樓市迷局：困境與挑戰

　　房價的變遷，可能蘊藏著一個戲劇性的故事，但也可成為一個好的經濟學研究項目。
　　房地產的資本化、證券化、貨幣化也反映出經濟的發展變化。在不同經濟體中，隨著不同程度的革新和政策，房地產完成了不同的歷史使命，最終扮演著品質、規模不一的國民經濟角色。

該不該救樓市？
　　2020年，受新冠疫情的衝擊，中國20多個城市緊急推出樓市「救市」新政。各地救市之急切、行動之迅速、花樣之豐富、加槓桿之凶猛，令人眼花撩亂。
　　本部分以疫情之下的樓市新政為切入點，分析疫情對樓市的衝擊，政府該不該救樓市，以及公共政策該如何合理「救市」。

01疫情對房地產的衝擊
　　對於房地產行業來說，新冠疫情是一次突發的現金流「事故」。
　　疫情消息公開後，房地產銷售、建設、投資及土地拍賣全面停止，房地產的韌性備受考驗。疫情中斷了房地產企業高周轉率，導致現金流壓力大增及負債率上升。
　　疫情對樓市的衝擊，房地產業成長停滯事小，終結高周轉率事大。
近年來，中國房地產已演化為一種高周轉率、高槓桿的金融專案。
可能很多人不了解高周轉率對房地產的重要性，但高周轉率可以說是大型開發商的「生命線」。
　　高周轉率模式，極大壓縮了從取得建地、建屋、銷售到資金回流整個週期的時間。萬科最先提出了「5986」高周轉率模式：取得建地5個月動工，9個月銷售，第一個月售出8成，6成產品必須是住宅。
　　後來，因擔心施工安全及房屋品質，萬科放棄了高周轉率模式。
　　但是，碧桂園承襲了這一模式，並在近些年將其發揮到了極致。
　　碧桂園的高周轉模式被同業稱為「456」模式，即取得建地4個月開案，5個月資金回流，6個月資金再周轉。
　　中國房地產業周轉加速，大概從2015年開始。當時，中國剛剛全面啟動「供給側結構性改革」，實施棚改貨幣化政策，中國房地產進入去產能、去庫存、去槓桿的關鍵階段。
　　當時，房地產企業面臨一次各自不同的策略選擇。
　　很多小型房地產商陷入流動性困境，不得不壓縮產能，快速「回血」求生。