦給營建、金融、法律與規劃領域的同業。當談判桌的兩端都握有知識，我們才有機會從利益攻防，真正走向價值共創。

作者序｜讓地主少走十年冤枉路

每一棟老房子，都有一段故事；而每一位地主，也都有一個期待。

有人期待改善居住環境，有人期待資產增值，有人希望為下一代留下更好的生活品質，也有人只是希望，陪伴自己數十年的老房子，能夠迎來新的生命。

然而，我投入都市更新與土地整合多年後，發現真正困難的，從來不是房子，而是「人」。

都市更新是一項牽涉法律、財務、建築、估價、稅務、行政程序、社區溝通與人性協調的龐大工程。尤其站在地主的角度，資訊往往是不對稱的。很多地主一生只會遇到一次都更，卻要在短時間內做出攸關數千萬甚至上億元資產的重要決策。

這樣的決策，不應該建立在猜測、道聽塗說或片面的資訊上。

多年來，我接觸過許多地主，也陪伴過許多都更案件。我看過因為缺乏共識而失敗的案例，也看過因為資訊不足而做錯決定的地主；更看過許多人原本充滿期待，最後卻因為誤解、猜忌與不信任，使整個更新計畫功虧一簣。

每一次經驗，都讓我深刻體會到：「成功可以複製，但失敗更值得學習。」

因此，我決定出版這本《地主都更經驗》。

這不是一本談理論的教科書，也不是一本充滿法條的法律專書，而是一本站在地主立場，以實際案例、真實經驗與問題思維所寫成的實務指南。

我希望透過這本書，把地主最常遇到的問題、最容易踩到的陷阱、最需要理解的觀念，以及最值得借鏡的成功與失敗案例，一次完整整理出來。

很多人認為，都更只要找到建商就好了；也有人認為，只要大家同意就能成功。

其實，真正的都更遠比想像中複雜。

地主需要了解的不只是權利變換，也包括整合技巧、決策流程、風險管理、溝通方法，以及如何建立社區共識。因為真正決定都更成敗的，不只是專業能力，而是每一位地主是否具備正確的認知。

我一直相信，一個懂得學習的地主，比一個急著簽約的地主，更容易獲得最大的利益。

這些年，我也持續出版不動產相關著作，希望把多年累積的經驗整理成系統化知識，讓更多人少走冤枉路。從法拍屋、租賃管理、土地開發，到今天的都市更新，每一本書都是希望協助讀者建立正確的判斷能力，而不是只提供片面的答案。

《地主都更經驗》也是如此。

我希望這本書能成為地主在都更路上的陪伴者，而不是等到遇到問題時，才四處尋找答案。
如果因為閱讀這本書，讓一位地主少花一筆冤枉錢；如果因為書中的一個案例，讓一個社區少走幾年的彎路；如果因為一個觀念，讓一個都更案順利推動，那麼，我寫這本書的目的就已經達成。

都市更新，不只是改變建築，更是改變一個社區、一個家庭，甚至一個城市的未來。

我期待每一位地主，都能用知識代替焦慮，用理解代替誤會，用合作代替對立，共同完成屬於自己的更新夢想。

願這本書，成為您踏上都市更新旅程最值得信賴的第一位老師，也成為陪伴您走向成功都更的重要夥伴。

試閱

第 1 章 洞察都更提案的「不合理」之處

【大師提點】
每當有人向你推銷都更美夢，身為地主的你腦中第一個浮現的念頭應該是：「這其中有沒有什麼『不合理』的地方？」不要輕信名片上的頭銜，學會用指標看穿本質，才能避免在錯誤的路徑上浪費十年青春。

