永續地產策略：不動產ESG實踐與創新模式(第1版)
活動訊息
內容簡介
聯合推薦
鍾榮昌 華固建設董事長
王俊傑 海悅機構總經理
李建成 兆基屋管董事長
李奕農 樂居科技創辦人
楊文科 新竹縣縣長
邱英浩 臺北市立大學校長
方元沂 中國文化大學法律系教授兼永續創新學院院長
顏敏仁 美國iiLABs 產業創新研究院名譽院長
近年來，ESG─環境(Environmental)、社會(Social)、公司治理(Governance)成為全球企業營運策略的核心關鍵字。它不僅是投資人衡量企業永續價值的重要依據，更逐漸演變為各國政府政策設計、資本市場流向與產業轉型的共同語言。對不動產產業而言，ESG 更不是遙遠的趨勢，而是一場全面翻轉的行動命令。
本書以系統性視角剖析ESG（環境、社會與治理）在不動產產業的理論基礎、國際政策與實務應用。第一章說明ESG概念的起源與全球發展脈絡，從CSR演進至ESG理念，探討其對資本市場與產業轉型的深遠影響。第二章盤點歐盟、美國、英國、日本、新加坡、南韓與臺灣等主要經濟體的ESG法規與政策，呈現永續金融與資訊揭露的國際趨勢。第三章聚焦不動產ESG投資與市場動態，分析REITs、綠色金融與碳資產管理策略。第四章檢視臺灣不動產產業現況，指出揭露制度落差與中小企業挑戰，並提出政策建議。第五章探討企業治理架構與ESG策略整合，強調風險管理與利害關係人價值。第六章則展望永續地產創新模式，涵蓋國際評估準則比較、在地實踐策略及案例分析，建構從制度、金融至地方行動的永續推動藍圖，為未來地產產業轉型提供整合性指引。
鍾榮昌 華固建設董事長
王俊傑 海悅機構總經理
李建成 兆基屋管董事長
李奕農 樂居科技創辦人
楊文科 新竹縣縣長
邱英浩 臺北市立大學校長
方元沂 中國文化大學法律系教授兼永續創新學院院長
顏敏仁 美國iiLABs 產業創新研究院名譽院長
近年來，ESG─環境(Environmental)、社會(Social)、公司治理(Governance)成為全球企業營運策略的核心關鍵字。它不僅是投資人衡量企業永續價值的重要依據，更逐漸演變為各國政府政策設計、資本市場流向與產業轉型的共同語言。對不動產產業而言，ESG 更不是遙遠的趨勢，而是一場全面翻轉的行動命令。
本書以系統性視角剖析ESG（環境、社會與治理）在不動產產業的理論基礎、國際政策與實務應用。第一章說明ESG概念的起源與全球發展脈絡，從CSR演進至ESG理念，探討其對資本市場與產業轉型的深遠影響。第二章盤點歐盟、美國、英國、日本、新加坡、南韓與臺灣等主要經濟體的ESG法規與政策，呈現永續金融與資訊揭露的國際趨勢。第三章聚焦不動產ESG投資與市場動態，分析REITs、綠色金融與碳資產管理策略。第四章檢視臺灣不動產產業現況，指出揭露制度落差與中小企業挑戰，並提出政策建議。第五章探討企業治理架構與ESG策略整合，強調風險管理與利害關係人價值。第六章則展望永續地產創新模式，涵蓋國際評估準則比較、在地實踐策略及案例分析，建構從制度、金融至地方行動的永續推動藍圖，為未來地產產業轉型提供整合性指引。
名人推薦
為不動產永續創新奠定堅實基礎
李家儂博士是我多年好友，常年擔任文化大學土地資源學系主任，不但學識淵博、學術研究成果豐碩，且在不動產經營管理的實務也非常專業，更對不動產的相關議題熱情投入參與，是不可多得的青年才俊。
近年來，ESG 已成為全球共識，而在不動產領域，其影響更為深遠。李家儂博士的著作《永續地產策略：不動產ESG 實踐與創新模式》，正是將這些看似日常卻深具意義的理念，系統化梳理並提出創新實踐模式的代表之作。書中對不動產ESG 的深入研究與獨到見解，為我們這些業界實務工作者提供了一條清晰且具操作性的道路。其價值不僅在於幫助企業符合合規要求，更在於推動理念內化，化合規為競爭力。
在ESG 推動的路徑上，法規是起點，但絕非終點。企業雖然或可因法令而起步，但唯有進一步將ESG 核心理念內化，才能真正轉化為組織的永續競爭力。本書可貴之處，在於它並非僅協助讀者「應付合規」，而是引導企業在實踐過程中發現新的可能性與成長機會。
此外，本書內容也為不動產從業者提供一個全面視野，明晰地指引實踐ESG 的具體途徑與策略。這與我們公司目前穩健成長的同時，致力於深化永續治理、將ESG 核心理念全面導入日常營運與管理決策的方向不謀而合。
我深信，《永續地產策略》不僅是每位不動產從業人員、投資機構與政策制定者的案頭必備，更是所有關注永續發展的企業與個人重要的參考讀物。它有望引導更多組織與專業人士投入永續實踐，共同開啟環境永續、社會共榮、治理透明的新道路，並為不動產永續創新發展奠定堅實基礎。
鍾榮昌
華固建設董事長
ESG 不只是責任，更是產業未來一本兼具視野與實務的必讀之作
在當前全球邁向淨零與永續的浪潮下，ESG 已不再只是口號或選項，而是企業長遠發展必須正視的核心課題。特別是在政府與市場對永續價值越加重視的情況下，企業唯有及早部署ESG 策略，跳脫形式化的應對，真正深入理解永續背後的目標與價值，進而在轉型挑戰中穩住腳步、強化競爭優勢，贏得投資人與新一代消費者的認同。
李家儂教授的《永續地產策略：不動產ESG 實踐與創新模式》，精準切中了不動產業的關鍵需求，為相關業者在實踐與轉型的路上，找出具體可行的路徑，提供了極具行動力的策略藍圖。它不空談理論，而是貼近產業需求，透過李教授豐富的國際趨勢觀察、解析與實務案例，把抽象的「永續理念」，轉化為具體可操作的行動架構，每一章節都緊扣業界面臨的挑戰，讀起來相當有共鳴，就好像一位資深顧問在旁指點解惑。
身為一名企業經營者，我深刻體會到，永續轉型的推動，從來不是一件容易的事，它需要決心，更需要可行的方法。這本書難得之處，在於它既提供了前瞻視野，也是實用的行動指南，值得業界同行細讀與思考。
誠摯推薦給所有在房地產領域努力的夥伴，期待本書能帶來啟發與行動的勇氣，陪伴產業打造兼顧環境永續、社會共好與經濟效益的新生態，共同邁向更負責任、更具競爭力的未來。
王俊傑
海悅機構總經理
點亮不動產產業永續新航向，從社會共融到產業轉型
在不動產產業邁向新紀元的今日，在面對全球氣候變遷與社會結構轉型的關鍵時刻，我們需要一條能夠引領產業走向永續未來的清晰路徑。李家儂教授的《永續地產策略：不動產ESG 實踐與創新模式》一書，為我們提供了這張珍貴的航海圖。
兆基屋管深耕租賃住宅市場近二十年的歷程，我們始終堅信「人」是產業的核心，從最初的租賃管理，到積極響應政府的社會住宅包租代管計畫，我們看見居住正義不僅是口號，更是每一個家庭安居樂業的基石。近年來兆基屋管致力於精進作業流程與客戶服務品質，重視對弱勢族群的協助，並深化與社福資源及公益的連結，一路走來，我深刻體會到永續發展不只是企業責任，更是ESG 理念的具體實踐。當企業將環境、社會重視納入核心策略，強化公司治理的重要性，並透過數位轉型提升工作效率及優化客戶體驗，不僅能提升營運韌性，更能創造企業永續發展之價值。我認為，這正是不動產業者如何能在當前市場的洪流中脫穎而出，並站穩腳步的關鍵。
