PART5租屋常見糾紛
我的房東不是屋主，該怎麼辦？
有轉租的行為即是我們所謂之二房東，轉租中包含「全部轉租」和「部分轉租」兩種情形，《民法》禁止的是全部轉租，在房東未表態下，部分轉租是可允許的。（《民法》第443條第1項：「除出租人有反對轉租之約定外，承租人得將其一部分轉租他人。故出租人未於契約中約定不得轉租，則承租人即得將房屋之一部分轉租他人。」）
但無論是哪種狀況，若二房東在自己租約期滿前離開，都可能影響自己權益，以下是各種可能的情況與因應方法。
一、屋主與二房東約定不得轉租時，屋主可要求「次房客」搬離：
只要屋主與二房東的原始租約中，載明「不得轉租」，即代表不得全部轉租，也不得部分轉租。雖然，房客與二房東的租約仍為有效契約，也只能用來向二房東求償，萬一屋主要求房客搬離，房客是無法拒絕的。
所以在簽訂租約前，一定要要求房東出示所有權證明，若確定對方是二房東，則應求二房東提供與屋主的租賃契約，確定租約中沒有「不得轉租」的約定。
二、二房東消失或捲款潛逃，屋主是可收回房屋的：
由於屋主的契約相對人是二房東，雖然新版定型化契約有規定，房客在欠繳2個月租金，並經多次催告後，屋主才可主張收回房屋。但因次房客未在屋主租約中列名，與屋主無關，屋主當然可以請次房客遷離。
如果遇到這種狀況，建議積極和房東協調，並待屋主依法終止與二房東的租約後，雙方再簽訂新約。房客可依租約所定條款，向法院請求二房東返還已付的押金、租金和水電等費用的損害賠償。
小叮嚀
當得知分租套房或雅房的簽約者是二房東時，一定要要求看二房東與屋主的原始合約，確定是否有「不得轉租」的約定，並注意自己租約的日期，不能超過原始租約的日期，否則極易產生糾紛。
違建可以出租嗎？
對於年輕的無殼蝸牛來說，頂樓加蓋雖屬違章建築，多半「冬冷夏熱」，且出入份子複雜，易影響隱私與安全，但受限於租屋預算，常是不得不的選擇。尤其是黃金地段，由於需求者眾，甚至會出現五層樓變八層樓的誇張現象。以下就針對違建出租的合約效力與優缺點進行分析。
一、違章建築的租約為有效合約：
在自己擁有全部產權之「私有土地」上搭建違章建築者，建造者雖因未能辦理建物所有權之保存登記，在法律上並無「建物所有權」之合法保障，但在司法實務上，仍認為建造者擁有該建物之事實上處分、管理之權能（例如可以買賣，也可以使用、收益）。因此，建造者或其受讓者（買受違章建築的人），對該違建自然有使用及出租之權利。
二、被拆除時，房客有權向房東請求賠償：
違建若因舉發，遭主管機關拆除，或經訴請法院拆除，在判決確定遭強制拆除時，房客因未能使用，依法可向房東要求損害賠償（民法第226條、第423條），例如搬遷費用、已裝設的第四台與網路費用等。
但在經拆除前，房客不可以「擔心被拆除」為原由，主張終止租約，否則就算是房客違法。
《民法》第226條：「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償。」
《民法》第423條：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」
三、房東隱匿拆遷事宜，則可能涉嫌詐欺：
當房東收到拆遷公告時，就應立即告知房客，若因房東刻意隱匿，造成房客損失，房客不僅可向房東求償，房東甚至可能涉嫌詐欺。
小叮嚀
由於大樓、公寓的頂樓平台屬於全體住戶所有，頂樓違建不論新舊，只要其他住戶不同意讓原使用者繼續使用，即可依《民法》第767條規定訴請排除侵害，要求拆違建，可見承租違建仍有其風險。此外，頂樓由於需與樓下住戶共用電表，讓電費級距變高，加上噪音、消防等疑慮，居住時的困擾也不少。
