觀念９：２００７動態圍棋理論
最好的地段在哪裡？坦白說，這個問題就像是『最好的情人在哪裡？』一樣，沒有標準答案。最適合你的情人，必須與你的審美觀、生活習慣、工作型態，甚至包括財務狀況，都能夠完全契合才行；相同的，最適合你的好地段，也必須與你的審美觀、生活習慣、工作型態、財務狀況完全契合，才是一個真正適合你的好地段。
也因為如此，對於如何判斷地段未來漲跌，我們心裡要有一個判斷標準。
圍棋理論，是長年以來，我對於地段價值的判斷標準，提供讀者們參考。
１．圍棋術語裡面，有『金角』、『銀邊』、『銅肚』三個術語，為何用金、銀、銅來稱呼『角』、『邊』、『肚』呢？因為在一盤棋裡面，要守住自己的地盤，吃掉對方的棋子，最易守難攻的地方首推四個角落，只要顧好兩邊，敵人就很難長驅直入，因為對棋手來說最具價值，所以稱為『金角』。
２．銀邊，就是棋盤的東南西北四邊，因為沒有後顧之憂，所以只要專心面對前方與左右兩邊即可，這稱為『銀邊』，而且對於棋手來說，銀邊與金角有相輔相成之效。
３．最難守住自己地盤的部位在哪裡？沒錯，就是中間的『銅肚』，敵人可以從四面八方各個角度逐鹿中原，防守難度就像在中國廚藝學院裡隻身對抗少林寺十八銅人陣一樣。
如果你把整盤圍棋看做都市計畫，銀邊就是重大交通建設（例如捷運、高鐵、高速公路、鐵路、快速道路等等）；金角就是與銀邊相連，不但交通便利、又有足夠發展腹地之處（例如信義計畫區、新板特區、竹北六家站等處）；銅肚呢？就是不具交通便利性（經常塞車也算）、又缺乏發展題材的地區。至於棋子呢，你可以把一個個棋子看做購買力，愈容易集結購買力的地方，就是地價愈高的地方。
瞭解圍棋理論的原型之後，我們再來說明什麼是『動態圍棋理論』。首先，都市發展是從核心不斷外移的，也就是說，10年前的這盤棋，金角可能是在信義計畫區，但是現在隨著外圍的發展，現在的這盤棋，棋盤不斷往外擴大，現在的金角可能是在大直與內湖相接的那一塊。再舉一個例子，具有樂活（LOHAS）概念的金角，過去可能是在金山八里那裡的北海岸沿線，但是現在由於雪山隧道通車，宜蘭就成為一個新銀邊開創的新金角。
總之，就好像線上遊戲一樣，城市的發展是動態的，隨著人前進的動線，隨時都會有黑暗區塊變亮的新領域出現。
而這與地價漲跌有什麼關係呢？很簡單，當金角發光的時候，會把熱錢都吸引過去，對於銅肚來說，能夠支撐房價的樁腳就愈來愈少，價格也就開始往下掉。
整體而言，一年會買房子的人就是那麼多，如果大部分的人都選擇到信義計畫區去買房子，需求大於供給，房價就會開始上漲；對於其他的區域來說，蓋好的房子乏人問津，空屋率過高，供給大於需求的結果，就會造成房價下跌。
事實上，許多人看地價漲跌看走眼的原因，多半是忽略（或是過份重視）這個動態的改變。銀邊最好的例子就是捷運，捷運通車10年，各捷運站出口的地價逐年改變，就可以清楚看見動態圍棋理論的操作型定義。城市的每一天都是動態發展的，因此新的交通建設、新的地價、新的機會也會繼續出現，這就是動態圍棋理論。捷運環狀線、土城線、桃園機場捷運線，以及我們後面將會深入分析的高鐵效應，都可以應用動態圍棋理論來分析。
觀念１０：B2B與B2C的購買力流動
從動態圍棋理論的觀念裡，我們得知銀邊帶來金角的增值，而金角逐漸形成的時候，會聚集購買力，這會從銅肚吸收支撐力道，造成地價開始下跌，或是在鄰近區域一片漲聲的時候，房價文風不動。
這表示一件事，正如經濟學之父亞當史密斯（Adam Smith）所謂之『看不見的手』，在這盤動態圍棋裡面，好像有一種力量在引導房價，以致於有些地段的漲幅一飛沖天，有些地段離當年的高點愈來愈遠，一去不回頭。例如文山區馬英九主席家附近的精緻華廈建案，一戶單價要兩千萬，但是預售屋還來不及變舊就銷售一空了，那裡離捷運站大概要10分鐘的路程，主要幹道興隆路二段也不是太寬的馬路，為什麼這些有能力負擔兩千萬的購屋者，不選擇內湖、南港、信義計劃區、大安區，而要落腳在這裡？
