三、看屋篇
大環境
案例
張三從高雄到臺北工作，有意在臺北長久定居，希望在好的區域買房子。他聽說臺北大安區是蛋黃區，生活機能好、交通便利、環境最佳，不過他在臺北人生地不熟的，於是決定委託當地仲介公司幫忙找屋。臺北房價與高雄差很大，尤其是敦化南路與仁愛路附近，每坪皆是天價。
有一天，大安區的仲介公司業務告訴張三，有一間坪數大小、室內裝潢及格局都符合張三的需求，尤其價錢便宜，相當親民。張三聽了非常高興，馬上跟仲介到房屋現場附近參觀。但他發現雖然是大安區，然而地段附近都是殯葬業，學區也差，生活機能與敦化南路、仁愛路、忠孝東路等是兩個截然不同的世界，顯然天差地別，難怪房價這麼便宜。請問張三要如何挑選物超所值的法拍屋？
解析
買房是人生大事，絕對要三思而後行，看屋先要決定區域、地段、學區、大型公園、捷運等。張三是高雄人，對臺北的蛋黃區資訊可能是從電視、報紙、雜誌等大眾媒體得知，僅知大安區是全國首善之區，但也有不好的地段，例如殯葬業等，因此買方看屋時，一定要親自與親朋好友現場參觀，綜合大家客觀意見，
做出明智決定，請注意！買房先決定大環境才是上策。
小環境
案例
張三決定購買臺北蛋黃區，也看好適當的地段，學區也不錯，捷運、車站離家走路約5分鐘就到，附近也有超市，總而言之，生活機能還不錯。重點是房價也在張三預算內，於是經過家庭會議後，慎重決定標購這間法拍屋。
當全家人高興入住後，只可惜好景不常，樓下住戶可能夫妻不合，常常吵架，或是喝酒鬧事，警察也常找上門。另外，頂樓住戶有出租一個房間給手機基地臺，引起全體住戶抗議，但對方置之不理。請問張三要如何處理？
解析
張三雖然已正確決定大環境（如區域、地段、學區、交通等），但顯然忽略了小環境。所謂「百萬買房，千萬買鄰」，一般而言，小環境是要注意附近有無嫌惡設施，如高壓電臺、手機基地臺、宮廟、色情行業、加油站、瓦斯行，及樓上、樓下、左鄰右舍的住戶品質。買法拍屋要特別注意該大樓管委會組織是否健全，物業管理公司總幹事、管理員的服務態度，例如大樓出入管理、住戶垃圾分類、公共空間清潔、公共樓梯有無堆積舊傢俱，及各住戶門口鞋櫃等。總而言之，管理愈嚴格的大樓，住戶安全有保障，而且房價也有增值的空間。
與現住人或債務人溝通技巧
案例
張三買屋慎選大環境，更注意小環境。以前買屋以中古屋或預售屋為主，不管要看屋內裝潢及格局，賣方都熱忱歡迎。但是當張三要拜訪法拍屋債務人李四時，發現要進入屋內相當困難，甚至李四偶爾會惡言相向或拒絕開門。請問張三要如何拜訪法拍屋，與債務人彼此交談？
解析
法拍屋與中古屋、預售屋的賣方心態完全不同，中古屋或預售屋，賣方都非常高興買方參觀，因為賣方是主動銷售，客戶愈多愈好，才有高價出售的機會。但是法拍屋的屋主是債務人，他因為欠債不還，被法院查封拍賣。常有房屋已被法院拍賣後，還積欠許多債權人的金錢，所以債務人一般對看屋者都抱持著敵對的心態。
建議法院投標人看屋時，一定要有同理心，盡量與債務人交朋友，互相認識、了解、尊重、合作，善用「Yes話術」。拜訪時以自住客角色，說自己是從南部上臺北想買屋自住，不要說是要投資，免得對方認為我們是奸商，破壞初次見面的氣氛。
一般而言，我們只要口氣、口德良好、口才誠懇即可，並且以同理心告訴債務人，假如對方想標回，我們就不標，由於債務人不能投標，此時可以協助債務人找自己的親朋好友標回去。
我們主要是希望幫助債務人解決資金的問題，而不是去搶奪他的財產。