李家儂教授這本著作，將這份理念提升到了更宏觀的產業層次，除了精闢剖析全球ESG 的發展脈絡與法規趨勢，更重要的是將這些看似抽象的永續概念，轉化為具體可行的行動指南，提供了清晰的永續轉型規劃路徑。書中詳細闡述了綠建築與地產價值的交互影響、永續金融工具之應用，更點出國內不動產產業面臨的挑戰及策略建議，如何將數位科技與商業價值加以整合，讓永續創新不再是遙不可及的口號，而是每個不動產業者都能掌握的實踐工具，讓我獲益良多。
兆基屋管長年深耕不動產租賃市場，累積了深厚的服務能量，我們深知每一次成功的包租代管，背後都承載著不僅是對客戶、利害關係人，更是對社會的承諾，這與本書所倡導的「環境永續、社會共榮、治理透明」的理念不謀而合。因此我誠摯地推薦本書給所有不動產業者、學術研究者以及關心臺灣未來發展的每一位
讀者，這本書不僅是知識與價值的傳遞，更是一份邀請，邀請我們共同踏上永續實踐的旅程。我相信，在李教授的倡導下，這本書將成為推動臺灣不動產產業轉型的重要基石，為我們的社會及產業發展開創一個更公平、更具韌性的美好未來。
李建成
兆基屋管董事長
地產界「ESG 求生指南」，不讀會後悔！
過去我們蓋房子，關心的是鋼筋水泥、地段行情。但現在，一個叫「ESG」的大魔王從天而降，你要是搞不懂它，客戶、銀行、投資人，甚至是政府都會來「關心」你。這時候，你需要一位能把「火星文」翻譯成「人話」的導師，而家儂教授就是這位導師。他能兼顧學術和產業的平衡，使本書兼具了宏觀的國際趨勢剖析與細膩的在地實踐洞察，論述既有專業深度，又具備產業人士易於吸收的可讀性。
這本書厲害在哪？
． 如同一部超強的ESG 導航：它先帶你環遊世界一圈，看看歐美跟亞洲的玩家們都在遵守什麼遊戲規則，然後再精準定位回臺灣，告訴你家門口正在發生什麼事，以及你該怎麼辦。
． 教你如何把「環保」變「鈔票」：書裡直接點出，搞好ESG 不是在做慈善，是真的能賺錢！它會告訴你，怎麼讓你的「綠建築」租金更高、賣相更好（這叫「綠色溢價」），以及如何避免你的資產變成沒人要的「過氣商品」（這叫「棕色折價」）。
． 提供一份「SOP 懶人包」：我覺得最有趣的是第五章，那個虛構公司「永續地產」的案例。算是手把手教你怎麼在公司裡成立ESG 團隊、訂定KPI，甚至連高階主管的獎金要怎麼跟ESG 績效掛鉤都寫得清清楚楚。是一份可以直接「複製、貼上、修改」的第一版標準作業流程！
． 帶你偷看未來的答案：書的最後也聊了很多酷炫的科技，像是AI、物聯網怎麼幫你搞定ESG，還偷看了新加坡和澳洲這些模範生的成功筆記。讓你跟別人開會時，不只懂現在，還能聊未來，氣場先贏一半。
總之，別再猶豫了。
不管你是公司大老闆、專業經理人，還是剛入行、想搞懂未來趨勢的夥伴，這本書都該人手一本。它不會讓你一夜致富，但絕對能幫你在這場ESG 的巨浪中，站得更穩，走得更遠，而且看起來還特別有智慧。
李奕農
樂居科技創辦人
2025/8/8
為不動產業畫出一幅永續地圖，找出面向未來的競爭力
在全球邁向淨零的關鍵年代，ESG 已不再只是投資圈的語彙，而是城市治理與產業升級的共同底線。特別是在不動產這個長週期、重資本、影響深遠的產業中，從一塊土地的選擇、建築的材料與工法，到二、三十年後的營運管理與再利用，每一個決策都會在能源效率、碳排強度、社會韌性與治理透明之間留下清晰的足跡。誰能把這些足跡串聯成路徑，誰就能為地方與產業找出面向未來的競爭力。
我長期在地方治理的第一線，深刻感受到城市與鄉村在同一張「永續地圖」上的彼此牽動：一端是產業與就業聚集帶來的居住需求與交通壓力，另一端則是山海生態、文化資產與社區生活品質的守護。地方政府每天做的，往往就是在「成長」與「保護」之間尋找更聰明的平衡。要做到這一點，靠口號不夠，靠單一部門更不夠；我們需要一套可衡量、可治理、可落地的工具，把願景轉為流程，把流程化為績效，讓公私協作有章可循、可被檢驗。
李家儂教授的新作《永續地產策略：不動產ESG 實踐與創新模式》，正是一部將理想化為方法的專業指南。全書從策略與治理出發，連結資本市場的再定價趨勢，清楚說明「綠色溢價／棕色折價」如何影響租金、估值與融資。更進一步提供以生命週期思維為核心的實作工具：設計與材料的減碳清單、工地安全與廢棄物管
理、營運階段的能耗監測與資料治理、供應鏈的盡職調查與揭露基準，乃至AI、物聯網、數位孿生等新技術如何將「一次性的工程」轉化為「持續優化的系統」。書中不僅有框架，更附上能直接帶進會議室與現場的指標、表單與案例，兼具政策高度與現場溫度。
我特別欣賞本書的兩個「轉向」：
第一， 是從「合規導向」走向「價值導向」。
許多企業把ESG 視為成本或負擔，但本書以扎實的治理與財務視角，說明只要將效率、韌性與透明度內化於決策鏈，ESG 就能成為降低風險、提升資產週期報酬的「新基本面」。這對開發商、營造商、物業與投資人，都是能立刻對接的語言。
第二，是從「單點改善」走向「全生命週期」。
不動產不是完工即結束，而是啟動與城市長期互動的旅程。本書強調在土地取得、規劃設計、施工建造、營運管理到再利用的每一個節點，建立可追蹤與校準的KPI，讓每一次小幅精進，最終累積成資產與社區的長期競爭力。
地方治理離不開產官學的同行。過去這些年，我們與中央單位、學術界與產業夥伴共同推動多項永續相關的工作：從公共建築節能到友善行人環境、從人本教育到文化資產保存、從產業園區的綠色轉型到災害防治與社區韌性。每一個案子都讓我更確信—當專業者能把「好理念」化為「好機制」，城市就會一步步向前。李教授長期深耕於都市規劃、TOD 與不動產ESG 的研究與實務，培育無數專業人才，也以跨域視角持續為公共政策與產業落地提出建言，而這本書正是其多年累積的結晶。
我誠摯推薦本書給所有參與建築環境的人：
． 對政府部門而言，它是設定門檻、設計激勵、強化監理與跨局處協作的參考藍本。
． 對企業與金融機構而言，它是將ESG 轉化為投資與營運決策的工具箱。
． 對專業服務者與年輕學子而言，它是連結國際趨勢與在地實務的橋梁，縮短「知道」與「做到」之間的距離。
面對2050 淨零排放、高齡社會、少子化與極端氣候等多重挑戰，我們需要一種能長期累積的進步：今天種下更透明的治理，明天收穫更高效率的營運；今天選擇更友善的材料與設計，明天擁有更具韌性的社區與產業。這本書提醒我們—永續，不是昂貴的理想，而是可以被計畫、被執行、被衡量、被分享的日常。當每一位專業者在自己的位置上多做一點、做得好一點，城市的共同底線就會被抬升，下一代也將因此擁有更多選擇。
在此，向李家儂教授及其團隊的努力致上敬意，也感謝所有在工地上、在圖臺前、在會議室裡為永續默默耕耘的夥伴。願我們共同以專業為舵、創新為帆、責任為錨，讓臺灣在全球永續轉型中走得更穩、更遠。
謹此推薦。
楊文科
新竹縣縣長
2025/8/18
李家儂博士是我多年好友，常年擔任文化大學土地資源學系主任，不但學識淵博、學術研究成果豐碩，且在不動產經營管理的實務也非常專業，更對不動產的相關議題熱情投入參與，是不可多得的青年才俊。
近年來，ESG 已成為全球共識，而在不動產領域，其影響更為深遠。李家儂博士的著作《永續地產策略：不動產ESG 實踐與創新模式》，正是將這些看似日常卻深具意義的理念，系統化梳理並提出創新實踐模式的代表之作。書中對不動產ESG 的深入研究與獨到見解，為我們這些業界實務工作者提供了一條清晰且具操作性的道路。其價值不僅在於幫助企業符合合規要求，更在於推動理念內化，化合規為競爭力。
