黑心房仲的告白：買屋簽約前最後救命的17堂課

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內容簡介

正宗《黑心建商的告白》系列突破20萬本　最終回震撼登場

一定要看！簽約後，一切都來不及了！！
Sway以前有說過：賺錢不容易，買房子一定要龜毛！
Sway現在還要說：房仲、建商一般黑，買屋不求人，挑房子要靠自己的超人「五感」！　
　
交流道附近的黑心房仲如何專宰外地客？
耍盡心機逼你就範，房仲最愛「配餐法」絕招？
密密麻麻的合約書，是保護房仲還是保護你？

公開Sway和房仲過招的9大SOP標準流程，
解讀屋況說明書、揭開建物格局圖的陷阱，
就算看預售屋也不怕買到爛房子，
從此練就挑好房子的好眼力！

如果你已經看完《黑心建商的告白》、《黑心投資客炒房告白》，你會得到我一半的真傳，你會有辨別黑心屋的基本能力，但是，看完屋之後呢，可以出價了嗎？

還不行，你功課只做了一半。這本書，要把完整的看屋流程、跟房仲打交道的招數，以及如何議價的重點，完整的告訴你！

●戳破房仲神話的17堂課－－房仲店頭比7-11還密集，這個「台灣奇蹟」是怎麼被創造出來的？黑心房仲和黑心建商、投資客三兄弟怎麼結合，又是聯賣又是代銷，連袂展開吸金大法？

●撥開話術和新聞的迷霧－－多數買屋者已知道仲介說話只說一半，那另一半呢？真相在哪裡？「購屋壓力創新高，不吃不喝二十年才買得起台北屋」－－這種報導究竟是為小市民訴苦，還是在恐嚇你？請記得眼見不一定為真！

●魔鬼藏在細節裡，格局圖會說話：你知道品字型和井字型的社區大廈要挑哪一戶嗎？大門開在電視旁是大忌、看似方正的大房間要注意哪些陷阱？開窗的位子是致命關鍵，社區公設空間的格局也會影響你家的運勢！

●屋況說明書和合約書隱藏的玄機：能掌握「過六關」守則，就立於不敗之地，壁癌等不等於滲水？房仲履約保證要另外加錢？

●挑屋時打算盤，裝潢費用怎麼估：不要被寬限期利誘，照財務能力理性評估，並加上裝潢成本，才是真正的買屋錢。抓家具和裝潢預算有經濟艙和商務艙的分別，買房前怎麼估最實際？

名人推薦

地產界兩大良心教授∕莊孟翰、張金鶚
消基會董事長∕蘇錦霞　　力挺推薦

一次解開不動產交易過程中一向少為人知的秘密！
－淡江大學教授　莊孟翰

這不是貼紅紙賣房子的時代，這是房仲無孔不入的時代！此書也是讓房仲業者警惕，不要成為黑心的仲介，以重建房仲業的名聲，重拾消費者的信任！
－消基會董事長　蘇錦霞

編輯推薦

作者SWAY在地產業，做過代銷、房仲、建設公司，三十歲不到，已經是建設公司的主管，年薪破百萬。曾出版過《黑心建商的告白》《黑心投資客炒房告白》的他說，書裡寫的事許多都是他自身的經驗，雖然以他所處的位階，做不了偷工減料之類的黑心勾當，但介於黑心與良心中間的「灰心」話術，可沒少唬爛過。在這本最新作品中，公開他和房仲過招的9大SOP標準流程，解讀屋況說明書、揭開建物格局圖的陷阱，像是「挑屋時打算盤，裝潢費用怎麼估」他要告訴讀者不要被寬限期利誘，照財務能力理性評估，並加上裝潢成本，才是真正的買屋錢。這套「黑心三部曲」的作品，算是他對過去十五年來地產及媒體生涯的總回顧。

