不動產所有權法律實務與狀例

陳序／陳立夫
王序／王進祥
黃序／黃振國
李序／李永然
 
第一篇　不動產所有權之性質與登記
文◎李永然

第一章　對不動產所有權之性質與權能的認識
一、不動產為重要的財產
二、所有權的意義
(一)對物為全面支配的權利
(二)所有權是受法令限制的權利
三、所有權的性質
(一)所有權因對標的物全面支配而有整體性
(二)所有權為具有彈力性的物權
(三)所有權為永久支配標的物的物權
(四)所有權具有社會性
四、所有權的權能
(一)積極權能
(二)消極權能

第二章　對不動產登記的應有認識
一、不動產物權必須登記
二、了解不動產登記
三、《土地登記規則》規範不動產登記
四、相關不動產物權的定義
(一)地上權
(二)農育權
(三)不動產役權
(四)抵押權
(五)典權
五、結語

第三章　認識土地及建物所有權之相關登記
一、前言
二、土地分割登記
三、建物分割登記
四、土地合併登記
五、建物合併登記
六、建物所有權第一次登記

第四章　土地徵收的法律須知
一、政府可依法徵收人民土地
二、何謂「土地徵收」？
三、土地徵收不同於公用徵收
四、土地徵收的種類
(一)一般徵收
(二)特殊徵收
五、土地徵收的前置程序
(一)協議價購
(二)協議價購的注意事項
 
第二篇　不動產共有分割法規
文◎黃偉政

第一章　分別共有物之分割法規
一、分別共有之意義
二、分別共有物之分割與限制
(一)分割請求權
(二)分割請求權之限制
三、共有物分割之方法
(一)協議分割
(二)裁判分割
四、分割共有物之效力
(一)共有人取得分得部分單獨所有權
(二)應有部分有擔保物權之處理
(三)他共有人之法定抵押權
(四)共有人間互負瑕疵擔保義務
(五)共有物證書之保存及使用
五、共有物管理、分割之約定及裁定對於繼受人之效力
(一)不動產於登記後對於應有部分之受讓人或取得物權之人具有效力
(二)動產以受讓人或取得物權之人知悉其情事或可得而知者為限具有效力
(三)受讓人之連帶清償責任

第二章　公同共有物之 分割法規
一、公同共有之規定
二、公同共有物之分割與限制
(一)分割
(二)限制
三、公同共有關係之消滅與公同共有物之分割方法
(一)公同共有關係之消滅
(二)請求裁判分割之要件

第三章　國私共有土地之分割法規
《國私共有土地處理原則》
《國私共有土地辦理共有物分割作業要點》
 
第三篇　不動產分割與分管登記實務
文◎黃振國

第一章　共有物分割　之原因與登　記程序
一、共有物分割登記之意義
二、共有物分割登記的原因
三、共有土地或建物分割登記的要件
(一)全體共有人基於下列原因之一
(二)分割之各共有人均應相同或不完全相同
(三)共有物分割後，應符合下列情形之一
(四)完繳登記規費
四、不同地政事務所就同一共有關係的登記作業與聯繫程序
五、地政事務所就共有土地或建物分割登記案件的審查原則
六、法院判決、和解、調解與地政機關調處成立，可由部分共有人單獨申請

第二章　耕地分割之限制與例外
一、耕地分割的意義
二、耕地分割之限制與例外
三、不受耕地分割最小面積限制之圖解
四、耕地分割土地複丈與標示變更登記實例書表

第三章　建築基地與法定空地分割之限制
一、法定空地不得分割
二、法定空地分割證明之申請與審查

第四章　共有物分割稅務
一、共有土地分割的土地增值稅
二、共有土地分割後價值相等，免徵土地增值稅之實例解說
三、共有土地分割後價值減少部分課徵土地增值稅之實例解說
四、因有償或無償其土地增值稅之納稅義務人有所不同與贈與稅
五、重劃後分割共有土地再移轉，仍可適用減徵規定
六、共有房屋分割，就各自取得部分按2%課契稅
七、共有土地所有權分割改算地價原則
八、共有土地分割後，適用「新制」房地交易所得稅新制「房地交易所得稅」→共有物分割實例

第五章　共有物分割與抵押權之處理
一、分割後原有抵押權之處理
二、金錢補償抵押權之處理
三、共有物分割後抵押權處理之圖解
(一)轉載於各宗
(二)僅轉載於原設定人取得之土地
(三)抵押權塗銷與法定抵押權
四、建物基地號變更登記

第六章　共有物分割　與用益物權　之處理
一、用益物權之範圍
二、先申請土地複丈之程序

第七章　國私共有土地分割之處理
一、適用範圍
二、行政規則之規定

第八章　新增共有物使用管理（分管契約）之登記
一、新增訂分管契約之登記
二、《土地登記規則》配合增訂　
三、共有物管理契約條款可約定之重要事項
四、共有土地管理契約
五、《國私共有土地協議分管要點》
 
第四篇　土地共有人要注意哪些法律問題？
文◎李永然

第一章　土地共有人應注意事項
一、買受前，先了解該共有地有無不分割的約定
二、共有人的優先購買權
三、共有人要注意「以大吃小」的規定
四、取得共有物持分，可以請求分割
五、共有人須注意《民法》第823條第1項所規定無法分割的情形
(一)因物之使用目的不能分割
(二)契約訂有不可分割的期限
六、共有人無法協議，可以向法院請求分割
七、共有土地分割時，如何處理抵押權？

第二章　不動產共有人要如何結束共有關係？
一、共有關係要如何結束？
二、分割有協議分割及裁判分割之分
(一)因物之使用目的不能分割
(二)契約訂有不可分割的期限
三、協議分割須經「登記」始生分割效力
四、如何訴請法院裁判分割？

第三章　土地共有人對分割及登記的法律認識
一、土地共有人可利用分割消滅共有關係
二、共有人的分割共有物請求權是否適用消滅時效？
三、共有土地分割有何限制？
(一)法令有禁止分割的規定者
(二)因土地的使用目的不能分割者
(三)契約定有不分割的期限者
四、共有土地的分割方法為何？
五、分割後辦理登記
六、結語

第四章　共有不動產進行裁判分割的法律須知
一、共有不動產無法「協議分割」時，可以訴請法院「裁判分割」
二、裁判分割共有不動產屬於「固有必要共同訴訟」
三、法院裁判分割的方式
(一)以原物分配於各共有人
(二)原物分配各共有人兼金錢補償
(三)原物分配部分共有人，其餘共有人以金錢補償
(四)部分原物分配各共有人，部分原物變價分配各有人，並賦予「優先購買權」
(五)將原物變價，並將所得價金分配各共有人，並賦予優先購買權
(六)部分原物分配各共有人，部分原物仍維持共有
(七)共有人相同的數宗土地得請求合併分割
(八)共有人部分相同的相鄰數筆不動產，得經「多