第四章 房地產篇：我的存房人生
第三節、我的「存房」鐵律
看到「未來流動現金」這個名詞，投資朋友們一定感到頗熟悉。沒錯，在前面談到股票和共同基金的章節時，我們談到「未來流動現金的折現率」，也就是投資業界最常談到的「殖利率」，其實這個重要的觀念，對房地產這項屬於「不動產」性質的投資工具，不僅一樣要有，而且是投資人在資金風險控管中，牢不可破的底線。
如同前面我一再強調的觀念，任何屬於「儲存」的穩定理財工具，重點通常有2大核心：1是本金，2是利息，先要擁有本金進行「儲存」，之後隨著銀行訂出的利率，定期產生利息，時間愈久，複利效果愈驚人。
定存利息如此，股票產生的股息也如出一轍。重點在於投資人必須先要擁有股票，有了股票進行「儲存」，隨著股票發行公司每年定出的股票「殖利率」（股利／股價）高低，配出的股利股息也會每年不同，通常殖利率配發的高低，與該公司年度獲利有莫大關係。
「存房」和「存利息」、「存股息」觀念一致，投資人必須要先擁有一個完全清償、沒有揹負任何房貸的房產進行「儲存」，當決定要買下一個新存房標的物件時，才能立即有房產抵押借款，成為買房的頭期款。接下來，最關鍵的就是這項被稱為「未來流動現金的折現率」的租金收入殖利率，是否能持續高於房貸利率。
從這裡我提醒所有「存房族」必須牢記以下5大「存房鐵律」：
1、「存房」第一條鐵律：租金收入殖利率ㄧ定要大於房貸利率。
在此我再次說明「存房」這項投資理財工具的特點之一，就是你必須先要擁有第1間無貸款的房子作為儲存的資產，一如要享有「定存利息」收入，就必須先要有1筆可源源不斷生息的「本金」先儲存在銀行之中。因此，衡量「存房」能否成功，未來不斷「房生房」，前提在於這項房地產的物件可否「利滾利」。
因此，第1條「存房」鐵律的前提要件，在於必須要讓你所要儲存的房子能夠定期產生租金收入，當每月租金收入殖利率大於房貸利率時，代表你所買下的房子，每個月從租金帶來的收入，高於每個月你必須要繳給銀行的房貸利息，只要這間房子的租金收入大過於利息支出，「存房」才可能產生源源不斷的淨現金流入。
第四章 房地產篇：我的存房人生
第三節、我的「存房」鐵律
看到「未來流動現金」這個名詞，投資朋友們一定感到頗熟悉。沒錯，在前面談到股票和共同基金的章節時，我們談到「未來流動現金的折現率」，也就是投資業界最常談到的「殖利率」，其實這個重要的觀念，對房地產這項屬於「不動產」性質的投資工具，不僅一樣要有，而且是投資人在資金風險控管中，牢不可破的底線。
如同前面我一再強調的觀念，任何屬於「儲存」的穩定理財工具，重點通常有2大核心：1是本金，2是利息，先要擁有本金進行「儲存」，之後隨著銀行訂出的利率，定期產生利息，時間愈久，複利效果愈驚人。
定存利息如此，股票產生的股息也如出一轍。重點在於投資人必須先要擁有股票，有了股票進行「儲存」，隨著股票發行公司每年定出的股票「殖利率」（股利／股價）高低，配出的股利股息也會每年不同，通常殖利率配發的高低，與該公司年度獲利有莫大關係。
「存房」和「存利息」、「存股息」觀念一致，投資人必須要先擁有一個完全清償、沒有揹負任何房貸的房產進行「儲存」，當決定要買下一個新存房標的物件時，才能立即有房產抵押借款，成為買房的頭期款。接下來，最關鍵的就是這項被稱為「未來流動現金的折現率」的租金收入殖利率，是否能持續高於房貸利率。
從這裡我提醒所有「存房族」必須牢記以下5大「存房鐵律」：
1、「存房」第一條鐵律：租金收入殖利率ㄧ定要大於房貸利率。
在此我再次說明「存房」這項投資理財工具的特點之一，就是你必須先要擁有第1間無貸款的房子作為儲存的資產，一如要享有「定存利息」收入，就必須先要有1筆可源源不斷生息的「本金」先儲存在銀行之中。因此，衡量「存房」能否成功，未來不斷「房生房」，前提在於這項房地產的物件可否「利滾利」。
因此，第1條「存房」鐵律的前提要件，在於必須要讓你所要儲存的房子能夠定期產生租金收入，當每月租金收入殖利率大於房貸利率時，代表你所買下的房子，每個月從租金帶來的收入，高於每個月你必須要繳給銀行的房貸利息，只要這間房子的租金收入大過於利息支出，「存房」才可能產生源源不斷的淨現金流入。
不過，請注意，即使租金殖利率大於房貸利率，也並不代表未來現金流量的折現率安全無虞。
2、「存房」第2條鐵律：未來每月租金收入最好能大於本息攤還金額。
進一步說，如果你買下要作為存房標的的房產，未來每個月的租金收入，都能夠大於每個月要繳付給銀行本息攤還的金額，那麼基本上這項「存房」計畫，有相當的機率能成功。
反之，一旦從房子本身每個月所能產生的租金收入，不僅應付不了本息攤還金額，甚至連單純的房貸利息都無法支應，那麼這項「存房」計畫在未來一定期限內，終將可能面臨失敗命運。
好友云云（化名）是一家媒體的高階主管，12年來就因扛不住每個月的「本息攤還」金額，人生二度痛失已到手的房子，其中1戶在8年之內，房價漲幅逼近1.5倍，另一戶漲幅近2倍，然而卻因負擔不起每月本息攤還，不得不在「寬限期」結束前轉售掉她好不容易到手的房子。
也就是說，2間她所相中的中古公寓及捷運宅，房價事後一口氣都飆漲1.5〜2倍，但卻在房價起漲前，因為實在付不起寬限期過後、每個月突然爆增3倍以上的房貸本息攤還款項，最後房子拱手讓人，房價大漲的可口滋味，全都被她的買家「整碗端走」！房價漲幅再高，她都只能望屋興嘆！
第1次是在2003年，在她民生社區中古公寓租屋住家的4樓，原價1,250萬元的38坪中古公寓，因屋主老先生突然辭世，繼承遺產的2名子女，因長年在美國定居，無意再回台居住，為求返台料理喪事期間，儘速平順處理父親留下的這間老屋，結清遺產稅，竟能以市價975萬元、折合市價7、8折的價位成交。
原本和母親長期租屋的云云，喜出望外，付了290萬元頭期款，向銀行申辦20年房貸，一家人高興入厝，前3年只繳利息1.4萬元，但如圖8-2，這筆房貸金額卻在寬限期過後，變成了本息攤還4.1萬，一口氣增加了將近3倍！
本身不過是月薪不到5萬元的小資女，媽媽多年來也一直沒有一個固定工作收入，母女2人為了留住這間未來可供退休養老的「棲身之所」，云云和媽媽拼命攢錢，但畢竟每個月硬是要擠出這4.1萬元，不只是要撐過1年半載，而是未來漫長的20年，每個月可都要歷經這硬拼4.1萬元的煎熬！
母女倆苦苦硬撐5個月，終究敵不過這每月本息攤還的4.1萬元，無計可施下，2人含淚由房仲以990萬元緊急求售，扣除其間裝潢、仲介費和相關稅款，幾乎沒有賺賠。4年後，云云再看到買方轉售價格，開價已高達1,400萬元！比起當年975萬元整整多出425萬元，這間中古公寓成了母女倆捶心肝的痛。不過，請注意，即使租金殖利率大於房貸利率，也並不代表未來現金流量的折現率安全無虞。
2、「存房」第2條鐵律：未來每月租金收入最好能大於本息攤還金額。
進一步說，如果你買下要作為存房標的的房產，未來每個月的租金收入，都能夠大於每個月要繳付給銀行本息攤還的金額，那麼基本上這項「存房」計畫，有相當的機率能成功。
反之，一旦從房子本身每個月所能產生的租金收入，不僅應付不了本息攤還金額，甚至連單純的房貸利息都無法支應，那麼這項「存房」計畫在未來一定期限內，終將可能面臨失敗命運。
好友云云（化名）是一家媒體的高階主管，12年來就因扛不住每個月的「本息攤還」金額，人生二度痛失已到手的房子，其中1戶在8年之內，房價漲幅逼近1.5倍，另一戶漲幅近2倍，然而卻因負擔不起每月本息攤還，不得不在「寬限期」結束前轉售掉她好不容易到手的房子。
也就是說，2間她所相中的中古公寓及捷運宅，房價事後一口氣都飆漲1.5〜2倍，但卻在房價起漲前，因為實在付不起寬限期過後、每個月突然爆增3倍以上的房貸本息攤還款項，最後房子拱手讓人，房價大漲的可口滋味，全都被她的買家「整碗端走」！房價漲幅再高，她都只能望屋興嘆！