作者

Sway

謝謝你一路幫我的忙，讓我出了這一系列的黑心房地產之後，還沒被抓去灌水泥、丟到太平洋，放火燒了我家，你知道，擋人財路都是這種下場。

大學畢業於房地產相關科系，隨即進入不動產行業至今，有張不動產經紀人執照，待過某很大代銷公司、某店數很多房仲公司、某超有錢建設公司，學習如何從一塊荒煙蔓草的土地、蓋成一片樓、用媒體與金錢的力量把他美美的賣掉、並且大賺一票。網路起飛時，與友人合組「智邦不動產」討論社群網站，曾經是台灣最大、流量最高的講實話網站。後來至某周刊，以踢爆房地產及財經界假面具為己任。

超過15年的業界磨練，讓我直接窺探了房地產的黑心世界，你所閱讀到我寫的文字、照片，都是血淋淋的真實案件，不斷每天在我身邊上演。

所以，被黑心建商告上法院「加重誹謗」罪；被疑似黑心建商、黑心投資客放話說要廢了網站、走不出大門；出了黑心地產書之後，自然馬上有人寄存證信函要告我。幸目前仍可繼續提供廣大網友、讀者，關於房地產的真實資訊。

*相關文章網路發表：Sway房市觀測站、智邦不動產、財子學堂。

*著有：《黑心建商的告白》 （2010年7月）、《黑心投資客炒房告白》（2011年1月），以上由推守文化出版。

目錄

Part I 黑心房仲必殺技：讓你暈頭轉向的17 堂課

1 奢侈稅後：群魔繼續亂舞
2 99.9％都是假設：販賣夢想之房仲店頭接待術
3 人人有屋賣，個個都是投資客
4 房仲與建商：合縱連橫賺翻天
5 區域聯「炒」之房仲好兄弟
6 我是你的眼：房仲的新聞蜘蛛網
7 奢侈稅時代的借力使力推銷術
8 第一次當黑心房仲就上手（一）：你的心血，我的薪水
9 第一次當黑心房仲就上手（二）：不計手段開發客戶，四海之內皆可賣
10 第一次當黑心房仲就上手（三）：帶看時間定生死
11 月薪三萬也能買豪宅：新婚族不必愁，黑心房貸助您成家
12 全能住宅改造王：比投資客更厲害的超省錢包裝術
13 房仲密傳的快速成交葵花寶典（一）：強迫中獎的配餐法
14 房仲密傳的快速成交葵花寶典（二）：你殺你的，我賺我的　
15 房仲密傳的快速成交葵花寶典（三）：見面談的真相
16房仲密傳的快速成交葵花寶典（四）：天書般的合約書
17 番外篇：男女通吃、老少咸宜的事業線攻擊

Part II 不再上當，從此學會買屋的4大關鍵

關鍵 1 和房仲過招的9大ＳＯＰ標準流程
關鍵 2 解開屋況說明書的秘密：務必謹守六大關！
關鍵 3 魔鬼藏在細節裡：看格局圖揀好厝
關鍵 4 經濟艙還是商務艙？裝潢成本學問大

試閱

我是你的眼－－房仲的新聞蜘蛛網

蕭煌奇唱〈你是我的眼〉，他看不見，所以，你是他的眼睛，帶他閱讀浩瀚的書海，歌詞動人心弦。但在浩瀚的房市，你以為自己有幾雙火眼金睛能看得一清二楚？告訴你一個大家不願面對的真相，你所看到的新聞，多是我製造的，你的房產知識，是來自我的帶領，叫你買你就買、勸你賣你就賣；換句話說，我，就是你的眼。

不信？現在就去翻翻報紙和財經雜誌，有多少新聞是房仲製造出來的？看到了嗎？每天都有，是我和同業們各自腦力激盪、輪流發稿，才能共創市場榮景。

各大房仲都有一個部門叫「企研室」，聽起來是不是很有學問？頗有經濟研究室或智庫的味道，說穿了，企研室的工作就是以潛在的買賣方為對象，配合市場氣氛，用趨勢報告當包裝，寫出一條條大小新聞，像餵鯉魚吃飼料那樣「餵」給記者大哥大姐。不要小看這些新聞，每一條都是真相，也都不是真相，但每一條都在為我們賣屋的康莊大道鋪路，讓你信以為真、興高采烈地衝動買屋。所以，我說，我是你的眼，是因為，你看到的，都是我寫的。