▍何謂合理？看破都更的四大樣態指標
要一眼看穿都更單元的不合理之處，我們必須先建立「合理」的評估標準。在市場實務上，主要存在底下四種「樣態」：
1. 大建商模式： 單價高 ＋ 容積率高 ＋ 整合程度高。
2. 小建商模式： 單價高 ＋ 容積率高 ＋ 整合程度低。
3. 自力更新模式： 單價低 ＋ 容積率低 ＋ 整合程度低。
4. 全案管理模式： 單價低 ＋ 容積率低 ＋ 整合程度高。
掌握這三個基礎指標（單價、容積率、整合程度），你就能直接點出建商提案的矛盾點。這不僅能節省大量的時間，避免去做「緣木求魚」的奇怪發想，更能省下金錢，將資源累積在正確的「依賴路徑」上。
舉例來說，雙北市常見的海砂屋，幾乎都是「單價低與容積率低」的案例。這種必須拆除重建的危樓，無論整合度高低，結果都能預想得到，通常只會卡在兩個無效爭論：第一，爭辯到底是不是海砂屋（頂樓說是，一樓說不是，A棟說不是）；第二，爭辯誰要先被強拆，或陷入遙遙無期的情緒溝通。 但如果是一般老屋，只要沒有下磁磚雨、掉陽台或嚴重傾斜，建商基本上都需要耗費十幾年來做「整合」工作。許多高單價、高容積率的精華區指標案（如卡了三十幾年的永春捷運案、卡了二十幾年的正義國宅），就是因為利益龐大，建商才願意耗費大把青春參與。相對地，聽說斯文市場改建也花了將近 8 年，才有機會達到都市事業計畫送件的標準。
以我們在三重區福德北段 540 地號等 21 筆土地的都更單元為例，就真實經歷了三個殘酷的階段：
● 第一階段（小建商與一案開發公司主導）： 整合度低，陷入泥淖。
● 第二階段（尋求大建商）： 因為整合度低，大建商根本不理我們。
● 第三階段（啟動讀書會）： 整合度拉高，全案管理公司正式進駐。
在這過程中，我們曾把時間浪費在兩個「無用」的議題上：一是幻想知名大建商會主動進來整合；二是苦求政府協助辦理「公辦都更」或請求住都中心出手。直到我們覺醒，轉變策略，短短四個月內就成功整合。別人花了十幾年還在原地踏步，那就是無效的做法；今天我能站在這裡分享社區的成功經驗（都更的第一哩路），靠的就是看破這些不合理。
▍我的十二次碰壁經驗與「5 Whys」哲學
回首這條路，我的「碰壁經驗」多到數不清，我曾找過：
1. 大建商，碰壁。
2. 小建商，碰壁。
3. 都更顧問，碰壁。
4. 都更公司，碰壁。
5. 住都中心，碰壁。
6. 營建公司，碰壁。
7. 建經公司，碰壁。
8. 融資銀行，碰壁。
9. 全案管理公司，碰壁。
10. 花博「都更博覽會」，碰壁（留下無數資料，無人後續跟催）。
11. 第三方金融公司，碰壁。
12. 都更已成功的地主，碰壁。
13. 找「都更專家」過來免費演講，依然碰壁。
讀者也許會笑，碰這麼多壁有什麼好分享的？但我必須說，從處處碰壁的「被動」，到最後學會「善於拒絕」的「主動」，這是多麼巨大的進步！上述的碰壁清單，只要你盲目地走過一遍，短則耽擱半年，長則卡關十年；十二條錯路全走完，120 年就沒了。
當地主碰壁時該怎麼辦？我建議套用日本豐田汽車（Toyota）品管圈的技巧：連續追問五個「為什麼」（5 Whys）。 透過深究，我終於認清大建商「拒絕」我們的原因：他們要的是「高房價、高容積與高同意比」（只有大建商能創造高價值，小建商此時已被排擠）。而「建經公司」要的也是高同意比，或是所有住戶的完整資料。 了解這些「拒絕條件」與「最基本要求」後，碰壁就成了一個學習過程。當我們達成條件、跨過高同意比門檻後，局勢瞬間逆轉：換我們開出條件，請他們來競標！事情從不可能變成「可以談」，再從可以討論變成「積極爭取」。
▍揭開「都更專家」與「成功案例」的假面具
在尋找解方的過程中，我也看破了許多業界專家的荒謬現象：
● 荒謬案例一（五分埔）： 這原本是一個由優秀大建商整合的案子，苦等十幾年後，卻淪落給小建商整合。不合理之處在於：在售價高、容積率高且整合度高的絕佳條件下，竟然沒有讓大建商創造更高價值，也沒有選擇自力都更，反而向小建商妥協。
