【內文試閱】
房地產泡沫
摘自【第三章 沸騰歲月（1999—2008年）】
房地產是所有榮枯循環之母。金融業的資本重組是房地產資產泡沫的源頭，但前提是要有一個私有化的房地產市場。
一九八○年代，城市員工在畢業後被分配到單位工作之後，往往要等上好幾年，花上數不清的時間去巴結負責的官員，才能分到一室公寓。當時流行一個諧音哏：當別人問你分到房子了沒，標準答案是「我們研究研究」（發音神似改革開放前最常用來行賄的「菸酒」）。當時的工廠形同一座小城市，當中有公寓、幼稚園、美容院、餐廳，工廠的高層領導甚至有權決定員工能否結婚，抑或是送他們進監獄。
有人一輩子都沒離開過工廠，生了孩子就取名叫「小電」（在電廠出生的女孩）或「氣象）（在氣象局出生的男孩）。
到了一九九○年代末，終於開始有所轉變：國營企業不僅甩掉包辦員工住宿的責任，連其他社會服務也一併甩開了。一九九八至二○○三年間，單位將所有原本在城市以極低租金租給員工的住房，全賣給了當時的住戶，雖然賣得很便宜，但企業只要有進帳就好，同時他們也不用再負責修繕的費用。這個局面可謂共贏：國營企業有史以來第一次開始賺錢，一般家庭也因這場大規模的資產轉移而致富。
住房的私有化催生出龐大的買房需求，因為只要過了禁售期，便能以溢價出售房產，進而購置更優質的新居。接下來，由於擔心農業用地持續減少，國務院在二○○一年開始限制土地出售，等於是在需求高漲的同時緊縮了供給，房價應聲飆漲。
中國房地產夢之所以出現，是希望解決一九九○年代稅制改革使地方政府窮到脫褲的財政困境；一九九四年之前，中央與地方政府都是根據每年協商敲定的公式來分配稅收，這種協商及政府間的各種花招早已讓民眾厭倦，於是達成一項協議：由中央政府設立專屬機構，直接徵收幾乎所有稅款，並承諾將其中豐厚比例撥還地方。
但隨著中央抽走的比例愈來愈高，地方的份額就受到壓縮。企業改革又加劇了此問題，由於企業再也不用把所有現金都上繳給主管機關，便想方設法調低利潤。地方政府在稅收中的份額，一九九三年還有百分之七十八，到二○○二年只剩下百分之四十五。同時，地方政府還受限於禁止借貸或出現赤字，於是便開始巧立名目胡亂徵收各類費用，但即便如此也不足以彌補稅收短缺的缺口。
最大的問題在於「地方」一詞的定義過於籠統：中國劃分成五級政府體系，當稅款一層層下撥時，到最後的兩三級政府，早已所剩無幾；但偏偏就是這些基層政府得負擔所有重要事務，從各級學校到醫院、供水系統、道路、發電廠與各種社福計畫，包山包海。且這些基層政府無論官員的教育水準、預算管理的經驗，或是能調動的資源，都使這些基層政府人員沒有能力處理。
難道就這樣無解？「地方政府融資平台」（LGFV）應運而生，一方面能獲得土地作抵押，另一方面，大家也認為政府不會憑空消失；綜合此兩項優勢，政府成立了數家「地方政府融資平台」公司。作為企業，此平台可以借貸，並將政府移交過來的土地進行抵押；作為國有的實體，則享有準主權的地位。地方政府融資平台猶如有一層隱形的保障，大家深信其不會違約；而在這些平台設立的二十年間，各大銀行近乎狂熱地爭相貸款給此類實體。
中國現今已有一萬多家的地方政府融資平台，舉凡地鐵、自來水、瓦斯等城市基礎設施，以及建設與房地產開發都靠其支持，由於其所屬的政府部門可強制機構、學校及其他設施搬遷，這樣平台便能確保每個住宅開發項目的入住率，若是民眾不願搬遷，政府便會切斷從熱門住宅區與新區之間的大眾交通。為了讓新學校滿招，政府把舊學校炸掉也在所不惜；內蒙古某個地方政府，不只把學生拒絕離開的舊學校給炸了，之後因房子滯銷導致國內生產毛額落後，竟然再把空大樓炸了，然後再蓋新的。由於政府具備這些權力，所以中國幾乎每個城市，都有一個政府辦公大樓和住宅高樓林立的新區。