萬年不敗好題材：陸資、天價、漲不停


「陸資來台」：這個梗百用不爛，回想一下，新聞炒陸資來台買屋，是不是跟喊狼來了沒兩樣，炒了好多年啦，至今真正下手買的屈指可數，但只要兩岸之間有點風吹草動，我就會打蛇隨棍上，再搭配一些數字，告訴你有陸資要來搶買豪宅喲、搶購店面喲、自由行出租公寓好賺喲，結果你們這群菜籃族還不是乖乖就範，先買再說。

「富豪買屋創天價」：這個新聞點最妙了。以前，富豪買屋都不想讓人知道，現在，則是我們房仲主動發出新聞稿，說又有富豪買屋，而且，「據傳價格又創新高」、「每坪達天價數字」。是不是真的？反正價格就用「據指出」或「據了解」呼嚨過去就好啦，反正沒有富豪會真的跳出來說他一坪買多少，我說一坪買兩百五十萬元，買的人多有面子，得意都來不及了，怎會跳出來澄清呢？況且，價格被寫高了，他以後還可以利用這個新聞再高價賣屋，堪稱皆大歡喜。

「天價法拍墊高市價」：通常，房子被法拍總是難上檯面，最近一個明星有房子被法拍，就頗有意思。是這樣的，明星房屋最後被自己人買下來，該明星透過法拍來解決債務問題，也就是，不想用左口袋還錢，就先喊破產，然後用右口袋買下。但重點是我發出的新聞：「某明星法拍屋，創區域天價紀錄，溢價高達二十％。」懂了吧，管他法拍內容為何，只要價格高過法拍的底價，就是高出市場行情，就是有人搶購，這樣，你看了之後，是不是也想進場呢？

「購屋壓力創新高，不吃不喝二十年才買得起台北屋」：就字面上來看，新聞寫購屋壓力大，似乎是為無殼蝸牛伸冤、痛心提醒政府房價太高，但換個角度解讀，就變成製造恐慌氛圍：台北房價只有繼續漲，不可能跌，這時候不買，以後房價還會更貴喔！而且，這麼多年來，房價漲成這樣，你的收入又沒有增加，你不買屋，難不成要等老闆給你「有感加薪」嗎？還是買吧、買吧！有土斯有財唷！

　　「房價二十年來都是只漲不跌」：這個老梗我們已經用好多年了，其實意思說穿了和上一段是一樣的，只是陳述角度不同，但即使是老梗，使用也有技巧，對比的基礎很重要。寫法一定是要拿這兩年房價漲很多的時間點來往前推，這樣你不管往前推十年、二十年，幾十年，你買屋都是賺到啦！等房貸繳完就是大獲利的時候，哪還要擔心現在房價是高點呢？但我沒說的是，房價仍有波段跟地段的問題，二十年來，還是有很多地方賣不掉、漲不多，整體房價也有過漲跌起伏——但那是你的問題、你家的事，我只會鼓吹漲很多的案子，比如帝寶。你啊，這個呆菜鳥，你不知道的是，帝寶剛推出時撐在六十萬元一坪可是撐好長一段時間。


一口氣拉抬十五％的回馬槍：反向解讀奢侈稅

「奢侈稅上路，自住客需求大增」：這是奢侈稅後我想出來的見招拆招法（詳見第七堂課）。因為投資客都不見了，誰來買屋？自然是自住客。這個簡單道理發展成新聞，就變成「要繳奢侈稅的房屋都出租了，剩下都是不用繳的，房價哪有跌的餘地」？順便再來一記：「供給量大減三成」的新聞，我用供需的道理「教育」你，一年成交的房屋有幾十萬戶，現在有大量的投資房暫時不拿出來賣，市場上好案子變少，想買的自住客卻沒少，你想房價會不會跌？你要不要現在來買屋？

「投資房漲價十五％避奢侈稅」：這條新聞我當然要讓媒體大寫特寫了，你想，投資客是把奢侈稅轉嫁給你，房屋開價隨便算也會漲十五％，我們房仲在古早以前就習慣把「開價」當「成交價」來大作文章，所謂三人成虎，寫多了，你這還不相信如今整體房價又加了十五％？我想盡辦法就是要告訴你，管他什麼稅，現實上就是漲價有理，不要等了！

