當房子老去：從人性、制度到共識，找到都市更新真正的解方
活動訊息
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內容簡介
老屋比例快速攀升，
都市更新速度卻慢如牛步？！
都更整合策略家帶你看懂關鍵問題與破解之道！
台灣進入「老屋時代」，一個快速浮現的現象是：老屋如果無法順利改建，其價值不僅不會維持，甚至加速貶值。一如年邁的長者現在還能慢慢扶著欄杆上樓，但再過十年呢？子女未來繼承房子時，是否還願意住在沒有電梯的老公寓？又或者房子因為屋況老化而愈來愈難出售？對許多家庭而言，真正的問題從來不只是居住品質，而是資產能否延續價值。
但為什麼都市更新如此窒礙難行？作者從制度與人性出發，深入解析都市更新最困難的問題，進而理解卡關的原因。本書的價值不只提供解法，更試圖把問題說清楚：
● 為什麼最後10%住戶最難整合？
● 社區衝突背後的人性因素為何？
● 如果房子沒有更新，所謂的資產是否會變成風險？
● 我們有沒有可能解開困局？
這不只是一本談房地產的書，重要的是，它讓更多人理解，都市更新其實是一場關於信任與合作的過程。當一個社區能夠跨越彼此的不信任、建立共同的願景，都市更新就不再只是拆除與重建，而是城市與社區的重生。
【本書特色】
★資深營建專家逾30年都市更新觀察與實務經驗大公開
根據內政部資料顯示，2025年第三季台北市的平均屋齡為39年，屋齡在30年以上的高達67萬戶，占比近74%，居全台之冠；而屋齡超過40年者，占比更高達57%。房屋快速老化問題，顯現出都市更新的必要與迫切。倘若都市更新如此重要，為什麼執行起來這麼困難？因為都市更新不像一般的建設案，不是一塊完整土地由單一業者進行開發，它需要整個社區的住戶共同參與。
作者胡偉良博士身為台灣危老改建領導品牌的創辦人，擁有豐富的房地產營造經驗，在本書中，他不藏私地分享多年來在整合現場的觀察，從台灣的城市現狀及老屋老化問題、都更卡關的真正原因，到實際可突破困局的做法，並輔以歷史都更個案的說明，揭示了今日都更所要解決的當務之急。
★理解都市更新，不是一場簡單的利益分配遊戲
「為什麼我這戶這樣算？」
「會不會最後的人拿得比較多？」
「如果我再等等，條件會不會比較好？」
「為什麼不能一坪換一坪？」
這是都更整合現場中最常見問題，也是都更會卡住的關鍵。很多人以為，都市更新會卡住，是因為條件不夠好，但根據作者多年來的現場觀察發現，其實有時候條件已經好到不能再好，事情還是走不動，因為真正卡住的不是利益，而是信任。更準確地說，是三件事交織在一起：對制度的不信任，對他人的不信任，以及對自己「會不會吃虧」的恐懼。
透過本書，將讓更多人理解，都市更新不是一場簡單的利益分配，它是一個社會制度成熟的重要指標。
★突破都更困境，是在尋找城市如何延續生命的機會
無論是文林苑、永春都更或正義國宅，這三起著名的經典都更案例都在提醒我們，都市更新真正面對的從來不是單一住戶的問題，它背後其實是制度設計、人性心理與時間結構三者之間如何取得平衡。但都市更新究竟要怎麼做，才有可能真正成功？作者認為，都市更新真正要設計的，是一套讓拖延無利、讓合作有利的制度。
他相信，都更最缺的不是再多一些口號，而是更多可以被信任、被複製、被制度化的方法。而這些觀點不僅對都市更新實務具有參考價值，也為城市治理提供了一種新的思考方式。
【專業推薦】
李奕農｜「樂居」網站創辦人
花敬群｜國家住宅及都市更新中心董事長
邱沁宜｜財經主播
胡可昕｜作者女兒
夏韻芬｜財經節目主持人、作家
徐秀蘭｜品嘉建設集團董事長
徐佳馨｜住商企研室執行總監
徐珍翔｜《住展雜誌》社長暨總編輯
陳振川｜唐獎教育基金會執行長
喬 王｜「喬王的投資理財筆記」創辦人
如果你正在面對都更，或只是想看懂台灣下一階段的房地產，我很推薦把這本書放進書架。
──李奕農（「樂居」網站創辦人）
房子需要更新，人生也一直往前。別讓等待替你決定了未來。
──邱沁宜（財經節目主持人）
這本書讀到最後你會發現，它真正關心的其實是：我們要把一個什麼樣的城市留給下一代。
