Q：租賃合約、租賃法條百百款，到底要用哪一條？

常見的房屋租賃糾紛如提前終止租約、房東要求過高的擔保金（押金）、臨時調漲水電費、租屋毀損修繕處理、不合理的違約金額及房客欠繳租金等問題，多半是因為租賃當事人間的不平等契約條款而引發租賃糾紛。

為解決常見的住宅租賃糾紛，已於106年1月推動實施「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，自106年1月1日以出租房屋為業的房東，應使用符合內政部公告的應記載及不得記載事項規定的契約與承租人訂約。為加強保障房屋租賃雙方權益，內政部新修正的「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」及「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」已於109年9月1日生效。若契約有違反規定的情形，最高將可處30萬元罰鍰。至於不具有消費關係的租賃，則沒有該公告規定的適用範圍，例如商辦、廠辦租賃。

Q：租金該怎樣認定？遲付租金幾期，房東才能終止租約？

承租人應依約定日期，支付約定之租金。不得藉任何理由拖延或拒絕；出租人於租賃期間亦不得藉任何理由要求調漲租金。以稅費負擔而言，房屋稅、地價稅依稅法本應由出租人負擔。根據財政部函釋意旨，公司股東以其個人名下所有的房屋無償借與公司使用，若經約定是由公司來負擔該房屋的相關稅捐，而此公司所「代付的稅捐」應視同為「租金」。而在公司所借用的期間，因為使用而「代付的水電費、電話費、修繕費等」，不視為出借人的租金收入[1]。租賃期間所生之相關費用，例如管理費、水電費則依雙方約定辦理。

不同於租賃專法規定，適用民法或土地法的租賃，承租人經過催告之後遲付租金抵扣押金達2個月租額，出租人才可以終止租約。

一、房屋租賃

依據民法第440條規定，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。

二、租地建屋

建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金額達2年以上為原因，終止租賃契約，仍應定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達2年以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約。

對於地上權人之保護，不宜較土地承租人為薄，故土地所有人以地上權人積欠地租達2年之總額為原因，依民法第836條第1項規定，撤銷其地上權，仍應類推適用民法第440條第1項之規定，踐行定期催告程序[2]。

Q台灣長期處在低利的環境，定存利率很低，有人勸我不如

解定存當包租公，這樣做好嗎？要考量哪些點呢？

前一波降息循環期，各銀行定存利率一度都跌破1% 的大關卡，現在央行數度升息之後，定存利率普遍都來到1.6% 左右的水準，但是跟近2% 的通膨比較起來，錢放銀行還是愈存愈薄，讓很多定存族不得不考慮其他更高收益的投資工具。由於房地產具有穩定租金收益又低風險的特性，因此最近有很多人頻頻在問，解定存投資房市當包租公好嗎？何況市場普遍預期2024 年美國聯準會會降息，我國央行遲早也會跟進。

近年來國內房價持續上漲，即使是在疫情之下也顯得相對穩定，整體來看房市的租金報酬率都還在1.5 ∼ 4.5% 之間，確實比把錢放定存要好很多，這也就是為什麼手頭資金部位超大的壽險公司近來頻頻出手，搶好地段的房地產標的，著眼的就是有較高的租金收益，最鮮明的案例就是富邦人壽砸268 億元買下王朝大酒店。

眼見房產的租金收益確實比定存高，但定存族就可以放心大膽的解定存投房市嗎？恐怕還得考量以下幾個現實問題：

1. 房子選擇離自家之遠近？

定存族初次投入房市當包租公，最好選擇標的屋離自家不要太遠，這樣還可以就近照顧房子及房客，一旦房子若有修繕問題，也不至於鞭長莫及、疲於奔命。

2. 房子要不要委託代管？

基於地段及租客考量，若還是要選擇離自家較遠的標的，這時候要不要找專業的公司代管出租事宜呢？雖說委託代管可以省下很多瑣碎小事，但代管費用是不能少的，這就會稀釋掉原本的租金報酬率，這兩者之間的差異，自己算盤還是要好好算一下。

3. 租客穩定嗎？

一般而言，當包租公所得的租金報酬率，都是以假設該房子滿租為計算基礎，假使租客不穩定，出現空租期的話，這種情況下的租金報酬率很有可能比定存還低，也很可能會讓自己白忙一場。因此如何找到穩定的租客？或是如何穩住好的租客？都是生手包租公一門不可忽視的課題。

4. 房價穩定嗎？

即使說包租公是以長期穩定租金收益為主要考量，不是為了賺取短線的價差，但還是要慎選標的屋坐落之地段，最起碼房價要穩定，免得萬一有一天必須變現出場，最後卻落得一個「賺了租金，賠了房價」的下場！