　　老套之所以是老套，必有其經典之處，其他的老梗新聞還有－－

　　「漲價二成」：只要有一間房子漲兩成，我就寫成全區漲兩成－－資料哪裡來？你管我呢！

「成交量下跌」：我就說，利空出盡，看屋量大增。

「房價上漲」：我就說，追漲力道十足。

「直航增班」：跟我也有關，反正製造更多大陸人來台買屋的氣氛。

「建商天價行情，中古屋帶動上漲」：建商的高貴表價，我一定發新聞稿發得更兇。想想看吧，帝寶一坪兩百五十萬元的新聞稿，是誰發的？

最後再來分享個小笑話，你知道「新婚六月購屋潮」的新聞是怎麼來的？

房仲界每年照節氣，不，是照買氣，向來就有這樣的發稿順序：「一月農曆過年前買屋潮」、「二月寒假看屋潮」、「三二九檔期，中古屋看屋量大增」、「四月購屋客搶攻五二○檔期」、「五月鬼月前趕交屋，成交量大增」、「七月父親節買屋送爸爸最夯」、「八月不懼鬼月來，成交價穩量增」、「九月檔期前，九二八檔期建商飆天價」、「十月雙十國慶，外資入侵大增」。十一月咧？十一月比較淡，只好再掰個「投資客再度出手，天價店面成交」，十二月再來個快樂收尾：「年度交易量再創紀錄，高價、大坪數市場交易最熱」。

所以不要再鐵齒了，只能你還守著電視，翻著報紙，看著雜誌，我就是你的眼，你逃不掉的。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　......(更多精采內容請看本書)
和房仲過招的9大SOP標準流程


一、先查關鍵字：火災、淹水、兇宅、土石流

「S先生，這個社區很棒，好不容易有新物件出來，我拿資料過去給你看？」先別急，再看房仲製作的精美資料之前，請先打開電腦，或是拿出你的智慧型手機，用搜尋引擎輸入「地址」以及「社區」名稱。

人都是健忘的，除非你從小在這附近長大，要不然你絕對不會知道，這裡是不是曾經火災過、有人跳過樓，或曾是重金屬汙染的地區。

記得找兩個以上的搜尋引擎，如果你習慣雅虎，看完後後記得找google，然後記得去智邦不動產討論區跟mobil 01居家版爬文，凡走過必留下痕跡。如果沒有任何記錄，就表示這房屋一路平安？有時候只是沒有記錄，請找出那房子附近的主要地標，比如百貨公司或是警察局，當作關鍵字網路再搜一次。

嫌麻煩？你還記得九二一大地震時，哪些房子是黃標？哪些屬於危險山坡地？這些事情隨著房屋轉過幾手，多數人早就遺忘，最重要的事，房仲都不會告訴你，因為，多數房仲只想賣屋，鑑別房屋的程度不見得比你高明，想買到好屋、省到錢，你的基本功必須要超越房仲，這點麻煩事別省去了。

你一定要留意的是：附近曾經有「土石流」。社區曾被判斷是「危險山坡地住宅」，幾年過去，誰還記得呢？有時候管委會或是社區住戶會隱瞞這件事，以免引起房價下跌，你開口問，答案多半是「不清楚」。所以，自己查比較快，萬一這一帶曾經出現土石流的狀況，千萬不要買，房屋畢竟是貴森森的東西，小心駛得萬年船。

「凶宅」的問題也是我比較忌諱的，如果你想買八樓，十三樓曾經出現凶宅，那倒還好，反正你也不到那個樓層，但如果同樓層、同一戶、窗戶外面十公尺的對窗鄰居等等，這種直接性的凶宅，我會刪去不看這房屋，而如果有人在電梯內發生命案，我也會逃之夭夭。

別以為兇宅這種事，房仲都會一五一十的誠實跟你講，這讓我想起每次參加旅遊團出國，領隊會從第一天就跟你假裝誠實的說：「那間店不好、這家看看就好、隔壁家比較貴，沿路小販都不要買，假的很多。」搞到某一天，領隊終於帶你去某家「這間還可以，你們買一點當紀念就好。」的店。還不只，據說歐洲團的領隊都不會帶你去LV專賣店，縱使剛好經過也不會有時間讓你進去買，只因LV專賣店是不退佣金的，領隊專門帶你去買「紀念品」或「其他名牌」的地方，才賺的到錢。