──胡可昕（作者女兒）
這不只是一本關於都市更新的書，也是一場關於城市如何持續前進的思考。
──徐秀蘭（品嘉建設集團董事長）
我很珍惜有第一線實務經驗的人，願意讓真實說話，也讓各方看見都市更新推動的處境與為難。
──徐佳馨（住商企研室執行總監）
無論是地主、相關業者，或只是關心台灣城市未來的人，這本書都值得讀一讀。
──徐珍翔（《住展雜誌》社長暨總編輯）
在台灣即將進入大規模老屋重建的今天，這本書的出版無疑具有重要的時代意義。
──陳振川（唐獎教育基金會執行長）
讀這本書，彷彿也在讀一本人性分析，精彩且耐人尋味。
──喬王（「喬王的投資理財筆記」創辦人）
都市更新速度卻慢如牛步？！
都更整合策略家帶你看懂關鍵問題與破解之道！
台灣進入「老屋時代」，一個快速浮現的現象是：老屋如果無法順利改建，其價值不僅不會維持，甚至加速貶值。一如年邁的長者現在還能慢慢扶著欄杆上樓，但再過十年呢？子女未來繼承房子時，是否還願意住在沒有電梯的老公寓？又或者房子因為屋況老化而愈來愈難出售？對許多家庭而言，真正的問題從來不只是居住品質，而是資產能否延續價值。
但為什麼都市更新如此窒礙難行？作者從制度與人性出發，深入解析都市更新最困難的問題，進而理解卡關的原因。本書的價值不只提供解法，更試圖把問題說清楚：
● 為什麼最後10%住戶最難整合？
● 社區衝突背後的人性因素為何？
● 如果房子沒有更新，所謂的資產是否會變成風險？
● 我們有沒有可能解開困局？
這不只是一本談房地產的書，重要的是，它讓更多人理解，都市更新其實是一場關於信任與合作的過程。當一個社區能夠跨越彼此的不信任、建立共同的願景，都市更新就不再只是拆除與重建，而是城市與社區的重生。
【本書特色】
★資深營建專家逾30年都市更新觀察與實務經驗大公開
根據內政部資料顯示，2025年第三季台北市的平均屋齡為39年，屋齡在30年以上的高達67萬戶，占比近74%，居全台之冠；而屋齡超過40年者，占比更高達57%。房屋快速老化問題，顯現出都市更新的必要與迫切。倘若都市更新如此重要，為什麼執行起來這麼困難？因為都市更新不像一般的建設案，不是一塊完整土地由單一業者進行開發，它需要整個社區的住戶共同參與。
作者胡偉良博士身為台灣危老改建領導品牌的創辦人，擁有豐富的房地產營造經驗，在本書中，他不藏私地分享多年來在整合現場的觀察，從台灣的城市現狀及老屋老化問題、都更卡關的真正原因，到實際可突破困局的做法，並輔以歷史都更個案的說明，揭示了今日都更所要解決的當務之急。
★理解都市更新，不是一場簡單的利益分配遊戲
「為什麼我這戶這樣算？」
「會不會最後的人拿得比較多？」
「如果我再等等，條件會不會比較好？」
「為什麼不能一坪換一坪？」
這是都更整合現場中最常見問題，也是都更會卡住的關鍵。很多人以為，都市更新會卡住，是因為條件不夠好，但根據作者多年來的現場觀察發現，其實有時候條件已經好到不能再好，事情還是走不動，因為真正卡住的不是利益，而是信任。更準確地說，是三件事交織在一起：對制度的不信任，對他人的不信任，以及對自己「會不會吃虧」的恐懼。
透過本書，將讓更多人理解，都市更新不是一場簡單的利益分配，它是一個社會制度成熟的重要指標。
★突破都更困境，是在尋找城市如何延續生命的機會
無論是文林苑、永春都更或正義國宅，這三起著名的經典都更案例都在提醒我們，都市更新真正面對的從來不是單一住戶的問題，它背後其實是制度設計、人性心理與時間結構三者之間如何取得平衡。但都市更新究竟要怎麼做，才有可能真正成功？作者認為，都市更新真正要設計的，是一套讓拖延無利、讓合作有利的制度。
他相信，都更最缺的不是再多一些口號，而是更多可以被信任、被複製、被制度化的方法。而這些觀點不僅對都市更新實務具有參考價值，也為城市治理提供了一種新的思考方式。
【專業推薦】
李奕農｜「樂居」網站創辦人
花敬群｜國家住宅及都市更新中心董事長
邱沁宜｜財經主播
胡可昕｜作者女兒
夏韻芬｜財經節目主持人、作家
徐秀蘭｜品嘉建設集團董事長
徐佳馨｜住商企研室執行總監
徐珍翔｜《住展雜誌》社長暨總編輯