各級政府坐擁從平台借來的滾滾現金，承諾人民會擁有更美好的生活，從新的馬路、新地鐵、徒步商業區，直到讓小鎮躍升為大城市。「市」是中國的一種官僚層級，取決於一定的人口密度與特定類型的基礎設施，比起縣鎮官員，市府官員的薪水更高、福利更好，講話也更大聲。「都市化」的地位人人爭搶，「就地都市化」（urbanization in situ）則是都市化的主要動力，意思就是把某個特定區域的稱號從「農村」改成「城市」，然後把所有居民都重新劃定為「城市居民」。
「戶口政策」所加劇的城鄉差距，則是房地產榮景的一大關鍵動力。農村與城市向來適用不同的法律制度，享有不同的國家資源，最終在政策上的重要性也天差地遠；這樣的差距誘使本來占總人口三分之二的農村人口，為獲得城市居民的身分而想盡辦法。打從一九四九年中共建國以來，就開始實施戶口管理，此制度所隱含的假設是：土地能支持所有人的生計，農民既然有權使用集體土地，就不需要政府資源。中共用典型的馬克思模式來思考城鄉關係，意即只著重生產工具的管理，農業是地方村委會的事情──中國的體制認為農村就該自給自足。
戶籍制度反映出一種法律上的隔離，導致社福體系呈現割裂狀態。一份艱深的官僚守則中明確規定了農村居民與城市居民應享有的學校、醫院、公園及其他設施類型，進而推動當今經濟體制中錯綜複雜的激勵機制。戶籍登記為「農村」的中國公民，即使僅遷移數公尺遠的地方，若新居地具備城市屬性，該居民便能享有更優質的學校、更完善的醫院、更豐富的公園資源、更完善的社會保險體系，其子女升讀大學的機會亦將顯著提升。這些「都市化」的誘惑，正是廣大民眾默許地方政府瘋狂蓋房的根本原因。
在地方政府的認知中，清空農地，也就是將居民遷走，然後蓋起高樓林立的住宅區，是一筆穩賺不賠的買賣。政府多半會買下十英畝的農地，通常能容納四十個家戶，一旦清理完土地、鋪好新馬路，並建設好其他基礎設施，這片土地就能被劃為「住宅用地」，而非「農業用地」，開發商所需支付的每平方米單價就會飆升。而且，由於地方官員是用新蓋的房子來補償農民，就能在商業計畫書裡自我宣稱，已經有一定比例的戶數「預售」出去了。他們將農地賣給開發商，讓他們在半英畝的土地上蓋起高樓，農民家庭搬進新房，只要居住密度提高，立刻就搖身一變成為「城市人」；過往的農民一個一個轉職到「城市」的工作崗位，諸如看管新大樓的鍋爐房或操作電梯等。
要看清這個邏輯有多荒謬，以下是個典型的案例：有個地方本來人人都種玉米，但為了提高土地價格以便能賣掉舊房子，政府官員就必須誘使農民賣掉自己的耕種權，再用這筆錢去買新房子。但可能沒什麼人會想買玉米田中的高樓華廈，農民也會怕一旦輕言放棄玉米田之後，萬一沒有收入要怎麼辦。為解決此問題，官員會把賣地的收入撥出一小部分，用以支付新蓋高樓中清潔工與電梯操作員好幾年的薪水。
在從前的農地上蓋高樓，地方政府就會宣稱人口密度已經提升，要以此來申請「城市」的地位；只要身分到手，就可以用一個貌似美好的交易來吸引農民，用一英畝的土地，換一間現代高樓裡九十平方公尺（二十七點二坪）的房子；只要換成城市戶口，人生立刻翻轉，孩子能念更優質的學校，自己也能享受更好的醫療資源，還能揮別種玉米的苦差事，只要在大樓裡掃掃地，每個月就有薪水進帳。但這些新的職缺終歸不符合經濟效益，且出自開發案的配套資金，所以官員口中掛保證的這份薪水，還是會有發完的一天。
