推薦序 寶來投信董事長張嵩峨
寶華綜經研究院院長梁國源博士今(96)年12月12日論述，認為除非2008年馬上有新的替代能源出現，否則高油價將成為常態。於是人們憂慮高成本通貨膨脹來臨，影響所及，大眾基本生活支出顯著增加，收入相對落後，家庭財務規劃遂成為關切的熱門話題。
此時，投資理財就變得相當重要。尤其是在台灣的勞退新制推出之後，退休金提撥的比例，與未來所得替代率的不足，都讓絕大多數朋友想尋找其他投資工具，為退休金增值。全球REITs的投資熱潮這兩年多來在台灣興起，正說明了投資人對REITs這類型新金融商品的認同。
根據行政院主計處調查顯示，2006年台灣五等分位最低所得組家庭，平均一年僅儲蓄183元，最高所得組儲蓄65萬元，兩者的儲蓄差距日趨擴大，顯見國內700多萬家庭的儲蓄所呈現的Ｍ型情況已日趨嚴重。
而台灣儲蓄率高是因為前兩年卡債風暴的後續影響，以及全球化造成就業不安定感，導致民眾少消費，多儲蓄。況且物價、油價不斷上揚，投資人賺來的錢抵不過通膨的威脅而縮水，紛紛尋找其它穩健的理財工具，以求達成每年預定的投資目標。REITs就因為具有穩定的股息收入，不但變現性高，且穩定的股利成長更是擊敗物價高漲的利器，長期投資持有，還能參與房地產增值。
有鑑於此，寶來投信設計了每月配息的全球不動產證券化基金，希望把收房租、收利息的概念，帯進大家熟悉的共同基金裡面，不管是現在已經退休，或是正準備進行退休規劃，還是已經做好退休準備的投資人，都能夠享有每月穩定領息的退休生活。寶來全球不動產證券化基金就在2005年中推出後半年多，改為多類型受益權單位(multi-class)，新增「不分配收益」之A類型受益權單位，原本「每月配息」受益權單位歸屬於B類型受益權單位，就是為了滿足不同屬性投資人的理財規畫需求。
寶來投信身為專業的資產管理公司，除了創新之外，傾聽客戶的需求仍然是首要任務。以寶來全球不動產證券化基金為例，其規模高居同類型基金之冠，最主要的原因就是深入分析台灣投資人的屬性，推出國內基金首創的月配息機制，成功為投資大眾提供了解決方案。未來仍將以投資人的角度出發，深切了解本土市場需要，為客戶提供最完整的金融商品與客製化的服務。
本書的出版，目的即在於要讓廣大的投資人可以充分瞭解REITs的投資特性，以掌握資產配置的重要性，運用彈性的操作方法，以其能在浩瀚的投資領域中穩操勝券。相信讀者在閱讀本書之後，不僅可以清楚明白地認知REITs的操作方略，更能為投資組合效率加分。
依據行政院主計處最新公布的預測報告，今年國民儲蓄毛額達新台幣三．七兆元，儲蓄率上升至二八．九％，若減去今年國內投資毛額二．七兆元，超額儲蓄高達一兆元，超額儲蓄率八．一三％；預估明年國民儲蓄毛額高達四兆元，儲蓄率直逼三○％，創下十九年新高；超額儲蓄率也將升至八．九四％，為近十三年次高紀錄。
從經濟學原理來分析，總體理論有所謂：「節儉的矛盾」，意指個人若少消費、多儲蓄固然有助增加個人的財富，但是，假若組成一個國家的眾多個人都減少消費、增加儲蓄，反而因為有效需求的減少，導致國民所得降低及儲蓄的減少，結果適得其反。再從超額儲蓄的影響來看，國民儲蓄若被轉用為有生產力的投資，因為儲蓄增加而造成的需求短缺就可以補足，國民所得也不會受到影響。但是，儲蓄增加若只有一部分能轉用為投資，就會形成所謂的超額儲蓄；超額儲蓄愈大，代表一個國家生產出來的貨品及服務銷路不佳，若沒有其他的去處，就會出現存貨增加、工廠倒閉乃至國民所得降低的現象。是以，在一個正常運作的經濟體系裡，不應該存在超額儲蓄持續增加的現象。