陳振川｜唐獎教育基金會執行長
喬 王｜「喬王的投資理財筆記」創辦人
如果你正在面對都更，或只是想看懂台灣下一階段的房地產，我很推薦把這本書放進書架。
──李奕農（「樂居」網站創辦人）
房子需要更新，人生也一直往前。別讓等待替你決定了未來。
──邱沁宜（財經節目主持人）
這本書讀到最後你會發現，它真正關心的其實是：我們要把一個什麼樣的城市留給下一代。
──胡可昕（作者女兒）
這不只是一本關於都市更新的書，也是一場關於城市如何持續前進的思考。
──徐秀蘭（品嘉建設集團董事長）
我很珍惜有第一線實務經驗的人，願意讓真實說話，也讓各方看見都市更新推動的處境與為難。
──徐佳馨（住商企研室執行總監）
無論是地主、相關業者，或只是關心台灣城市未來的人，這本書都值得讀一讀。
──徐珍翔（《住展雜誌》社長暨總編輯）
在台灣即將進入大規模老屋重建的今天，這本書的出版無疑具有重要的時代意義。
──陳振川（唐獎教育基金會執行長）
讀這本書，彷彿也在讀一本人性分析，精彩且耐人尋味。
──喬王（「喬王的投資理財筆記」創辦人）
目錄
前言 都市更新，從理解開始
序章 一個卡住二十年的都更案
第1章 台灣正進入老屋重建的時代
1 為什麼城市需要都市更新？
2 為什麼老屋需要重建？
3 一生可能只有一次的資產升級機會
4 每個人都在等待更好的時機
第2章 關於都市更新的常見迷思
5 「一坪換一坪」是理所當然的條件？
6 地主坪數短少是建商的問題？
7 都更平台案量越多，風險越高？
8 這家建商不做，一定還有別家？
9 自主都更的好處更多？
第3章 都市更新為什麼會卡住？
10 誰是反對者？
11 最後一哩路的難關
12 制度讓「不動」變合理
13 都更孤島，城市中的時間斷層
14 孤島失去的，是未來可能性
第4章 台灣都更的經驗、省思與破解之道
15 從經典案例看都市更新的現實
16 破解都更僵局的四大機制
17 從制度到實踐的十二項原則
18 都更整合的成功之路
第5章 未來之路：制度改革與城市發展
19 都市更新是一場時間競賽
20 向國際借鏡
21 加速都更的關鍵改革
結語 都市更新的底層邏輯
後記 寫於都市更新轉折之際
推薦文 都市更新是城市治理最具挑戰的課題／陳振川
當城市老去，我們要怎麼辦？／徐秀蘭
當我們這一代，開始理解「家」的真正意義／胡可昕
都更最難的，從來都不是房子／李奕農
別讓等待替你決定未來／邱沁宜
當房子老去，我們也要學會面對改變／徐佳馨
一本直面都更核心的書／徐珍翔
都更真正要整合的，是人心／喬王
序章 一個卡住二十年的都更案
第1章 台灣正進入老屋重建的時代
1 為什麼城市需要都市更新？
2 為什麼老屋需要重建？
3 一生可能只有一次的資產升級機會
4 每個人都在等待更好的時機
第2章 關於都市更新的常見迷思
5 「一坪換一坪」是理所當然的條件？
6 地主坪數短少是建商的問題？
7 都更平台案量越多，風險越高？
8 這家建商不做，一定還有別家？
9 自主都更的好處更多？
第3章 都市更新為什麼會卡住？
10 誰是反對者？
11 最後一哩路的難關
12 制度讓「不動」變合理
13 都更孤島，城市中的時間斷層
14 孤島失去的，是未來可能性
第4章 台灣都更的經驗、省思與破解之道
15 從經典案例看都市更新的現實
16 破解都更僵局的四大機制
17 從制度到實踐的十二項原則
18 都更整合的成功之路
第5章 未來之路：制度改革與城市發展
19 都市更新是一場時間競賽
20 向國際借鏡
21 加速都更的關鍵改革
結語 都市更新的底層邏輯
後記 寫於都市更新轉折之際
推薦文 都市更新是城市治理最具挑戰的課題／陳振川
當城市老去，我們要怎麼辦？／徐秀蘭
當我們這一代，開始理解「家」的真正意義／胡可昕
都更最難的，從來都不是房子／李奕農
別讓等待替你決定未來／邱沁宜
當房子老去，我們也要學會面對改變／徐佳馨
一本直面都更核心的書／徐珍翔
都更真正要整合的，是人心／喬王
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