第1次是在2003年，在她民生社區中古公寓租屋住家的4樓，原價1,250萬元的38坪中古公寓，因屋主老先生突然辭世，繼承遺產的2名子女，因長年在美國定居，無意再回台居住，為求返台料理喪事期間，儘速平順處理父親留下的這間老屋，結清遺產稅，竟能以市價975萬元、折合市價7、8折的價位成交。
原本和母親長期租屋的云云，喜出望外，付了290萬元頭期款，向銀行申辦20年房貸，一家人高興入厝，前3年只繳利息1.4萬元，但如圖8-2，這筆房貸金額卻在寬限期過後，變成了本息攤還4.1萬，一口氣增加了將近3倍！
本身不過是月薪不到5萬元的小資女，媽媽多年來也一直沒有一個固定工作收入，母女2人為了留住這間未來可供退休養老的「棲身之所」，云云和媽媽拼命攢錢，但畢竟每個月硬是要擠出這4.1萬元，不只是要撐過1年半載，而是未來漫長的20年，每個月可都要歷經這硬拼4.1萬元的煎熬！
母女倆苦苦硬撐5個月，終究敵不過這每月本息攤還的4.1萬元，無計可施下，2人含淚由房仲以990萬元緊急求售，扣除其間裝潢、仲介費和相關稅款，幾乎沒有賺賠。4年後，云云再看到買方轉售價格，開價已高達1,400萬元！比起當年975萬元整整多出425萬元，這間中古公寓成了母女倆捶心肝的痛。
理智上告訴她，留不住的財富都是過眼雲煙，但只要一經過這間中古公寓，她總是萬般糾結。然而老天和她開的玩笑居然不只一次，同樣的痛出現在新婚之後。
云云和老公結婚時，2人最重要的決定，就是在民權西路捷運站旁買下只有1房1廳1衛、總價1,200萬元的12坪大小套房，2人約定共同負擔這間捷運宅未來20年共840萬元的房貸。
前3年原本每月繳付1.75萬元利息，夫妻倆日子還過得去，3年後寬限期一到，每月繳付的房貸突然從只付利息變成本金加利息一起攤還，金額從1.75萬元直接跳升快3倍，達5萬元以上，夫妻倆月薪加起頂多8萬元，光為了還這間捷運站旁小宅的房貸，就吃掉2人月薪超過6成以上，更不用說在他們小兒子出生之後，奶粉、尿布錢已成了極高的生活負擔。
這回又讓云云想起幾年前的民生東路中古公寓的慘痛經驗，沒想到時光飛逝，當她已淡忘上回購屋就是還不起每月本息攤還的痛，這回居然又犯了上一回買屋，一模一樣的錯誤！
這一回云云和老公再不捨，再如何確定附近有百貨公司商圈的地點，增值幅度有多高也沒有用，寬限期後的第2個月，云云和老公共同決定，以較3年前成交價高不到30萬元的價格出售，因為2003年的本息攤還惡夢，讓她知道已經有了1歲大兒子的小夫妻，以2人合計才8萬元左右的月薪，根本沒有本事每月擔負5萬元的房貸，這回她連想都沒想，就勸服老公把房子賣了。
如今，夫妻倆每次經過他們曾經買過的捷運小宅時，看到附近貼出的賣屋房價，都萬分痛苦，即使夫妻倆人慧眼獨具，早就知道這間捷運小宅未來房價絕對看漲，然而當他們被每月至少要繳5萬元以上的本息攤還壓到喘不過氣時，再怎麼飆漲的房價，對他們的生活再也不具價值，因為捷運小宅只是「曾經擁有」，現實的生活是他們永遠還是在租屋子。
理智上告訴她，留不住的財富都是過眼雲煙，但只要一經過這間中古公寓，她總是萬般糾結。然而老天和她開的玩笑居然不只一次，同樣的痛出現在新婚之後。
云云和老公結婚時，2人最重要的決定，就是在民權西路捷運站旁買下只有1房1廳1衛、總價1,200萬元的12坪大小套房，2人約定共同負擔這間捷運宅未來20年共840萬元的房貸。
前3年原本每月繳付1.75萬元利息，夫妻倆日子還過得去，3年後寬限期一到，每月繳付的房貸突然從只付利息變成本金加利息一起攤還，金額從1.75萬元直接跳升快3倍，達5萬元以上，夫妻倆月薪加起頂多8萬元，光為了還這間捷運站旁小宅的房貸，就吃掉2人月薪超過6成以上，更不用說在他們小兒子出生之後，奶粉、尿布錢已成了極高的生活負擔。
這回又讓云云想起幾年前的民生東路中古公寓的慘痛經驗，沒想到時光飛逝，當她已淡忘上回購屋就是還不起每月本息攤還的痛，這回居然又犯了上一回買屋，一模一樣的錯誤！
這一回云云和老公再不捨，再如何確定附近有百貨公司商圈的地點，增值幅度有多高也沒有用，寬限期後的第2個月，云云和老公共同決定，以較3年前成交價高不到30萬元的價格出售，因為2003年的本息攤還惡夢，讓她知道已經有了1歲大兒子的小夫妻，以2人合計才8萬元左右的月薪，根本沒有本事每月擔負5萬元的房貸，這回她連想都沒想，就勸服老公把房子賣了。
如今，夫妻倆每次經過他們曾經買過的捷運小宅時，看到附近貼出的賣屋房價，都萬分痛苦，即使夫妻倆人慧眼獨具，早就知道這間捷運小宅未來房價絕對看漲，然而當他們被每月至少要繳5萬元以上的本息攤還壓到喘不過氣時，再怎麼飆漲的房價，對他們的生活再也不具價值，因為捷運小宅只是「曾經擁有」，現實的生活是他們永遠還是在租屋子。
3、「存房」第3條鐵律：避開升息循環和調降貸款成數的經濟環境。
從前面2項「存房」鐵律可知，「存房」這項理財工具的成與敗，關鍵就在利率的高與低。簡單來說，全台灣所有的「首購族」、「存房族」或「投資客」，最需要仔細聽清楚某位重量級人士所說的話，他就是央行總裁彭淮南。
只要央行宣布降息1碼、決定調高房屋貸款成數8〜9成，全體民眾揹負要繳給銀行的房貸利息，壓力就會大幅減輕；相反的一旦國內央行開始展開新一波升息循環，計劃調降房屋貸款成數到7成甚至6成以下，如果選在此時進場購屋，一家人要扛起的房貸壓力可能沉重到令人窒息。可以說，在彭淮南主政下的央行理監事會議決策，就會決定負擔1間房子頭期款之外的所有銀行貸款，究竟是要調升利率、壓低貸款成數，讓民眾借錢額度少，卻又要大量還、快快還？還是要調降利率、拉高貸款成數，由銀行貸出去讓民眾買屋的金額擴大、銀行收回錢的速度慢一點、利差少賺一點、民眾每個月繳房貸的錢可以少繳一點，生活才可能舒服一點。
美國聯準會（FED）從2015年中就不斷醞釀即將升息，眾所關注下，果真在2015年12月正式升息1碼，接下來台灣央行總裁彭淮南是否也會跟進升息，或者在2016年總體經濟環境考量下，台灣究竟有沒有升息的條件和環境，就成了所有台灣房貸族最重要的功課。
那麼央行每升息1碼，對房貸族的實際負擔到底有多重？答案是當升息1碼，每個房貸戶平均每年利息支出將增加約1.5萬元，每個月負擔增加1,250元，也就是說如果你目前每月房貸繳付3萬元，宣布升息1碼，房貸就增繳到31,250元，對受薪階層來說又是一筆不小的負擔。
台灣房貸利率是浮動的，買房子的民眾在付完頭期款當下，往往只記得自己當下每個月薪水可以負擔房貸，卻往往忽略掉一旦利率不斷調高，繳不起房貸的風險會更高。
央行總裁彭淮南也不只1次提醒國人，國內房貸負擔率（指房貸支出占家庭所得比率）已超過3成以上，代表目前全台灣家庭每月可支配所得中，有超過3成以上都是拿去繳房貸；其中房價上漲幅度居全國之冠的台北市，房貸負擔率更高達61.87%，等於賺每100元，其中就有60多元拿去繳付銀行每月本息攤還的金額。
根據5大行庫主管分析，如果以每月所得6萬元的家庭為例，以20年本利攤還方式，設定利率為2%、貸款成數7成，以及貸款負擔率低於30%計算，大約只能負擔總價500萬元的住宅。
但翻開大台北地區實價登錄數字，或比照國內各大租屋網站公布的實價登錄地圖，除非是10坪上下、或超過30年以上的中古老屋，否則要在台北地區找到總價500萬元的房子，除了運氣，談何容易。
4、「存房」第4條鐵律：待租期不宜超過半年。
即使挺過升息和降低房貸成數的風險，存房族常會忽略的是房子遲遲無法出租，或即使出租就是收不到固定租金收入，這將導致未來現金流量不穩定，如果情況持續達半年以上，那麼透過「存房」的方式，使不動產每月轉化出流動現金的計畫就會受阻，進而產生流動性危機。