我的房東不是屋主，該怎麼辦？
有轉租的行為即是我們所謂之二房東，轉租中包含「全部轉租」和「部分轉租」兩種情形，《民法》禁止的是全部轉租，在房東未表態下，部分轉租是可允許的。（《民法》第443條第1項：「除出租人有反對轉租之約定外，承租人得將其一部分轉租他人。故出租人未於契約中約定不得轉租，則承租人即得將房屋之一部分轉租他人。」）
但無論是哪種狀況，若二房東在自己租約期滿前離開，都可能影響自己權益，以下是各種可能的情況與因應方法。
一、屋主與二房東約定不得轉租時，屋主可要求「次房客」搬離：
只要屋主與二房東的原始租約中，載明「不得轉租」，即代表不得全部轉租，也不得部分轉租。雖然，房客與二房東的租約仍為有效契約，也只能用來向二房東求償，萬一屋主要求房客搬離，房客是無法拒絕的。
所以在簽訂租約前，一定要要求房東出示所有權證明，若確定對方是二房東，則應求二房東提供與屋主的租賃契約，確定租約中沒有「不得轉租」的約定。
二、二房東消失或捲款潛逃，屋主是可收回房屋的：
由於屋主的契約相對人是二房東，雖然新版定型化契約有規定，房客在欠繳2個月租金，並經多次催告後，屋主才可主張收回房屋。但因次房客未在屋主租約中列名，與屋主無關，屋主當然可以請次房客遷離。
如果遇到這種狀況，建議積極和房東協調，並待屋主依法終止與二房東的租約後，雙方再簽訂新約。房客可依租約所定條款，向法院請求二房東返還已付的押金、租金和水電等費用的損害賠償。
小叮嚀
當得知分租套房或雅房的簽約者是二房東時，一定要要求看二房東與屋主的原始合約，確定是否有「不得轉租」的約定，並注意自己租約的日期，不能超過原始租約的日期，否則極易產生糾紛。
違建可以出租嗎？
對於年輕的無殼蝸牛來說，頂樓加蓋雖屬違章建築，多半「冬冷夏熱」，且出入份子複雜，易影響隱私與安全，但受限於租屋預算，常是不得不的選擇。尤其是黃金地段，由於需求者眾，甚至會出現五層樓變八層樓的誇張現象。以下就針對違建出租的合約效力與優缺點進行分析。
一、違章建築的租約為有效合約：
在自己擁有全部產權之「私有土地」上搭建違章建築者，建造者雖因未能辦理建物所有權之保存登記，在法律上並無「建物所有權」之合法保障，但在司法實務上，仍認為建造者擁有該建物之事實上處分、管理之權能（例如可以買賣，也可以使用、收益）。因此，建造者或其受讓者（買受違章建築的人），對該違建自然有使用及出租之權利。
二、被拆除時，房客有權向房東請求賠償：
違建若因舉發，遭主管機關拆除，或經訴請法院拆除，在判決確定遭強制拆除時，房客因未能使用，依法可向房東要求損害賠償（民法第226條、第423條），例如搬遷費用、已裝設的第四台與網路費用等。
但在經拆除前，房客不可以「擔心被拆除」為原由，主張終止租約，否則就算是房客違法。
《民法》第226條：「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償。」
《民法》第423條：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」
三、房東隱匿拆遷事宜，則可能涉嫌詐欺：
當房東收到拆遷公告時，就應立即告知房客，若因房東刻意隱匿，造成房客損失，房客不僅可向房東求償，房東甚至可能涉嫌詐欺。
小叮嚀
由於大樓、公寓的頂樓平台屬於全體住戶所有，頂樓違建不論新舊，只要其他住戶不同意讓原使用者繼續使用，即可依《民法》第767條規定訴請排除侵害，要求拆違建，可見承租違建仍有其風險。此外，頂樓由於需與樓下住戶共用電表，讓電費級距變高，加上噪音、消防等疑慮，居住時的困擾也不少。