此時債務人可能會降低對投標人的戒心與敵意，投標人應盡量爭取進入法拍屋現場的機會，才能了解屋內的裝潢及格局。
張三希望在有限時間看天花板、地板、廚房及廁所等設備，來決定投標的價金。假設債務人想離開此傷心地，不想標回，我們可以明白告訴對方，假如我們有標到，會協助對方搬家，同時很有誠意地表達會給予一筆搬家費。
所謂化干戈為玉帛，彼此和氣生財，只要我們表現最大誠意及善意，對方不會破壞屋內設備，這一點非常重要。
履勘土地
案例
張三以前專門投資法拍屋，以建物為主，所以特別注意法拍屋的大環境、小環境及屋內裝潢與格局，拜訪建物因為有門牌，因此與債務人溝通比較簡單。但是要找法拍土地就比較複雜，因為土地雖然有地籍圖及地號，但是投標人張三並不是土地所有權人，因此無法向地政單位申請鑑界，了解正確的位置。雖然現在有許多民間或官方網站，可以大概知道位置，請問張三該如何正確找到債務人的土地？
解析
標購法拍土地的專業知識，遠超過標購單純的建物，首先討論土地的位置，先參考「「透明房訊」法拍網」，上面有都市計畫圖、建物街道圖、土地位置圖等，接著拜訪當地土地仲介公司，或是直接找債務人，假裝要購買債務人的土地，重點是出價要高一點，賣方才會願意帶投標人到法拍土地現場。
投標人張三接下來要特別留意：
1.只拍賣土地，但是土地上面有地上物，無併附拍賣；
2.只有拍賣土地上的地上物，但土地無併附拍賣；
3.地上物有無越界建築鄰地等問題；
4.被拍賣之土地如係土壤、地下水有被污染，要特別注意。
以上幾點，都是投標人事先要準備的，免得錯誤判斷。
附註：關於土地的資訊查詢，可參考臺北市地理資訊e點通，或是內政部地籍圖資便民系統。
‧臺北市地理資訊e點通：addr.taipei‧內政部地籍圖資便民系統： easymap.land.moi.gov.tw/
四、投標篇（準備）
張三初次投資法拍屋，也看許多地點適中、交通便利、價錢便宜的物件，他決定投標前，要注意以下幾點事項：
（一）先確認投標人信用有無瑕疵，請投標人電洽金融聯合徵信中心，地址：臺北市重慶南路一段2號16樓，電話：(02)2191-0000，請注意投標人信用如有瑕疵，銀行不貸款或貸款額度降低很多。
（二）法拍屋物件如有以下情況，銀行代墊額度將會降低，甚至不貸款，請投標人特別注意：1不點交；2凶宅；3海砂屋；4輻射屋；5地震屋；6持分；7地下室；8含公設13坪以下之套房；9只拍賣土地，建物無拍賣；10只拍賣建物，土地無拍賣；11宮廟；12建物及土地持分比例不一致；13空屋率偏高地區等。
(三)投標保證金應以經財政部核准之金融業者為發票人之支票、匯票或本票，如果以個人支票或書店買的商業本票去當保證金是禁止的（投標保證金是法院公告底價的兩成，但臺中地區是底價的三成）。（四）開立投標保證金
1.抬頭（票據受款人）最好是空白；
2.如銀行一定要抬頭，可開投標人自己的名字；
3.有抬頭支票，右下角絕對不可蓋「禁背字樣」；
4.投標人將保證金放進保證金封存袋前，務必要在支票背面背書轉讓（簽名或蓋章）；
5.如得標後，繳納尾款之票據受款人應指定為法院。
（五）法拍屋代墊銀行（聯邦、板信、安泰、遠東、臺中二信、臺灣企銀等），建議投標人先告訴上述銀行放款業務人員，想投標的法院、案號、座落等法拍資訊，先讓銀行預估最多代墊金額，也就是事先評估投標人標購自備款，因為得標人不待通知即應於得標後七日內繳足全部價金，不得以任何理由要求延長繳款期限。
