第五章 釘子戶、零碎地與香蕉共和國
奪取這塊地！拿了它，抓住它，我的兄弟們，整理它，我的兄弟們，搖它，壓它，翻它，扭它，打它，踢它，吻它，鞭它，跺它，挖它，犁它，在它上面播種、收割，把它租出去，買它，賣它，擁有它，建造它，擴大它，把它傳下去─你們聽見我的話嗎？把它傳下去！
──童妮．摩里森（Toni Morrison），《所羅門之歌》（Song of Solomon）
現在讓我們來講最低科技的資源：土地。土地跟基因片段與廣播頻譜不同，是大家熟悉的有形資產。大家都知道擁有、買賣、開發土地，以及住在土地上是怎麼回事。產權僵局肯定無法摧毀土地的價值，對吧？不對，僵局的確會毀了土地。在我發現的反公地悲劇中，代價最高昂的部分例子即涉及土地，它們其實顯而易見，只是多數人不察覺而已。
我要講三種典型的土地僵局，我稱它們為釘子戶、零碎地與香蕉共和國。和生技與電訊的事例一樣，我希望提醒你反公地悲劇可能藉由哪些途徑直接影響你。資源不管是無形還是實實在在，均可能淪為反公地悲劇。
不動產僵局之窗
數年前，紐約時報集團希望蓋一座新總部，於是遊說紐約市政府強制徵收時報廣場的一塊地。市政府動用徵用權（eminent domain），迫使十四位地主與五十五家企業遷離。政府動用徵用權時，會向私人業主支付合理賠償，強制取得一項資源作公共用途。這可以成為取得土地的快速方法，但對被強制徵地的人來說可能相當不公平：合理賠償有時並不是那麼合理，本章我們將看到一些例子。比較公平的辦法是在公開市場上收購土地，不幸的是，這辦法成本高昂，常常失敗。美國欠缺一個為必要的經濟發展徵用土地的快速好方法。
時報徵地的消息上了新聞後，許多人視之為有權勢的大企業欺負弱小的一個例子。我認為這是土地產權過度分散造成的一個難題。那是時報廣場區內烏煙瘴氣的一塊，土地都用在停車位、脫衣舞表演場與小飾物店這種低價值用途上──並非毫無價值，但這裡可是全世界最貴重的地段之一，如此使用土地實在有點浪費。時報集團思忖，將這些零散的土地集合起來，蓋一座時髦的摩天大樓，土地潛在的價值即可釋放出來。即使該公司徵地的方式自私、不公平，新用途的確能釋出土地的價值。站在時報廣場，你不難注意到，土地產權過度分散衍生的釘子戶問題，其實是全國性的普遍難題。
我在法學院教共同產權與分割法律時，某位學生告訴班上同學，產權僵局如何令她家失去了家族農場，我因此看到了第二種土地僵局。家族農場傳了好幾代之後，產權變得很分散。業主數目太多，以致無法合作時，農場就會被賣掉。桂格大吋土地的故事，生動地說明了此類家族農場的問題。當產權分割至很小的一份份（如零碎的共同產權），而正常使用需要大片土地時（如農場），零碎地的困局就產生了。
後來我發現，美洲原住民家庭也面對同一困局，而愛爾蘭裔美國人也不例外。印第安人擁有的土地大部分閒置，問題出在一個世紀前政府拆分部落保留地的方式上。美國最高法院在近年一宗裁決中指出，位於南、北達科塔州之間的錫塞頓─瓦佩頓湖保留區（Sisseton-Wahpeton Lake Traverse Reservation），「平均每片土地（四十英畝）有一百九十六位業主，而平均每位業主在十四片土地擁有未分割的產權。」零碎地通常不能賣、不能當作貸款的擔保品，也不能作任何有益的用途。惡劣的法律一旦製造出土地僵局，人們就會遭遇慘重的文化、社會與經濟損失。