● 荒謬案例二（台北車站附近）： 聽我們代書說，該案談了十幾年，請了一位擁有 40 年經驗、還寫過兩本都更書的前輩操盤，結果依然卡關。光是這一點，就極度不合理。
● 荒謬案例三（萬華油管主播）： 一位自稱有二十幾年經驗、在 YouTube 拍片教合約條文的顧問，希望雙北地主找他操盤。但他卻有三個致命盲點：第一，他自己老家的都更案談崩了；第二，他喜歡帶密錄器錄音並公開，得罪無數人；第三，他自稱整合溝通高手，卻連基本的自知之明都沒有。
● 荒謬案例四（三重文化北路開發專員）： 某大建商的「無敵開發專員」，號稱談下多筆板橋指標案。然而二十幾年過去了，他自己位在都更單元中心點的老家，至今看起來還像廢墟。原因很簡單：他不想讓所屬的建設公司賺走自己的獎勵容積與捷運容積移轉利益。他讓其他地主當白老鼠簽下劣勢合約，卻死守自己的利益。
甚至，有一次我滿懷期待去孔廟附近，拜訪一個 2025 年即將交屋的最新都更案，想向對方的常務副主委請教。但我朋友立刻用幾個尖銳的問題點醒我： 「這案子是兩個建商強強聯手，這代表什麼？他們動用海砂屋強制拆除手段，換作是你，你想這麼搞嗎？訪談對象全是主委、副主委、榮譽主委，如果連店面坪數都分不到一坪換一坪，你到底能從這個『假權變、真合建』的案子學到什麼？」 這幾句話有如當頭棒喝。對於已經成局且充滿是非的錯誤案例，多講一句都是廢話，不如置身事外。
▍零成本起手式：破解不同意戶與正確的依賴路徑
整合過程中，一定會遇到「不同意戶」。有些全案管理公司或第三方金融公司會宣稱能用現金收購這些釘子戶。但身為地主，千萬不要碰第三方金融公司！一般老百姓不懂月息與年息的巨大差距，一旦簽下「二胎房貸設定」與「流抵契約」，就等同把脖子伸進地下錢莊的絞索，不用半年房子就會被法拍或賤價吞併。
其實，針對不同意戶，公股銀行的「全額貸款」同樣能提供財務解方（如蘆洲名義段都更案），協助同意戶用現金買下不同意戶的老宅，達到 100% 簽署的目標。
我常在 Line 群組裡跟不同意戶打筆仗，我總是告訴他們，【自主更新】會遠比【合建契約】安全太多了：
▍【避坑檢核表】自主更新 vs. 協議合建 的 5 大安全防線
1. 拒絕賣身契： 建商的合建契約包山包海，一簽字往往萬劫不復；自主更新則不同。
2. 分散風險： 自主更新是 100 人各欠你 1%，萬一出事，至少不會全盤皆輸。
3. 彈性救濟： 都更法定程序有許多救濟工具，同意、反悔、授權都有彈性空間。
4. 公平透明： 更新會「規約」就像憲法，一體適用。吃虧大家一起吃，占便宜大家一起占；不像建商私下簽署 100 份條件不一的保密合約。
5. 杜絕爛尾： 建商只要沒利潤，隨時可能雙手一攤變爛尾樓；但自主更新會就算遇到物價上漲，大不了改建材、多借點錢或少分幾坪，但房子一定會蓋完。
最後，給所有地主一個良心建議：正確的「依賴路徑」絕不是花大錢請顧問。 一開始，請先組成非正式的「都更讀書會」，避開前期費用的坑；接著申請政府免費的「15人都更法令說明會」，避開專家車馬費的坑。當你們調出完整的第三類謄本，並邀請「建經公司」與「全案管理公司」過來簡報競標時，你們社區的都更就已經成功了一半。等整合到位，全額貸款銀行自然會主動找上門來！

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• • 語言
  • 中文繁體
  • 裝訂
  • 紙本平裝
• • ISBN
  • 9786269263639
  • 分級
  • 普通級
• • 頁數
  • 312
  • 商品規格
  • 21*14.8*1.56
• • 出版地
  • 台灣
  • 適讀年齡
  • 全齡適讀
• • 注音
  • 級別

中文書＞社會哲思＞法律＞其他法規

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