儘管合約裡會用小字來說明這些細則，但誰又能抗拒這筆交易？這交易使人人都是贏家：地方政府用賣地賺來的錢興建基礎設施，並跟親近的友人簽訂暴利合約，然後他們再報以豐厚的回扣；從前苦哈哈的農民收穫意外之財與漂亮新居，再也不用在玉米地裡累得半死；地方的建築與材料公司發了筆橫財，開發商也因此大發利市。
萬事具備，足以完成全國性的建設工程，就算是萬里長城，也能變得像樂高積木一樣容易堆砌。實際的經濟狀況恐怕是唯一的輸家。一個兩年前還在種檸檬的小鎮，即使稱不上富裕，但至少能出產檸檬；「都市化」之後，高樓林立，從前的農民忙著打掃這些高樓，卻再也無法得到檸檬的收成。由於當時的鋼鐵廠與建築公司都忙著蓋樓，這個地區所遭受的經濟衝擊，並沒有立刻浮現，但完全可以想像：當檸檬收成一年比一年少，就必須蓋另一棟高樓大廈，來彌補失去的生產力。蓋樓需要資金，中國不允許任何違約倒閉，所以就只能硬著頭皮一直玩下去，直到債台高築，並打造出規模前所未見的鬼城。
商業地產成為一種新的資產，更如同大型珠寶般，成為一種保值方式。對大多數人來說，這都是筆好投資：即使二○二一年後開始下跌，但在過去二十年間，中國的房價每年都固定成長近百分之八，至少我們能拿到的數據是這樣顯示。上海股市的波動就劇烈許多，自二○○○年以來，年均報酬只有百分之二點三；銀行存款利率則常年在百分之二以下徘徊，只在二○○七年一度飆到百分之四。各類投資方案雖會定期出現高報酬，但往往伴隨高風險，而低風險的投資類型，報酬率跟銀行的存款利率差不多低。除此之外，中國人民普遍不信任銀行，無怪乎中國人熱愛炒房。中國人對待房子的方式，如同美國人看待共同基金，是固定增值的工具，可以留給後代，更有個額外的保障：即便房價不如預期，人總歸有個地方落腳。
這套蓋房子的新模式，迅速擴散至全國。二十一世紀初的前幾年，只有最底層的窮人才是真正需要房子的人，但他們早被高房價排除在市場之外，最頂端的富豪則坐擁多套房產。早在二○○三年，根據統計，中國東部地區的商業地產空屋率高達百分之六十一，反映出持有房產只是為了套利，然而此統計數據自二○○九年開始已不再對外公布。據二○一二年中央銀行委託進行的調查，八成五的城市家庭與高達九成三的農村家庭，都至少有一間房子，遠遠高於美國的平均自有率──就算美國政府強力支持，房屋自有率還是只有百分之六十五。調查顯示，有一成五的家戶擁有超過一套房產，十年之後，新屋將會主要集中在本就有多套房產的富人手中，有些城市甚至每戶平均擁有超過五套房產。人均居住面積也急遽上升，一九八五年每城市居民是六平方公尺（一點八坪），二○○五年攀升至二十六平方公尺（七點九坪），二○二○年則已高達四十九平方公尺（十四點八坪）；由於每家戶平均超過三人，代表在二○二○年，一個典型的城市家庭，大概可以擁有一百五十平方公尺（四十五點四坪）的居住空間。
整個中國經濟都在房地產投機的浪潮上衝鋒陷陣，儘管嚴重供過於求，住宅的房價卻還是連年上漲，漲幅幾乎都高達兩位數。唯一少數幾次的房價持平，多半是因貨幣供給的成長放緩，而基於就業率或家戶財富等基本面指標。中國高房價的原因並非供不應求，直到如今都還遠高於世界上大多數最昂貴城市的房價。以下堪稱中國特色的獨特組合，諸如土地國有制及地方政府的土地配置權、地方政府對土地增值的仰賴、地方政府對建材與相關產業的介入，以及地方政府對可公布地價與售價的管控。總而言之，這些干預措施把房價推升至遠遠超出自然市場能支撐的層級。
因此房價下跌對誰都沒好處，即使是個人或窮人都無法從中得利，箇中原因在於中國根本不缺房，而且相較於房價，房租還要低上許多。當然，貧困階級住不起太好的房子，最容易無家可歸的其實是移工，但這並非因為房市，而是因為戶口制度讓這些工人無法在城市定居，更無法把家鄉的房子賣掉──幾乎所有移工在老家都有房子。