這讓我們明白一件事，房地產市場不是只憑著幾個簡單的指標就可以精準分析的，所以在這本書裡，我們以LOHAS五大面向，要向你介紹一個簡單而立體的不動產觀念體系。
所以不是只要有捷運站，房價就一定可以漲兩倍。相同的，高鐵通車會讓從南到北每一站的價格都追平板橋站或竹北六家站嗎？當然不是，金角銀邊的發展歷程中，還有一個重要的決定因素，就是購買力如何流動。
SOGO是一個最好的例子，當你在新聞上看見領取來店禮的民眾會排隊把SOGO繞兩圈時，再加上，今年捷運忠孝復興站周邊店面出現一坪近570萬元的成交價格。從動態圍棋理論的角度來看，忠孝復興站是兩條捷運線（板南線和木柵線）的交叉點，透過兩條銀邊，把購買力從西區（台北車站以西的西區）和南區（公館以南一直到新店中永和）成功匯集在東區（原本就發展得很好的市中心區）。
B2B購買力：Business To Business，指的是企業對企業之間的消費，原本用以詮釋IT產業鍊下游廠商向上游廠商購買IC或DRAM的Buying Power，此處借用這個觀念，來詮釋店家、企業、餐廳買進或承租此地段的地皮或建物時，必須付出的租金或是購買金額，就是對於該地段投入了企業購買力，而企業會在特定地段投入購買力，必然是該地段符合了企業需求，因此這也是地段房價漲跌的重要指標之一，在此以B2B購買力稱之。
B2C購買力：Business To Consumer，相較於B2B，B2C指的是消費者與企業之間的消費關係，例如消費者買了iPOD或是NOKIA的手機，從不動產的觀點來看，B2C購買力與地段的關係，在於消費者、住戶、上班族、購屋族在某地段購物、用餐、消費、買屋租屋等等經濟行為。與B2B購買力相同的，更多B2C購買力投入特定地段時，就是地段起漲的一個重要因素，在此以B2C購買力稱之。
B2B與B2C互動效應：這兩種購買力是互相影響的，最簡單的例子，店家、餐廳、企業的進駐是因為看好B2C的消費潛力，而B2B購買力的買進也會讓消費者有新的場域可以消費。（例如新光三越在信義計畫區買地設館，消費者前往消費，造成信義計畫區土地創天價的B2B與B2C互動效應。）
金角形成三要件：
１．銀邊愈多愈好（例如四鐵共構、捷運交叉）
２．擁有大量的低價腹地（大型B2B購買力才會相繼進駐）
３．景氣看好，維持B2C購買力持續發燒
當許多企業主或是投資人發現SOGO商圈附近的店面成本太高，進而影響報酬率的時候，這群B2B的購買力就會開始匯集能量，準備移動。受到敦化商圈、國父紀念館這邊的磁吸效應，購買力開始往東移動。當B2C購買力在東區商圈展現出狂熱與威力時，就是地價開始看多上漲的時候。
接下來，企業看好B2C的購買力匯集，卻又不願意負擔忠孝東路四段的高房價，於是B2B購買力就前進到信義計畫區。因此，華納威秀、台北101、誠品信義、新光三越、中國信託、國泰世華等這些大型的B2B購買力就在此匯集，新的區域有更新的城市規劃與更好的居住品質，帶來更多的上班人口與消費人口。因為看好信義計畫區的B2C消費能力，因此以建商為主的B2B購買力，把地段單價推上高峰，於是信義計畫區裡以億為單位的豪宅建案就一棟一棟蓋起來了。
億元豪宅的出現，象徵房價已經到達了相對高點，這也表示B2B購買力動能產生。由於台北這個城市的發展重心一直在東移，企業在台北必須有個標竿駐點的需求也更加殷切，因此以IT企業為主的內湖瑞光路沿線，也就與信義計畫區先後同步發展起來；企業的群聚會帶來大量的工作人口（也就是B2C購買力），除了中午吃飯，最殷切的需求就是住屋。再加上M型社會的指標企業──Costco、家樂福、大潤發、B＆Q也都在此到齊，B2C與B2B的購買力群聚效應產生。二高、一高、民權大橋、堤頂大道等交通動線的匯集，讓金角形成的三個要件集合完畢，內湖房價的上漲是理所當然的事情。內湖捷運線通車之後，將增強銀邊效應，會更加速帶動購買力的流動，這當然也會在房價上出現新一波效應。