在ESG 推動的路徑上，法規是起點，但絕非終點。企業雖然或可因法令而起步，但唯有進一步將ESG 核心理念內化，才能真正轉化為組織的永續競爭力。本書可貴之處，在於它並非僅協助讀者「應付合規」，而是引導企業在實踐過程中發現新的可能性與成長機會。
此外，本書內容也為不動產從業者提供一個全面視野，明晰地指引實踐ESG 的具體途徑與策略。這與我們公司目前穩健成長的同時，致力於深化永續治理、將ESG 核心理念全面導入日常營運與管理決策的方向不謀而合。
我深信，《永續地產策略》不僅是每位不動產從業人員、投資機構與政策制定者的案頭必備，更是所有關注永續發展的企業與個人重要的參考讀物。它有望引導更多組織與專業人士投入永續實踐，共同開啟環境永續、社會共榮、治理透明的新道路，並為不動產永續創新發展奠定堅實基礎。
鍾榮昌
華固建設董事長
ESG 不只是責任，更是產業未來一本兼具視野與實務的必讀之作
在當前全球邁向淨零與永續的浪潮下，ESG 已不再只是口號或選項，而是企業長遠發展必須正視的核心課題。特別是在政府與市場對永續價值越加重視的情況下，企業唯有及早部署ESG 策略，跳脫形式化的應對，真正深入理解永續背後的目標與價值，進而在轉型挑戰中穩住腳步、強化競爭優勢，贏得投資人與新一代消費者的認同。
李家儂教授的《永續地產策略：不動產ESG 實踐與創新模式》，精準切中了不動產業的關鍵需求，為相關業者在實踐與轉型的路上，找出具體可行的路徑，提供了極具行動力的策略藍圖。它不空談理論，而是貼近產業需求，透過李教授豐富的國際趨勢觀察、解析與實務案例，把抽象的「永續理念」，轉化為具體可操作的行動架構，每一章節都緊扣業界面臨的挑戰，讀起來相當有共鳴，就好像一位資深顧問在旁指點解惑。
身為一名企業經營者，我深刻體會到，永續轉型的推動，從來不是一件容易的事，它需要決心，更需要可行的方法。這本書難得之處，在於它既提供了前瞻視野，也是實用的行動指南，值得業界同行細讀與思考。
誠摯推薦給所有在房地產領域努力的夥伴，期待本書能帶來啟發與行動的勇氣，陪伴產業打造兼顧環境永續、社會共好與經濟效益的新生態，共同邁向更負責任、更具競爭力的未來。
王俊傑
海悅機構總經理
點亮不動產產業永續新航向，從社會共融到產業轉型
在不動產產業邁向新紀元的今日，在面對全球氣候變遷與社會結構轉型的關鍵時刻，我們需要一條能夠引領產業走向永續未來的清晰路徑。李家儂教授的《永續地產策略：不動產ESG 實踐與創新模式》一書，為我們提供了這張珍貴的航海圖。
兆基屋管深耕租賃住宅市場近二十年的歷程，我們始終堅信「人」是產業的核心，從最初的租賃管理，到積極響應政府的社會住宅包租代管計畫，我們看見居住正義不僅是口號，更是每一個家庭安居樂業的基石。近年來兆基屋管致力於精進作業流程與客戶服務品質，重視對弱勢族群的協助，並深化與社福資源及公益的連結，一路走來，我深刻體會到永續發展不只是企業責任，更是ESG 理念的具體實踐。當企業將環境、社會重視納入核心策略，強化公司治理的重要性，並透過數位轉型提升工作效率及優化客戶體驗，不僅能提升營運韌性，更能創造企業永續發展之價值。我認為，這正是不動產業者如何能在當前市場的洪流中脫穎而出，並站穩腳步的關鍵。
李家儂教授這本著作，將這份理念提升到了更宏觀的產業層次，除了精闢剖析全球ESG 的發展脈絡與法規趨勢，更重要的是將這些看似抽象的永續概念，轉化為具體可行的行動指南，提供了清晰的永續轉型規劃路徑。書中詳細闡述了綠建築與地產價值的交互影響、永續金融工具之應用，更點出國內不動產產業面臨的挑戰及策略建議，如何將數位科技與商業價值加以整合，讓永續創新不再是遙不可及的口號，而是每個不動產業者都能掌握的實踐工具，讓我獲益良多。
兆基屋管長年深耕不動產租賃市場，累積了深厚的服務能量，我們深知每一次成功的包租代管，背後都承載著不僅是對客戶、利害關係人，更是對社會的承諾，這與本書所倡導的「環境永續、社會共榮、治理透明」的理念不謀而合。因此我誠摯地推薦本書給所有不動產業者、學術研究者以及關心臺灣未來發展的每一位
讀者，這本書不僅是知識與價值的傳遞，更是一份邀請，邀請我們共同踏上永續實踐的旅程。我相信，在李教授的倡導下，這本書將成為推動臺灣不動產產業轉型的重要基石，為我們的社會及產業發展開創一個更公平、更具韌性的美好未來。
李建成
兆基屋管董事長
地產界「ESG 求生指南」，不讀會後悔！
過去我們蓋房子，關心的是鋼筋水泥、地段行情。但現在，一個叫「ESG」的大魔王從天而降，你要是搞不懂它，客戶、銀行、投資人，甚至是政府都會來「關心」你。這時候，你需要一位能把「火星文」翻譯成「人話」的導師，而家儂教授就是這位導師。他能兼顧學術和產業的平衡，使本書兼具了宏觀的國際趨勢剖析與細膩的在地實踐洞察，論述既有專業深度，又具備產業人士易於吸收的可讀性。
這本書厲害在哪？
． 如同一部超強的ESG 導航：它先帶你環遊世界一圈，看看歐美跟亞洲的玩家們都在遵守什麼遊戲規則，然後再精準定位回臺灣，告訴你家門口正在發生什麼事，以及你該怎麼辦。
． 教你如何把「環保」變「鈔票」：書裡直接點出，搞好ESG 不是在做慈善，是真的能賺錢！它會告訴你，怎麼讓你的「綠建築」租金更高、賣相更好（這叫「綠色溢價」），以及如何避免你的資產變成沒人要的「過氣商品」（這叫「棕色折價」）。
． 提供一份「SOP 懶人包」：我覺得最有趣的是第五章，那個虛構公司「永續地產」的案例。算是手把手教你怎麼在公司裡成立ESG 團隊、訂定KPI，甚至連高階主管的獎金要怎麼跟ESG 績效掛鉤都寫得清清楚楚。是一份可以直接「複製、貼上、修改」的第一版標準作業流程！
． 帶你偷看未來的答案：書的最後也聊了很多酷炫的科技，像是AI、物聯網怎麼幫你搞定ESG，還偷看了新加坡和澳洲這些模範生的成功筆記。讓你跟別人開會時，不只懂現在，還能聊未來，氣場先贏一半。
總之，別再猶豫了。
不管你是公司大老闆、專業經理人，還是剛入行、想搞懂未來趨勢的夥伴，這本書都該人手一本。它不會讓你一夜致富，但絕對能幫你在這場ESG 的巨浪中，站得更穩，走得更遠，而且看起來還特別有智慧。
李奕農
樂居科技創辦人
2025/8/8
為不動產業畫出一幅永續地圖，找出面向未來的競爭力
在全球邁向淨零的關鍵年代，ESG 已不再只是投資圈的語彙，而是城市治理與產業升級的共同底線。特別是在不動產這個長週期、重資本、影響深遠的產業中，從一塊土地的選擇、建築的材料與工法，到二、三十年後的營運管理與再利用，每一個決策都會在能源效率、碳排強度、社會韌性與治理透明之間留下清晰的足跡。誰能把這些足跡串聯成路徑，誰就能為地方與產業找出面向未來的競爭力。
我長期在地方治理的第一線，深刻感受到城市與鄉村在同一張「永續地圖」上的彼此牽動：一端是產業與就業聚集帶來的居住需求與交通壓力，另一端則是山海生態、文化資產與社區生活品質的守護。地方政府每天做的，往往就是在「成長」與「保護」之間尋找更聰明的平衡。要做到這一點，靠口號不夠，靠單一部門更不夠；我們需要一套可衡量、可治理、可落地的工具，把願景轉為流程，把流程化為績效，讓公私協作有章可循、可被檢驗。