房地產泡沫
摘自【第三章 沸騰歲月（1999—2008年）】
房地產是所有榮枯循環之母。金融業的資本重組是房地產資產泡沫的源頭，但前提是要有一個私有化的房地產市場。
一九八○年代，城市員工在畢業後被分配到單位工作之後，往往要等上好幾年，花上數不清的時間去巴結負責的官員，才能分到一室公寓。當時流行一個諧音哏：當別人問你分到房子了沒，標準答案是「我們研究研究」（發音神似改革開放前最常用來行賄的「菸酒」）。當時的工廠形同一座小城市，當中有公寓、幼稚園、美容院、餐廳，工廠的高層領導甚至有權決定員工能否結婚，抑或是送他們進監獄。
有人一輩子都沒離開過工廠，生了孩子就取名叫「小電」（在電廠出生的女孩）或「氣象）（在氣象局出生的男孩）。
到了一九九○年代末，終於開始有所轉變：國營企業不僅甩掉包辦員工住宿的責任，連其他社會服務也一併甩開了。一九九八至二○○三年間，單位將所有原本在城市以極低租金租給員工的住房，全賣給了當時的住戶，雖然賣得很便宜，但企業只要有進帳就好，同時他們也不用再負責修繕的費用。這個局面可謂共贏：國營企業有史以來第一次開始賺錢，一般家庭也因這場大規模的資產轉移而致富。
住房的私有化催生出龐大的買房需求，因為只要過了禁售期，便能以溢價出售房產，進而購置更優質的新居。接下來，由於擔心農業用地持續減少，國務院在二○○一年開始限制土地出售，等於是在需求高漲的同時緊縮了供給，房價應聲飆漲。
中國房地產夢之所以出現，是希望解決一九九○年代稅制改革使地方政府窮到脫褲的財政困境；一九九四年之前，中央與地方政府都是根據每年協商敲定的公式來分配稅收，這種協商及政府間的各種花招早已讓民眾厭倦，於是達成一項協議：由中央政府設立專屬機構，直接徵收幾乎所有稅款，並承諾將其中豐厚比例撥還地方。
但隨著中央抽走的比例愈來愈高，地方的份額就受到壓縮。企業改革又加劇了此問題，由於企業再也不用把所有現金都上繳給主管機關，便想方設法調低利潤。地方政府在稅收中的份額，一九九三年還有百分之七十八，到二○○二年只剩下百分之四十五。同時，地方政府還受限於禁止借貸或出現赤字，於是便開始巧立名目胡亂徵收各類費用，但即便如此也不足以彌補稅收短缺的缺口。
最大的問題在於「地方」一詞的定義過於籠統：中國劃分成五級政府體系，當稅款一層層下撥時，到最後的兩三級政府，早已所剩無幾；但偏偏就是這些基層政府得負擔所有重要事務，從各級學校到醫院、供水系統、道路、發電廠與各種社福計畫，包山包海。且這些基層政府無論官員的教育水準、預算管理的經驗，或是能調動的資源，都使這些基層政府人員沒有能力處理。
難道就這樣無解？「地方政府融資平台」（LGFV）應運而生，一方面能獲得土地作抵押，另一方面，大家也認為政府不會憑空消失；綜合此兩項優勢，政府成立了數家「地方政府融資平台」公司。作為企業，此平台可以借貸，並將政府移交過來的土地進行抵押；作為國有的實體，則享有準主權的地位。地方政府融資平台猶如有一層隱形的保障，大家深信其不會違約；而在這些平台設立的二十年間，各大銀行近乎狂熱地爭相貸款給此類實體。
中國現今已有一萬多家的地方政府融資平台，舉凡地鐵、自來水、瓦斯等城市基礎設施，以及建設與房地產開發都靠其支持，由於其所屬的政府部門可強制機構、學校及其他設施搬遷，這樣平台便能確保每個住宅開發項目的入住率，若是民眾不願搬遷，政府便會切斷從熱門住宅區與新區之間的大眾交通。為了讓新學校滿招，政府把舊學校炸掉也在所不惜；內蒙古某個地方政府，不只把學生拒絕離開的舊學校給炸了，之後因房子滯銷導致國內生產毛額落後，竟然再把空大樓炸了，然後再蓋新的。由於政府具備這些權力，所以中國幾乎每個城市，都有一個政府辦公大樓和住宅高樓林立的新區。
