第一篇 購屋前要注意的事
買房子是人生大事。動輒上百、上千萬、甚至上億元的交易買賣，絕對需要深思熟慮。買房子的選擇不外乎預售屋、成屋兩種，以下針對這兩種房屋市場的主流商品，經常遇到的問題，為你實地解疑。
第一問 買成屋好、還是預售屋好？
房市熱到爆，打開電視頻道，轉過來轉過去，總有「某某達人」教你如何靠買房子賺大錢，遮風避雨的所在變成投資炒作的生財工具。根據內政部建築研究所今年三月公布去年的房地產景氣對策訊號，房市燈號重回象徵「安全穩定」的綠燈，房地產景氣復甦了。
和炒地皮致富的房市大亨不同，市井小民要用有限的資金買房子，總要精打細算一番，一坪動輒數十萬的房價，是高消費的產品，不管投資或自住，一輩子能有幾次消費的機會呢？買進一個「殼」前，更要張大眼睛看清楚啊！
在台灣買房子，不外乎「預售屋」和「成屋」兩種選擇。預售屋是指有建地、還沒蓋好就預先販售的房屋；成屋則是已經蓋好、現成的房子，包括新成屋與中古屋。
想買房子，到底預售屋還是成屋划算呢？
預售房屋從簽約、付款到交屋，往往耗時多年，購屋者要承擔相當大的風險。付清大筆款項，卻交不了屋；或是交屋後，發現與樣品屋差距甚遠而打官司的案例，時有所聞。成屋則是現成蓋好的，眼見為憑，房屋現場能清清楚楚看到格局、裝潢、坐向、建材，依據自身經濟能力選擇房屋大小，買賣較單純。
所以就我的看法，買成屋比買預售屋安全多了。尤其是第一次購屋的薪水階級，沒有任何買房子的經驗，不妨先從成屋下手。
預售屋常見的陷阱？
預售屋常見的陷阱，至少就有下列幾項：
一 建設公司提供的預售屋平面圖，沒有按真正的比例畫。
常常有人買預售屋，等到交屋時，才發現房間的大小比例和自己想像中差很多，也比樣品屋小，但是卻和建設公司出示的平面圖尺寸相同，這是怎麼回事呢？
原來，有些建商在畫平面圖時，根本沒有照真正的比例畫。如果房間很小，就把牆壁的厚度畫窄一點、柱子畫小一點，讓房間看起來大些；假使屋後有一條水溝，就把它畫成一條小溪流；周邊有塊小綠地，平面圖上就成了一片大公園。內行人唬外行人，你可能只買到一個「紙上的」大房子。
尤其是樣品屋、模型屋，花樣就更多了。按建築法規定，計算房屋面積時，是從牆的中心線（牆心）來計算坪數，如果一面牆厚十二公分，牆心到牆的外皮有六公分，建商在蓋樣品屋時，就把牆作成薄薄的一片，屋內若有兩道牆，房屋寬度淨差達十二公分之多！這是建商和房仲業者玩的魔術，當然囉，樣品屋的尺寸永遠比蓋好的房間大。
所以光看房屋代銷公司端出來的預售屋平面圖或樣品屋，不見得就知道房屋成形後的正確格局，再加上窗戶的大小、位置、高度，也可能和實際情況有出入，更別提室內、室外的建材，用的是高級品或次級替代品了。
反觀成屋、中古屋，就沒有這些「不可預期」的煩惱。
坪數灌水的伎倆？
一般建築物少不了公共設施，於是建商利用「公設比」，大玩「親愛的，我把房子變小了」的把戲，也就是坪數灌水──這是經常見到的預售屋糾紛來源。
即使契約上載明私有面積和公共面積的坪數，拿到房屋所有權狀時，卻發現室內實際坪數縮小了，全部跑到公共面積上去，原來連水塔、屋頂、樓梯間、管理室、走道、陽台、雨遮、公共花台、機房、地下室、停車場……洋洋灑灑一大堆不管你用不用的到地方，統統算「公家共有」，也要計算坪數來賣給你。常見連棟社區有很漂亮的中庭花園，按理說屬於法定空地，不能計入公共設施面積，建商卻也叫購屋者付費。
假設一個很少有人使用的公共花台，建商一蓋半坪大，若地價一坪三十萬，你豈不是花了十五萬買一個用不到的花台嗎？！以豪宅「帝寶」為例，公設比高達四成，一間價值一億多元的房子，四千多萬用來買公共設施，可以在台北縣買到三間還不錯的電梯大廈了，豪宅豈不是變「好窄」？！難怪行政院長吳敦義也覺得不合理，「雨遮一坪要五、六十萬，又不是土匪！」
也許你覺得使用者付費很合理，想要享受規劃完善的社區品質，有游泳池、健身房、SPA中心、視聽中心、挑高LOBBY、兒童遊樂區……等等設施，當然得有較高的公設比。但是當你下班回家後，想去視聽室借DVD，卻發現要排隊；游泳池發票券，有使用次數規定，時數過了就無效，而那個時段你永遠在上班；健身房人擠人；兒童遊樂區被小孩玩得髒兮兮、管理差……看的到，吃不到的公共設施有意義嗎？所有多出來的公設，增加了許多管理上的問題；管理得好， 開銷必定驚人，羊毛出在羊身上，最後還是你買單；管理得不好，只能養蚊子。
我不知看過多少報廢的社區游泳池、最後改建成停車場的例子啊！當你看到公設比超高的預售屋建案，不要被代銷小姐推出的「超完美」公共設施所迷惑，先想想是否有其必要。