李家儂教授的新作《永續地產策略：不動產ESG 實踐與創新模式》，正是一部將理想化為方法的專業指南。全書從策略與治理出發，連結資本市場的再定價趨勢，清楚說明「綠色溢價／棕色折價」如何影響租金、估值與融資。更進一步提供以生命週期思維為核心的實作工具：設計與材料的減碳清單、工地安全與廢棄物管
理、營運階段的能耗監測與資料治理、供應鏈的盡職調查與揭露基準，乃至AI、物聯網、數位孿生等新技術如何將「一次性的工程」轉化為「持續優化的系統」。書中不僅有框架，更附上能直接帶進會議室與現場的指標、表單與案例，兼具政策高度與現場溫度。
我特別欣賞本書的兩個「轉向」：
第一， 是從「合規導向」走向「價值導向」。
許多企業把ESG 視為成本或負擔，但本書以扎實的治理與財務視角，說明只要將效率、韌性與透明度內化於決策鏈，ESG 就能成為降低風險、提升資產週期報酬的「新基本面」。這對開發商、營造商、物業與投資人，都是能立刻對接的語言。
第二，是從「單點改善」走向「全生命週期」。
不動產不是完工即結束，而是啟動與城市長期互動的旅程。本書強調在土地取得、規劃設計、施工建造、營運管理到再利用的每一個節點，建立可追蹤與校準的KPI，讓每一次小幅精進，最終累積成資產與社區的長期競爭力。
地方治理離不開產官學的同行。過去這些年，我們與中央單位、學術界與產業夥伴共同推動多項永續相關的工作：從公共建築節能到友善行人環境、從人本教育到文化資產保存、從產業園區的綠色轉型到災害防治與社區韌性。每一個案子都讓我更確信—當專業者能把「好理念」化為「好機制」，城市就會一步步向前。李教授長期深耕於都市規劃、TOD 與不動產ESG 的研究與實務，培育無數專業人才，也以跨域視角持續為公共政策與產業落地提出建言，而這本書正是其多年累積的結晶。
我誠摯推薦本書給所有參與建築環境的人：
． 對政府部門而言，它是設定門檻、設計激勵、強化監理與跨局處協作的參考藍本。
． 對企業與金融機構而言，它是將ESG 轉化為投資與營運決策的工具箱。
． 對專業服務者與年輕學子而言，它是連結國際趨勢與在地實務的橋梁，縮短「知道」與「做到」之間的距離。
面對2050 淨零排放、高齡社會、少子化與極端氣候等多重挑戰，我們需要一種能長期累積的進步：今天種下更透明的治理，明天收穫更高效率的營運；今天選擇更友善的材料與設計，明天擁有更具韌性的社區與產業。這本書提醒我們—永續，不是昂貴的理想，而是可以被計畫、被執行、被衡量、被分享的日常。當每一位專業者在自己的位置上多做一點、做得好一點，城市的共同底線就會被抬升，下一代也將因此擁有更多選擇。
在此，向李家儂教授及其團隊的努力致上敬意，也感謝所有在工地上、在圖臺前、在會議室裡為永續默默耕耘的夥伴。願我們共同以專業為舵、創新為帆、責任為錨，讓臺灣在全球永續轉型中走得更穩、更遠。
謹此推薦。
楊文科
新竹縣縣長
2025/8/18
目錄
推薦序
作者序
永續發展理念與組織先備知識
第一章 ESG 概念起源與全球發展趨勢
1.1 前言
1.2 ESG 概念的源起與演進
1.3 從CSR 到ESG：企業永續理念的轉變
1.4 全球ESG 發展趨勢
1.5 ESG 在資本市場中的影響
1.6 ESG 對產業的影響與不動產案例分析
1.7 不動產全生命週期的風險與機會
1.8 ESG 資料治理與資訊揭露制度
1.9 漂綠風險與制度應對
1.10 ESG 的經濟學基礎與估值模型
1.11 國際評等機構與永續金融工具的影響
1.12 結語
第二章 國際ESG 法規與政策盤點
2.1 前言與總覽
2.2 歐盟：領先的永續金融體系
2.3 美國：市場主導的ESG 發展
2.4 英國：脫歐後的永續領跑者
2.5 日本：企業自律與政策誘導
2.6 新加坡：亞太綠色金融樞紐
2.7 南韓：積極跟進的後起之秀
2.8 臺灣：邁向淨零的積極轉型
2.9 國際框架與全球趨勢
2.10 對不動產產業的衝擊與展望
第三章 不動產ESG 市場與投資趨勢
3.1 前言
3.2 不動產產業中的ESG 範疇
3.3 全球不動產ESG 市場趨勢總覽
3.4 區域比較：歐洲、北美與其他地區
3.5 永續金融在不動產領域的運用
3.6 ESG 與不動產投資信託(REIT)
3.7 碳金融工具與不動產減碳
3.8 各國綠建築法規與標準比較
3.9 實務策略與建議
3.10 結語：邁向永續的不動產未來
第四章 臺灣不動產產業ESG 現況與挑戰
4.1 強制揭露加速（含歐美亞揭露規範比較）
4.2 落差與挑戰（中小企業困境、政策與市場壓力）
4.3 未來展望與策略建議（三大策略面向）
第五章 ESG 治理架構與策略整合
5.1 公司治理在ESG 中的關鍵作用
5.2 實務案例：各產業的ESG 治理實踐
5.3 永續策略與政策設計
5.4 政策落地與內部對照表
5.5 ESG 策略融入與商業價值
5.6 風險管理強化與企業韌性
5.7 利益相關者價值與長遠競爭力
第六章 永續地產創新模式與未來展望
6.1 各類永續地產評估準則與架構比較
6.2 臺灣永續地產發展的在地策略設計
6.3 金融與稅務誘因設計（綠色貸款、碳權交易等）
6.4 中小型開發商與老舊建築的永續轉型參與
6.5 地方政府與產業公協會的角色
6.6 永續地產實務模擬案例
6.7 臺灣與國際案例對照分析
6.8 永續地產推動工具表格集
附錄A-F 不動產業ESG 永續制度設計重點整理與實務應用
附錄A：永續發展委員會章程樣本
附錄B：反貪腐與商業道德政策
附錄C：GRI 永續資訊揭露對照表
附錄D：重大性評估流程圖
附錄E：ESG 內控與三道防線矩陣
附錄F：永續風險與機會地圖
企業永續制度操作手冊
ESG 治理制度設計
永續政策與行為守則制定流程
ESG 資料管理與報告流程
永續議題重大性評估指引
ESG 風險機會與三道防線實務
各部門推動建議與KPI 設計
範例表單與工具包
參考資料
作者序
永續發展理念與組織先備知識
第一章 ESG 概念起源與全球發展趨勢
1.1 前言
1.2 ESG 概念的源起與演進
1.3 從CSR 到ESG：企業永續理念的轉變
1.4 全球ESG 發展趨勢
1.5 ESG 在資本市場中的影響
1.6 ESG 對產業的影響與不動產案例分析
1.7 不動產全生命週期的風險與機會
1.8 ESG 資料治理與資訊揭露制度
1.9 漂綠風險與制度應對
1.10 ESG 的經濟學基礎與估值模型
1.11 國際評等機構與永續金融工具的影響
1.12 結語
第二章 國際ESG 法規與政策盤點
2.1 前言與總覽
2.2 歐盟：領先的永續金融體系
2.3 美國：市場主導的ESG 發展
2.4 英國：脫歐後的永續領跑者
2.5 日本：企業自律與政策誘導
2.6 新加坡：亞太綠色金融樞紐
2.7 南韓：積極跟進的後起之秀
2.8 臺灣：邁向淨零的積極轉型
2.9 國際框架與全球趨勢
2.10 對不動產產業的衝擊與展望
第三章 不動產ESG 市場與投資趨勢
3.1 前言
3.2 不動產產業中的ESG 範疇
3.3 全球不動產ESG 市場趨勢總覽
3.4 區域比較：歐洲、北美與其他地區
3.5 永續金融在不動產領域的運用
3.6 ESG 與不動產投資信託(REIT)
3.7 碳金融工具與不動產減碳
3.8 各國綠建築法規與標準比較
3.9 實務策略與建議
3.10 結語：邁向永續的不動產未來