我國近年平均經濟成長率能夠維持在四％左右，不受超額儲蓄的負面影響，主因是貿易順差也就是出超的大幅增加。出超代表一個國家出口商品及勞務大於進口商品及勞務的部分；這個部分愈大，代表一個國家將愈多的寶貴資源提供給外國人使用，而未相對換回可以增益國內經濟的有用商品及勞務。因為出超可以解決超額儲蓄形成的國內需求不足問題，從經濟學的觀點，出超其實就等於超額儲蓄；出超愈大，超額儲蓄也愈大。民進黨執政以來，國內超額儲蓄直線上升，出超也持續擴大，雖然藉此維持差強人意的經濟成長率，但卻是以資源輸出及國民福利的損失作為代價。
何以出超會持續擴大，追根究柢，主因是中央銀行的低匯率政策。央行為民進黨經濟施政不力長期護盤，一直刻意壓低新台幣匯率，藉以促進出口及經濟成長；但這也相對造成進口成本的大幅提高，不利於內需產業發展及民間消費的擴大。而國內出口絕大部分是資本及技術密集的資訊科技產品及石化、鋼鐵等傳統產業上游產品，這些產業創造的就業非常有限，但享受的利益卻非常鉅大，除低匯率大幅提升了出口利潤外，還可以享受高額的免稅及低利貸款。雖然這些受益的出口產業推升經濟成長，但也造成經濟兩極化的發展，所謂「贏者圈」只限於這些出口產業的從業人員及擁有資本技術的企業主及經理人；那些以內需為重心的更多產業及絕大多數的勞工及薪資階層，不僅未能分享經濟成長的果實，而且還要承擔更高的成本及更多的租稅負擔。
過去七年，國內勞工薪資平均每年成長不到二％，扣除物價因素幾乎是負成長，消費能力每下愈況。而國內貧富差距也愈來愈大，據財政部最新統計，台灣申報所得收入前二○％的家庭與後二○％的家庭差距達到十一倍，創下歷年新高紀錄。另據央行統計，台灣銀行十一兆的存款，其中七成為一七○萬大戶所擁有，逾七○○萬小戶平均存款在五○萬元以下；這等貧富差距的擴大，足以說明何以近年儲蓄率不斷增加，但一般民眾的消費能力卻愈來愈差。
另一方面，央行因為長期買進美元抑低新台幣匯率，導致國內資金泛濫及利率長期偏低，結果不但未能增加國內投資，反而讓那些擁有大量閒錢的富商巨賈將資金大量轉移到海外，追逐國內外利差及匯差的套利交易，或購買高報酬的各種證券商品。近年我國海外投資規模愈來愈大，相對於國內投資的冷清及超額儲蓄的不斷升高，實在是最大的諷刺。
寶華綜經研究院院長梁國源博士今(96)年12月12日論述，認為除非2008年馬上有新的替代能源出現，否則高油價將成為常態。於是人們憂慮高成本通貨膨脹來臨，影響所及，大眾基本生活支出顯著增加，收入相對落後，家庭財務規劃遂成為關切的熱門話題。
此時，投資理財就變得相當重要。尤其是在台灣的勞退新制推出之後，退休金提撥的比例，與未來所得替代率的不足，都讓絕大多數朋友想尋找其他投資工具，為退休金增值。全球REITs的投資熱潮這兩年多來在台灣興起，正說明了投資人對REITs這類型新金融商品的認同。
根據行政院主計處調查顯示，2006年台灣五等分位最低所得組家庭，平均一年僅儲蓄183元，最高所得組儲蓄65萬元，兩者的儲蓄差距日趨擴大，顯見國內700多萬家庭的儲蓄所呈現的Ｍ型情況已日趨嚴重。
而台灣儲蓄率高是因為前兩年卡債風暴的後續影響，以及全球化造成就業不安定感，導致民眾少消費，多儲蓄。況且物價、油價不斷上揚，投資人賺來的錢抵不過通膨的威脅而縮水，紛紛尋找其它穩健的理財工具，以求達成每年預定的投資目標。REITs就因為具有穩定的股息收入，不但變現性高，且穩定的股利成長更是擊敗物價高漲的利器，長期投資持有，還能參與房地產增值。
有鑑於此，寶來投信設計了每月配息的全球不動產證券化基金，希望把收房租、收利息的概念，帯進大家熟悉的共同基金裡面，不管是現在已經退休，或是正準備進行退休規劃，還是已經做好退休準備的投資人，都能夠享有每月穩定領息的退休生活。寶來全球不動產證券化基金就在2005年中推出後半年多，改為多類型受益權單位(multi-class)，新增「不分配收益」之A類型受益權單位，原本「每月配息」受益權單位歸屬於B類型受益權單位，就是為了滿足不同屬性投資人的理財規畫需求。
