買房換屋不踩雷：房產甜心徐佳馨帶你解鎖購屋任務
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內容簡介
買房，從來不是比價那麼簡單；
當你下定決心買一間房子，你要做的不僅僅是看房、選屋、議價，
也不單是找尋一個安定自身的落腳處如此純粹──
你所面臨的，是在準備一場「生命中的重大抉擇」！
無論是首購族也好，換屋族也罷，
現任住商機構企劃研究室執行總監暨發言人、
受各大媒體肯定的房產界實力專家「徐佳馨」精心為你撰寫一本實戰指南，
這本書「不賣夢、不說教」，只誠摯告訴你所有應牢記的訣竅，
讓你在買房、賣房、換屋路上聰明不踩雷，
安心順利地完成你的「終身大事」！
【必看重點精華──6大章節解鎖購屋任務】
第一章：買屋行前攻略
踏出第一步，替你的「買屋夢」做好全面體檢！
該買多大？買在哪裡？用「三三法則」抓預算！
掌握3部分自製專屬看屋筆記！
第二章：挑出理想房屋類型
成屋、預售屋、公寓、電梯大樓該怎麼選？
買在重劃區行不行？優缺點、購買指標一次看！
留意「特殊產品」，別輕易下手！
第三章：議價貸款不吃虧
什麼是實價登錄？輕鬆了解市場行情超方便！
出價議價不用怕，以3大重點取得平衡！
搞懂房貸6大流程、4大類型，安心入「貸」！
第四章：交易停看聽
進入簽約程序，6大須知不可輕忽！
為什麼一定要做「履約保證」？
權狀V.S.謄本好難分？釐清2者重點差異！
搞懂裝潢大小事，從需求考量到完工收費都該注意！
第五章：賣屋大哉問
一般約V.S.專任約，依據在哪裡？
自己售屋也可以！學會8大步驟和精髓！
認識3大估價法，聰明賣出好價格！
精算稅費與節稅：房地合一稅2.0 V.S.重購退稅
第六章：破解糾紛及詐騙
買到瑕疵屋時，該如何自保？
辨識3大房產詐騙類型，拒當肥羊！
你真的適合「以房養老」？
★推薦人（按名稱筆畫排序）
中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長 王瑞祺
樂居創辦人 李奕農
《房產溫度計》
房感不動產科技HouseFeel團隊
財經節目主持人、作家 夏韻芬
當你下定決心買一間房子，你要做的不僅僅是看房、選屋、議價，
也不單是找尋一個安定自身的落腳處如此純粹──
你所面臨的，是在準備一場「生命中的重大抉擇」！
無論是首購族也好，換屋族也罷，
現任住商機構企劃研究室執行總監暨發言人、
受各大媒體肯定的房產界實力專家「徐佳馨」精心為你撰寫一本實戰指南，
這本書「不賣夢、不說教」，只誠摯告訴你所有應牢記的訣竅，
讓你在買房、賣房、換屋路上聰明不踩雷，
安心順利地完成你的「終身大事」！
【必看重點精華──6大章節解鎖購屋任務】
第一章：買屋行前攻略
踏出第一步，替你的「買屋夢」做好全面體檢！
該買多大？買在哪裡？用「三三法則」抓預算！
掌握3部分自製專屬看屋筆記！
第二章：挑出理想房屋類型
成屋、預售屋、公寓、電梯大樓該怎麼選？
買在重劃區行不行？優缺點、購買指標一次看！
留意「特殊產品」，別輕易下手！
第三章：議價貸款不吃虧
什麼是實價登錄？輕鬆了解市場行情超方便！
出價議價不用怕，以3大重點取得平衡！
搞懂房貸6大流程、4大類型，安心入「貸」！
第四章：交易停看聽
進入簽約程序，6大須知不可輕忽！
為什麼一定要做「履約保證」？
權狀V.S.謄本好難分？釐清2者重點差異！
搞懂裝潢大小事，從需求考量到完工收費都該注意！
第五章：賣屋大哉問
一般約V.S.專任約，依據在哪裡？
自己售屋也可以！學會8大步驟和精髓！
認識3大估價法，聰明賣出好價格！
精算稅費與節稅：房地合一稅2.0 V.S.重購退稅
第六章：破解糾紛及詐騙
買到瑕疵屋時，該如何自保？
辨識3大房產詐騙類型，拒當肥羊！
你真的適合「以房養老」？
★推薦人（按名稱筆畫排序）
中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長 王瑞祺
樂居創辦人 李奕農
《房產溫度計》
房感不動產科技HouseFeel團隊
財經節目主持人、作家 夏韻芬
目錄
★目錄
自序 房市這一路，我們一起不踩雷............................008
行前須知 了解央行7波選擇性信用管制...................012
Chapter1做足買屋準備
1-1買房前先評估3件事 挑到合適物件................................... 022
1-2自製看屋筆記 不遺漏關鍵資訊................................................ 034
1-3掌握3種自行購屋管道眉角 避免省小錢花大錢...... 040
Chapter2挑對理想好屋
2-1掌握成屋、預售屋看屋技巧 有效趨吉避凶................... 052
2-2 4原則挑選重劃區 兼顧居住品質與未來發展性........ 074
2-3搞懂4類特殊產品 避免被價格誤導................................... 084
Chapter3學會議價貸款
3-1善用實價登錄查詢行情 買房出價更有依據................... 098
