前言

土地經營的第一步，找到對的「路」

【人生必取的「經」】

由於我從事的工作是高壓性的業務，所以事前要做充分的準備，在執行或應對時也常常是驚心動魄的速度。然而，速度愈快，心需要愈慢。永遠都要去明白，「什麼」是自己的人生必取的「經」，才能訂出方向，才能遇到路上重要的人（悟空、豬八戒、沙僧⋯⋯），才能知道哪些路上，哪些妖怪是需要面對的。

在內部兵馬倥傯，又要面對外界環境劇烈變化，還要將《NG土地開發即刻救援》（本書作者前一本著作，五南圖書出版社）出版完成，真的是懸梁刺股、嘔心瀝血。走到一半時我也懷疑，為什麼要這麼辛苦？為什麼要出這本書？土地開發業界原本就暗潮洶湧，令人霧裡看花，很難因為誰的努力，就可以讓這個環境變得更好。

當時靜下來後，原本疲憊的心明白了一些事，才又開始正面起來。出版那本書，不是為了「出一本書」，而是要釐清地產業界疊床架屋的法規、風險密布的行政處分，以及似是而非的觀念。

定好方向之後，很幸運的，路上遇到了一起走的奇人異士，也一起決定了，要如何面對的火炎山上的鐵扇公主及牛魔王。經過一年的努力，看來這一關是過了。而且，大夥的能力也在這個打怪過關的過程，慢慢累積。

《NG土地開發即刻救援》是一本由失敗的經驗以及判斷所集結而成、想要幫忙土地從業人在經營土地上能成功的書，其中蒐羅面對錯綜複雜的法規制約時，不同的解題方向。很感謝各方人士的支持、指教，令我們收獲更多，也更進一步的思考，該書的功能是否有不足之處。

經過二版二刷之後，綜合了很多讀者回饋，大眾對於「路」，在土地、建管的專業領域中，眾說紛紜且似是而非。而在我的專業日常中，由於面對土地變更、農地工廠，甚至是家族傳承土地價值的認定，幾乎皆是由是否有路、路是否可指建築線開始，所以本書是要試著與讀者一起，來把「路」看清楚，如下：

1. 公告的道路。

2. 計畫道路。

3. 公路。

4. 有公用地役關係的既成道路。

5. 沒有公用地役關係的既成道路。

6. 可指建築線的現有巷道。

7. 不可指建築線的現有巷道。

8. 私設通路。

9. 基地內通路。

10. 類似通路。

11. 法定通路權。

12. 袋地通行權。

13. 開路通行權。

未來的「路」真的很重要，希望大家在未來，都明白何為自己必取的「經」，都找到對的路。

【指定建築線的戰略需知】

近年來，在服務「非企業主」的經驗中，發覺個人客戶群中，有一些新的狀況發生。即是：「在網路上蒐集資料的人太多，且皆是道聽塗說。」這樣的情況，甚至造成一些無法挽救的損失，或者造成了一些傷筋動骨的結果。

一般大眾在觀念上，常常「被」誤導最大的，即是「建築線」。如何判斷基地可不可以指定建築線、或如何在指定建築線時，設定對自己有利的策略。

這是連武林高手，都需要「剉著等」的功課。但網路上的訊息卻是千奇百怪，瞎子摸象⋯⋯。

如何判斷基地面前道路是否可指定建築線，有三個基本的條件：

1. 只有二種面前道路，在行政法位階上，可以指定建築線。

(1) 經公告的道路。

(2) 有「公用地役權關係」的現有巷道。

2. 基地地界與面前道路，需臨接或重疊。

3. 民法第820∼826條「共有物」關係的各項利弊，需考慮。

又如何在指定建築線時，擬定對自己最有利的策略：

1. 要清楚各地建管自治條例: 如畸零地、雙面臨道路、道路截角等的檢討方式。

2. 建築技術規則有關「面前道路寬度」以及「建築物高度」的規定。

3. 以私設通路指定建築線，有分「基地外私設通路」及「基地內通路」二者，千萬不要混淆。

說實在話，當您了解要蓋一棟建築，有多少法規需要面對時，除了噁心、想吐，您還可能會有二種反應：

1. 還是不要了解的好。

2. 可憐哪！臺灣的建築師們。

【學費】

最貴的「學費」，絕對不是帳面的那一筆。而是因為「接受一些缺陷的模式，以及不正確的資訊」後，所作出的錯誤判斷，導致難以挽救的結果。也因為回天乏術，若硬要回天，強渡關山，必定所費不貲，更是勞民傷財。

可以計算的風險，是投資；不可以計算的風險，是賭博。投資自己，能有系統地面對風險，有能力的計算風險，對一塊地的影響程度、範圍、時間等，應該是、絕對是，一位土地從業人員，一生懸命的事。

何謂風險，如下。

您所開發的土地，是否為以下條件：

1. 可否指定建築線？

2. 是否為山坡地？

3. 是否有限高？

4. 是否是退縮建築線區域？

5. 是否有地質敏感區？

6. 是否為禁限建範圍？

7. 是否為整體開發區？

8. 是否為法定空地？

9. 是否有農地套繪問題？

10. 是否為水利設施影響範圍？

這些限制只是冰山一角，在我清查土地系統中，單清查一塊土地，就有87項風險項目是必須要了解清楚。如此，一塊土地才能夠進入決定是否適合開發；如此，才能將風險量化，而且在不同風險管控階段，才能找出對應的資源、對應的策略，解決問題。

其中有浩瀚的專業知識、龐大的法規競合邏輯。最重要的，也是最基本的，是要有「常識」知道上哪找資料。例如到公開的政府網站或單位，「撈」到可以供正確判斷的「資料」，進而成為有用的資訊，並且控管風險，超前部署。公開的資料有很多，如何找到，又如何判斷，是進入土地經營的第一步。

若這一步不清楚，所要繳的「學費」，將難以計算。