最好的地段在哪裡？坦白說，這個問題就像是『最好的情人在哪裡？』一樣，沒有標準答案。最適合你的情人，必須與你的審美觀、生活習慣、工作型態，甚至包括財務狀況，都能夠完全契合才行；相同的，最適合你的好地段，也必須與你的審美觀、生活習慣、工作型態、財務狀況完全契合，才是一個真正適合你的好地段。
也因為如此，對於如何判斷地段未來漲跌，我們心裡要有一個判斷標準。
圍棋理論，是長年以來，我對於地段價值的判斷標準，提供讀者們參考。
１．圍棋術語裡面，有『金角』、『銀邊』、『銅肚』三個術語，為何用金、銀、銅來稱呼『角』、『邊』、『肚』呢？因為在一盤棋裡面，要守住自己的地盤，吃掉對方的棋子，最易守難攻的地方首推四個角落，只要顧好兩邊，敵人就很難長驅直入，因為對棋手來說最具價值，所以稱為『金角』。
２．銀邊，就是棋盤的東南西北四邊，因為沒有後顧之憂，所以只要專心面對前方與左右兩邊即可，這稱為『銀邊』，而且對於棋手來說，銀邊與金角有相輔相成之效。
３．最難守住自己地盤的部位在哪裡？沒錯，就是中間的『銅肚』，敵人可以從四面八方各個角度逐鹿中原，防守難度就像在中國廚藝學院裡隻身對抗少林寺十八銅人陣一樣。
如果你把整盤圍棋看做都市計畫，銀邊就是重大交通建設（例如捷運、高鐵、高速公路、鐵路、快速道路等等）；金角就是與銀邊相連，不但交通便利、又有足夠發展腹地之處（例如信義計畫區、新板特區、竹北六家站等處）；銅肚呢？就是不具交通便利性（經常塞車也算）、又缺乏發展題材的地區。至於棋子呢，你可以把一個個棋子看做購買力，愈容易集結購買力的地方，就是地價愈高的地方。
瞭解圍棋理論的原型之後，我們再來說明什麼是『動態圍棋理論』。首先，都市發展是從核心不斷外移的，也就是說，10年前的這盤棋，金角可能是在信義計畫區，但是現在隨著外圍的發展，現在的這盤棋，棋盤不斷往外擴大，現在的金角可能是在大直與內湖相接的那一塊。再舉一個例子，具有樂活（LOHAS）概念的金角，過去可能是在金山八里那裡的北海岸沿線，但是現在由於雪山隧道通車，宜蘭就成為一個新銀邊開創的新金角。
總之，就好像線上遊戲一樣，城市的發展是動態的，隨著人前進的動線，隨時都會有黑暗區塊變亮的新領域出現。
而這與地價漲跌有什麼關係呢？很簡單，當金角發光的時候，會把熱錢都吸引過去，對於銅肚來說，能夠支撐房價的樁腳就愈來愈少，價格也就開始往下掉。
整體而言，一年會買房子的人就是那麼多，如果大部分的人都選擇到信義計畫區去買房子，需求大於供給，房價就會開始上漲；對於其他的區域來說，蓋好的房子乏人問津，空屋率過高，供給大於需求的結果，就會造成房價下跌。
事實上，許多人看地價漲跌看走眼的原因，多半是忽略（或是過份重視）這個動態的改變。銀邊最好的例子就是捷運，捷運通車10年，各捷運站出口的地價逐年改變，就可以清楚看見動態圍棋理論的操作型定義。城市的每一天都是動態發展的，因此新的交通建設、新的地價、新的機會也會繼續出現，這就是動態圍棋理論。捷運環狀線、土城線、桃園機場捷運線，以及我們後面將會深入分析的高鐵效應，都可以應用動態圍棋理論來分析。
觀念１０：B2B與B2C的購買力流動
從動態圍棋理論的觀念裡，我們得知銀邊帶來金角的增值，而金角逐漸形成的時候，會聚集購買力，這會從銅肚吸收支撐力道，造成地價開始下跌，或是在鄰近區域一片漲聲的時候，房價文風不動。
這表示一件事，正如經濟學之父亞當史密斯（Adam Smith）所謂之『看不見的手』，在這盤動態圍棋裡面，好像有一種力量在引導房價，以致於有些地段的漲幅一飛沖天，有些地段離當年的高點愈來愈遠，一去不回頭。例如文山區馬英九主席家附近的精緻華廈建案，一戶單價要兩千萬，但是預售屋還來不及變舊就銷售一空了，那裡離捷運站大概要10分鐘的路程，主要幹道興隆路二段也不是太寬的馬路，為什麼這些有能力負擔兩千萬的購屋者，不選擇內湖、南港、信義計劃區、大安區，而要落腳在這裡？