第四問 權狀三十變二十，
買房子是人生大事。動輒上百、上千萬、甚至上億元的交易買賣，絕對需要深思熟慮。買房子的選擇不外乎預售屋、成屋兩種，以下針對這兩種房屋市場的主流商品，經常遇到的問題，為你實地解疑。
第一問 買成屋好、還是預售屋好？
房市熱到爆，打開電視頻道，轉過來轉過去，總有「某某達人」教你如何靠買房子賺大錢，遮風避雨的所在變成投資炒作的生財工具。根據內政部建築研究所今年三月公布去年的房地產景氣對策訊號，房市燈號重回象徵「安全穩定」的綠燈，房地產景氣復甦了。
和炒地皮致富的房市大亨不同，市井小民要用有限的資金買房子，總要精打細算一番，一坪動輒數十萬的房價，是高消費的產品，不管投資或自住，一輩子能有幾次消費的機會呢？買進一個「殼」前，更要張大眼睛看清楚啊！
在台灣買房子，不外乎「預售屋」和「成屋」兩種選擇。預售屋是指有建地、還沒蓋好就預先販售的房屋；成屋則是已經蓋好、現成的房子，包括新成屋與中古屋。
想買房子，到底預售屋還是成屋划算呢？
預售房屋從簽約、付款到交屋，往往耗時多年，購屋者要承擔相當大的風險。付清大筆款項，卻交不了屋；或是交屋後，發現與樣品屋差距甚遠而打官司的案例，時有所聞。成屋則是現成蓋好的，眼見為憑，房屋現場能清清楚楚看到格局、裝潢、坐向、建材，依據自身經濟能力選擇房屋大小，買賣較單純。
所以就我的看法，買成屋比買預售屋安全多了。尤其是第一次購屋的薪水階級，沒有任何買房子的經驗，不妨先從成屋下手。
預售屋常見的陷阱？
預售屋常見的陷阱，至少就有下列幾項：
一 建設公司提供的預售屋平面圖，沒有按真正的比例畫。
常常有人買預售屋，等到交屋時，才發現房間的大小比例和自己想像中差很多，也比樣品屋小，但是卻和建設公司出示的平面圖尺寸相同，這是怎麼回事呢？
原來，有些建商在畫平面圖時，根本沒有照真正的比例畫。如果房間很小，就把牆壁的厚度畫窄一點、柱子畫小一點，讓房間看起來大些；假使屋後有一條水溝，就把它畫成一條小溪流；周邊有塊小綠地，平面圖上就成了一片大公園。內行人唬外行人，你可能只買到一個「紙上的」大房子。
尤其是樣品屋、模型屋，花樣就更多了。按建築法規定，計算房屋面積時，是從牆的中心線（牆心）來計算坪數，如果一面牆厚十二公分，牆心到牆的外皮有六公分，建商在蓋樣品屋時，就把牆作成薄薄的一片，屋內若有兩道牆，房屋寬度淨差達十二公分之多！這是建商和房仲業者玩的魔術，當然囉，樣品屋的尺寸永遠比蓋好的房間大。
所以光看房屋代銷公司端出來的預售屋平面圖或樣品屋，不見得就知道房屋成形後的正確格局，再加上窗戶的大小、位置、高度，也可能和實際情況有出入，更別提室內、室外的建材，用的是高級品或次級替代品了。
反觀成屋、中古屋，就沒有這些「不可預期」的煩惱。
坪數灌水的伎倆？
一般建築物少不了公共設施，於是建商利用「公設比」，大玩「親愛的，我把房子變小了」的把戲，也就是坪數灌水──這是經常見到的預售屋糾紛來源。
即使契約上載明私有面積和公共面積的坪數，拿到房屋所有權狀時，卻發現室內實際坪數縮小了，全部跑到公共面積上去，原來連水塔、屋頂、樓梯間、管理室、走道、陽台、雨遮、公共花台、機房、地下室、停車場……洋洋灑灑一大堆不管你用不用的到地方，統統算「公家共有」，也要計算坪數來賣給你。常見連棟社區有很漂亮的中庭花園，按理說屬於法定空地，不能計入公共設施面積，建商卻也叫購屋者付費。
假設一個很少有人使用的公共花台，建商一蓋半坪大，若地價一坪三十萬，你豈不是花了十五萬買一個用不到的花台嗎？！以豪宅「帝寶」為例，公設比高達四成，一間價值一億多元的房子，四千多萬用來買公共設施，可以在台北縣買到三間還不錯的電梯大廈了，豪宅豈不是變「好窄」？！難怪行政院長吳敦義也覺得不合理，「雨遮一坪要五、六十萬，又不是土匪！」
也許你覺得使用者付費很合理，想要享受規劃完善的社區品質，有游泳池、健身房、SPA中心、視聽中心、挑高LOBBY、兒童遊樂區……等等設施，當然得有較高的公設比。但是當你下班回家後，想去視聽室借DVD，卻發現要排隊；游泳池發票券，有使用次數規定，時數過了就無效，而那個時段你永遠在上班；健身房人擠人；兒童遊樂區被小孩玩得髒兮兮、管理差……看的到，吃不到的公共設施有意義嗎？所有多出來的公設，增加了許多管理上的問題；管理得好， 開銷必定驚人，羊毛出在羊身上，最後還是你買單；管理得不好，只能養蚊子。
我不知看過多少報廢的社區游泳池、最後改建成停車場的例子啊！當你看到公設比超高的預售屋建案，不要被代銷小姐推出的「超完美」公共設施所迷惑，先想想是否有其必要。
第四問 權狀三十變二十，