前面我有講過的「配餐法」，當房仲誠實的在「配餐」看屋階段，就跟你說這間房有壁癌，那間房會漏水，你也不能就放下心來相信他，畢竟那只是配餐，他也料定你不會買，等到主餐上場，你若全盤相信的結果，就是被當肥羊宰，這跟旅遊團的道理是一樣的。

「火災」則是要看嚴重程度，重點在於有沒有傷到結構。如果只是燒掉廚房或某個房間比較輕微的，反正買中古屋裝潢都會重做，問題不大。但如果曾發生大火，殃及鄰居且燒得面目全非、門框變型，這房屋的問題就不只是重新裝潢，你必須考量到，鋼筋跟管道是否已經燒到融化、變脆？有時候，燒得太厲害的房屋，要刨開水泥面來確定，鋼筋有沒有因為熱脹冷縮，而發生如同海砂屋般的結構性弱化。如果是我，這類的物件還是列為拒絕往來戶，但如果你非常喜歡這房屋，請記得將結構補強的成本加上去，多扣一點房價來補償。

除非是非常大的火災，不見得能從網路上查得到，問問隔壁社區的管理員或總幹事是好方法，自己社區三緘其口，別人的事大多樂意講，要再不放心，記得厚著臉皮去管區派出所詢問，大部分的好公僕都願意為你解答。

查詢還有一個重點，鄰居有沒有曾經「漏水」過。這年頭，大家有問題流行上網訴苦或踢爆，凡走過必留痕跡，只要你發現同一個社區曾經有幾戶漏水，這社區就是黑心建商偷工減料的產品，你想買的這一戶是不是也會漏水，就變成買樂透一樣，看機率。當然，我自己是絕對避開。在查詢網路上的「抱怨文」時請記得，公設有沒有點交、社區有沒有漏水，這些都是建商是否黑心的檢視項目。

「淹水」也別忘記，你的愛車、你家的發電機要不要重新花錢再買，水溝內的蟑螂出來「群蟑亂舞」等噁心狀況。尤其是老公寓的二樓，因為二樓是管道轉折處，水量來的太突然，水溝水跟屋頂的水，就會順著壓力衝到二樓，有時午後雷陣雨，管線老舊的房屋會因此而倒灌入屋內，如果你要買的區域地勢低漥、排水不好，一下大雨就積水，即便還不到「淹」的程度，還是要留意相關的排水問題。

關於房屋本身，似乎已經沒有什麼好查的？沒錯，但最後把個關，你應該有聽過房仲曾經用大鎖打群架的新聞吧，這類新聞還不只一起，常常出現，你知道該查啥了？沒錯，就是那位看似忠良的房仲姓名。如果有人曾經被踢爆過，文章多少查得到。有打過人的，開除。有騙過錢的，開除。沒有不動產營業員資格的，也開除。

「唉呦，人總有犯錯，我們要原諒他一次嘛。」我是不會這樣想的，誰叫我太窮，一輩子會買的房子數量，頂多跟換老婆次數一樣多，承擔不起這「萬一」。


二、破解配餐法：物件自己找

根據房仲業自己的統計，有六成以上的獲知物件來源是來自網路，只有兩成的看屋管道是店頭。多數人看屋，當你找到看起來還可以的物件的時候，就會開始找上房仲店頭看屋，如果看屋過程還算愉快，就會再委託給這位經紀人提供其他物件，繼續帶你看屋。

我知道找房子很累，看到頭昏眼花呵欠連連是常有的事，大多數人會犯的錯誤，就是「怕麻煩」，只要找到一位「看起來」可以信任的經紀人，就會把看屋的發球權，就是尋找物件這項工作交出去，讓別人幫你找。別懷疑，通常你看屋看了一個月之後，一定一堆經紀人不斷的打給你：「最近有一間不錯的房屋拿出來賣」云云，這也是讓你被房仲的「配餐法」拉著走的主要原因。