各級政府坐擁從平台借來的滾滾現金，承諾人民會擁有更美好的生活，從新的馬路、新地鐵、徒步商業區，直到讓小鎮躍升為大城市。「市」是中國的一種官僚層級，取決於一定的人口密度與特定類型的基礎設施，比起縣鎮官員，市府官員的薪水更高、福利更好，講話也更大聲。「都市化」的地位人人爭搶，「就地都市化」（urbanization in situ）則是都市化的主要動力，意思就是把某個特定區域的稱號從「農村」改成「城市」，然後把所有居民都重新劃定為「城市居民」。
「戶口政策」所加劇的城鄉差距，則是房地產榮景的一大關鍵動力。農村與城市向來適用不同的法律制度，享有不同的國家資源，最終在政策上的重要性也天差地遠；這樣的差距誘使本來占總人口三分之二的農村人口，為獲得城市居民的身分而想盡辦法。打從一九四九年中共建國以來，就開始實施戶口管理，此制度所隱含的假設是：土地能支持所有人的生計，農民既然有權使用集體土地，就不需要政府資源。中共用典型的馬克思模式來思考城鄉關係，意即只著重生產工具的管理，農業是地方村委會的事情──中國的體制認為農村就該自給自足。
戶籍制度反映出一種法律上的隔離，導致社福體系呈現割裂狀態。一份艱深的官僚守則中明確規定了農村居民與城市居民應享有的學校、醫院、公園及其他設施類型，進而推動當今經濟體制中錯綜複雜的激勵機制。戶籍登記為「農村」的中國公民，即使僅遷移數公尺遠的地方，若新居地具備城市屬性，該居民便能享有更優質的學校、更完善的醫院、更豐富的公園資源、更完善的社會保險體系，其子女升讀大學的機會亦將顯著提升。這些「都市化」的誘惑，正是廣大民眾默許地方政府瘋狂蓋房的根本原因。
在地方政府的認知中，清空農地，也就是將居民遷走，然後蓋起高樓林立的住宅區，是一筆穩賺不賠的買賣。政府多半會買下十英畝的農地，通常能容納四十個家戶，一旦清理完土地、鋪好新馬路，並建設好其他基礎設施，這片土地就能被劃為「住宅用地」，而非「農業用地」，開發商所需支付的每平方米單價就會飆升。而且，由於地方官員是用新蓋的房子來補償農民，就能在商業計畫書裡自我宣稱，已經有一定比例的戶數「預售」出去了。他們將農地賣給開發商，讓他們在半英畝的土地上蓋起高樓，農民家庭搬進新房，只要居住密度提高，立刻就搖身一變成為「城市人」；過往的農民一個一個轉職到「城市」的工作崗位，諸如看管新大樓的鍋爐房或操作電梯等。
要看清這個邏輯有多荒謬，以下是個典型的案例：有個地方本來人人都種玉米，但為了提高土地價格以便能賣掉舊房子，政府官員就必須誘使農民賣掉自己的耕種權，再用這筆錢去買新房子。但可能沒什麼人會想買玉米田中的高樓華廈，農民也會怕一旦輕言放棄玉米田之後，萬一沒有收入要怎麼辦。為解決此問題，官員會把賣地的收入撥出一小部分，用以支付新蓋高樓中清潔工與電梯操作員好幾年的薪水。
在從前的農地上蓋高樓，地方政府就會宣稱人口密度已經提升，要以此來申請「城市」的地位；只要身分到手，就可以用一個貌似美好的交易來吸引農民，用一英畝的土地，換一間現代高樓裡九十平方公尺（二十七點二坪）的房子；只要換成城市戶口，人生立刻翻轉，孩子能念更優質的學校，自己也能享受更好的醫療資源，還能揮別種玉米的苦差事，只要在大樓裡掃掃地，每個月就有薪水進帳。但這些新的職缺終歸不符合經濟效益，且出自開發案的配套資金，所以官員口中掛保證的這份薪水，還是會有發完的一天。