3、「存房」第3條鐵律：避開升息循環和調降貸款成數的經濟環境。
從前面2項「存房」鐵律可知，「存房」這項理財工具的成與敗，關鍵就在利率的高與低。簡單來說，全台灣所有的「首購族」、「存房族」或「投資客」，最需要仔細聽清楚某位重量級人士所說的話，他就是央行總裁彭淮南。
只要央行宣布降息1碼、決定調高房屋貸款成數8〜9成，全體民眾揹負要繳給銀行的房貸利息，壓力就會大幅減輕；相反的一旦國內央行開始展開新一波升息循環，計劃調降房屋貸款成數到7成甚至6成以下，如果選在此時進場購屋，一家人要扛起的房貸壓力可能沉重到令人窒息。
可以說，在彭淮南主政下的央行理監事會議決策，就會決定負擔1間房子頭期款之外的所有銀行貸款，究竟是要調升利率、壓低貸款成數，讓民眾借錢額度少，卻又要大量還、快快還？還是要調降利率、拉高貸款成數，由銀行貸出去讓民眾買屋的金額擴大、銀行收回錢的速度慢一點、利差少賺一點、民眾每個月繳房貸的錢可以少繳一點，生活才可能舒服一點。
美國聯準會（FED）從2015年中就不斷醞釀即將升息，眾所關注下，果真在2015年12月正式升息1碼，接下來台灣央行總裁彭淮南是否也會跟進升息，或者在2016年總體經濟環境考量下，台灣究竟有沒有升息的條件和環境，就成了所有台灣房貸族最重要的功課。
那麼央行每升息1碼，對房貸族的實際負擔到底有多重？答案是當升息1碼，每個房貸戶平均每年利息支出將增加約1.5萬元，每個月負擔增加1,250元，也就是說如果你目前每月房貸繳付3萬元，宣布升息1碼，房貸就增繳到31,250元，對受薪階層來說又是一筆不小的負擔。
台灣房貸利率是浮動的，買房子的民眾在付完頭期款當下，往往只記得自己當下每個月薪水可以負擔房貸，卻往往忽略掉一旦利率不斷調高，繳不起房貸的風險會更高。
央行總裁彭淮南也不只1次提醒國人，國內房貸負擔率（指房貸支出占家庭所得比率）已超過3成以上，代表目前全台灣家庭每月可支配所得中，有超過3成以上都是拿去繳房貸；其中房價上漲幅度居全國之冠的台北市，房貸負擔率更高達61.87%，等於賺每100元，其中就有60多元拿去繳付銀行每月本息攤還的金額。
根據5大行庫主管分析，如果以每月所得6萬元的家庭為例，以20年本利攤還方式，設定利率為2%、貸款成數7成，以及貸款負擔率低於30%計算，大約只能負擔總價500萬元的住宅。
但翻開大台北地區實價登錄數字，或比照國內各大租屋網站公布的實價登錄地圖，除非是10坪上下、或超過30年以上的中古老屋，否則要在台北地區找到總價500萬元的房子，除了運氣，談何容易。
4、「存房」第4條鐵律：待租期不宜超過半年。
即使挺過升息和降低房貸成數的風險，存房族常會忽略的是房子遲遲無法出租，或即使出租就是收不到固定租金收入，這將導致未來現金流量不穩定，如果情況持續達半年以上，那麼透過「存房」的方式，使不動產每月轉化出流動現金的計畫就會受阻，進而產生流動性危機。
產生待租期超過半年的原因眾多，有時看屋的租客人來人往，卻因房租價位談不攏，或有時附近有嫌惡設施，導致租客流動率極高，房子一直處在待租狀態，或甚至租客遲繳、拒繳房租，卻又長期霸佔房子，導致半年、甚至1年以上無法順利出租，或租金收入斷斷續續。這種現象一旦持續超過半年，很可能就會讓「存房」計畫產生流動現金失衡的資金缺口，不可不慎。
5、「存房」第5條鐵律：當未來現金收入(未來租金收入＋薪資所得)低於貸款本息支出，半年之內必要賣出，就算賠錢也得賣！
這條鐵律是上述5大信條之中，最重要的底線。一旦這條底線失守，不論是未來增值潛力再大的不動產投資標的，都得撤手。2007年我在內湖買下2個新房產物件，其中之一，就觸及「未來流動現金的折現率」不足的底線。
嚴格說來，2007年我在內湖所購置的預售屋新建案，當時之所以前後購置坪數1大1小的2間住商混合辦公套房，真正原因並非基於之前對該地段增值前景的評估，而是為了彌補投資2003年投資捷運共構宅的遺憾。
遺憾？這項捷運共構宅不是多年後飆漲近3倍，就連租金投報率，連年至少維持在5%左右嗎？照理說，這算是件成果豐碩的投資理財案，何來遺憾？
的確，這項評估不到半小時就拍板的定案，讓我一度享受到投資報酬率將近200%的快樂，堪稱我的「存房」名單中，成績最亮眼的一筆，然而這也是我心中最大的遺憾，畢竟如果當時不是這麼膽小，只敢買1戶，今天報酬率早就突破400%，說不定我早就可以提前在40歲退休了！
然而，人生從來就沒有這麼多的「如果」！當機會來敲門，我們究竟有沒有這樣的膽識，認得出、抓得住這一閃即逝的機會？每一次的投資，都是完全獨立的個案，當心中有了「彌補遺憾」的盲點，很可能會影響投資的理性判斷。
產生待租期超過半年的原因眾多，有時看屋的租客人來人往，卻因房租價位談不攏，或有時附近有嫌惡設施，導致租客流動率極高，房子一直處在待租狀態，或甚至租客遲繳、拒繳房租，卻又長期霸佔房子，導致半年、甚至1年以上無法順利出租，或租金收入斷斷續續。這種現象一旦持續超過半年，很可能就會讓「存房」計畫產生流動現金失衡的資金缺口，不可不慎。
5、「存房」第5條鐵律：當未來現金收入(未來租金收入＋薪資所得)低於貸款本息支出，半年之內必要賣出，就算賠錢也得賣！
這條鐵律是上述5大信條之中，最重要的底線。一旦這條底線失守，不論是未來增值潛力再大的不動產投資標的，都得撤手。2007年我在內湖買下2個新房產物件，其中之一，就觸及「未來流動現金的折現率」不足的底線。
嚴格說來，2007年我在內湖所購置的預售屋新建案，當時之所以前後購置坪數1大1小的2間住商混合辦公套房，真正原因並非基於之前對該地段增值前景的評估，而是為了彌補投資2003年投資捷運共構宅的遺憾。
遺憾？這項捷運共構宅不是多年後飆漲近3倍，就連租金投報率，連年至少維持在5%左右嗎？照理說，這算是件成果豐碩的投資理財案，何來遺憾？
的確，這項評估不到半小時就拍板的定案，讓我一度享受到投資報酬率將近200%的快樂，堪稱我的「存房」名單中，成績最亮眼的一筆，然而這也是我心中最大的遺憾，畢竟如果當時不是這麼膽小，只敢買1戶，今天報酬率早就突破400%，說不定我早就可以提前在40歲退休了！
然而，人生從來就沒有這麼多的「如果」！當機會來敲門，我們究竟有沒有這樣的膽識，認得出、抓得住這一閃即逝的機會？每一次的投資，都是完全獨立的個案，當心中有了「彌補遺憾」的盲點，很可能會影響投資的理性判斷。
為彌補2003年自己對投資不夠有膽識的遺憾，2007年在內湖新建案，就一連投資了2戶，當時原以為有碧草如茵的美麗公園加值，2003年選擇好地段的成功案例，有機會再複製，沒料到，這個期望只達到了一半。
當2010年開始陸續交屋，同樣在裝潢完工後出租，結果25坪大的住辦，不消2個月就順利放租，但另一間13坪大的房間，也許因為坪數過小，又或者面公園的景觀不夠全面，導致時間過了6個月以上，一直未能順利出租。時間就是金錢，當日子一天天過去，不斷貼出招租、看屋、卻遲遲無法順利放租，13坪小套房無法每月提供固定租金收入，讓我緩解2.5%的銀行房貸壓力，。這是從我立志以「存房」作為自己投資理財工具以來，頭一次面臨資金流「阻塞不通」的情況。
雖說這種買了房子卻租不出的情況，是在我每次決定買下1間房子前，都事先預想可能會有這樣的情況發生，所幸在「存房」歷程中，除了自住的1間外，大致多能順利出租，用房租收入來繳付已調到3%以內的房貸，用租金收益率來負擔房貸利率，以利抵利，已成為「以房養房」最大利器。然而，當有一天這條資金的大動脈遭遇「阻塞」，或是「流速不夠通暢」時，我就面臨極大的資金壓力。