買屋前找物件這項功課，要能夠做到可以跟A房仲聊B房仲的物件，當房仲說：「你有沒有看過這間編號***的房屋？」他的配餐其實你都已經在網路上看過一遍，功課做得夠清楚，代表你清楚知道自己要的是什麼樣的房屋，就不容易被配餐法拖著走。

做過功課後找房仲看屋，只是要去現場看看照片沒有的東西，或是確定這屋況照片是不是利用角度來搞得美美的。確認之後，記得順便跟他要沒放在網路上的房屋來看。當你明確的走到牛排店，只要吃牛排，就不會受到前菜、甜點、濃湯的影響，馬上知道，這牛肉到底好不好吃、份量夠不夠，你也就不容易被配餐法影響，像隻無頭蒼蠅的到處亂看。


三、非禮勿視：看一間房要花一小時

看屋雖然用到「看」這個動詞，但其實是種五感的行為，你要抱著出去玩的心態隨便看看，難怪你看過幾百間都買不到房，因為我，可是用「五感」來看屋，我看一個物件，最少要花一小時。

從房仲店頭走到目標房屋，你可以請經紀人在房屋四周多帶你繞繞，讓你確定一下這附近的環境與機能。到了房屋地點，請拿出「丈母娘看女婿」般的眼神，認真看屋，想跟房仲交朋友聊天隨時都可以，但這時候聊起來，房屋的重點你肯定會漏看。我前面有寫過「事業線攻擊，請記得，經紀人不管是帥是美，別對著他/她看太久，你看房屋的時間越短，他越容易引你上鉤。

切記，莎樂美是個蛇頭美女，誰看她的眼睛就會變成石頭。

請認真看房屋，要看的程度是，當你離開這個房屋，可以明確的知道，牆壁是啥顏色，房屋的格局你用手就可以畫出來，地板是不是要重換，還是可以延用。這是為何我看一間房屋必須花上起碼一個小時，我寧可先前刪掉幾十間不用看的房屋，剩下這幾個物件用力看。你就知道，為何我看屋後都要洗手，因為手都摸的非常髒。當然，洗手就可以順便檢查水壓。

你記得，上一次看的房屋，那個水龍頭是啥品牌？好，反正你會說要全部打掉重新裝潢，那我問你，記不記得臥室的長與寬，大概是多少？廁所有沒有墊高？大門有沒有門檻？我知道你們十有八九會說，這是設計師的事，買下來以後找設計師來量就好，不過就是看個房子，有差嗎？

別鐵齒，找我幫忙看屋的朋友，看完之後，我問他冰箱是啥品牌跟顏色，都支支吾吾，而當我爬到馬桶上去看「素顏」時，十個朋友有五個覺得有點丟臉。而當我拿出香水來測試的時候，十個有八個人覺得，沒必要吧，後來都被房仲拉去聊天。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　......(更多精采內容請看本書)

魔鬼藏在細節裡－－看格局圖揀好厝

　　根據我自身及幫人看屋的經驗，沒有所謂完美的平面圖，我覺得完美的圖，也不見得適合你，所以，了解自己的需求再針對圖面來判斷，是整個購屋環節中最重要的功課之一。


陽台和雨遮：建商最好Ａ錢的地方！

　　當你搞定客餐廳、臥室、浴室這些主要的室內格局後，別輕易忽略陽台、雨遮這類附屬建物的格局。我曾看過寬二公尺、長五公尺的雨遮，你不妨算算，「這戶人家給鳥兒們住的地方」，價格大概相當於一台賓士車！我也看過某建案所有的客廳與房間、窗戶外都有陽台，這些「配件」好看卻不見得好用，卻都是你購買的虛坪，何必浪費呢？別以為你看上的這戶房子，公設比三十％就覺得還可以，加計用不到的雨遮、陽台，恐怕室內實坪只剩一半！所以，看格局圖時，千萬別忽略這些看似微小的細節，請列入評估房子好壞的關鍵條件吧！


一、 實用的陽台

　　陽台跟室內一個價格，就成本分析來說，對買方自然是不合理，但沒有陽台對生活又有極大的不便利，所以購屋在看圖面的時候，要先確認這個陽台到底有沒有用，買到沒用的陽台，徒然浪費錢罷了。

