《一次看穿都更×合建契約陷阱：良心律師專業解碼老屋改建眉角（新版）》
【我家的土地和房子可以都市更新嗎？】
＃更新地區與更新單元
都市更新條例中，對於在哪些地方可以實施都更其實是有限制的。首先，基地必須在都市計畫範圍內，再來就是要位於「更新地區」或「更新單元」內。而「更新地區」是指：依都更條例或都市計畫法規定程序，於都市計畫特定範圍內劃定或變更應進行都市更新之地區；「更新單元」是指：可單獨實施都市更新事業之範圍。換句話說，更新單元就是可以申請實施都市更新重建或整建維護的土地範圍。
要如何知道我們家的土地是否位於都市計畫範圍內呢？原則上有兩種簡單的查詢方式，一是查閱自家土地登記謄本，如果在標示部的使用分區及使用地類別是「空白」沒有顯示資訊的，原則上有可能是都市計畫土地；或是上網至「全國土地使用分區資料查詢系統」查
詢。但要注意，最終還是要以各縣市政府的主管機關（如臺北市都市發展局、新北市城鄉發展局）核發的土地使用分區證明為準。
至於我們家的土地是否位於「更新單元」範圍內？可以直接向各縣市政府的主管機關（如臺北市都市更新處、新北市都市更新處）查詢自家土地是否坐落在政府劃定的「更新地區」內，且同時已被直接指定為更新單元；若無，就得由民間，就是自行申請劃定更新地區或更新單元。
「更新地區」是由各縣市政府就都市發展狀況、居民意願等情況所劃定，稱之為「公
劃」地區；而若自家的土地不在「公劃」地區範圍內，又想變成「更新地區」時，可以向
各縣市政府主管機關提議申請劃定。而自家如果不在於更新地區中，只要該基地符合劃定
更新單元的「規模」與「指標」，也可以申請自行劃定更新單元進行都更。規模是要檢討
單元面積要超過一定的大小、臨路的狀況等；指標是要檢討單元內建築物的屋齡屋況、結
構安全等。所以當建商或開發商來談都更時，他們應該已經做過評估分析，預計開發的基
地是符合更新單元的申請資格。
【想都更可是沒有專業，可以請誰幫忙？】
＃實施者
都市更新條例中：「實施者：指依本條例規定實施都市更新事業之政府機關（構）、專責法人或機構、都市更新會、都市更新事業機構。」政府機關（構）如：臺北市政府（斯文里公辦都更案）；專責法人或機構如：國家住宅及都市更新中心、臺北市住宅及都市更新中心、新北市住宅及都市更新中心；都市更新會：所有權人自主更新依法組織成立之法人團體；都市更新事業機構：依公司法設立之股份有限公司（若都更處理方式為整建維護則不受限）。
在民辦都更重建的情況下，實施者多以「都市更新事業機構」為主，且必須是「股份」有限公司，如果只是有限公司，則無法擔任都更重建的實施者。目前在實務上擔任重建實施者的有傳統建設公司、專營都更的建設公司、整合開發公司等，每家公司有各自的優缺點，必須依照需求或實施者的經歷，來挑選適合的實施者。
通常一個重建案的開始，可能是實施者自己公司內部先評估該區位的可行性之後，再邀請所有權人來開會說明並進行溝通整合，也可能是一些熱心的所有權人去找實施者進來協助。而一個都更重建案需要整合的所有權人數，少則十幾位，多則上百位，再加上涉及都更法令、建築法令、不動產估價、公部門審議協調，甚或是資金籌措、建築工程的管理、維修保固等，平民老百姓的我們，大多沒有這樣的專業，於是實施者便是來協助整合，並統籌所有的專業事務。而實施者的好壞，是決定一個案子成敗的關鍵，好的實施者除了必須能夠與所有權人有善意的溝通及回饋，也要具備足夠的專業處理及解決所有都更程序上的問題，如此一個都更重建案才能順利地執行完成。因此我們必須認知，天下沒有白吃的午餐，實施者不是慈善單位，他們必然會視案件的複雜程度，設定一個他們可以接受的風險與報酬標準。
如果左鄰右舍對於都更重建可以先凝聚共識，也認為自己有能力去處理相關事宜，不想要建商或開發商之類的公司來擔任實施者賺取報酬，或許可以嘗試自組都市更新會來擔任實施者，自己來做都更。不過自己組成更新會來運作並不容易，請務必做好功課與心理準備！