（六）不動產依法有優先承買權人時，待優先承買權確定後，另行通知繳交。
（七）拍定後，如依法准由優先承買權人優先承買或撤銷拍定程序時，得標人所繳納之保證金及價款均無息退還。
法拍屋投標流程
※叮嚀小語
法拍屋因多半無法入內勘查現況，在決定下手投標前，應先仔細打聽，並注意投標前、後的各項細節。
（一）投標前
1.注意手續與填寫表格：
選定欲標之法拍屋，記下標的物股別、案號，以及該案件土地及建物之公告資料。向法院購買投標書，投標書載明願出之金額，並附保證金（依各個法院之規定，約20%至30%）的銀行本票，如委託他人代標，需附委任狀，在投標日當天投入法院投標室的標箱內。
（二）得標後
1.七日內洽銀行代墊尾款：
拍定人須在拍賣日起算的七日內，將全部的價金繳齊，待過戶完成取得權狀之後，才可辦理房屋貸款，因此這中間產生了「代墊」的問題。目前市面上有幾家金融機構有提供代墊款的服務，代墊之金額約為投標底價的七、八成左右（以銀行評估為準）。但須注意，若是「不點交」之物件，目前並沒有銀行承接這項業務。
2.點交：向法院遞點交狀
標購法拍屋，應注意得標後的注意事項中，又以「點交」的學問最大。許多人以為註明「點交」的個案，法院會主動幫您交屋，其實不然，即使是「點交」的個案，得標人仍需向法院遞點交狀才行。
3.產權：向地政機關申請產權登記
拍定人繳清價金後，法院會在二周左右的期間，核發權利移轉證書給拍定人，拍定人據此向地政機關申請產權登記，登記完畢即取得所有權。4.搬家費：供原屋主遷出
通常一個點交的案件，須經歷三次以上的點交程序才能取得使用權。在實務操作上，拍定人最好準備得標價 1%左右金額，作為原屋主的「搬家費」，以幫助交屋程序順利進行。
大環境
案例
張三從高雄到臺北工作，有意在臺北長久定居，希望在好的區域買房子。他聽說臺北大安區是蛋黃區，生活機能好、交通便利、環境最佳，不過他在臺北人生地不熟的，於是決定委託當地仲介公司幫忙找屋。臺北房價與高雄差很大，尤其是敦化南路與仁愛路附近，每坪皆是天價。
有一天，大安區的仲介公司業務告訴張三，有一間坪數大小、室內裝潢及格局都符合張三的需求，尤其價錢便宜，相當親民。張三聽了非常高興，馬上跟仲介到房屋現場附近參觀。但他發現雖然是大安區，然而地段附近都是殯葬業，學區也差，生活機能與敦化南路、仁愛路、忠孝東路等是兩個截然不同的世界，顯然天差地別，難怪房價這麼便宜。請問張三要如何挑選物超所值的法拍屋？
解析
買房是人生大事，絕對要三思而後行，看屋先要決定區域、地段、學區、大型公園、捷運等。張三是高雄人，對臺北的蛋黃區資訊可能是從電視、報紙、雜誌等大眾媒體得知，僅知大安區是全國首善之區，但也有不好的地段，例如殯葬業等，因此買方看屋時，一定要親自與親朋好友現場參觀，綜合大家客觀意見，
做出明智決定，請注意！買房先決定大環境才是上策。
小環境
案例
張三決定購買臺北蛋黃區，也看好適當的地段，學區也不錯，捷運、車站離家走路約5分鐘就到，附近也有超市，總而言之，生活機能還不錯。重點是房價也在張三預算內，於是經過家庭會議後，慎重決定標購這間法拍屋。
當全家人高興入住後，只可惜好景不常，樓下住戶可能夫妻不合，常常吵架，或是喝酒鬧事，警察也常找上門。另外，頂樓住戶有出租一個房間給手機基地臺，引起全體住戶抗議，但對方置之不理。請問張三要如何處理？
解析