釘子戶與零碎地是反公地悲劇的核心例子：多位業主互相阻礙，資源因此無法最有效地使用。土地僵局的第三種形式出現在房地產開發業，將反公地悲劇的概念延伸至監管層面。作為產權法教授，我常與房地產開發業者討論事情。我問他們，一宗開發案從初步構思到破土動工，要經過多少層監管核准。許多開發商在無止境的監管審核過程中破了產。他們抱怨，重重障礙產生了一種法律環境，以至於「任何接近人的地方絕對建不了任何東西」（build absolutely nothing anywhere near anyone），將英文首個字母串起來，就成了BANANA，這種困境因此也就稱為「香蕉共和國」問題。
在美國各地，香蕉共和國問題推高了購屋與營商成本。在成本最高的城市，人們關注「平價住房」的建設問題，但真正的問題在於劣質、雜亂的監管太多，推高了所有人的居住成本。當眾多監管者變得有如萊茵河上的強盜貴族時，香蕉共和國就誕生了。香蕉共和國本身與產權分散無關，它們其實是決策權分散、決策過程陷入僵局的好例子：廚師太多，煮壞了一鍋湯。
土地僵局事關重大。釘子戶、零碎地與香蕉共和國對經濟造成不必要的拖累，是許多家庭的悲劇根源。但事情也有光明的一面：如果我們能解放僵局中的土地，大量價值將失而復得。
釘子戶
接下來讓我們較深入探討不動產僵局牽涉的經濟、政治與道德利害關係，先從釘子戶問題開始。一九九○年代末，紐約時報公司告訴紐約市政府，第四十與四十一街之間的第八大道是該公司蓋新總部的好地點，否則該公司可能將七百五十名員工搬到紐澤西去辦公（說得像真的一樣）。紐約市長魯迪．朱利安尼（Rudy Giuliani）與紐約州州長喬治．帕塔基（George Pataki）答應了時報公司的要求，儘管政府並不擁有這塊地。當局因此動用徵用權，取得這幅土地。當《六十分鐘》時事雜誌節目前往調查時，時報主管躲避鏡頭，拒絕置評。
紐約市政府徵收了這幅地後，以八千五百萬美元的「合理市價」賣給了時報公司（以及地產開發商布魯斯．雷特納（Bruce Ratner），朱利安尼的重要金主之一）。這個價格，是評估個別業權與租約的價值，加總得出的。但整幅地的真正市值，可能是這「合理市價」的三倍，估計可達二點五億美元。時報廣場的一幅地，整幅的市值比零散業權的市值總和高這麼多，可見土地僵局所凍結的價值何其大。
強制徵用是釋出土地價值的辦法之一，但也是一個粗暴的方法。悉尼．奧巴赫在該幅地上有一棟保養良好的十六層高大樓，從來沒有人向他或他的鄰居解釋，為什麼當局能以「公共用途」之名，如此任意地強迫他們犧牲自己的土地。奧巴赫其實願意出售大樓，但時報公司根本不跟他談。如果你能讓政府幫你取得你想要的土地，又何必費心去做自願的市場交易呢？此外，時報公司要求終止奧巴赫大樓內的長期租約。其中一位租客是史科特．科恩（Scot Cohen），自一九五八年起即在此處經營著名的家族企業B&J織品（B&J Fabrics）。科恩說：「你完全想不到這種事會發生在這個國家……你努力建立起一點事業，然後某個權勢比你大的人可以將它抹殺掉。」按照美國的法律，土地若被徵用，租戶得到的補償往往微不足道。
史特拉福．華萊士（Stratford Wallace）家族擁有這塊地上另一棟大樓已超過一個世紀。市政府徵用的理由，是該大樓處於「毀壞」（blighted）狀態。但據我所知，這理由只是法律的遮羞布，並無實質內容。華萊士跟《六十分鐘》說：「我質疑他們。這並不是一棟毀壞的大樓。」但如我在法學院跟學生所言，質疑「毀壞」的標籤是沒有勝算的。在此案中，這標籤是在時報公司與市政府達成協議後創造出來的。市政府慢慢地駁倒這些前業主的法律質疑。在此同時，時報新大樓拔地而起。如今，時報總部大樓是一座建築傑作，員工們有漂亮、便利的新辦公室可用。當局像變戲法那樣，讓這塊地增值了一點六五億美元，暗地裡慷慨地送給了時報公司與雷特納。