經過半年以上的資金評量，我和先生生平第1次決定：要賣掉1間房子了，而且必須速戰速決！
趁著全家半年內現金流量還在可控制的時間範圍內，委請房仲轉賣，盤算著在未來半年內，一定要設法將這間13坪的小套房出售，初步以加計系統傢俱及簡單裝潢等成本設訂轉售價格，一旦無法在半年內順利轉賣，那麼將開始考慮以原價的95折，開始降價求售。接下來每過半年就評估一次，直到成功出售為止。
不到1個月，這個13坪的內湖5期小套房，僅以比原先購屋成本650萬元加裝潢費35萬元，再加15萬元，共700萬元的價格成交，但如果扣除仲介費及其他相關稅負（當時尚無房地合一稅），可以說這不僅是我第1次賣屋，更幾乎是一次零獲利的轉手賣屋。
坦白說，當時對於房仲提出700萬元這樣的轉售價位，心中頗為掙扎！事實上，當時時間點是在2011年，距離2008年金融海嘯也整整超過4年以上，其中還歷經2010年經濟從谷底復甦期，不僅股市已從暴跌到4,950點，回復到8,000多點水準，內湖5期附近的房價不僅止跌反漲，漲幅更在2成以上。
然而在考量自己所投資的每間房子或店面，都必須「自給自足」，也就是「以房子每月出租賺取的租金，能繳付每個月房貸至少3分之2以上」，以維持每個月可自由支配的現金流通暢時，一旦觸及這項「存房鐵律」第1個天條，我也只能選擇割愛。
我心中很清楚，我是個所有現金都必須用在「刀口上」的勤懇「存房族」，不是手中隨時握有300萬元以上資金，可以「囤房」、「養房」坐等房市景氣5~7年以上回春的「投資客」。為彌補2003年自己對投資不夠有膽識的遺憾，2007年在內湖新建案，就一連投資了2戶，當時原以為有碧草如茵的美麗公園加值，2003年選擇好地段的成功案例，有機會再複製，沒料到，這個期望只達到了一半。
當2010年開始陸續交屋，同樣在裝潢完工後出租，結果25坪大的住辦，不消2個月就順利放租，但另一間13坪大的房間，也許因為坪數過小，又或者面公園的景觀不夠全面，導致時間過了6個月以上，一直未能順利出租。
時間就是金錢，當日子一天天過去，不斷貼出招租、看屋、卻遲遲無法順利放租，13坪小套房無法每月提供固定租金收入，讓我緩解2.5%的銀行房貸壓力，。這是從我立志以「存房」作為自己投資理財工具以來，頭一次面臨資金流「阻塞不通」的情況。
雖說這種買了房子卻租不出的情況，是在我每次決定買下1間房子前，都事先預想可能會有這樣的情況發生，所幸在「存房」歷程中，除了自住的1間外，大致多能順利出租，用房租收入來繳付已調到3%以內的房貸，用租金收益率來負擔房貸利率，以利抵利，已成為「以房養房」最大利器。然而，當有一天這條資金的大動脈遭遇「阻塞」，或是「流速不夠通暢」時，我就面臨極大的資金壓力。
經過半年以上的資金評量，我和先生生平第1次決定：要賣掉1間房子了，而且必須速戰速決！
趁著全家半年內現金流量還在可控制的時間範圍內，委請房仲轉賣，盤算著在未來半年內，一定要設法將這間13坪的小套房出售，初步以加計系統傢俱及簡單裝潢等成本設訂轉售價格，一旦無法在半年內順利轉賣，那麼將開始考慮以原價的95折，開始降價求售。接下來每過半年就評估一次，直到成功出售為止。
不到1個月，這個13坪的內湖5期小套房，僅以比原先購屋成本650萬元加裝潢費35萬元，再加15萬元，共700萬元的價格成交，但如果扣除仲介費及其他相關稅負（當時尚無房地合一稅），可以說這不僅是我第1次賣屋，更幾乎是一次零獲利的轉手賣屋。
坦白說，當時對於房仲提出700萬元這樣的轉售價位，心中頗為掙扎！事實上，當時時間點是在2011年，距離2008年金融海嘯也整整超過4年以上，其中還歷經2010年經濟從谷底復甦期，不僅股市已從暴跌到4,950點，回復到8,000多點水準，內湖5期附近的房價不僅止跌反漲，漲幅更在2成以上。
然而在考量自己所投資的每間房子或店面，都必須「自給自足」，也就是「以房子每月出租賺取的租金，能繳付每個月房貸至少3分之2以上」，以維持每個月可自由支配的現金流通暢時，一旦觸及這項「存房鐵律」第1個天條，我也只能選擇割愛。
我心中很清楚，我是個所有現金都必須用在「刀口上」的勤懇「存房族」，不是手中隨時握有300萬元以上資金，可以「囤房」、「養房」坐等房市景氣5~7年以上回春的「投資客」。
如果我已確認手中存有的一間房子，在未來半年內從房租產生的流動現金，有超過6成以上的機率，無法支持該間房子自身的房貸利率，那麼這就已踩到我「存房鐵律」的第1條紅線，我一定必須在1季或最長半年之內，讓手中的「不動產」轉為「動產」處分掉。
因為我比誰都清楚，如果自己遲遲不願處分掉，未來一旦錯過時機，讓單一一間房子的每月流動現金問題，擴大衍生成為與手中其他房子之間，在自由現金流量上新增的困擾，這可能不只是產生遺憾，而可能是會進一步釀成災難！
為確保每一間房子（自住的房屋除外）每個月產生的租金收入，一定要大過寬限期的房貸利息支出，這是我的「存房人生」絕對必須嚴格遵守的鐵規則，凡是不能達到這個標準達3個月（1季）以上，我就必須在未來3個月之內，最長不得超過半年，將它處分掉，即使賠錢都得要能賣得掉！
如此一來，我才可能維持每1間名下的房地產，都能擁有一定的未來現金流量，唯有源源不斷的現金流，才能有效支撐不動產的槓桿效益，讓不動產和「變現性」之間，維持最佳的動態均衡。
事後證明，從內湖這間13坪大的建物，變現出來近700萬元的資金，後來有了更佳的賺錢去處，當我將這695萬元扣除原先銀行房貸及相關稅賦後，結餘約250萬元現金，轉換成購買國內幾檔蘋果（Apple）概念股，以及黃金、原油等礦業基金，在當年度反而獲得從33~120%不等的年化報酬率。
從這次的經驗，讓我領悟到原來不論是選擇房地產、股票，或是共同基金等各種投資工具，都各有不同妙用，端看自己最習慣或相對「擅長」的理財工具是哪一種，但問題真正的關鍵在於這筆投資的金錢，究竟放在哪個工具，才能夠產生最高的「未來現金流量的折現率」？當投資人掌握到這個最高指導原則，就等於掌握「存房」祕訣。
如果我已確認手中存有的一間房子，在未來半年內從房租產生的流動現金，有超過6成以上的機率，無法支持該間房子自身的房貸利率，那麼這就已踩到我「存房鐵律」的第1條紅線，我一定必須在1季或最長半年之內，讓手中的「不動產」轉為「動產」處分掉。
因為我比誰都清楚，如果自己遲遲不願處分掉，未來一旦錯過時機，讓單一一間房子的每月流動現金問題，擴大衍生成為與手中其他房子之間，在自由現金流量上新增的困擾，這可能不只是產生遺憾，而可能是會進一步釀成災難！
為確保每一間房子（自住的房屋除外）每個月產生的租金收入，一定要大過寬限期的房貸利息支出，這是我的「存房人生」絕對必須嚴格遵守的鐵規則，凡是不能達到這個標準達3個月（1季）以上，我就必須在未來3個月之內，最長不得超過半年，將它處分掉，即使賠錢都得要能賣得掉！
如此一來，我才可能維持每1間名下的房地產，都能擁有一定的未來現金流量，唯有源源不斷的現金流，才能有效支撐不動產的槓桿效益，讓不動產和「變現性」之間，維持最佳的動態均衡。
事後證明，從內湖這間13坪大的建物，變現出來近700萬元的資金，後來有了更佳的賺錢去處，當我將這695萬元扣除原先銀行房貸及相關稅賦後，結餘約250萬元現金，轉換成購買國內幾檔蘋果（Apple）概念股，以及黃金、原油等礦業基金，在當年度反而獲得從33~120%不等的年化報酬率。
從這次的經驗，讓我領悟到原來不論是選擇房地產、股票，或是共同基金等各種投資工具，都各有不同妙用，端看自己最習慣或相對「擅長」的理財工具是哪一種，但問題真正的關鍵在於這筆投資的金錢，究竟放在哪個工具，才能夠產生最高的「未來現金流量的折現率」？當投資人掌握到這個最高指導原則，就等於掌握「存房」祕訣。