這讓我們明白一件事，房地產市場不是只憑著幾個簡單的指標就可以精準分析的，所以在這本書裡，我們以LOHAS五大面向，要向你介紹一個簡單而立體的不動產觀念體系。
所以不是只要有捷運站，房價就一定可以漲兩倍。相同的，高鐵通車會讓從南到北每一站的價格都追平板橋站或竹北六家站嗎？當然不是，金角銀邊的發展歷程中，還有一個重要的決定因素，就是購買力如何流動。
SOGO是一個最好的例子，當你在新聞上看見領取來店禮的民眾會排隊把SOGO繞兩圈時，再加上，今年捷運忠孝復興站周邊店面出現一坪近570萬元的成交價格。從動態圍棋理論的角度來看，忠孝復興站是兩條捷運線（板南線和木柵線）的交叉點，透過兩條銀邊，把購買力從西區（台北車站以西的西區）和南區（公館以南一直到新店中永和）成功匯集在東區（原本就發展得很好的市中心區）。
B2B購買力：Business To Business，指的是企業對企業之間的消費，原本用以詮釋IT產業鍊下游廠商向上游廠商購買IC或DRAM的Buying Power，此處借用這個觀念，來詮釋店家、企業、餐廳買進或承租此地段的地皮或建物時，必須付出的租金或是購買金額，就是對於該地段投入了企業購買力，而企業會在特定地段投入購買力，必然是該地段符合了企業需求，因此這也是地段房價漲跌的重要指標之一，在此以B2B購買力稱之。
B2C購買力：Business To Consumer，相較於B2B，B2C指的是消費者與企業之間的消費關係，例如消費者買了iPOD或是NOKIA的手機，從不動產的觀點來看，B2C購買力與地段的關係，在於消費者、住戶、上班族、購屋族在某地段購物、用餐、消費、買屋租屋等等經濟行為。與B2B購買力相同的，更多B2C購買力投入特定地段時，就是地段起漲的一個重要因素，在此以B2C購買力稱之。
B2B與B2C互動效應：這兩種購買力是互相影響的，最簡單的例子，店家、餐廳、企業的進駐是因為看好B2C的消費潛力，而B2B購買力的買進也會讓消費者有新的場域可以消費。（例如新光三越在信義計畫區買地設館，消費者前往消費，造成信義計畫區土地創天價的B2B與B2C互動效應。）
金角形成三要件：
１．銀邊愈多愈好（例如四鐵共構、捷運交叉）
２．擁有大量的低價腹地（大型B2B購買力才會相繼進駐）
３．景氣看好，維持B2C購買力持續發燒
當許多企業主或是投資人發現SOGO商圈附近的店面成本太高，進而影響報酬率的時候，這群B2B的購買力就會開始匯集能量，準備移動。受到敦化商圈、國父紀念館這邊的磁吸效應，購買力開始往東移動。當B2C購買力在東區商圈展現出狂熱與威力時，就是地價開始看多上漲的時候。
接下來，企業看好B2C的購買力匯集，卻又不願意負擔忠孝東路四段的高房價，於是B2B購買力就前進到信義計畫區。因此，華納威秀、台北101、誠品信義、新光三越、中國信託、國泰世華等這些大型的B2B購買力就在此匯集，新的區域有更新的城市規劃與更好的居住品質，帶來更多的上班人口與消費人口。因為看好信義計畫區的B2C消費能力，因此以建商為主的B2B購買力，把地段單價推上高峰，於是信義計畫區裡以億為單位的豪宅建案就一棟一棟蓋起來了。
億元豪宅的出現，象徵房價已經到達了相對高點，這也表示B2B購買力動能產生。由於台北這個城市的發展重心一直在東移，企業在台北必須有個標竿駐點的需求也更加殷切，因此以IT企業為主的內湖瑞光路沿線，也就與信義計畫區先後同步發展起來；企業的群聚會帶來大量的工作人口（也就是B2C購買力），除了中午吃飯，最殷切的需求就是住屋。再加上M型社會的指標企業──Costco、家樂福、大潤發、B＆Q也都在此到齊，B2C與B2B的購買力群聚效應產生。二高、一高、民權大橋、堤頂大道等交通動線的匯集，讓金角形成的三個要件集合完畢，內湖房價的上漲是理所當然的事情。內湖捷運線通車之後，將增強銀邊效應，會更加速帶動購買力的流動，這當然也會在房價上出現新一波效應。
