老屋外牆的耗損，與材質、施作條件、氣候有極大關聯。
外牆是最直接看到的建築樣貌，早期的住宅公寓，多半只有正面貼磁磚，左右兩側和背面以水泥粉光或是洗石子處理居多。磁磚貼在建築外牆，如果不裂開掉落，三、四十年任由風吹日曬，它還是完好地在那裡，這是金屬材質所不及的耐候特性，但施作時接著泥漿的比例、當時的天候溫濕度，都會影響到磁磚與結構外牆貼合的穩定性，完成後的牆面，建築樑柱若因地震而產生細微裂縫，磁磚就會隨之龜裂，下雨時水滲入其中，日曬後水蒸氣與日夜溫差的膨脹效應，也可能造成脫落的現象，當然我們已習慣在外牆釘掛鐵窗、冷氣架、招牌、有線電視線路釘掛等，都會直接造成結構體滲水，日子久了磁磚水泥填縫處污濁，而外觀就此老舊不堪。
北市都會區為了改善市容景觀，提出了老舊房舍外觀修整補助方案，針對一些重要觀光景點、交通要道周邊的老舊建築，都可提出申請評選補助，目的是要讓來台的國外遊客或商務人士，對都會建築樣貌留下些好印象。若要整合申請，商辦大樓因為產權持有者人數較少，修整後價值性提高，租屋率也會提升，所以比較容易達成共識；相對老舊公寓要整合並不容易，除了產權持有人數較多，而且要拆除外推鐵窗、招牌等不屬於原建築的違建物，觸及到住戶目前使用的形態改變，光是這一點整合達成率自然就降低許多。

老舊建築外牆整修， 著重於滲水、剝落和壁癌問題。
一般住戶會自發性的整修建築外觀，絕大部分是透天房舍或公寓的一樓，因為這些低樓層施工較容易、自主性高，不用跟鄰居商量；但是二樓以上的住戶如果外牆要整修，在乎的不只是美醜問題，而是外牆滲水導致室內牆面油漆剝落，嚴重的形成壁癌所造成的困擾，因為在高樓要剔除磁磚或水泥粉光層，施作上並不容易，只好尋求防水方式處理，在外牆噴塗潑水劑、塗防水漆，牆內打針填補、塗矽酸質防水等方式，有的因此解決了漏水問題，但還是有無法根治的案例，防水工程施作一段時日後又再復發，故而又選擇了金屬外牆板包覆方式。
一項工程要具備機能、美觀、預算三者兼具，本來就是不容易的事，更何況是局部整修，所以每次要做這類工程估價時，我都會直接告知客戶，其實要局部包覆金屬外牆板處理滲水不難，但如何能兼具預算考量，運用適合的板材樣式，跟周邊環境相契合，施作區域有無後續維護上的問題，這些事前的分析拿捏，主要是希望施作後在一定的使用年限裡，不要再發生漏水問題外，同時又能顧忌到外觀整體性。
外牆包覆所使用的金屬樣板有許多選擇，最經濟實惠的樣式，就屬一般常見用於屋頂的烤漆浪板，當然還有些石材紋路、木紋、磁磚樣式、魚鱗板形狀等飾板供選擇，由於每種浪板、飾板的搭接方式不同，要在外牆懸吊施作，不是每項材料都能執行的，還是得依現況而定。

加蓋屋的漏水問題，有時不僅僅是單一住戶的問題。
頂樓地坪防水，就現代的工程技術似乎都可以處理，但能維持多久，不單是靠防水材料就能解決一切，當大樓建築完工後所遇到的考驗才開始，結構體地震時造成主體（建築外部）細微龜裂，鋼筋混凝土受天候溫差影響、施工縫收縮問題，住家環境周邊建築工地開挖施作，是否會使本棟地基下陷造成結構拉扯，地坪洩水坡度、排水狀況，放置設備於頂樓地坪固定時是否破壞到防水層等等，這麼多的外在因素，都可能使大樓平頂樓板或外牆滲水，因為高樓磁磚局部剔除更新防水處理不易，在不影響建築物外觀下做補救，只好選擇透明的潑水劑（滲透型防水劑）噴灑或塗佈在磁磚外牆防止滲漏，不過有些材質因日曬後會有變黃情形發生。
一般住家屋頂平台漏水怎麼辦，以新建電梯大樓而言，社區戶數多有成立管委會運作，按月繳交社區管理費，如遇到公共區域修繕或頂樓漏水，以管理費餘額款項支付無任何人有異議，但老舊公寓呢？無公設、戶數少也就沒有繳交管理費的習慣，遇到公共區域設備維修像是頂樓水塔、一樓加壓馬達、入口大門、對講機，考慮到民生用水、門禁安全問題，維修費總額分攤處理，大概都沒問題，但屋頂平台漏水造成頂樓住戶困擾，其他樓下住戶願意分攤防水工程費用嗎？有共識願意分攤的卻很少，因為大家都會想說，頂樓我幾乎沒有用到，而漏水問題對其它住戶沒有影響，再者頂樓很熱的問題更不用說了，買房子時早該有心理準備。
談到這一些新大樓、舊公寓頂樓漏水維護上的費用分攤實際問題，上面的主管機關可能看不到，在人口密集的台北縣市，二十年以上有使用的老舊公寓數量堪稱全國之冠，以台北市來說，為了解決舊公寓平屋頂漏水、隔熱問題，有條件的同意申請加蓋斜屋頂，但所訂定的方案真是讓一般民眾卻步，反觀一些新舊校舍、軍營、派出所，一樣是屋
頂加蓋防漏、隔熱使用，在設計修繕彈性上就寬容許多。