第四章 臺灣不動產產業ESG 現況與挑戰
4.1 強制揭露加速（含歐美亞揭露規範比較）
4.2 落差與挑戰（中小企業困境、政策與市場壓力）
4.3 未來展望與策略建議（三大策略面向）
第五章 ESG 治理架構與策略整合
5.1 公司治理在ESG 中的關鍵作用
5.2 實務案例：各產業的ESG 治理實踐
5.3 永續策略與政策設計
5.4 政策落地與內部對照表
5.5 ESG 策略融入與商業價值
5.6 風險管理強化與企業韌性
5.7 利益相關者價值與長遠競爭力
第六章 永續地產創新模式與未來展望
6.1 各類永續地產評估準則與架構比較
6.2 臺灣永續地產發展的在地策略設計
6.3 金融與稅務誘因設計（綠色貸款、碳權交易等）
6.4 中小型開發商與老舊建築的永續轉型參與
6.5 地方政府與產業公協會的角色
6.6 永續地產實務模擬案例
6.7 臺灣與國際案例對照分析
6.8 永續地產推動工具表格集
附錄A-F 不動產業ESG 永續制度設計重點整理與實務應用
附錄A：永續發展委員會章程樣本
附錄B：反貪腐與商業道德政策
附錄C：GRI 永續資訊揭露對照表
附錄D：重大性評估流程圖
附錄E：ESG 內控與三道防線矩陣
附錄F：永續風險與機會地圖
企業永續制度操作手冊
ESG 治理制度設計
永續政策與行為守則制定流程
ESG 資料管理與報告流程
永續議題重大性評估指引
ESG 風險機會與三道防線實務
各部門推動建議與KPI 設計
範例表單與工具包
參考資料
序／導讀
在我們所處的這個十字路口，ESG 不再是企業年報裡的漂亮字母，而是牽動資本、產業與城市命運的共同語言。對不動產而言，它不是選修，而是主修—因為建築從開挖到點燈，貫穿了能源、材料、人與社群的每一寸脈絡。全球視角回望，房地產相關活動直接或間接貢獻了巨量碳排，任何忽視這個事實的策略，終將被市場與氣候現實所淘汰。
近年來，我們逐步看見一場默默而深刻的轉向：永續不再只是「是否做」，而是「做得多準、做得多深、與價值如何連動」。資本市場在價格上給出訊號，「綠色溢價」與「棕色折價」不再只是名詞，而是租金、估值與融資條件上的真金白銀。例如多數市場的綠建築資產，租售表現已迭見優勢，投資者對能源效率與韌性指標的偏好，也在交易條件中被清楚寫下。這些現象告訴我們：當風險被重新定價，會計科目就會改變企業的行為。
臺灣與國際不動產生態正快速調頻：開發商在早期規劃即導入節能設計與低碳材料，將綠建築標章視為產品力的起點；營造業者以智慧工地、工安稽核與減廢計畫，將「安全、效率、減碳」拉進同一個儀表板；物業管理從抄表走向數據治理，透過IoT 與AI 做能耗預測與維運優化；資本端則把ESG 放進投審會議桌—綠色貸款、永續連結貸款、GRESB 評比，逐步成為「成本」與「估值」的共同語彙。這些不是口號，而是產業肌肉與神經的再鍛造。
然而，我更在意的，是把「會做」變成「做得好」。ESG 的落地，不能停在報告與認證，它需要一套可衡量、可追蹤、可校準的系統。沒有量化，就沒有管理；沒有治理，就沒有信任。本書因此誕生：我們嘗試把理念與工具對接，將永續要求翻譯成決策清單、流程節點與績效儀表板，讓每一個人，從董事會到工地、從資本到社區，都能找到座標、看見路徑。
本書以系統性視角剖析ESG（環境、社會與治理）在不動產產業的理論基礎、國際政策與實務應用。第一章說明ESG 概念的起源與全球發展脈絡，從CSR 演進至ESG 理念，探討其對資本市場與產業轉型的深遠影響。第二章盤點歐盟、美國、英國、日本、新加坡、南韓與臺灣等主要經濟體的ESG 法規與政策，呈現永續金融與資訊揭露的國際趨勢。第三章聚焦不動產ESG 投資與市場動態，分析REITs、綠色金融與碳資產管理策略。第四章檢視臺灣不動產產業現況，指出揭露制度落差與中小企業挑戰，並提出政策建議。第五章探討企業治理架構與ESG 策略整合，強調風險管理與利害關係人價值。第六章則展望永續地產創新模式，涵蓋國際評估準則比較、在地實踐策略及案例分析，建構從制度、金融至地方行動的永續推動藍圖，為未來地產產業轉型提供整合性指引。
寫作的過程，也是一場面對現實的練習。氣候風險既有「物理衝擊」，也有「轉型衝擊」：一端是極端氣候對資產韌性的考驗，另一端是法規、技術與市場偏好的快速位移。不動產若不提早升級，就會同時被兩股力量擠壓。反之，越早嵌入低碳設計與韌性治理，越能把風險化為機會。資產價值正在被重新書寫，決定筆鋒的人，正是願意積極行動的你我。
在臺灣，政策與市場的齒輪已經開始咬合：強制性的永續揭露與氣候治理架構上路，碳費制度逼近，企業對S1/S2 類揭露與科學基礎減量目標(SBT) 也開始準備。這些變化，表面上是合規門檻，深層其實是競爭門檻，它迫使我們用「全生命週期」思維重新審視土地取得、規劃設計、施工建造、營運維護到翻修再利用的每個環節，並在每一個節點都加上一個問題：「這一步，是否讓資產在十年後更有韌性、更有價值？」
我期待本書能為各類讀者提供不同的抓手。對開發商與營造業者，書中提供能直接帶去工地與會議室的表單、檢核與量表；對不動產產業，提供從「抄表」到「治數據」的實作方法；對投資人與金融機構，提供將ESG 融入估值、授信與投資決策的模型；對中央與地方政府，提供制定門檻、激勵與監理的參考架構；對學生與研究者，提供一套能把理論轉譯到產業現場的框架，縮短學用落差。
當然，永續轉型從來不是線性的故事。它是一場需要耐心的協奏：法規的逐步到位、資本的定價訊號、技術的成熟擴散、社群的對話與信任。一個環節少了，旋律就不完整。但正因如此，每一位專業者的小改變，才顯得尤為重要：一個更好的日照模擬、一個更透明的招標條款、一個更友善的無障礙轉角、一個把節能成果分享給租戶的機制，這些微小的迭代，會慢慢堆高一個城市的「共同底線」。
我時常在課堂與現場之間往返，看見很多動人的時刻：工地圍籬上的綠色角落被孩子們當作放學後的第一站；老屋更新後的社區，第一次辦起跨代共食；企業把節能省下的費用，投回到社區的閱覽室與長者據點。那些數據之外的表情，是我堅信這條路值得走的理由。ESG 的專業，再嚴密，也不該失去對人的感覺；而感性的願景，再宏大，也必須落在可以被測量與驗證的現場。
最後，我想把這本書獻給每一位正在海風裡施工、在會議桌上推案、在城市裡奔走的行動者。願我們以專業為舵、以創新為帆、以責任為錨，在變局中找到更穩的方向；也願我們記得，所謂「永續」，從來不是一群專家對世界的指令，而是一座城市裡彼此的承諾。對下一代、對這片土地，也對我們自己。
願與各位同行。
李家儂
於臺北大安居
2025/8/8
李家儂｜中國文化大學土地資源學系教授、南韓建國大學房地產學系特聘教授、政治大學ESG 產學聯盟不動產業召集人、中華城市管理學會理事長
近年來，我們逐步看見一場默默而深刻的轉向：永續不再只是「是否做」，而是「做得多準、做得多深、與價值如何連動」。資本市場在價格上給出訊號，「綠色溢價」與「棕色折價」不再只是名詞，而是租金、估值與融資條件上的真金白銀。例如多數市場的綠建築資產，租售表現已迭見優勢，投資者對能源效率與韌性指標的偏好，也在交易條件中被清楚寫下。這些現象告訴我們：當風險被重新定價，會計科目就會改變企業的行為。