　　客廳旁有陽台，室內採光較佳，並且增加空間的利用彈性，比如陽台可以增加植栽、有休閒的功能等。但相對來說，如果你是個不愛使用陽台的人，客廳旁有陽台，就是浪費錢買個堆灰塵的地方，很多人還寧可偷偷外推當室內空間。當然，可不可以私下做陽台外推要看社區的規定，以及自己要先對違建被拆的風險做個評估。

　　廚房旁的工作陽台，功能性第一，主要是用來擺放洗衣機，以及晾曬衣服用，此一工作陽台的重要性較客廳旁陽台重要得多。工作陽台的長度與寬度是看圖的重點，通常，你的曬衣桿要能有一米五以上的長度，因為雙人床的尺寸為一五○公分×一八○公分，工作陽台的寬度，起碼要能曬這樣長度的床單，可以此標準來估算陽台的寬度夠不夠用。

　　當然，如果你家的衣服習慣全部送洗，只有少數幾件可掛室內晾乾，完全不需要用到工作陽台，或許這陽台就顯得浪費錢；但請留意，哪天你要轉手時，多數家庭還是需要晾衣服的空間，除非你打算在這房子住上超過十年，否則盡量避免外推工作陽台，以免變成日後賣屋時的缺點。


二、 有用的雨遮

　　雨遮，就是窗戶外有多個薄薄頂蓋卻不能出去的那一塊，現在建商都把雨遮越做越大，表面上的說詞是環保或增加建物的美感，其實說穿了就是好賺啦！台灣多雨多太陽，別以為像他們說的：「深達一公尺的雨遮，有深凹長窗的美感，可調節室內採光，達到節能省碳的省錢效果。」這樣的文宣表面上是對的，但卻是用來騙騙外行的消費者！

　　雨遮是有其存在的必要性，規畫良好的雨遮，可讓房屋的外觀一致、質感提升，但有登記、必須算入房價的雨遮，寬度不宜超過五十公分，因為五十公分已經足以遮雨，如果你的雨遮是一公尺或一．五公尺寬，都屬於過於浪費的騙錢設計。別想說雨遮上可以放植物兼做花台，除非有做欄杆，否則，那塊貴森森的空間，就是你浪費錢的地方，啥也不能用，放植物還要擔心被風吹到樓下砸到路人。

　　若是看到面積很大、幾乎繞著房屋外圍一圈的雨遮，這樣的物件請別買，要知道，建商會蓋出這樣的房屋，就是意圖Ａ你的錢，整體品質堪慮。


公共空間：和你家大有關係！必看全區平面圖


　　看完室內居住空間後，還有一張「全區平面圖」一定要認真看懂，特別是新成屋和預售屋，此圖非常重要，建商或房仲也一定要提供圖面能讓你對照。那中古屋怎麼辦？沒問題，你想買的社區，該選擇高樓層低樓層？邊間一定好？有沒有建築及風水上致命的風險？按照以下準則一一檢視，一樣適用。

　　當然，一張平面圖不能代表全部，還要搭配實際條件，例如各戶面對的景觀是不是永久景觀，你一定知道，面對公園的房價通常比較貴，面對老公寓鐵皮屋的房價比較低這類常識。但我同樣要一再嘮叨提醒的，是更容易被忽略、等到入住或是發生問題之後才會恍然大悟的細節，比如隱私問題。


一、 太師椅格局社區：留意斜對角的隱私問題


　　這是很常見的格局，由三或四棟樓形成的ㄇ字型，房仲或代銷或許會告訴你，這社區如同太師椅般，中間那兩棟風水很好。但跟你真正有關的是棟距，你有考慮到嗎？從圖上看，不管是旁邊戶還是中間戶，縱使面對面的中間棟距超過二十米，斜邊的棟距其實不遠，要向隔壁借醬油只要打開窗戶就借得到，而你在家挖鼻孔，恐怕也逃不過鄰居的法眼，更別說小偷不需太費力氣就能從別戶溜到你家！

遇到這樣的格局，不是不能買，而是你必須想像一下隱私的問題會對生活帶來多少影響，以及考量此社區安全性、住戶素質等相關問題。但如果大樓轉角中間，有卡一根柱子或卡個沒開窗的牆面，小偷就不容易從一戶溜到另一戶，自然是安全多了。


