投資一定有風險，掌握風險才能降低風險
廣告台詞經常提到的「投資一定有風險 ...」，此話套用在投資泰國房地產上，同樣有道理。做什麼投資都一定有風險，能承受多大的風險，端看個人。
雖然風險可能避不掉，但我們可以做的是，盡可能降低風險、降低可能性的損失。以下我將從業數年來觀察到投資泰國房產的風險，彙整成三點。
風險一：匯率風險
由於外國人購買泰國房產需要由境外匯款非泰銖的貨幣，到泰國銀行帳戶，所以中間必須承擔匯差的風險。如果匯款的時機點剛好是在貨幣波動的高點，則日後就算房價上漲了，也可能因為匯率下跌關係而抹平房價漲幅。
【解方】
建議有意投資泰國房產的人，可以經常關注外匯市場的波動與走勢，在匯率佳時，可以先換一些外幣儲備，未來可以有效地降低成本，甚至還有機會賺取匯差收益。
舉例來說，當美元兌台幣跌破 1 : 30，不妨可以分批進場，多換一些美元。同理，若美元兌泰銖落在 1 : 36 或是 1 : 37，也算是不錯的匯率，可視情況分批兌換，降低匯差風險。
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風險二：認知偏差風險
「認知偏差」取決於個人的風險值，會因為不同人有不同的風險高低差異。
如果投資者在投資泰國房產前，沒有清楚知道自己的投資需求，就可能為了追求高房價漲幅、高租金投報率，而購買了不合市場需求的物件。
舉例來說，有些人聽聞泰國房地產便宜，而買了較偏遠地區的房產，卻期待可以獲得與市中心房產相同的出租速度與租金投報率。然而，偏遠地區的出租
投報率可能折半，因為其他維護成本跟市區差不多，但租金卻無法與市區媲美。如此認知偏差，注定了期待與現實的落差。
【解方】
雖然房仲可以幫忙處理很多細節，也可以提供專業的諮詢，但是投資人自己也必須做一些功課。首先就是在先前章節已經強調過的投資目的，並對泰國房
地產有基本的認知。針對房仲、房地產業者提出的利多，要先冷靜，並查證。這過程中，若有一個讓人信賴的仲介機構，可以給予不小的幫助。
.風險三：產權與交付風險
買房最怕買到爛尾樓，這在曼谷比較少見，但若是在其他城市，則可能會到。尤其挑選的建案是中小型建商所推出，投資者要承擔的風險，小則延遲交屋，大則爛尾無法交屋。
此外，如果與泰國人共同成立了公司，進而購買了泰國的土地或別墅，則外國投資人將來可能會面臨房子的產權問題。因為持有 51% 以上股份的泰國人，
有可能翻臉不認人，甚至指控外國投資人是為了置產才成立公司。這樣的風險並非沒有，也曾聽聞相關的案例。
【解方】
要避免買到爛尾樓，最簡單的方式就是盡可能避開中小型建商的物件。又或者，避免買在二三線城市。另一方面，選擇值得信賴的仲介機構也可以幫助
篩選建商，進而降低買到爛尾樓的風險。
購買別墅、土地本身就必須承擔相對應的風險，若認為這個風險過高，可以尋求仲介機構協助。雖然沒辦法完全消去風險，至少可以降低風險和未來可能產生的損失。若不想承擔這樣的風險，建議購買多戶門牌公寓，就不會有以上的困擾。
投資買房，我們當然希望事半功倍，以最有效率、最高效益的方式達成目標。這些考驗，以及本章節提到的諸多風險，其實只要「找對人」，就能輕鬆克服。過程中有值得信賴的仲介幫忙，可以讓我們省時省力，同時獲取更高的投報率。
只是值得信賴的仲介要去哪找？這樣的仲介具有什麼特點？容我在此賣個關子，我們將於本書的最後一個章節深入剖析，告訴你如何挑到一個「好仲介」。
到泰國投資房產，踩到以下四個陷阱可能就完蛋！
趕快來測驗你的踩雷指數！
本章節已經提到，到泰國投資房產，並非全然沒有風險。更甚者，還可能潛藏著許多「陷阱」！