第三節、我的「存房」鐵律
看到「未來流動現金」這個名詞，投資朋友們一定感到頗熟悉。沒錯，在前面談到股票和共同基金的章節時，我們談到「未來流動現金的折現率」，也就是投資業界最常談到的「殖利率」，其實這個重要的觀念，對房地產這項屬於「不動產」性質的投資工具，不僅一樣要有，而且是投資人在資金風險控管中，牢不可破的底線。
如同前面我一再強調的觀念，任何屬於「儲存」的穩定理財工具，重點通常有2大核心：1是本金，2是利息，先要擁有本金進行「儲存」，之後隨著銀行訂出的利率，定期產生利息，時間愈久，複利效果愈驚人。
定存利息如此，股票產生的股息也如出一轍。重點在於投資人必須先要擁有股票，有了股票進行「儲存」，隨著股票發行公司每年定出的股票「殖利率」（股利／股價）高低，配出的股利股息也會每年不同，通常殖利率配發的高低，與該公司年度獲利有莫大關係。
「存房」和「存利息」、「存股息」觀念一致，投資人必須要先擁有一個完全清償、沒有揹負任何房貸的房產進行「儲存」，當決定要買下一個新存房標的物件時，才能立即有房產抵押借款，成為買房的頭期款。接下來，最關鍵的就是這項被稱為「未來流動現金的折現率」的租金收入殖利率，是否能持續高於房貸利率。
從這裡我提醒所有「存房族」必須牢記以下5大「存房鐵律」：
1、「存房」第一條鐵律：租金收入殖利率ㄧ定要大於房貸利率。
在此我再次說明「存房」這項投資理財工具的特點之一，就是你必須先要擁有第1間無貸款的房子作為儲存的資產，一如要享有「定存利息」收入，就必須先要有1筆可源源不斷生息的「本金」先儲存在銀行之中。因此，衡量「存房」能否成功，未來不斷「房生房」，前提在於這項房地產的物件可否「利滾利」。
因此，第1條「存房」鐵律的前提要件，在於必須要讓你所要儲存的房子能夠定期產生租金收入，當每月租金收入殖利率大於房貸利率時，代表你所買下的房子，每個月從租金帶來的收入，高於每個月你必須要繳給銀行的房貸利息，只要這間房子的租金收入大過於利息支出，「存房」才可能產生源源不斷的淨現金流入。
第四章 房地產篇：我的存房人生
第三節、我的「存房」鐵律
看到「未來流動現金」這個名詞，投資朋友們一定感到頗熟悉。沒錯，在前面談到股票和共同基金的章節時，我們談到「未來流動現金的折現率」，也就是投資業界最常談到的「殖利率」，其實這個重要的觀念，對房地產這項屬於「不動產」性質的投資工具，不僅一樣要有，而且是投資人在資金風險控管中，牢不可破的底線。
如同前面我一再強調的觀念，任何屬於「儲存」的穩定理財工具，重點通常有2大核心：1是本金，2是利息，先要擁有本金進行「儲存」，之後隨著銀行訂出的利率，定期產生利息，時間愈久，複利效果愈驚人。
定存利息如此，股票產生的股息也如出一轍。重點在於投資人必須先要擁有股票，有了股票進行「儲存」，隨著股票發行公司每年定出的股票「殖利率」（股利／股價）高低，配出的股利股息也會每年不同，通常殖利率配發的高低，與該公司年度獲利有莫大關係。
「存房」和「存利息」、「存股息」觀念一致，投資人必須要先擁有一個完全清償、沒有揹負任何房貸的房產進行「儲存」，當決定要買下一個新存房標的物件時，才能立即有房產抵押借款，成為買房的頭期款。接下來，最關鍵的就是這項被稱為「未來流動現金的折現率」的租金收入殖利率，是否能持續高於房貸利率。
從這裡我提醒所有「存房族」必須牢記以下5大「存房鐵律」：
1、「存房」第一條鐵律：租金收入殖利率ㄧ定要大於房貸利率。
在此我再次說明「存房」這項投資理財工具的特點之一，就是你必須先要擁有第1間無貸款的房子作為儲存的資產，一如要享有「定存利息」收入，就必須先要有1筆可源源不斷生息的「本金」先儲存在銀行之中。因此，衡量「存房」能否成功，未來不斷「房生房」，前提在於這項房地產的物件可否「利滾利」。
因此，第1條「存房」鐵律的前提要件，在於必須要讓你所要儲存的房子能夠定期產生租金收入，當每月租金收入殖利率大於房貸利率時，代表你所買下的房子，每個月從租金帶來的收入，高於每個月你必須要繳給銀行的房貸利息，只要這間房子的租金收入大過於利息支出，「存房」才可能產生源源不斷的淨現金流入。
不過，請注意，即使租金殖利率大於房貸利率，也並不代表未來現金流量的折現率安全無虞。
2、「存房」第2條鐵律：未來每月租金收入最好能大於本息攤還金額。
進一步說，如果你買下要作為存房標的的房產，未來每個月的租金收入，都能夠大於每個月要繳付給銀行本息攤還的金額，那麼基本上這項「存房」計畫，有相當的機率能成功。
反之，一旦從房子本身每個月所能產生的租金收入，不僅應付不了本息攤還金額，甚至連單純的房貸利息都無法支應，那麼這項「存房」計畫在未來一定期限內，終將可能面臨失敗命運。
好友云云（化名）是一家媒體的高階主管，12年來就因扛不住每個月的「本息攤還」金額，人生二度痛失已到手的房子，其中1戶在8年之內，房價漲幅逼近1.5倍，另一戶漲幅近2倍，然而卻因負擔不起每月本息攤還，不得不在「寬限期」結束前轉售掉她好不容易到手的房子。
也就是說，2間她所相中的中古公寓及捷運宅，房價事後一口氣都飆漲1.5〜2倍，但卻在房價起漲前，因為實在付不起寬限期過後、每個月突然爆增3倍以上的房貸本息攤還款項，最後房子拱手讓人，房價大漲的可口滋味，全都被她的買家「整碗端走」！房價漲幅再高，她都只能望屋興嘆！
第1次是在2003年，在她民生社區中古公寓租屋住家的4樓，原價1,250萬元的38坪中古公寓，因屋主老先生突然辭世，繼承遺產的2名子女，因長年在美國定居，無意再回台居住，為求返台料理喪事期間，儘速平順處理父親留下的這間老屋，結清遺產稅，竟能以市價975萬元、折合市價7、8折的價位成交。
原本和母親長期租屋的云云，喜出望外，付了290萬元頭期款，向銀行申辦20年房貸，一家人高興入厝，前3年只繳利息1.4萬元，但如圖8-2，這筆房貸金額卻在寬限期過後，變成了本息攤還4.1萬，一口氣增加了將近3倍！
本身不過是月薪不到5萬元的小資女，媽媽多年來也一直沒有一個固定工作收入，母女2人為了留住這間未來可供退休養老的「棲身之所」，云云和媽媽拼命攢錢，但畢竟每個月硬是要擠出這4.1萬元，不只是要撐過1年半載，而是未來漫長的20年，每個月可都要歷經這硬拼4.1萬元的煎熬！
母女倆苦苦硬撐5個月，終究敵不過這每月本息攤還的4.1萬元，無計可施下，2人含淚由房仲以990萬元緊急求售，扣除其間裝潢、仲介費和相關稅款，幾乎沒有賺賠。4年後，云云再看到買方轉售價格，開價已高達1,400萬元！比起當年975萬元整整多出425萬元，這間中古公寓成了母女倆捶心肝的痛。不過，請注意，即使租金殖利率大於房貸利率，也並不代表未來現金流量的折現率安全無虞。
2、「存房」第2條鐵律：未來每月租金收入最好能大於本息攤還金額。
進一步說，如果你買下要作為存房標的的房產，未來每個月的租金收入，都能夠大於每個月要繳付給銀行本息攤還的金額，那麼基本上這項「存房」計畫，有相當的機率能成功。
反之，一旦從房子本身每個月所能產生的租金收入，不僅應付不了本息攤還金額，甚至連單純的房貸利息都無法支應，那麼這項「存房」計畫在未來一定期限內，終將可能面臨失敗命運。
好友云云（化名）是一家媒體的高階主管，12年來就因扛不住每個月的「本息攤還」金額，人生二度痛失已到手的房子，其中1戶在8年之內，房價漲幅逼近1.5倍，另一戶漲幅近2倍，然而卻因負擔不起每月本息攤還，不得不在「寬限期」結束前轉售掉她好不容易到手的房子。
也就是說，2間她所相中的中古公寓及捷運宅，房價事後一口氣都飆漲1.5〜2倍，但卻在房價起漲前，因為實在付不起寬限期過後、每個月突然爆增3倍以上的房貸本息攤還款項，最後房子拱手讓人，房價大漲的可口滋味，全都被她的買家「整碗端走」！房價漲幅再高，她都只能望屋興嘆！