臺灣與國際不動產生態正快速調頻：開發商在早期規劃即導入節能設計與低碳材料，將綠建築標章視為產品力的起點；營造業者以智慧工地、工安稽核與減廢計畫，將「安全、效率、減碳」拉進同一個儀表板；物業管理從抄表走向數據治理，透過IoT 與AI 做能耗預測與維運優化；資本端則把ESG 放進投審會議桌—綠色貸款、永續連結貸款、GRESB 評比，逐步成為「成本」與「估值」的共同語彙。這些不是口號，而是產業肌肉與神經的再鍛造。
然而，我更在意的，是把「會做」變成「做得好」。ESG 的落地，不能停在報告與認證，它需要一套可衡量、可追蹤、可校準的系統。沒有量化，就沒有管理；沒有治理，就沒有信任。本書因此誕生：我們嘗試把理念與工具對接，將永續要求翻譯成決策清單、流程節點與績效儀表板，讓每一個人，從董事會到工地、從資本到社區，都能找到座標、看見路徑。
本書以系統性視角剖析ESG（環境、社會與治理）在不動產產業的理論基礎、國際政策與實務應用。第一章說明ESG 概念的起源與全球發展脈絡，從CSR 演進至ESG 理念，探討其對資本市場與產業轉型的深遠影響。第二章盤點歐盟、美國、英國、日本、新加坡、南韓與臺灣等主要經濟體的ESG 法規與政策，呈現永續金融與資訊揭露的國際趨勢。第三章聚焦不動產ESG 投資與市場動態，分析REITs、綠色金融與碳資產管理策略。第四章檢視臺灣不動產產業現況，指出揭露制度落差與中小企業挑戰，並提出政策建議。第五章探討企業治理架構與ESG 策略整合，強調風險管理與利害關係人價值。第六章則展望永續地產創新模式，涵蓋國際評估準則比較、在地實踐策略及案例分析，建構從制度、金融至地方行動的永續推動藍圖，為未來地產產業轉型提供整合性指引。
寫作的過程，也是一場面對現實的練習。氣候風險既有「物理衝擊」，也有「轉型衝擊」：一端是極端氣候對資產韌性的考驗，另一端是法規、技術與市場偏好的快速位移。不動產若不提早升級，就會同時被兩股力量擠壓。反之，越早嵌入低碳設計與韌性治理，越能把風險化為機會。資產價值正在被重新書寫，決定筆鋒的人，正是願意積極行動的你我。
在臺灣，政策與市場的齒輪已經開始咬合：強制性的永續揭露與氣候治理架構上路，碳費制度逼近，企業對S1/S2 類揭露與科學基礎減量目標(SBT) 也開始準備。這些變化，表面上是合規門檻，深層其實是競爭門檻，它迫使我們用「全生命週期」思維重新審視土地取得、規劃設計、施工建造、營運維護到翻修再利用的每個環節，並在每一個節點都加上一個問題：「這一步，是否讓資產在十年後更有韌性、更有價值？」
我期待本書能為各類讀者提供不同的抓手。對開發商與營造業者，書中提供能直接帶去工地與會議室的表單、檢核與量表；對不動產產業，提供從「抄表」到「治數據」的實作方法；對投資人與金融機構，提供將ESG 融入估值、授信與投資決策的模型；對中央與地方政府，提供制定門檻、激勵與監理的參考架構；對學生與研究者，提供一套能把理論轉譯到產業現場的框架，縮短學用落差。
當然，永續轉型從來不是線性的故事。它是一場需要耐心的協奏：法規的逐步到位、資本的定價訊號、技術的成熟擴散、社群的對話與信任。一個環節少了，旋律就不完整。但正因如此，每一位專業者的小改變，才顯得尤為重要：一個更好的日照模擬、一個更透明的招標條款、一個更友善的無障礙轉角、一個把節能成果分享給租戶的機制，這些微小的迭代，會慢慢堆高一個城市的「共同底線」。
我時常在課堂與現場之間往返，看見很多動人的時刻：工地圍籬上的綠色角落被孩子們當作放學後的第一站；老屋更新後的社區，第一次辦起跨代共食；企業把節能省下的費用，投回到社區的閱覽室與長者據點。那些數據之外的表情，是我堅信這條路值得走的理由。ESG 的專業，再嚴密，也不該失去對人的感覺；而感性的願景，再宏大，也必須落在可以被測量與驗證的現場。
最後，我想把這本書獻給每一位正在海風裡施工、在會議桌上推案、在城市裡奔走的行動者。願我們以專業為舵、以創新為帆、以責任為錨，在變局中找到更穩的方向；也願我們記得，所謂「永續」，從來不是一群專家對世界的指令，而是一座城市裡彼此的承諾。對下一代、對這片土地，也對我們自己。
願與各位同行。
李家儂
於臺北大安居
2025/8/8
李家儂｜中國文化大學土地資源學系教授、南韓建國大學房地產學系特聘教授、政治大學ESG 產學聯盟不動產業召集人、中華城市管理學會理事長
試閱
第一章ESG 概念起源與全球發展趨勢
1.1前言
ESG 是「環境、社會、治理」(Environmental, Social,Governance) 的縮寫，代表了一套將永續發展融入經營與投資決策的評價框架。近年來氣候變遷與社會議題日益受關注，投資人和利益相關者不再僅關注企業財務表現，也期待企業為環境保護與社會福祉做出貢獻。對房地產等高環境影響的產業而言，永續轉型更是刻不容緩—全球不動產業直接或間接產生約40% 的碳排放。如何在追求經濟效益的同時降低環境衝擊、善盡社會責任並強化公司治理，成為當代企業競爭力的重要來源。
ESG 理念的興起，使得永續發展從口號走向主流。如今，全球已有超過30 兆美元的資產涉入ESG相關投資；僅2019 年一年，投入ESG 產品的資金就高達176.7 億美元，較2015 年成長近525%。即使在市場逆風的年分，ESG 投資仍展現相對韌性，例如2015 年，美國ESG 共同基金淨流入約28 億美元，而2019 年增至176.7 億美元。即便2022 年全球股市下跌，ESG 基金仍吸引約31 億美元資金流入，相對之下非ESG 基金當年卻流出高達3,700億美元。這些數據顯示，整體資本市場正積極轉向永續投資方向。
對企業而言，踐行ESG 不再只是公關宣傳，而是影響資金成本、企業價值和長期風險管理的關鍵因素。許多國際大型投資機構（如主權基金、退休基金等）明確將ESG 表現納入投資標準，並透過責任投資原則(PRI) 等倡議承諾永續理念。截至2020 年，全球已有超過3,000 家簽署機構（總資產超過103 兆美元）加入聯合國PRI。在政策與市場雙重推動下，ESG 已從企業自律提升為國際共同關注的議題，各國相繼制定規範，要求企業揭露ESG 資訊、訂立減碳目標，金融市場上相關金融產品蓬勃發展。本章將詳述ESG 理念的源起與演進，從CSR 到ESG 的觀念轉變，及其在全球資本市場與各產業（特別是不動產業）的影響，並探討全生命週期的風險與機會、ESG 資訊揭露制度、漂綠(Greenwashing) 風險因應、ESG 經濟學原理與估值模型，以及國際評等機構與永續金融工具等面向。
1.2ESG 概念的源起與演進
現代企業永續理念可追溯至20 世紀中葉的企業社會責任(CSR) 思想萌芽。早期的CSR 著重於企業自願履行道德義務，例如關注員工福利、社區發展與慈善公益等，希望企業在追求利潤之外也回饋社會。然而，在實踐上企業參與永續的程度往往有限，主要依賴內部倡議，缺乏外部約束力。
直到1980 年代，一系列社會運動讓責任投資的概念進入主流。著名例子是美國民間為反對南非種族隔離而掀起的撤資運動，學生與投資人呼籲撤出對南非有業務往來企業的投資，以資本施壓要求南非政府結束種族隔離。此舉促成1986 年美國國會立法大量撤資南非，最終助推南非廢除種族隔離政策。這是社會責任投資(SRI) 首次大規模實踐的案例，證明投資人可以藉由資本力量同時「做好事並獲利」。