張三雖然已正確決定大環境（如區域、地段、學區、交通等），但顯然忽略了小環境。所謂「百萬買房，千萬買鄰」，一般而言，小環境是要注意附近有無嫌惡設施，如高壓電臺、手機基地臺、宮廟、色情行業、加油站、瓦斯行，及樓上、樓下、左鄰右舍的住戶品質。買法拍屋要特別注意該大樓管委會組織是否健全，物業管理公司總幹事、管理員的服務態度，例如大樓出入管理、住戶垃圾分類、公共空間清潔、公共樓梯有無堆積舊傢俱，及各住戶門口鞋櫃等。總而言之，管理愈嚴格的大樓，住戶安全有保障，而且房價也有增值的空間。
與現住人或債務人溝通技巧
案例
張三買屋慎選大環境，更注意小環境。以前買屋以中古屋或預售屋為主，不管要看屋內裝潢及格局，賣方都熱忱歡迎。但是當張三要拜訪法拍屋債務人李四時，發現要進入屋內相當困難，甚至李四偶爾會惡言相向或拒絕開門。請問張三要如何拜訪法拍屋，與債務人彼此交談？
解析
法拍屋與中古屋、預售屋的賣方心態完全不同，中古屋或預售屋，賣方都非常高興買方參觀，因為賣方是主動銷售，客戶愈多愈好，才有高價出售的機會。但是法拍屋的屋主是債務人，他因為欠債不還，被法院查封拍賣。常有房屋已被法院拍賣後，還積欠許多債權人的金錢，所以債務人一般對看屋者都抱持著敵對的心態。
建議法院投標人看屋時，一定要有同理心，盡量與債務人交朋友，互相認識、了解、尊重、合作，善用「Yes話術」。拜訪時以自住客角色，說自己是從南部上臺北想買屋自住，不要說是要投資，免得對方認為我們是奸商，破壞初次見面的氣氛。
一般而言，我們只要口氣、口德良好、口才誠懇即可，並且以同理心告訴債務人，假如對方想標回，我們就不標，由於債務人不能投標，此時可以協助債務人找自己的親朋好友標回去。
我們主要是希望幫助債務人解決資金的問題，而不是去搶奪他的財產。
此時債務人可能會降低對投標人的戒心與敵意，投標人應盡量爭取進入法拍屋現場的機會，才能了解屋內的裝潢及格局。
張三希望在有限時間看天花板、地板、廚房及廁所等設備，來決定投標的價金。假設債務人想離開此傷心地，不想標回，我們可以明白告訴對方，假如我們有標到，會協助對方搬家，同時很有誠意地表達會給予一筆搬家費。
所謂化干戈為玉帛，彼此和氣生財，只要我們表現最大誠意及善意，對方不會破壞屋內設備，這一點非常重要。
履勘土地
案例
張三以前專門投資法拍屋，以建物為主，所以特別注意法拍屋的大環境、小環境及屋內裝潢與格局，拜訪建物因為有門牌，因此與債務人溝通比較簡單。但是要找法拍土地就比較複雜，因為土地雖然有地籍圖及地號，但是投標人張三並不是土地所有權人，因此無法向地政單位申請鑑界，了解正確的位置。雖然現在有許多民間或官方網站，可以大概知道位置，請問張三該如何正確找到債務人的土地？
解析
標購法拍土地的專業知識，遠超過標購單純的建物，首先討論土地的位置，先參考「「透明房訊」法拍網」，上面有都市計畫圖、建物街道圖、土地位置圖等，接著拜訪當地土地仲介公司，或是直接找債務人，假裝要購買債務人的土地，重點是出價要高一點，賣方才會願意帶投標人到法拍土地現場。
投標人張三接下來要特別留意：
1.只拍賣土地，但是土地上面有地上物，無併附拍賣；
2.只有拍賣土地上的地上物，但土地無併附拍賣；
3.地上物有無越界建築鄰地等問題；
4.被拍賣之土地如係土壤、地下水有被污染，要特別注意。
以上幾點，都是投標人事先要準備的，免得錯誤判斷。
附註：關於土地的資訊查詢，可參考臺北市地理資訊e點通，或是內政部地籍圖資便民系統。