第1次是在2003年，在她民生社區中古公寓租屋住家的4樓，原價1,250萬元的38坪中古公寓，因屋主老先生突然辭世，繼承遺產的2名子女，因長年在美國定居，無意再回台居住，為求返台料理喪事期間，儘速平順處理父親留下的這間老屋，結清遺產稅，竟能以市價975萬元、折合市價7、8折的價位成交。
原本和母親長期租屋的云云，喜出望外，付了290萬元頭期款，向銀行申辦20年房貸，一家人高興入厝，前3年只繳利息1.4萬元，但如圖8-2，這筆房貸金額卻在寬限期過後，變成了本息攤還4.1萬，一口氣增加了將近3倍！
本身不過是月薪不到5萬元的小資女，媽媽多年來也一直沒有一個固定工作收入，母女2人為了留住這間未來可供退休養老的「棲身之所」，云云和媽媽拼命攢錢，但畢竟每個月硬是要擠出這4.1萬元，不只是要撐過1年半載，而是未來漫長的20年，每個月可都要歷經這硬拼4.1萬元的煎熬！
母女倆苦苦硬撐5個月，終究敵不過這每月本息攤還的4.1萬元，無計可施下，2人含淚由房仲以990萬元緊急求售，扣除其間裝潢、仲介費和相關稅款，幾乎沒有賺賠。4年後，云云再看到買方轉售價格，開價已高達1,400萬元！比起當年975萬元整整多出425萬元，這間中古公寓成了母女倆捶心肝的痛。
理智上告訴她，留不住的財富都是過眼雲煙，但只要一經過這間中古公寓，她總是萬般糾結。然而老天和她開的玩笑居然不只一次，同樣的痛出現在新婚之後。
云云和老公結婚時，2人最重要的決定，就是在民權西路捷運站旁買下只有1房1廳1衛、總價1,200萬元的12坪大小套房，2人約定共同負擔這間捷運宅未來20年共840萬元的房貸。
前3年原本每月繳付1.75萬元利息，夫妻倆日子還過得去，3年後寬限期一到，每月繳付的房貸突然從只付利息變成本金加利息一起攤還，金額從1.75萬元直接跳升快3倍，達5萬元以上，夫妻倆月薪加起頂多8萬元，光為了還這間捷運站旁小宅的房貸，就吃掉2人月薪超過6成以上，更不用說在他們小兒子出生之後，奶粉、尿布錢已成了極高的生活負擔。
這回又讓云云想起幾年前的民生東路中古公寓的慘痛經驗，沒想到時光飛逝，當她已淡忘上回購屋就是還不起每月本息攤還的痛，這回居然又犯了上一回買屋，一模一樣的錯誤！
這一回云云和老公再不捨，再如何確定附近有百貨公司商圈的地點，增值幅度有多高也沒有用，寬限期後的第2個月，云云和老公共同決定，以較3年前成交價高不到30萬元的價格出售，因為2003年的本息攤還惡夢，讓她知道已經有了1歲大兒子的小夫妻，以2人合計才8萬元左右的月薪，根本沒有本事每月擔負5萬元的房貸，這回她連想都沒想，就勸服老公把房子賣了。
如今，夫妻倆每次經過他們曾經買過的捷運小宅時，看到附近貼出的賣屋房價，都萬分痛苦，即使夫妻倆人慧眼獨具，早就知道這間捷運小宅未來房價絕對看漲，然而當他們被每月至少要繳5萬元以上的本息攤還壓到喘不過氣時，再怎麼飆漲的房價，對他們的生活再也不具價值，因為捷運小宅只是「曾經擁有」，現實的生活是他們永遠還是在租屋子。
理智上告訴她，留不住的財富都是過眼雲煙，但只要一經過這間中古公寓，她總是萬般糾結。然而老天和她開的玩笑居然不只一次，同樣的痛出現在新婚之後。
云云和老公結婚時，2人最重要的決定，就是在民權西路捷運站旁買下只有1房1廳1衛、總價1,200萬元的12坪大小套房，2人約定共同負擔這間捷運宅未來20年共840萬元的房貸。
前3年原本每月繳付1.75萬元利息，夫妻倆日子還過得去，3年後寬限期一到，每月繳付的房貸突然從只付利息變成本金加利息一起攤還，金額從1.75萬元直接跳升快3倍，達5萬元以上，夫妻倆月薪加起頂多8萬元，光為了還這間捷運站旁小宅的房貸，就吃掉2人月薪超過6成以上，更不用說在他們小兒子出生之後，奶粉、尿布錢已成了極高的生活負擔。
這回又讓云云想起幾年前的民生東路中古公寓的慘痛經驗，沒想到時光飛逝，當她已淡忘上回購屋就是還不起每月本息攤還的痛，這回居然又犯了上一回買屋，一模一樣的錯誤！
這一回云云和老公再不捨，再如何確定附近有百貨公司商圈的地點，增值幅度有多高也沒有用，寬限期後的第2個月，云云和老公共同決定，以較3年前成交價高不到30萬元的價格出售，因為2003年的本息攤還惡夢，讓她知道已經有了1歲大兒子的小夫妻，以2人合計才8萬元左右的月薪，根本沒有本事每月擔負5萬元的房貸，這回她連想都沒想，就勸服老公把房子賣了。
如今，夫妻倆每次經過他們曾經買過的捷運小宅時，看到附近貼出的賣屋房價，都萬分痛苦，即使夫妻倆人慧眼獨具，早就知道這間捷運小宅未來房價絕對看漲，然而當他們被每月至少要繳5萬元以上的本息攤還壓到喘不過氣時，再怎麼飆漲的房價，對他們的生活再也不具價值，因為捷運小宅只是「曾經擁有」，現實的生活是他們永遠還是在租屋子。
3、「存房」第3條鐵律：避開升息循環和調降貸款成數的經濟環境。
從前面2項「存房」鐵律可知，「存房」這項理財工具的成與敗，關鍵就在利率的高與低。簡單來說，全台灣所有的「首購族」、「存房族」或「投資客」，最需要仔細聽清楚某位重量級人士所說的話，他就是央行總裁彭淮南。
只要央行宣布降息1碼、決定調高房屋貸款成數8〜9成，全體民眾揹負要繳給銀行的房貸利息，壓力就會大幅減輕；相反的一旦國內央行開始展開新一波升息循環，計劃調降房屋貸款成數到7成甚至6成以下，如果選在此時進場購屋，一家人要扛起的房貸壓力可能沉重到令人窒息。可以說，在彭淮南主政下的央行理監事會議決策，就會決定負擔1間房子頭期款之外的所有銀行貸款，究竟是要調升利率、壓低貸款成數，讓民眾借錢額度少，卻又要大量還、快快還？還是要調降利率、拉高貸款成數，由銀行貸出去讓民眾買屋的金額擴大、銀行收回錢的速度慢一點、利差少賺一點、民眾每個月繳房貸的錢可以少繳一點，生活才可能舒服一點。
美國聯準會（FED）從2015年中就不斷醞釀即將升息，眾所關注下，果真在2015年12月正式升息1碼，接下來台灣央行總裁彭淮南是否也會跟進升息，或者在2016年總體經濟環境考量下，台灣究竟有沒有升息的條件和環境，就成了所有台灣房貸族最重要的功課。
那麼央行每升息1碼，對房貸族的實際負擔到底有多重？答案是當升息1碼，每個房貸戶平均每年利息支出將增加約1.5萬元，每個月負擔增加1,250元，也就是說如果你目前每月房貸繳付3萬元，宣布升息1碼，房貸就增繳到31,250元，對受薪階層來說又是一筆不小的負擔。
台灣房貸利率是浮動的，買房子的民眾在付完頭期款當下，往往只記得自己當下每個月薪水可以負擔房貸，卻往往忽略掉一旦利率不斷調高，繳不起房貸的風險會更高。
央行總裁彭淮南也不只1次提醒國人，國內房貸負擔率（指房貸支出占家庭所得比率）已超過3成以上，代表目前全台灣家庭每月可支配所得中，有超過3成以上都是拿去繳房貸；其中房價上漲幅度居全國之冠的台北市，房貸負擔率更高達61.87%，等於賺每100元，其中就有60多元拿去繳付銀行每月本息攤還的金額。
根據5大行庫主管分析，如果以每月所得6萬元的家庭為例，以20年本利攤還方式，設定利率為2%、貸款成數7成，以及貸款負擔率低於30%計算，大約只能負擔總價500萬元的住宅。
但翻開大台北地區實價登錄數字，或比照國內各大租屋網站公布的實價登錄地圖，除非是10坪上下、或超過30年以上的中古老屋，否則要在台北地區找到總價500萬元的房子，除了運氣，談何容易。
4、「存房」第4條鐵律：待租期不宜超過半年。
即使挺過升息和降低房貸成數的風險，存房族常會忽略的是房子遲遲無法出租，或即使出租就是收不到固定租金收入，這將導致未來現金流量不穩定，如果情況持續達半年以上，那麼透過「存房」的方式，使不動產每月轉化出流動現金的計畫就會受阻，進而產生流動性危機。