寶來投信身為專業的資產管理公司，除了創新之外，傾聽客戶的需求仍然是首要任務。以寶來全球不動產證券化基金為例，其規模高居同類型基金之冠，最主要的原因就是深入分析台灣投資人的屬性，推出國內基金首創的月配息機制，成功為投資大眾提供了解決方案。未來仍將以投資人的角度出發，深切了解本土市場需要，為客戶提供最完整的金融商品與客製化的服務。
本書的出版，目的即在於要讓廣大的投資人可以充分瞭解REITs的投資特性，以掌握資產配置的重要性，運用彈性的操作方法，以其能在浩瀚的投資領域中穩操勝券。相信讀者在閱讀本書之後，不僅可以清楚明白地認知REITs的操作方略，更能為投資組合效率加分。
依據行政院主計處最新公布的預測報告，今年國民儲蓄毛額達新台幣三．七兆元，儲蓄率上升至二八．九％，若減去今年國內投資毛額二．七兆元，超額儲蓄高達一兆元，超額儲蓄率八．一三％；預估明年國民儲蓄毛額高達四兆元，儲蓄率直逼三○％，創下十九年新高；超額儲蓄率也將升至八．九四％，為近十三年次高紀錄。
從經濟學原理來分析，總體理論有所謂：「節儉的矛盾」，意指個人若少消費、多儲蓄固然有助增加個人的財富，但是，假若組成一個國家的眾多個人都減少消費、增加儲蓄，反而因為有效需求的減少，導致國民所得降低及儲蓄的減少，結果適得其反。再從超額儲蓄的影響來看，國民儲蓄若被轉用為有生產力的投資，因為儲蓄增加而造成的需求短缺就可以補足，國民所得也不會受到影響。但是，儲蓄增加若只有一部分能轉用為投資，就會形成所謂的超額儲蓄；超額儲蓄愈大，代表一個國家生產出來的貨品及服務銷路不佳，若沒有其他的去處，就會出現存貨增加、工廠倒閉乃至國民所得降低的現象。是以，在一個正常運作的經濟體系裡，不應該存在超額儲蓄持續增加的現象。
我國近年平均經濟成長率能夠維持在四％左右，不受超額儲蓄的負面影響，主因是貿易順差也就是出超的大幅增加。出超代表一個國家出口商品及勞務大於進口商品及勞務的部分；這個部分愈大，代表一個國家將愈多的寶貴資源提供給外國人使用，而未相對換回可以增益國內經濟的有用商品及勞務。因為出超可以解決超額儲蓄形成的國內需求不足問題，從經濟學的觀點，出超其實就等於超額儲蓄；出超愈大，超額儲蓄也愈大。民進黨執政以來，國內超額儲蓄直線上升，出超也持續擴大，雖然藉此維持差強人意的經濟成長率，但卻是以資源輸出及國民福利的損失作為代價。
何以出超會持續擴大，追根究柢，主因是中央銀行的低匯率政策。央行為民進黨經濟施政不力長期護盤，一直刻意壓低新台幣匯率，藉以促進出口及經濟成長；但這也相對造成進口成本的大幅提高，不利於內需產業發展及民間消費的擴大。而國內出口絕大部分是資本及技術密集的資訊科技產品及石化、鋼鐵等傳統產業上游產品，這些產業創造的就業非常有限，但享受的利益卻非常鉅大，除低匯率大幅提升了出口利潤外，還可以享受高額的免稅及低利貸款。雖然這些受益的出口產業推升經濟成長，但也造成經濟兩極化的發展，所謂「贏者圈」只限於這些出口產業的從業人員及擁有資本技術的企業主及經理人；那些以內需為重心的更多產業及絕大多數的勞工及薪資階層，不僅未能分享經濟成長的果實，而且還要承擔更高的成本及更多的租稅負擔。
過去七年，國內勞工薪資平均每年成長不到二％，扣除物價因素幾乎是負成長，消費能力每下愈況。而國內貧富差距也愈來愈大，據財政部最新統計，台灣申報所得收入前二○％的家庭與後二○％的家庭差距達到十一倍，創下歷年新高紀錄。另據央行統計，台灣銀行十一兆的存款，其中七成為一七○萬大戶所擁有，逾七○○萬小戶平均存款在五○萬元以下；這等貧富差距的擴大，足以說明何以近年儲蓄率不斷增加，但一般民眾的消費能力卻愈來愈差。
另一方面，央行因為長期買進美元抑低新台幣匯率，導致國內資金泛濫及利率長期偏低，結果不但未能增加國內投資，反而讓那些擁有大量閒錢的富商巨賈將資金大量轉移到海外，追逐國內外利差及匯差的套利交易，或購買高報酬的各種證券商品。近年我國海外投資規模愈來愈大，相對於國內投資的冷清及超額儲蓄的不斷升高，實在是最大的諷刺。