二、C字型、口字型大樓：低樓層、轉角戶不能買


　　我發現台灣每年竟然有超過一千戶的新成屋或預售屋產品，是屬於口字型或C字型的建築形式。如果你看的是預售屋，對於社區大廈的構型恐怕較難有直接性的感覺，畢竟一般人不會天天看建物圖，自然容易被呼攏。而看新成屋或中古屋的人，往往也不太會留意社區大樓的整體外觀，眼光多半只專注在室內裝潢、公設與價格比較上，但是一間房子好不好住，其實看清大樓的構型，可是有助於幫自己把守最後一道關卡！

　　當你遇到口字型、C字型的大樓社區，切記，盡量別碰低樓層，因為陰濕是這種格局低樓層的通病，而且難解。第一，中庭常有游泳池等公設，濕氣將瀰漫整個中庭，而只要有人在游泳池裡開心玩水，你在家就會不斷聽到小朋友尖叫。

　　第二，這種社區不能買轉角戶，因為在結構上比較脆弱，強烈地震來臨時，是結構第一個被破壞之處，牆壁比較容易裂開，即便不是黑心建商蓋的產品，安全沒問題，但你家要一天到晚補土補漆也是相當煩人。

　　而順著建物的「破口」對過去的幾戶，就是風口處，這就是「天斬煞」，不論幾樓都要面對這個大缺點，傳統風水說這裡放啥都鎮不住，從科學角度來看，是因為風會集中從此一破口直灌你家，風聲造成噪音、捲入外頭的髒空氣，你住在其中的感覺並不會太好。


三、 兩棟式社區：避棟沖

　　兩棟式的規畫也很常見，除了棟距問題，還有「棟沖」的問題，從臨棟的牆壁中間線，有如一把刀般，直接切入這一戶。同樣道理，只要你覺得隔壁的大樓很近，你可以感覺到那把刀威脅到你，也都算棟沖。在風水上來說，是會間接影響居住者健康的不好格局。



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詳細資料

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• • 語言
  • 中文繁體
  • 裝訂
  • 一般平裝
• • ISBN
  • 9789866570629
  • 分級
  • 普通級
• • 頁數
  • 256
  • 商品規格
  • 25開15*21cm
• • 出版地
  • 台灣
  • 適讀年齡
  • 全齡適讀
• • 注音
  • 級別

中文書＞財經企管＞投資理財＞不動產/房地產

商品評價

寫評價

（共5 則好評）

• eu*******658 說：

  2015-04-09 分享
  系列作最後一步,讓我們知道至少要找大牌子房仲 而書中最後房間的格局,與裝潢跟家具的估價 對挑房子有很大幫助
• w8**219 說：

  2012-03-21 分享
  sway 先生寫的這本黑心房仲的告白，清楚告訴我們房屋仲介都會做哪些事來促進房屋買賣成交，賺取我們的佣金。 這本書令人一看就不能停止！ 裡面說的種種促銷手法，讓人歎為觀止，直呼原來如此！ 看完此書絕對可以省下許多冤枉錢，非常值得大家參考。
• dk****235 說：

  2012-02-07 分享
  看完這本書，可知如何避開房仲的陷阱、如何解讀屋況說明書及建物格局圖、如何看懂合約書。 書上還有看屋買屋的標準流程，給平時忙碌的我們多一個買屋時的保障。 我已經看過《黑心建商的告白》，也非常樂意介紹此書！
• an****liu 說：

  2012-02-04 分享
  一看到這本書，就有點相見恨晚苦悶，只要和房仲業者交手過的人，就知道自己有多單純，多容易上當，各行各業都有它不為人知的黑暗面，唯有提醒消費者，自己張大眼睛看清事實，方能減免不必要的損失。
• wa****g17 說：

  2011-12-09 分享
  繼上兩本書之後，作者介紹黑心最終版，就是要簽約前，可能會遇到的問題，房仲的一些話術，作者都一一的破解，也許房仲也會進化到更厲害的程度，但是藉由這本書，讓有需要買房的人，可以預先先做功課，值得推薦的書～
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