洞悉房屋買賣錯誤100點(2014最新版)

自序

第1章　房屋廣告.....................................................................Chapter 1

Q1 廣告是否可以盡信？

Q2 「京站」只有使用權，「真讚」嗎？

Q3 工業區可蓋住宅嗎？

Q4 廣告中強調挑高式建築可蓋「夾層屋」，正確嗎？

Q5 買溫泉住宅，會不會「泡湯」了？

Q6 戶戶有車位，是否為合法的車位？

Q7 陽台外推，可作為室內面積嗎？

Q8 陽台外推變室內，會被取締嗎？

Q9 「超低公設比」比較實惠嗎？

Q10 「超低公設比」還是「超高主建物比」較實惠？

Q11 使用面積、公共面積、室內面積、受益面積、公共設施、受益憑證比登記面積多，就比較好嗎？

Q12 建商數次推案的廣告都不同，我要相信哪一個？

Q13 信賴不實廣告而受害，但廣告傳單已遺失，該怎麼辦？

Q14 常見仲介公司標榜其成交紀錄、分店數量、成交數量等，可信嗎？

第2章　購屋的安全機制.........................................................Chapter 2

Q1 聽說買房子也可能被歹徒詐騙，究竟特徵為何？有何方法不讓歹徒得逞？

Q2 賣方委託他人代為簽約，只提出印鑑證明書，可以盡信嗎？

Q3 不動產交易配合約定進度「一手交錢，一手交證件（或報稅、完稅到交屋）」，為什麼還要「付款中間人」？

Q4 部分建商或仲介公司標榜買他們的房子有「履約保證」，絕對可靠，真的嗎？

Q5 賣方怕拿不到錢，買方怕得不到房子（成屋），地政士或仲介公司建議用「信託」即可保障雙方權益，真是如此嗎？

Q6 據說主管機關已公告預售屋契約中增列強制履約保證，是否公告後就可以保證安全？

Q7 預售屋強制履約保證機制方式那麼多，效果都一樣嗎？

Q8 預售屋強制履約保證機制有「同業連帶擔保」的方式，賣方提供自己的關係企業參與連保，可以嗎？

Q9 預售屋履約保證，到底是由買房子的人還是建商決定採用的機制？

Q10 聽說買賣房子要到法院公證才有保障，是否一方違約，另一方就可以直接請求強制執行？

Q11 買賣房子未必要到法院公證才有保障，那麼建經公司所作的契約鑑證就有保障嗎？

Q12 無照代書代辦簽約、過戶，但要自己送件，這樣是否比較省錢又安全？

Q13 簽約時有律師或地政士見證，是否等於公證？

Q14 有人說辦理房地買賣簽約、移轉手續時，最好由雙方各找一位地政士協助較安全，是嗎？

第3章　常被誤用的名詞.........................................................Chapter 3

Q1 地目是「建」，為何不可蓋住宅？

Q2 我的「建地」怎會被徵收？

Q3 同樣是住宅，我的「建地」分區為何不是「住宅區」？

Q4 土地面積會「縮水」嗎？

Q5 頂樓「加建」想再補照，為何不准？

Q6 建物使用面積會大於登記面積嗎？

Q7 連棟透天厝是「公寓大廈」嗎？

Q8 建築「挑高」，可施作「隔層」嗎？

Q9 閣樓、夾層、樓中樓、重疊別墅，有差別嗎？

Q10 二度施工的夾層合法嗎？

Q11 開放空間，真的會「開放」嗎？

第4章　契約的陷阱...................................................................Chapter 4

【一、定金、價金與違約金】

Q1 定金是仲介在收的嗎？

Q2 付定後不想簽約，定金會被沒收？

Q3 契約未審閱即付定金，定金可以沒收嗎？

Q4 違約不買，已付價金全部沒收？

Q5 不付佣金，可以墊高交易價格嗎？

Q6 為提高貸款，可以捏造價格嗎？

Q7 實價登錄三法之後，可以公告現值填載或申報登錄嗎？

【二、什麼房子不能買】

Q8 被查封的房子可以買嗎？

Q9 人在輻中不知「輻」、海砂蓋屋風飛「砂」，可以買嗎？

Q10 海砂屋的檢測標準為何？

Q11 買房子簽約完畢才發現，鄰近的房子是凶宅，可否解約退款？

【三、面積問題知多少】

Q12 公設比及基地持分，是由建商決定，合理嗎？

Q13 建商說預售屋的公設登記越簡單越明瞭，所以將全部公共設施僅登記成一個公設，由各棟各戶持分，對嗎？

Q14 為什麼預售屋面積會「灌水」？

Q15 停車位的持分面積只有十六平方公尺，對嗎？　　

Q16 預售屋買賣契約中只有列房屋總價，這樣對嗎？

Q17 面積可以有「容許誤差」嗎？

Q18 主建物或其他部分面積減少超過3%，不可以解約嗎？

Q19 主建物面積減少，可以用雨遮或其他公設面積「彌補」嗎？

Q20 預訂之預售屋包含雨遮面積，建商要求待取得使照後才簽約，合理嗎？

Q21 預售屋的空地、露台及屋頂平台可否在契約中約定由特定人專用？

Q22 預售屋的法定空地由特定人專用，是否牴觸公寓大廈管理條例？

Q23 公寓大廈的騎樓登記為一樓「專有」，就可以「專用」嗎？

【四、使用權與專用權】

Q24 大樓空地與屋頂平台依規約草約定由特定人專用後，可否由大會決議變更？

Q25 有專用權的屋頂平台（或露台），可以搭蓋違建嗎？

Q26 建商搭違建，可以個別磋商條款，把消費者權益給磋掉嗎？

Q27 防空避難室可以賣給一樓作營業使用嗎？

【五、轉讓與設計變更之問題】

Q28 豪宅變更設計為小套房，可以嗎？

Q29 預售屋未完工交屋前轉售，建商可否拒絕？

第5章　產權移轉與點交問題................................................Chapter 5

Q1 預售屋的土地提早申報移轉，對購屋者有利嗎？

Q2 建商限期購屋人會同點交，可以拒絕嗎？

Q3 交屋時是否要將規約及房屋使用管理維護手冊一併交付？

Q4 預售屋未完成點交，可以拒絕撥付貸款嗎？

Q5 交屋時，應將公設一併點交嗎？

Q6 管委會未成立前，建商可以使用公共基金嗎？

Q7 公共設施未完成點交，就不可使用電梯嗎？

Q8 房屋現況說明書未將所購頂樓為「列管待拆之違建」列出，是否為「現況交屋」的陷阱？

Q9 過了保固期間，建商就不須負瑕疵擔保責任嗎？

Q10 施工期限可以「工作天」為準嗎？交屋日可以「領到房屋使用執照之日」為準嗎？

第6章　法拍屋、金拍屋、銀拍屋與逾放屋.......................Chapter 6

Q1 什麼是「