‧臺北市地理資訊e點通：addr.taipei‧內政部地籍圖資便民系統： easymap.land.moi.gov.tw/
四、投標篇（準備）
張三初次投資法拍屋，也看許多地點適中、交通便利、價錢便宜的物件，他決定投標前，要注意以下幾點事項：
（一）先確認投標人信用有無瑕疵，請投標人電洽金融聯合徵信中心，地址：臺北市重慶南路一段2號16樓，電話：(02)2191-0000，請注意投標人信用如有瑕疵，銀行不貸款或貸款額度降低很多。
（二）法拍屋物件如有以下情況，銀行代墊額度將會降低，甚至不貸款，請投標人特別注意：1不點交；2凶宅；3海砂屋；4輻射屋；5地震屋；6持分；7地下室；8含公設13坪以下之套房；9只拍賣土地，建物無拍賣；10只拍賣建物，土地無拍賣；11宮廟；12建物及土地持分比例不一致；13空屋率偏高地區等。
(三)投標保證金應以經財政部核准之金融業者為發票人之支票、匯票或本票，如果以個人支票或書店買的商業本票去當保證金是禁止的（投標保證金是法院公告底價的兩成，但臺中地區是底價的三成）。（四）開立投標保證金
1.抬頭（票據受款人）最好是空白；
2.如銀行一定要抬頭，可開投標人自己的名字；
3.有抬頭支票，右下角絕對不可蓋「禁背字樣」；
4.投標人將保證金放進保證金封存袋前，務必要在支票背面背書轉讓（簽名或蓋章）；
5.如得標後，繳納尾款之票據受款人應指定為法院。
（五）法拍屋代墊銀行（聯邦、板信、安泰、遠東、臺中二信、臺灣企銀等），建議投標人先告訴上述銀行放款業務人員，想投標的法院、案號、座落等法拍資訊，先讓銀行預估最多代墊金額，也就是事先評估投標人標購自備款，因為得標人不待通知即應於得標後七日內繳足全部價金，不得以任何理由要求延長繳款期限。
（六）不動產依法有優先承買權人時，待優先承買權確定後，另行通知繳交。
（七）拍定後，如依法准由優先承買權人優先承買或撤銷拍定程序時，得標人所繳納之保證金及價款均無息退還。
法拍屋投標流程
※叮嚀小語
法拍屋因多半無法入內勘查現況，在決定下手投標前，應先仔細打聽，並注意投標前、後的各項細節。
（一）投標前
1.注意手續與填寫表格：
選定欲標之法拍屋，記下標的物股別、案號，以及該案件土地及建物之公告資料。向法院購買投標書，投標書載明願出之金額，並附保證金（依各個法院之規定，約20%至30%）的銀行本票，如委託他人代標，需附委任狀，在投標日當天投入法院投標室的標箱內。
（二）得標後
1.七日內洽銀行代墊尾款：
拍定人須在拍賣日起算的七日內，將全部的價金繳齊，待過戶完成取得權狀之後，才可辦理房屋貸款，因此這中間產生了「代墊」的問題。目前市面上有幾家金融機構有提供代墊款的服務，代墊之金額約為投標底價的七、八成左右（以銀行評估為準）。但須注意，若是「不點交」之物件，目前並沒有銀行承接這項業務。
2.點交：向法院遞點交狀
標購法拍屋，應注意得標後的注意事項中，又以「點交」的學問最大。許多人以為註明「點交」的個案，法院會主動幫您交屋，其實不然，即使是「點交」的個案，得標人仍需向法院遞點交狀才行。
3.產權：向地政機關申請產權登記
拍定人繳清價金後，法院會在二周左右的期間，核發權利移轉證書給拍定人，拍定人據此向地政機關申請產權登記，登記完畢即取得所有權。4.搬家費：供原屋主遷出
通常一個點交的案件，須經歷三次以上的點交程序才能取得使用權。在實務操作上，拍定人最好準備得標價 1%左右金額，作為原屋主的「搬家費」，以幫助交屋程序順利進行。