奪取這塊地！拿了它，抓住它，我的兄弟們，整理它，我的兄弟們，搖它，壓它，翻它，扭它，打它，踢它，吻它，鞭它，跺它，挖它，犁它，在它上面播種、收割，把它租出去，買它，賣它，擁有它，建造它，擴大它，把它傳下去─你們聽見我的話嗎？把它傳下去！
──童妮．摩里森（Toni Morrison），《所羅門之歌》（Song of Solomon）
現在讓我們來講最低科技的資源：土地。土地跟基因片段與廣播頻譜不同，是大家熟悉的有形資產。大家都知道擁有、買賣、開發土地，以及住在土地上是怎麼回事。產權僵局肯定無法摧毀土地的價值，對吧？不對，僵局的確會毀了土地。在我發現的反公地悲劇中，代價最高昂的部分例子即涉及土地，它們其實顯而易見，只是多數人不察覺而已。
我要講三種典型的土地僵局，我稱它們為釘子戶、零碎地與香蕉共和國。和生技與電訊的事例一樣，我希望提醒你反公地悲劇可能藉由哪些途徑直接影響你。資源不管是無形還是實實在在，均可能淪為反公地悲劇。
不動產僵局之窗
數年前，紐約時報集團希望蓋一座新總部，於是遊說紐約市政府強制徵收時報廣場的一塊地。市政府動用徵用權（eminent domain），迫使十四位地主與五十五家企業遷離。政府動用徵用權時，會向私人業主支付合理賠償，強制取得一項資源作公共用途。這可以成為取得土地的快速方法，但對被強制徵地的人來說可能相當不公平：合理賠償有時並不是那麼合理，本章我們將看到一些例子。比較公平的辦法是在公開市場上收購土地，不幸的是，這辦法成本高昂，常常失敗。美國欠缺一個為必要的經濟發展徵用土地的快速好方法。
時報徵地的消息上了新聞後，許多人視之為有權勢的大企業欺負弱小的一個例子。我認為這是土地產權過度分散造成的一個難題。那是時報廣場區內烏煙瘴氣的一塊，土地都用在停車位、脫衣舞表演場與小飾物店這種低價值用途上──並非毫無價值，但這裡可是全世界最貴重的地段之一，如此使用土地實在有點浪費。時報集團思忖，將這些零散的土地集合起來，蓋一座時髦的摩天大樓，土地潛在的價值即可釋放出來。即使該公司徵地的方式自私、不公平，新用途的確能釋出土地的價值。站在時報廣場，你不難注意到，土地產權過度分散衍生的釘子戶問題，其實是全國性的普遍難題。
我在法學院教共同產權與分割法律時，某位學生告訴班上同學，產權僵局如何令她家失去了家族農場，我因此看到了第二種土地僵局。家族農場傳了好幾代之後，產權變得很分散。業主數目太多，以致無法合作時，農場就會被賣掉。桂格大吋土地的故事，生動地說明了此類家族農場的問題。當產權分割至很小的一份份（如零碎的共同產權），而正常使用需要大片土地時（如農場），零碎地的困局就產生了。
後來我發現，美洲原住民家庭也面對同一困局，而愛爾蘭裔美國人也不例外。印第安人擁有的土地大部分閒置，問題出在一個世紀前政府拆分部落保留地的方式上。美國最高法院在近年一宗裁決中指出，位於南、北達科塔州之間的錫塞頓─瓦佩頓湖保留區（Sisseton-Wahpeton Lake Traverse Reservation），「平均每片土地（四十英畝）有一百九十六位業主，而平均每位業主在十四片土地擁有未分割的產權。」零碎地通常不能賣、不能當作貸款的擔保品，也不能作任何有益的用途。惡劣的法律一旦製造出土地僵局，人們就會遭遇慘重的文化、社會與經濟損失。