3、「存房」第3條鐵律：避開升息循環和調降貸款成數的經濟環境。
從前面2項「存房」鐵律可知，「存房」這項理財工具的成與敗，關鍵就在利率的高與低。簡單來說，全台灣所有的「首購族」、「存房族」或「投資客」，最需要仔細聽清楚某位重量級人士所說的話，他就是央行總裁彭淮南。
只要央行宣布降息1碼、決定調高房屋貸款成數8〜9成，全體民眾揹負要繳給銀行的房貸利息，壓力就會大幅減輕；相反的一旦國內央行開始展開新一波升息循環，計劃調降房屋貸款成數到7成甚至6成以下，如果選在此時進場購屋，一家人要扛起的房貸壓力可能沉重到令人窒息。
可以說，在彭淮南主政下的央行理監事會議決策，就會決定負擔1間房子頭期款之外的所有銀行貸款，究竟是要調升利率、壓低貸款成數，讓民眾借錢額度少，卻又要大量還、快快還？還是要調降利率、拉高貸款成數，由銀行貸出去讓民眾買屋的金額擴大、銀行收回錢的速度慢一點、利差少賺一點、民眾每個月繳房貸的錢可以少繳一點，生活才可能舒服一點。
美國聯準會（FED）從2015年中就不斷醞釀即將升息，眾所關注下，果真在2015年12月正式升息1碼，接下來台灣央行總裁彭淮南是否也會跟進升息，或者在2016年總體經濟環境考量下，台灣究竟有沒有升息的條件和環境，就成了所有台灣房貸族最重要的功課。
那麼央行每升息1碼，對房貸族的實際負擔到底有多重？答案是當升息1碼，每個房貸戶平均每年利息支出將增加約1.5萬元，每個月負擔增加1,250元，也就是說如果你目前每月房貸繳付3萬元，宣布升息1碼，房貸就增繳到31,250元，對受薪階層來說又是一筆不小的負擔。
台灣房貸利率是浮動的，買房子的民眾在付完頭期款當下，往往只記得自己當下每個月薪水可以負擔房貸，卻往往忽略掉一旦利率不斷調高，繳不起房貸的風險會更高。
央行總裁彭淮南也不只1次提醒國人，國內房貸負擔率（指房貸支出占家庭所得比率）已超過3成以上，代表目前全台灣家庭每月可支配所得中，有超過3成以上都是拿去繳房貸；其中房價上漲幅度居全國之冠的台北市，房貸負擔率更高達61.87%，等於賺每100元，其中就有60多元拿去繳付銀行每月本息攤還的金額。
根據5大行庫主管分析，如果以每月所得6萬元的家庭為例，以20年本利攤還方式，設定利率為2%、貸款成數7成，以及貸款負擔率低於30%計算，大約只能負擔總價500萬元的住宅。
但翻開大台北地區實價登錄數字，或比照國內各大租屋網站公布的實價登錄地圖，除非是10坪上下、或超過30年以上的中古老屋，否則要在台北地區找到總價500萬元的房子，除了運氣，談何容易。
4、「存房」第4條鐵律：待租期不宜超過半年。
即使挺過升息和降低房貸成數的風險，存房族常會忽略的是房子遲遲無法出租，或即使出租就是收不到固定租金收入，這將導致未來現金流量不穩定，如果情況持續達半年以上，那麼透過「存房」的方式，使不動產每月轉化出流動現金的計畫就會受阻，進而產生流動性危機。
產生待租期超過半年的原因眾多，有時看屋的租客人來人往，卻因房租價位談不攏，或有時附近有嫌惡設施，導致租客流動率極高，房子一直處在待租狀態，或甚至租客遲繳、拒繳房租，卻又長期霸佔房子，導致半年、甚至1年以上無法順利出租，或租金收入斷斷續續。這種現象一旦持續超過半年，很可能就會讓「存房」計畫產生流動現金失衡的資金缺口，不可不慎。
5、「存房」第5條鐵律：當未來現金收入(未來租金收入＋薪資所得)低於貸款本息支出，半年之內必要賣出，就算賠錢也得賣！
這條鐵律是上述5大信條之中，最重要的底線。一旦這條底線失守，不論是未來增值潛力再大的不動產投資標的，都得撤手。2007年我在內湖買下2個新房產物件，其中之一，就觸及「未來流動現金的折現率」不足的底線。
嚴格說來，2007年我在內湖所購置的預售屋新建案，當時之所以前後購置坪數1大1小的2間住商混合辦公套房，真正原因並非基於之前對該地段增值前景的評估，而是為了彌補投資2003年投資捷運共構宅的遺憾。
遺憾？這項捷運共構宅不是多年後飆漲近3倍，就連租金投報率，連年至少維持在5%左右嗎？照理說，這算是件成果豐碩的投資理財案，何來遺憾？
的確，這項評估不到半小時就拍板的定案，讓我一度享受到投資報酬率將近200%的快樂，堪稱我的「存房」名單中，成績最亮眼的一筆，然而這也是我心中最大的遺憾，畢竟如果當時不是這麼膽小，只敢買1戶，今天報酬率早就突破400%，說不定我早就可以提前在40歲退休了！
然而，人生從來就沒有這麼多的「如果」！當機會來敲門，我們究竟有沒有這樣的膽識，認得出、抓得住這一閃即逝的機會？每一次的投資，都是完全獨立的個案，當心中有了「彌補遺憾」的盲點，很可能會影響投資的理性判斷。
產生待租期超過半年的原因眾多，有時看屋的租客人來人往，卻因房租價位談不攏，或有時附近有嫌惡設施，導致租客流動率極高，房子一直處在待租狀態，或甚至租客遲繳、拒繳房租，卻又長期霸佔房子，導致半年、甚至1年以上無法順利出租，或租金收入斷斷續續。這種現象一旦持續超過半年，很可能就會讓「存房」計畫產生流動現金失衡的資金缺口，不可不慎。
5、「存房」第5條鐵律：當未來現金收入(未來租金收入＋薪資所得)低於貸款本息支出，半年之內必要賣出，就算賠錢也得賣！
這條鐵律是上述5大信條之中，最重要的底線。一旦這條底線失守，不論是未來增值潛力再大的不動產投資標的，都得撤手。2007年我在內湖買下2個新房產物件，其中之一，就觸及「未來流動現金的折現率」不足的底線。
嚴格說來，2007年我在內湖所購置的預售屋新建案，當時之所以前後購置坪數1大1小的2間住商混合辦公套房，真正原因並非基於之前對該地段增值前景的評估，而是為了彌補投資2003年投資捷運共構宅的遺憾。
遺憾？這項捷運共構宅不是多年後飆漲近3倍，就連租金投報率，連年至少維持在5%左右嗎？照理說，這算是件成果豐碩的投資理財案，何來遺憾？
的確，這項評估不到半小時就拍板的定案，讓我一度享受到投資報酬率將近200%的快樂，堪稱我的「存房」名單中，成績最亮眼的一筆，然而這也是我心中最大的遺憾，畢竟如果當時不是這麼膽小，只敢買1戶，今天報酬率早就突破400%，說不定我早就可以提前在40歲退休了！
然而，人生從來就沒有這麼多的「如果」！當機會來敲門，我們究竟有沒有這樣的膽識，認得出、抓得住這一閃即逝的機會？每一次的投資，都是完全獨立的個案，當心中有了「彌補遺憾」的盲點，很可能會影響投資的理性判斷。
為彌補2003年自己對投資不夠有膽識的遺憾，2007年在內湖新建案，就一連投資了2戶，當時原以為有碧草如茵的美麗公園加值，2003年選擇好地段的成功案例，有機會再複製，沒料到，這個期望只達到了一半。
當2010年開始陸續交屋，同樣在裝潢完工後出租，結果25坪大的住辦，不消2個月就順利放租，但另一間13坪大的房間，也許因為坪數過小，又或者面公園的景觀不夠全面，導致時間過了6個月以上，一直未能順利出租。時間就是金錢，當日子一天天過去，不斷貼出招租、看屋、卻遲遲無法順利放租，13坪小套房無法每月提供固定租金收入，讓我緩解2.5%的銀行房貸壓力，。這是從我立志以「存房」作為自己投資理財工具以來，頭一次面臨資金流「阻塞不通」的情況。
雖說這種買了房子卻租不出的情況，是在我每次決定買下1間房子前，都事先預想可能會有這樣的情況發生，所幸在「存房」歷程中，除了自住的1間外，大致多能順利出租，用房租收入來繳付已調到3%以內的房貸，用租金收益率來負擔房貸利率，以利抵利，已成為「以房養房」最大利器。然而，當有一天這條資金的大動脈遭遇「阻塞」，或是「流速不夠通暢」時，我就面臨極大的資金壓力。