隨後1990 年，責任投資先驅Amy Domini 發布了全球首支聚焦永續的股票指數「Domini 400 Social Index」，優先選入在環境與社會責任表現卓越的公司，而非僅考慮財務盈虧。該指數推出後不久，Domini 又創立了社會責任基金以測試市場反應，結果截至2001 年，該基金吸引13 億美元資金，年回報率達15.08%，印證關注社會責任的投資依然可以獲得豐厚報酬。這些早期成功經驗，動搖了傳統上認為善盡社會責任會損害利潤的觀點（如經濟學家傅利曼曾主張企業唯一責任即為股東創造利潤）。
1990 年代起，全球化帶來的環境汙染、勞工權益、貧富差距等問題凸顯，同時各種環保與人權團體興起，促使國際社會開始思考永續發展的框架。1992 年，聯合國在里約熱內盧召開「地球高峰會」，155 國簽署了《聯合國氣候變遷綱要公約》(UNFCCC)，首次在全球層面就氣候變遷達成共識。該公約奠定了「人類必須減緩並停止破壞性氣候變化」的共識，後續催生了1997 年《京都議定書》，訂定各國溫室氣體減量目標與機制（如首次提出碳排放交易制度）。同一年，企業永續報告的先驅組織—全球報告倡議組織(GRI) 成立，提供企業編製永續報告的指南，日後發展成全球通用的標準框架。隨著國際永續議題日益受到重視，聯合國祕書長安南於1999 年推出「聯合國全球盟約」(UN Global Compact)，號召企業承諾在人權、勞工、環境、反貪腐等十項原則上履行責任。這些倡議讓企業永續理念逐漸普及，1999 年也被視為CSR 觀念普及的里程碑年分。
真正將「環境、社會、治理」三個面向整合成完整概念的，是聯合國在2004 年發布的報告《Who Cares Wins》（誰在乎誰贏）。這份報告由聯合國全球盟約組織聯合多家金融機構共同發起，首次提出了「ESG」這一術語，呼籲企業高管、投資人和分析師將環境、社會、公司治理因素全面納入投資決策考量。同時期，商界顧問約翰．艾爾金頓(John Elkington) 倡導「三重底線(TBL)」理念，強調企業績效評估應同時關注「利潤、人民、地球」(Profit,People, Planet) 三個維度。三重底線觀念與ESG 不謀而合，都反映了價值衡量標準從單純財務指標擴展到包含環境與社會效益的轉變。2006 年，聯合國進一步籌組跨國投資機構發布了「責任投資六原則(PRI)」，明確列出將ESG 議題納入投資決策、積極股東行動、透明揭露等原則，供全球機構投資人遵循。此後十餘年間，ESG 從一項聯合國發起的企業社會責任倡議，快速發展為涉及資產數十兆美元的全球現象。
回顧歷史脈絡可見，ESG 概念並非憑空產生，而是建立在數十年來對永續發展認知逐步深化的基礎上。CSR 時期強調企業自願的倫理責任，隨著SRI 和三重底線觀念興起，企業永續逐漸與財務表現產生聯繫。2004 年ESG 概念的提出與2006 年PRI 原則的發布，標誌著永續議題正式透過資本市場力量推動企業行為轉變。此後，全球政府又進一步介入（例如2015 年SDGs 將永續目標制度化），使企業已無法迴避永續要求。可以說，ESG 運動是市場自發力量與國際政策引導共同作用的結果，其發展進程如表1-1所示，反映出從倡議走向規範的演進軌跡。
1.3從CSR 到ESG：企業永續理念的轉變
傳統的企業社會責任(CSR) 著重於企業主動承擔社會與環境義務，具有很大的自願性質。企業往往將CSR 視為形象工程，透過捐款、慈善活動、員工志工服務等回饋社會。但這類舉措多半與公司核心營運分離，缺乏明確的量化評估標準，成效易淪於表面。相較之下，環境、社會、治理(ESG) 框架則是將永續因素納入企業經營與投資評估的核心。ESG 強調透過客觀指標與透明揭露，評估企業在環境保護、社會責任及公司治理方面的績效，並直接影響投資人決策。
兩者差異可以從多方面理解：首先，推動動力上，CSR 主要由企業內部發起，屬自律性質；ESG則更多由外部利益相關者（投資人、監管機構、消費者等）驅動，帶有強制或市場壓力。其次，著力重點不同。CSR 時期企業偏重於公益慈善、社區關懷等「額外」作為，有時會出現「拿錢買良心」的質疑；而ESG 更關注企業日常營運流程中的永續表現，例如產品生命週期的環境足跡、供應鏈勞工條件、內部治理結構等，屬深度整合於商業模式的要求。第三，評估方式大異其趣。CSR 成效多以敘述性報告呈現，缺乏統一標準，企業往往選擇性披露有利資訊；相對地，ESG 建立了一系列衡量指標與第三方評級制度，強調可比性與驗證機制（詳見1.8 節），降低企業粉飾的空間。最後，在影響範圍上，CSR 更多針對聲譽管理和社會期望，ESG 則直接關聯企業風險管理與資金取得成本，已成為投資市場的通用語言。
概言之，CSR 與ESG 的轉變，代表了企業永續觀從「授人以魚」（被動慈善）走向「授人以漁」（永續價值創造）的轉變。在1990 年代末以前，企業永續仍停留於道德呼籲層次，缺乏制度約束；而2000 年代中期後，透過資本市場的參與，企業承擔永續責任的強度大幅提升。
值得注意的是，CSR 與ESG 並非絕對對立。企業在實踐永續轉型時，兩者理念實有銜接與互補之處。例如公司過去累積的CSR經驗（如社區溝通、環境管理制度）有助於ESG指標的提升，而ESG 評價體系的建立亦促使企業重新審視CSR 活動是否真正產生實質影響。總體而言，ESG 可以被視為CSR 的升級版：它保留了企業善盡社會責任的初衷，同時藉由資本市場的力量與科學量化的工具，使永續發展從道義呼籲轉變為影響企業生存發展的現實考量。今天，隨著投資人日益重視ESG 績效，企業若仍停留在傳統CSR 的思維與做法，將難以滿足利害關係人的期望並在競爭中勝出。
1.1前言
ESG 是「環境、社會、治理」(Environmental, Social,Governance) 的縮寫，代表了一套將永續發展融入經營與投資決策的評價框架。近年來氣候變遷與社會議題日益受關注，投資人和利益相關者不再僅關注企業財務表現，也期待企業為環境保護與社會福祉做出貢獻。對房地產等高環境影響的產業而言，永續轉型更是刻不容緩—全球不動產業直接或間接產生約40% 的碳排放。如何在追求經濟效益的同時降低環境衝擊、善盡社會責任並強化公司治理，成為當代企業競爭力的重要來源。
ESG 理念的興起，使得永續發展從口號走向主流。如今，全球已有超過30 兆美元的資產涉入ESG相關投資；僅2019 年一年，投入ESG 產品的資金就高達176.7 億美元，較2015 年成長近525%。即使在市場逆風的年分，ESG 投資仍展現相對韌性，例如2015 年，美國ESG 共同基金淨流入約28 億美元，而2019 年增至176.7 億美元。即便2022 年全球股市下跌，ESG 基金仍吸引約31 億美元資金流入，相對之下非ESG 基金當年卻流出高達3,700億美元。這些數據顯示，整體資本市場正積極轉向永續投資方向。