3-2議價時掌握3重點 談到理想價格......................................... 108
3-3留意借款人和標的條件 無須擔心限貸................................116
3-4選對房屋貸款類型 降低還款負擔.......................................... 122
Chapter4搞懂交易流程
4-1簽約時注意6要點 避免交易糾紛......................................... 134
4-2使用履約保證 安心撥付購屋款項.......................................... 146
4-3看懂所有權狀和謄本 了解土地與建物產權狀況....... 154
4-4 4步驟聰明規畫裝潢 在預算內打造理想宅................... 172
Chapter5掌握賣房關鍵
5-1了解賣屋8步驟 從容處理財務與空間轉換.................. 186
5-2委託房仲售屋 該選專任約還是一般約？......................... 200
5-3用3種普遍估價法 聰明賣出好價格................................... 210
5-4依據取得房產時間 選擇適用稅制.......................................... 224
5-5善用自用優惠節稅方案 增加換屋基金............................. 240
Chapter6避免常見糾紛
6-1搞懂瑕疵屋法律問題 有效討回公道.................................... 258
6-2房產詐騙盛行 買賣方必學自保術.......................................... 266
6-3透過以房養老方案 創造退休後現金流............................... 288
自序 房市這一路，我們一起不踩雷............................008
行前須知 了解央行7波選擇性信用管制...................012
Chapter1做足買屋準備
1-1買房前先評估3件事 挑到合適物件................................... 022
1-2自製看屋筆記 不遺漏關鍵資訊................................................ 034
1-3掌握3種自行購屋管道眉角 避免省小錢花大錢...... 040
Chapter2挑對理想好屋
2-1掌握成屋、預售屋看屋技巧 有效趨吉避凶................... 052
2-2 4原則挑選重劃區 兼顧居住品質與未來發展性........ 074
2-3搞懂4類特殊產品 避免被價格誤導................................... 084
Chapter3學會議價貸款
3-1善用實價登錄查詢行情 買房出價更有依據................... 098
3-2議價時掌握3重點 談到理想價格......................................... 108
3-3留意借款人和標的條件 無須擔心限貸................................116
3-4選對房屋貸款類型 降低還款負擔.......................................... 122
Chapter4搞懂交易流程
4-1簽約時注意6要點 避免交易糾紛......................................... 134
4-2使用履約保證 安心撥付購屋款項.......................................... 146
4-3看懂所有權狀和謄本 了解土地與建物產權狀況....... 154
4-4 4步驟聰明規畫裝潢 在預算內打造理想宅................... 172
Chapter5掌握賣房關鍵
5-1了解賣屋8步驟 從容處理財務與空間轉換.................. 186
5-2委託房仲售屋 該選專任約還是一般約？......................... 200
5-3用3種普遍估價法 聰明賣出好價格................................... 210
5-4依據取得房產時間 選擇適用稅制.......................................... 224
5-5善用自用優惠節稅方案 增加換屋基金............................. 240
Chapter6避免常見糾紛
6-1搞懂瑕疵屋法律問題 有效討回公道.................................... 258