儘管合約裡會用小字來說明這些細則，但誰又能抗拒這筆交易？這交易使人人都是贏家：地方政府用賣地賺來的錢興建基礎設施，並跟親近的友人簽訂暴利合約，然後他們再報以豐厚的回扣；從前苦哈哈的農民收穫意外之財與漂亮新居，再也不用在玉米地裡累得半死；地方的建築與材料公司發了筆橫財，開發商也因此大發利市。
萬事具備，足以完成全國性的建設工程，就算是萬里長城，也能變得像樂高積木一樣容易堆砌。實際的經濟狀況恐怕是唯一的輸家。一個兩年前還在種檸檬的小鎮，即使稱不上富裕，但至少能出產檸檬；「都市化」之後，高樓林立，從前的農民忙著打掃這些高樓，卻再也無法得到檸檬的收成。由於當時的鋼鐵廠與建築公司都忙著蓋樓，這個地區所遭受的經濟衝擊，並沒有立刻浮現，但完全可以想像：當檸檬收成一年比一年少，就必須蓋另一棟高樓大廈，來彌補失去的生產力。蓋樓需要資金，中國不允許任何違約倒閉，所以就只能硬著頭皮一直玩下去，直到債台高築，並打造出規模前所未見的鬼城。
商業地產成為一種新的資產，更如同大型珠寶般，成為一種保值方式。對大多數人來說，這都是筆好投資：即使二○二一年後開始下跌，但在過去二十年間，中國的房價每年都固定成長近百分之八，至少我們能拿到的數據是這樣顯示。上海股市的波動就劇烈許多，自二○○○年以來，年均報酬只有百分之二點三；銀行存款利率則常年在百分之二以下徘徊，只在二○○七年一度飆到百分之四。各類投資方案雖會定期出現高報酬，但往往伴隨高風險，而低風險的投資類型，報酬率跟銀行的存款利率差不多低。除此之外，中國人民普遍不信任銀行，無怪乎中國人熱愛炒房。中國人對待房子的方式，如同美國人看待共同基金，是固定增值的工具，可以留給後代，更有個額外的保障：即便房價不如預期，人總歸有個地方落腳。
這套蓋房子的新模式，迅速擴散至全國。二十一世紀初的前幾年，只有最底層的窮人才是真正需要房子的人，但他們早被高房價排除在市場之外，最頂端的富豪則坐擁多套房產。早在二○○三年，根據統計，中國東部地區的商業地產空屋率高達百分之六十一，反映出持有房產只是為了套利，然而此統計數據自二○○九年開始已不再對外公布。據二○一二年中央銀行委託進行的調查，八成五的城市家庭與高達九成三的農村家庭，都至少有一間房子，遠遠高於美國的平均自有率──就算美國政府強力支持，房屋自有率還是只有百分之六十五。調查顯示，有一成五的家戶擁有超過一套房產，十年之後，新屋將會主要集中在本就有多套房產的富人手中，有些城市甚至每戶平均擁有超過五套房產。人均居住面積也急遽上升，一九八五年每城市居民是六平方公尺（一點八坪），二○○五年攀升至二十六平方公尺（七點九坪），二○二○年則已高達四十九平方公尺（十四點八坪）；由於每家戶平均超過三人，代表在二○二○年，一個典型的城市家庭，大概可以擁有一百五十平方公尺（四十五點四坪）的居住空間。
整個中國經濟都在房地產投機的浪潮上衝鋒陷陣，儘管嚴重供過於求，住宅的房價卻還是連年上漲，漲幅幾乎都高達兩位數。唯一少數幾次的房價持平，多半是因貨幣供給的成長放緩，而基於就業率或家戶財富等基本面指標。中國高房價的原因並非供不應求，直到如今都還遠高於世界上大多數最昂貴城市的房價。以下堪稱中國特色的獨特組合，諸如土地國有制及地方政府的土地配置權、地方政府對土地增值的仰賴、地方政府對建材與相關產業的介入，以及地方政府對可公布地價與售價的管控。總而言之，這些干預措施把房價推升至遠遠超出自然市場能支撐的層級。
因此房價下跌對誰都沒好處，即使是個人或窮人都無法從中得利，箇中原因在於中國根本不缺房，而且相較於房價，房租還要低上許多。當然，貧困階級住不起太好的房子，最容易無家可歸的其實是移工，但這並非因為房市，而是因為戶口制度讓這些工人無法在城市定居，更無法把家鄉的房子賣掉──幾乎所有移工在老家都有房子。