對企業而言，踐行ESG 不再只是公關宣傳，而是影響資金成本、企業價值和長期風險管理的關鍵因素。許多國際大型投資機構（如主權基金、退休基金等）明確將ESG 表現納入投資標準，並透過責任投資原則(PRI) 等倡議承諾永續理念。截至2020 年，全球已有超過3,000 家簽署機構（總資產超過103 兆美元）加入聯合國PRI。在政策與市場雙重推動下，ESG 已從企業自律提升為國際共同關注的議題，各國相繼制定規範，要求企業揭露ESG 資訊、訂立減碳目標，金融市場上相關金融產品蓬勃發展。本章將詳述ESG 理念的源起與演進，從CSR 到ESG 的觀念轉變，及其在全球資本市場與各產業（特別是不動產業）的影響，並探討全生命週期的風險與機會、ESG 資訊揭露制度、漂綠(Greenwashing) 風險因應、ESG 經濟學原理與估值模型，以及國際評等機構與永續金融工具等面向。
1.2ESG 概念的源起與演進
現代企業永續理念可追溯至20 世紀中葉的企業社會責任(CSR) 思想萌芽。早期的CSR 著重於企業自願履行道德義務，例如關注員工福利、社區發展與慈善公益等，希望企業在追求利潤之外也回饋社會。然而，在實踐上企業參與永續的程度往往有限，主要依賴內部倡議，缺乏外部約束力。
直到1980 年代，一系列社會運動讓責任投資的概念進入主流。著名例子是美國民間為反對南非種族隔離而掀起的撤資運動，學生與投資人呼籲撤出對南非有業務往來企業的投資，以資本施壓要求南非政府結束種族隔離。此舉促成1986 年美國國會立法大量撤資南非，最終助推南非廢除種族隔離政策。這是社會責任投資(SRI) 首次大規模實踐的案例，證明投資人可以藉由資本力量同時「做好事並獲利」。
隨後1990 年，責任投資先驅Amy Domini 發布了全球首支聚焦永續的股票指數「Domini 400 Social Index」，優先選入在環境與社會責任表現卓越的公司，而非僅考慮財務盈虧。該指數推出後不久，Domini 又創立了社會責任基金以測試市場反應，結果截至2001 年，該基金吸引13 億美元資金，年回報率達15.08%，印證關注社會責任的投資依然可以獲得豐厚報酬。這些早期成功經驗，動搖了傳統上認為善盡社會責任會損害利潤的觀點（如經濟學家傅利曼曾主張企業唯一責任即為股東創造利潤）。
1990 年代起，全球化帶來的環境汙染、勞工權益、貧富差距等問題凸顯，同時各種環保與人權團體興起，促使國際社會開始思考永續發展的框架。1992 年，聯合國在里約熱內盧召開「地球高峰會」，155 國簽署了《聯合國氣候變遷綱要公約》(UNFCCC)，首次在全球層面就氣候變遷達成共識。該公約奠定了「人類必須減緩並停止破壞性氣候變化」的共識，後續催生了1997 年《京都議定書》，訂定各國溫室氣體減量目標與機制（如首次提出碳排放交易制度）。同一年，企業永續報告的先驅組織—全球報告倡議組織(GRI) 成立，提供企業編製永續報告的指南，日後發展成全球通用的標準框架。隨著國際永續議題日益受到重視，聯合國祕書長安南於1999 年推出「聯合國全球盟約」(UN Global Compact)，號召企業承諾在人權、勞工、環境、反貪腐等十項原則上履行責任。這些倡議讓企業永續理念逐漸普及，1999 年也被視為CSR 觀念普及的里程碑年分。
真正將「環境、社會、治理」三個面向整合成完整概念的，是聯合國在2004 年發布的報告《Who Cares Wins》（誰在乎誰贏）。這份報告由聯合國全球盟約組織聯合多家金融機構共同發起，首次提出了「ESG」這一術語，呼籲企業高管、投資人和分析師將環境、社會、公司治理因素全面納入投資決策考量。同時期，商界顧問約翰．艾爾金頓(John Elkington) 倡導「三重底線(TBL)」理念，強調企業績效評估應同時關注「利潤、人民、地球」(Profit,People, Planet) 三個維度。三重底線觀念與ESG 不謀而合，都反映了價值衡量標準從單純財務指標擴展到包含環境與社會效益的轉變。2006 年，聯合國進一步籌組跨國投資機構發布了「責任投資六原則(PRI)」，明確列出將ESG 議題納入投資決策、積極股東行動、透明揭露等原則，供全球機構投資人遵循。此後十餘年間，ESG 從一項聯合國發起的企業社會責任倡議，快速發展為涉及資產數十兆美元的全球現象。
回顧歷史脈絡可見，ESG 概念並非憑空產生，而是建立在數十年來對永續發展認知逐步深化的基礎上。CSR 時期強調企業自願的倫理責任，隨著SRI 和三重底線觀念興起，企業永續逐漸與財務表現產生聯繫。2004 年ESG 概念的提出與2006 年PRI 原則的發布，標誌著永續議題正式透過資本市場力量推動企業行為轉變。此後，全球政府又進一步介入（例如2015 年SDGs 將永續目標制度化），使企業已無法迴避永續要求。可以說，ESG 運動是市場自發力量與國際政策引導共同作用的結果，其發展進程如表1-1所示，反映出從倡議走向規範的演進軌跡。
1.3從CSR 到ESG：企業永續理念的轉變
傳統的企業社會責任(CSR) 著重於企業主動承擔社會與環境義務，具有很大的自願性質。企業往往將CSR 視為形象工程，透過捐款、慈善活動、員工志工服務等回饋社會。但這類舉措多半與公司核心營運分離，缺乏明確的量化評估標準，成效易淪於表面。相較之下，環境、社會、治理(ESG) 框架則是將永續因素納入企業經營與投資評估的核心。ESG 強調透過客觀指標與透明揭露，評估企業在環境保護、社會責任及公司治理方面的績效，並直接影響投資人決策。
兩者差異可以從多方面理解：首先，推動動力上，CSR 主要由企業內部發起，屬自律性質；ESG則更多由外部利益相關者（投資人、監管機構、消費者等）驅動，帶有強制或市場壓力。其次，著力重點不同。CSR 時期企業偏重於公益慈善、社區關懷等「額外」作為，有時會出現「拿錢買良心」的質疑；而ESG 更關注企業日常營運流程中的永續表現，例如產品生命週期的環境足跡、供應鏈勞工條件、內部治理結構等，屬深度整合於商業模式的要求。第三，評估方式大異其趣。CSR 成效多以敘述性報告呈現，缺乏統一標準，企業往往選擇性披露有利資訊；相對地，ESG 建立了一系列衡量指標與第三方評級制度，強調可比性與驗證機制（詳見1.8 節），降低企業粉飾的空間。最後，在影響範圍上，CSR 更多針對聲譽管理和社會期望，ESG 則直接關聯企業風險管理與資金取得成本，已成為投資市場的通用語言。
概言之，CSR 與ESG 的轉變，代表了企業永續觀從「授人以魚」（被動慈善）走向「授人以漁」（永續價值創造）的轉變。在1990 年代末以前，企業永續仍停留於道德呼籲層次，缺乏制度約束；而2000 年代中期後，透過資本市場的參與，企業承擔永續責任的強度大幅提升。
值得注意的是，CSR 與ESG 並非絕對對立。企業在實踐永續轉型時，兩者理念實有銜接與互補之處。例如公司過去累積的CSR經驗（如社區溝通、環境管理制度）有助於ESG指標的提升，而ESG 評價體系的建立亦促使企業重新審視CSR 活動是否真正產生實質影響。總體而言，ESG 可以被視為CSR 的升級版：它保留了企業善盡社會責任的初衷，同時藉由資本市場的力量與科學量化的工具，使永續發展從道義呼籲轉變為影響企業生存發展的現實考量。今天，隨著投資人日益重視ESG 績效，企業若仍停留在傳統CSR 的思維與做法，將難以滿足利害關係人的期望並在競爭中勝出。
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