以下四個情境，看你覺得哪個選項比較合理，趕緊測試一下你的「踩雷指數」。
●預售屋好便宜，曼谷郊區好便宜，我買得起！
●保證租金好划算，買房還送房租，不買白不買！
●曼谷市中心的便宜物件不能錯過，先下手為快！
●買房有什麼難的，我自己就可以搞定！
【解析】
.預售屋好便宜，曼谷郊區好便宜，我買得起！→踩雷指數 70%
我們曾碰過有人因為高估了自己的財務能力，結果最後要交屋時尾款繳不出來，導致先前已經繳的款項付諸流水。因此，一定要審慎評估自己的財務能力，有多少能力，買多少等級的房產，這才是真理！
另外，如果貪圖曼谷郊區房子便宜而下手，可能會讓自己日後面臨房子投報率不符預期的窘境！如前所述，因為曼谷郊區的維護管理成本高、租金投報率低，加上新建案不斷推出，以差不多的價格來說，泰國人寧願買新不買舊。
.保證租金好划算，買房還送房租，不買白不買！→踩雷指數 90%
在泰國，有不少建商會打出包租、保證租金的方案，意即你買了房子，建商保證幫你出租出去，且給你承諾的租金。在旅遊地區，如普吉島、芭達雅，確實有不少此類物件。
此外，還有一些中小型的建商或仲介打出 6-8% 高回報物件，甚至承諾可以永久包租，這些往往落於噱頭，目的只是要吸引投資者上鉤，快速消化手中的物件。先別說這些包租的租金回報是否「羊毛出在羊身上」，早就加進房價內，這些公司五年後、十年後還是否存在，根本是未知數。
.曼谷市中心的便宜物件不能錯過，先下手為快！→踩雷指數 60%
在市中心，出現了低於行情價的物件，更要留意背後的隱形成本。例如，屋況是否有問題，買了之後可能要花很多裝修費用；物業管理費用是否合理，會不會遠高於行情，導致之後固定成本增加。甚至，我們曾有客戶以為買到了市中心的罕見低價物件，結果才發現實際上離捷運站很遠，導致租金投報率不如預期，也難以轉手。
價錢雖然很重要，但挑選房子有比價錢更重要的事要考量，這在前面的章節我們也有提醒過，切勿貪小失大。
.買房有什麼難的，我自己就可以搞定！→踩雷指數 80%
靠自己的能力到泰國買房，並非難事，卻也非易事。如前一個陷阱我們遇過的案例，買的物件難以出租、轉手，其中一個原因就是他在沒有做好充足功課的情況下，認定該物件值得入手，結果慘被套牢。
我們建議，如果沒有太多時間可以做功課和實地考察，不如委由專業的仲介代為處理，可以省下不少麻煩，也避掉一些購屋陷阱。
蔽一點的環境，注重隱私，且他們出入要嘛有專車接
送，要嘛自己開車，日常生活並不仰賴大眾運輸。也
因此造就了這麼獨特「高房價卻不近軌道運輸站點」
的地區。
第三章立即掌握！泰國四大重點投資區域
買房最重要的就是「 Location、Location、Location」，光以首都曼谷來說，土地面積是台北市的 5.8 倍，在如此幅員遼闊的城市投資房地產，更應慎選。
有人曾問我：「曼谷 MRT、BTS四通八達，是不是只要挑個捷運站附近的建案買，就沒錯？」
這樣的觀念套用在台北市、新北市或許行得通，然而放到還在開發中的曼谷，不見得是如此。因為曼谷許多捷運站不僅距離市中心遙遠，站點周遭的土地也還尚未開發，放眼望去都是平房，甚至是一片片的荒地。如果沒有好好研究曼谷的重點開發區域，就一股腦買在一個偏遠的捷運站，之後無論是要找租客還是找買家都會讓你「找嘸人」。
也有人問我，買在觀光勝地普吉島是不是一定租得出去？或是買在泰國第二大城清邁，能吃到房產市場成長的紅利？
這些觀念都相當的碎片化，也沒有充分了解各區域的發展特性。憑著「直覺」，或是聽人建議就隨便挑一個區域買房投資，將讓自己承擔莫大風險。