6-2房產詐騙盛行 買賣方必學自保術.......................................... 266
6-3透過以房養老方案 創造退休後現金流............................... 288
序／導讀
★作者自序｜房市這一路，我們一起不踩雷
終於，這本書能夠順利付梓，出現在大眾面前，慚愧之中，更有滿滿感謝。
早在2021年11月，在《Smart 智富》資深記者林帝佑小姐的邀請下，完成《Smart 智富》線上課程「徐佳馨 買房必懂的21件事」後，就有深化內容再出書的規畫。沒想到計畫趕不上變化，市場峰迴路轉，許多前所未有的政策陸續出籠， 加上我不是勤奮的作者，每每用著「政策調整」的理由，滑頭地一年拖過一年。
直到2024年底，想想法令也都調整到位，自己不想再懸著一本書沒有完成，《Smart 智富》編輯團隊應該也忍耐到了極限，就在各方壓力之下，用2025 年的幾個連續假期，自主加班把書寫完，爾後就和認真負責又細心的主編Ruby 一起進入編書地獄。還好有她在旁協助，讓我能重新帶著近20年的累積，回到20 年前入行時的初心，把觀點、雷點一併整理，提供給想好好買屋、賣屋、換屋的讀者們作為人生最大消費時的參考。過程中滾動調整，花了許多篇幅整理賣房、換屋的稅費規範和注意事項，除了流程、法規，亦將這幾年遇到的實務雷區和江湖奇案一一整理，讓讀者能快速找到重點與提醒，避免不必要的誤判造成無謂的損失，如果能夠讓某位讀者從中受用，趨吉避凶，那對我來說就是最大的滿足與幸福，更是本書問世的價值所在。
回首過往，對我有恩的人事物實在太多，最要感謝住商機構，讓我能在產業裡有一方生根發芽的土壤：對我萬般包容的吳耀焜榮譽董事長、陳錫琮董事長、我的入門師父林倩總經理、支持我的陰麗玲副總、為我提供專業解惑的吳光華協理；另外還有支持我的媒體朋友、同業先進、以及親愛的家人； 同時，亦特別感恩對我關照有加的財經節目主持人／作家夏韻芬小姐、全聯會理事長王瑞祺、樂居創辦人李奕農先生、《房產溫度計》、房感不動產科技HouseFeel團隊的掛名推薦。
身為非本科生，我是無比幸運的人，非常感激不動產業這個大家庭海納百川，容我在這裡學習、成長，親身見證台灣不動產市場中，不僅是法令、制度、業態，甚至消費習慣等方方面面的巨變。在這個大時代，幸運如我，在困惑之際總能有貴人們不求回報，為我指點迷津，我也期許有一天能像那些無私、專業的前輩們一樣，成為一個點燈引路的人。
最後，感謝正在看這本書的你，多年來的支持。希望這本書，成為你在房產路上溫柔堅定的幫手，能讓你用最安心的方式，找到屬於自己的家。
終於，這本書能夠順利付梓，出現在大眾面前，慚愧之中，更有滿滿感謝。
早在2021年11月，在《Smart 智富》資深記者林帝佑小姐的邀請下，完成《Smart 智富》線上課程「徐佳馨 買房必懂的21件事」後，就有深化內容再出書的規畫。沒想到計畫趕不上變化，市場峰迴路轉，許多前所未有的政策陸續出籠， 加上我不是勤奮的作者，每每用著「政策調整」的理由，滑頭地一年拖過一年。
直到2024年底，想想法令也都調整到位，自己不想再懸著一本書沒有完成，《Smart 智富》編輯團隊應該也忍耐到了極限，就在各方壓力之下，用2025 年的幾個連續假期，自主加班把書寫完，爾後就和認真負責又細心的主編Ruby 一起進入編書地獄。還好有她在旁協助，讓我能重新帶著近20年的累積，回到20 年前入行時的初心，把觀點、雷點一併整理，提供給想好好買屋、賣屋、換屋的讀者們作為人生最大消費時的參考。過程中滾動調整，花了許多篇幅整理賣房、換屋的稅費規範和注意事項，除了流程、法規，亦將這幾年遇到的實務雷區和江湖奇案一一整理，讓讀者能快速找到重點與提醒，避免不必要的誤判造成無謂的損失，如果能夠讓某位讀者從中受用，趨吉避凶，那對我來說就是最大的滿足與幸福，更是本書問世的價值所在。
回首過往，對我有恩的人事物實在太多，最要感謝住商機構，讓我能在產業裡有一方生根發芽的土壤：對我萬般包容的吳耀焜榮譽董事長、陳錫琮董事長、我的入門師父林倩總經理、支持我的陰麗玲副總、為我提供專業解惑的吳光華協理；另外還有支持我的媒體朋友、同業先進、以及親愛的家人； 同時，亦特別感恩對我關照有加的財經節目主持人／作家夏韻芬小姐、全聯會理事長王瑞祺、樂居創辦人李奕農先生、《房產溫度計》、房感不動產科技HouseFeel團隊的掛名推薦。
身為非本科生，我是無比幸運的人，非常感激不動產業這個大家庭海納百川，容我在這裡學習、成長，親身見證台灣不動產市場中，不僅是法令、制度、業態，甚至消費習慣等方方面面的巨變。在這個大時代，幸運如我，在困惑之際總能有貴人們不求回報，為我指點迷津，我也期許有一天能像那些無私、專業的前輩們一樣，成為一個點燈引路的人。
最後，感謝正在看這本書的你，多年來的支持。希望這本書，成為你在房產路上溫柔堅定的幫手，能讓你用最安心的方式，找到屬於自己的家。
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- 依消費者要求所為之客製化給付。（客製化商品）
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