經過半年以上的資金評量，我和先生生平第1次決定：要賣掉1間房子了，而且必須速戰速決！
趁著全家半年內現金流量還在可控制的時間範圍內，委請房仲轉賣，盤算著在未來半年內，一定要設法將這間13坪的小套房出售，初步以加計系統傢俱及簡單裝潢等成本設訂轉售價格，一旦無法在半年內順利轉賣，那麼將開始考慮以原價的95折，開始降價求售。接下來每過半年就評估一次，直到成功出售為止。
不到1個月，這個13坪的內湖5期小套房，僅以比原先購屋成本650萬元加裝潢費35萬元，再加15萬元，共700萬元的價格成交，但如果扣除仲介費及其他相關稅負（當時尚無房地合一稅），可以說這不僅是我第1次賣屋，更幾乎是一次零獲利的轉手賣屋。
坦白說，當時對於房仲提出700萬元這樣的轉售價位，心中頗為掙扎！事實上，當時時間點是在2011年，距離2008年金融海嘯也整整超過4年以上，其中還歷經2010年經濟從谷底復甦期，不僅股市已從暴跌到4,950點，回復到8,000多點水準，內湖5期附近的房價不僅止跌反漲，漲幅更在2成以上。
然而在考量自己所投資的每間房子或店面，都必須「自給自足」，也就是「以房子每月出租賺取的租金，能繳付每個月房貸至少3分之2以上」，以維持每個月可自由支配的現金流通暢時，一旦觸及這項「存房鐵律」第1個天條，我也只能選擇割愛。
我心中很清楚，我是個所有現金都必須用在「刀口上」的勤懇「存房族」，不是手中隨時握有300萬元以上資金，可以「囤房」、「養房」坐等房市景氣5~7年以上回春的「投資客」。為彌補2003年自己對投資不夠有膽識的遺憾，2007年在內湖新建案，就一連投資了2戶，當時原以為有碧草如茵的美麗公園加值，2003年選擇好地段的成功案例，有機會再複製，沒料到，這個期望只達到了一半。
當2010年開始陸續交屋，同樣在裝潢完工後出租，結果25坪大的住辦，不消2個月就順利放租，但另一間13坪大的房間，也許因為坪數過小，又或者面公園的景觀不夠全面，導致時間過了6個月以上，一直未能順利出租。
時間就是金錢，當日子一天天過去，不斷貼出招租、看屋、卻遲遲無法順利放租，13坪小套房無法每月提供固定租金收入，讓我緩解2.5%的銀行房貸壓力，。這是從我立志以「存房」作為自己投資理財工具以來，頭一次面臨資金流「阻塞不通」的情況。
雖說這種買了房子卻租不出的情況，是在我每次決定買下1間房子前，都事先預想可能會有這樣的情況發生，所幸在「存房」歷程中，除了自住的1間外，大致多能順利出租，用房租收入來繳付已調到3%以內的房貸，用租金收益率來負擔房貸利率，以利抵利，已成為「以房養房」最大利器。然而，當有一天這條資金的大動脈遭遇「阻塞」，或是「流速不夠通暢」時，我就面臨極大的資金壓力。
經過半年以上的資金評量，我和先生生平第1次決定：要賣掉1間房子了，而且必須速戰速決！
趁著全家半年內現金流量還在可控制的時間範圍內，委請房仲轉賣，盤算著在未來半年內，一定要設法將這間13坪的小套房出售，初步以加計系統傢俱及簡單裝潢等成本設訂轉售價格，一旦無法在半年內順利轉賣，那麼將開始考慮以原價的95折，開始降價求售。接下來每過半年就評估一次，直到成功出售為止。
不到1個月，這個13坪的內湖5期小套房，僅以比原先購屋成本650萬元加裝潢費35萬元，再加15萬元，共700萬元的價格成交，但如果扣除仲介費及其他相關稅負（當時尚無房地合一稅），可以說這不僅是我第1次賣屋，更幾乎是一次零獲利的轉手賣屋。
坦白說，當時對於房仲提出700萬元這樣的轉售價位，心中頗為掙扎！事實上，當時時間點是在2011年，距離2008年金融海嘯也整整超過4年以上，其中還歷經2010年經濟從谷底復甦期，不僅股市已從暴跌到4,950點，回復到8,000多點水準，內湖5期附近的房價不僅止跌反漲，漲幅更在2成以上。
然而在考量自己所投資的每間房子或店面，都必須「自給自足」，也就是「以房子每月出租賺取的租金，能繳付每個月房貸至少3分之2以上」，以維持每個月可自由支配的現金流通暢時，一旦觸及這項「存房鐵律」第1個天條，我也只能選擇割愛。
我心中很清楚，我是個所有現金都必須用在「刀口上」的勤懇「存房族」，不是手中隨時握有300萬元以上資金，可以「囤房」、「養房」坐等房市景氣5~7年以上回春的「投資客」。
如果我已確認手中存有的一間房子，在未來半年內從房租產生的流動現金，有超過6成以上的機率，無法支持該間房子自身的房貸利率，那麼這就已踩到我「存房鐵律」的第1條紅線，我一定必須在1季或最長半年之內，讓手中的「不動產」轉為「動產」處分掉。
因為我比誰都清楚，如果自己遲遲不願處分掉，未來一旦錯過時機，讓單一一間房子的每月流動現金問題，擴大衍生成為與手中其他房子之間，在自由現金流量上新增的困擾，這可能不只是產生遺憾，而可能是會進一步釀成災難！
為確保每一間房子（自住的房屋除外）每個月產生的租金收入，一定要大過寬限期的房貸利息支出，這是我的「存房人生」絕對必須嚴格遵守的鐵規則，凡是不能達到這個標準達3個月（1季）以上，我就必須在未來3個月之內，最長不得超過半年，將它處分掉，即使賠錢都得要能賣得掉！
如此一來，我才可能維持每1間名下的房地產，都能擁有一定的未來現金流量，唯有源源不斷的現金流，才能有效支撐不動產的槓桿效益，讓不動產和「變現性」之間，維持最佳的動態均衡。
事後證明，從內湖這間13坪大的建物，變現出來近700萬元的資金，後來有了更佳的賺錢去處，當我將這695萬元扣除原先銀行房貸及相關稅賦後，結餘約250萬元現金，轉換成購買國內幾檔蘋果（Apple）概念股，以及黃金、原油等礦業基金，在當年度反而獲得從33~120%不等的年化報酬率。
從這次的經驗，讓我領悟到原來不論是選擇房地產、股票，或是共同基金等各種投資工具，都各有不同妙用，端看自己最習慣或相對「擅長」的理財工具是哪一種，但問題真正的關鍵在於這筆投資的金錢，究竟放在哪個工具，才能夠產生最高的「未來現金流量的折現率」？當投資人掌握到這個最高指導原則，就等於掌握「存房」祕訣。
如果我已確認手中存有的一間房子，在未來半年內從房租產生的流動現金，有超過6成以上的機率，無法支持該間房子自身的房貸利率，那麼這就已踩到我「存房鐵律」的第1條紅線，我一定必須在1季或最長半年之內，讓手中的「不動產」轉為「動產」處分掉。
因為我比誰都清楚，如果自己遲遲不願處分掉，未來一旦錯過時機，讓單一一間房子的每月流動現金問題，擴大衍生成為與手中其他房子之間，在自由現金流量上新增的困擾，這可能不只是產生遺憾，而可能是會進一步釀成災難！
為確保每一間房子（自住的房屋除外）每個月產生的租金收入，一定要大過寬限期的房貸利息支出，這是我的「存房人生」絕對必須嚴格遵守的鐵規則，凡是不能達到這個標準達3個月（1季）以上，我就必須在未來3個月之內，最長不得超過半年，將它處分掉，即使賠錢都得要能賣得掉！
如此一來，我才可能維持每1間名下的房地產，都能擁有一定的未來現金流量，唯有源源不斷的現金流，才能有效支撐不動產的槓桿效益，讓不動產和「變現性」之間，維持最佳的動態均衡。
事後證明，從內湖這間13坪大的建物，變現出來近700萬元的資金，後來有了更佳的賺錢去處，當我將這695萬元扣除原先銀行房貸及相關稅賦後，結餘約250萬元現金，轉換成購買國內幾檔蘋果（Apple）概念股，以及黃金、原油等礦業基金，在當年度反而獲得從33~120%不等的年化報酬率。
從這次的經驗，讓我領悟到原來不論是選擇房地產、股票，或是共同基金等各種投資工具，都各有不同妙用，端看自己最習慣或相對「擅長」的理財工具是哪一種，但問題真正的關鍵在於這筆投資的金錢，究竟放在哪個工具，才能夠產生最高的「未來現金流量的折現率」？當投資人掌握到這個最高指導原則，就等於掌握「存房」祕訣。