本章節將以泰國四大重點投資區域：曼谷、清邁、普吉島、芭達雅，分別介紹該區域的特色，以及區域內適合投資的地段、平均單價，幫助大家快速認識泰國四大區域的投資環境。
曼谷：投資首選，以蛋黃區為優先考量
一年四季人聲鼎沸的四面佛，還有一間間別具特色的購物商場，以及讓人流連忘返的街邊小吃與市集，這是泰國曼谷的城市光景。這座城市，是東南亞最國際化、最繁忙的大都會之一，來自世界各地和泰國 76 個府的人到此觀光、工作、求學，也因此創造出龐大的居住需求。
根據開泰銀行研究中心預計， 2024 年曼谷及其周邊的房地產轉讓數量將成長 1.2% 到 4.6%。不斷增長的需求，將促使曼谷房地產市場持續活絡好一陣子。
但從投資的角度來看，如本章一開頭所述，也並非全曼谷都是值得投資的區域。若想在曼谷投資房地產，有四個重點請務必要放在心上：
1.蛋黃區優先
曼谷多數居民仰賴大眾運輸通勤，目前曼谷的軌道交通已經有超過十條 BTS、MRT、輕軌路線和機場快線等。而載客量最大的幾條路線分別是 BTS淺綠、深綠線，以及 MRT 藍線。這幾條路線也定義出曼谷蛋黃中的蛋黃位置：
2.通常近捷運站優先
由於曼谷軌道運輸相當方便，大眾也普遍習慣利用軌道運輸通勤，建議投資首選近軌道運輸站點的物件，且最好不要超過 500 公尺。不過也有一些區域沒
有鄰近軌道運輸站點，卻仍賣得嚇嚇叫。這要歸因於住戶的獨特性、價格和生活機能等。
舉例來說，可比擬為台北信義區的曼谷 BTS通羅站（ Thong Lo）最昂貴的區段不在 BTS站附近，反而是在一公里外的通羅路上。因為這些豪宅主人喜歡隱蔽一點的環境，注重隱私，且他們出入要嘛有專車接送，要嘛自己開車，日常生活並不仰賴大眾運輸。也因此造就了這麼獨特「高房價卻不近軌道運輸站點」
的地區。
3.中心商業區優先
曼谷從 1851 年開始，陸陸續續規劃了幾個重點
「中心商業區」（Central Business District，簡稱 CBD），以區域帶動整體城市發展為目標，透過區域的重點開發，使得曼谷多個地區因而興盛繁榮。
這些 CBD 的出現，吸引了許多本地企業、外資進駐投資。大公司紛紛在這些區域設立辦公室，摩天大樓也一棟一棟蓋，以應付龐大的商辦需求。隨之而
來的是，大量的上班族在此就業、找房。因此，建議投資者要找尋物件的時候，可以先從這些中心商業區找起。
以下是發展至今的三代中心商業區：
●第一代：席隆
-沙吞區（ CBD Silom-Sathorn）
=曼谷第一代中心商業區，有著「泰國華爾街」的美名。此區有 BTS深綠線行經，不僅外商雲集，更有多國大使館在此，也因此形塑了優良的居住氛圍，白天人潮熙來攘往，晚上相對寧靜。整體來說，此區適合工作地點在此，或是追求商業氣息濃厚的人。
●第二代：阿索克區（ CBD Asok）
阿索克區位於曼谷的心臟地帶，有兩條重要幹道交會於此，分別是素坤逸路與阿索克路。同時更有 BTS淺綠線阿索克站及 MRT 藍線素坤逸站（Sukhumvit）轉乘站點。阿索克區由於交通地理位置優秀，很快就成為重要的中心商業區，吸引許多外資進駐。
●第三代：拉瑪九路（ CBD Rama 9）
由於第一、二代的 CBD 日趨飽和，許多企業紛紛往這些區域的外圍尋覓合適的設點位置。鄰近阿索克區的拉瑪九路，成了許多企業的首選。
許多外企前後在此區設立企業總部，如華為、聯合利華等國際企業皆進駐此區。此外，中國大使館、泰國文化中心、泰國證券交易所也都在此區。
4.新房子優先
曼谷開發相當快速，新房子如雨後春筍般冒出。現階段中古屋漲幅有限，加上新成屋與中古屋價差不大，泰國本地人往往偏好購買新成屋或預售屋。除非
特定區域已經沒有多餘土地可供開發，才往中古屋市場著手。