釘子戶與零碎地是反公地悲劇的核心例子：多位業主互相阻礙，資源因此無法最有效地使用。土地僵局的第三種形式出現在房地產開發業，將反公地悲劇的概念延伸至監管層面。作為產權法教授，我常與房地產開發業者討論事情。我問他們，一宗開發案從初步構思到破土動工，要經過多少層監管核准。許多開發商在無止境的監管審核過程中破了產。他們抱怨，重重障礙產生了一種法律環境，以至於「任何接近人的地方絕對建不了任何東西」（build absolutely nothing anywhere near anyone），將英文首個字母串起來，就成了BANANA，這種困境因此也就稱為「香蕉共和國」問題。
在美國各地，香蕉共和國問題推高了購屋與營商成本。在成本最高的城市，人們關注「平價住房」的建設問題，但真正的問題在於劣質、雜亂的監管太多，推高了所有人的居住成本。當眾多監管者變得有如萊茵河上的強盜貴族時，香蕉共和國就誕生了。香蕉共和國本身與產權分散無關，它們其實是決策權分散、決策過程陷入僵局的好例子：廚師太多，煮壞了一鍋湯。
土地僵局事關重大。釘子戶、零碎地與香蕉共和國對經濟造成不必要的拖累，是許多家庭的悲劇根源。但事情也有光明的一面：如果我們能解放僵局中的土地，大量價值將失而復得。
釘子戶
接下來讓我們較深入探討不動產僵局牽涉的經濟、政治與道德利害關係，先從釘子戶問題開始。一九九○年代末，紐約時報公司告訴紐約市政府，第四十與四十一街之間的第八大道是該公司蓋新總部的好地點，否則該公司可能將七百五十名員工搬到紐澤西去辦公（說得像真的一樣）。紐約市長魯迪．朱利安尼（Rudy Giuliani）與紐約州州長喬治．帕塔基（George Pataki）答應了時報公司的要求，儘管政府並不擁有這塊地。當局因此動用徵用權，取得這幅土地。當《六十分鐘》時事雜誌節目前往調查時，時報主管躲避鏡頭，拒絕置評。
紐約市政府徵收了這幅地後，以八千五百萬美元的「合理市價」賣給了時報公司（以及地產開發商布魯斯．雷特納（Bruce Ratner），朱利安尼的重要金主之一）。這個價格，是評估個別業權與租約的價值，加總得出的。但整幅地的真正市值，可能是這「合理市價」的三倍，估計可達二點五億美元。時報廣場的一幅地，整幅的市值比零散業權的市值總和高這麼多，可見土地僵局所凍結的價值何其大。
強制徵用是釋出土地價值的辦法之一，但也是一個粗暴的方法。悉尼．奧巴赫在該幅地上有一棟保養良好的十六層高大樓，從來沒有人向他或他的鄰居解釋，為什麼當局能以「公共用途」之名，如此任意地強迫他們犧牲自己的土地。奧巴赫其實願意出售大樓，但時報公司根本不跟他談。如果你能讓政府幫你取得你想要的土地，又何必費心去做自願的市場交易呢？此外，時報公司要求終止奧巴赫大樓內的長期租約。其中一位租客是史科特．科恩（Scot Cohen），自一九五八年起即在此處經營著名的家族企業B&J織品（B&J Fabrics）。科恩說：「你完全想不到這種事會發生在這個國家……你努力建立起一點事業，然後某個權勢比你大的人可以將它抹殺掉。」按照美國的法律，土地若被徵用，租戶得到的補償往往微不足道。
史特拉福．華萊士（Stratford Wallace）家族擁有這塊地上另一棟大樓已超過一個世紀。市政府徵用的理由，是該大樓處於「毀壞」（blighted）狀態。但據我所知，這理由只是法律的遮羞布，並無實質內容。華萊士跟《六十分鐘》說：「我質疑他們。這並不是一棟毀壞的大樓。」但如我在法學院跟學生所言，質疑「毀壞」的標籤是沒有勝算的。在此案中，這標籤是在時報公司與市政府達成協議後創造出來的。市政府慢慢地駁倒這些前業主的法律質疑。在此同時，時報新大樓拔地而起。如今，時報總部大樓是一座建築傑作，員工們有漂亮、便利的新辦公室可用。當局像變戲法那樣，讓這塊地增值了一點六五億美元，暗地裡慷慨地送給了時報公司與雷特納。