《都更現場答客問：76個關鍵問題全面解答住戶最關心的都更權益、流程與分配》
1-4 我家能不能都更？
◎核心概念：「共同負擔」與「折價抵付」
吳媽媽：每天爬樓梯好累喔，我家能不能都更換新房子呢？
都更先生：都更重建要花錢啊，像是請建築師設計房子，蓋房子的工錢、材料錢，這些錢都是成本，專有名詞叫做「共同負擔※」。通常建商會幫住戶先代墊付掉這些成本，住戶則用新房子等值的坪數來折抵，專門名詞叫做「折價抵付※」。
舉例來說，王先生依照所持有的土地面積等因素，算出之後可以蓋價值四千五百萬元的房子。王先生按比例計算需承擔的都更成本（共同負擔）為一千五百萬元。所以，實際上王先生可分回三千萬元價值的房產，另外一千五百萬元價值的房產折價抵付給建商。
政府鼓勵都更給予容積獎勵，所以都更後的房子一定比更新前的全部坪數更多，但為什麼住戶不一定能分回和原先一樣面積的房子呢？因為都更的成本是「錢」，住戶提供折價抵付的房子「坪數」，要加上「房價」的換算後，才知道折抵的坪數值多少「錢」。
舉例來說，如果一坪均價為五十萬，三十坪可折價抵付一千五百萬元。如果一坪均價為一百萬，面積十五坪可折價抵付一千五百萬元。住戶是拿房子來抵都更所需的成本費用，房價較低的大樓要折抵的坪數就比較多。如果折抵的坪數比都更後新增加的坪數還多時，住戶分回房子的坪數就比原先小。雖然房子比原先的小，但房子重建後變更安全、更有價值，環境更優化，這正是都更的價值所在。房價愈高，分回的坪數愈多。
吳媽媽：難怪有都更的房子都是位在比較好的地段，有些房子已破舊到不該住人了，卻還沒都更，應該就是房價不好。
都更先生：都市更新畢竟是將房子當作不動產看待，都更重建後能不能創造出足夠的價差以推動都更，是能不能都更的現實面。而「能不能一坪換一坪」、「房屋危險老舊不適宜居住」，這是住戶以居住的角度來期待都更，但都更的邏輯是很現實的不動產開發邏輯。畢竟賠錢生意沒人做啊！不過，不論是價值或面積，只要大家能找到滿意的答案，自然就能得到皆贏的結果。
【我家的土地和房子可以都市更新嗎？】
＃更新地區與更新單元
都市更新條例中，對於在哪些地方可以實施都更其實是有限制的。首先，基地必須在都市計畫範圍內，再來就是要位於「更新地區」或「更新單元」內。而「更新地區」是指：依都更條例或都市計畫法規定程序，於都市計畫特定範圍內劃定或變更應進行都市更新之地區；「更新單元」是指：可單獨實施都市更新事業之範圍。換句話說，更新單元就是可以申請實施都市更新重建或整建維護的土地範圍。
要如何知道我們家的土地是否位於都市計畫範圍內呢？原則上有兩種簡單的查詢方式，一是查閱自家土地登記謄本，如果在標示部的使用分區及使用地類別是「空白」沒有顯示資訊的，原則上有可能是都市計畫土地；或是上網至「全國土地使用分區資料查詢系統」查
詢。但要注意，最終還是要以各縣市政府的主管機關（如臺北市都市發展局、新北市城鄉發展局）核發的土地使用分區證明為準。
至於我們家的土地是否位於「更新單元」範圍內？可以直接向各縣市政府的主管機關（如臺北市都市更新處、新北市都市更新處）查詢自家土地是否坐落在政府劃定的「更新地區」內，且同時已被直接指定為更新單元；若無，就得由民間，就是自行申請劃定更新地區或更新單元。
「更新地區」是由各縣市政府就都市發展狀況、居民意願等情況所劃定，稱之為「公
劃」地區；而若自家的土地不在「公劃」地區範圍內，又想變成「更新地區」時，可以向
各縣市政府主管機關提議申請劃定。而自家如果不在於更新地區中，只要該基地符合劃定
更新單元的「規模」與「指標」，也可以申請自行劃定更新單元進行都更。規模是要檢討
單元面積要超過一定的大小、臨路的狀況等；指標是要檢討單元內建築物的屋齡屋況、結
構安全等。所以當建商或開發商來談都更時，他們應該已經做過評估分析，預計開發的基
地是符合更新單元的申請資格。
【想都更可是沒有專業，可以請誰幫忙？】
＃實施者
都市更新條例中：「實施者：指依本條例規定實施都市更新事業之政府機關（構）、專責法人或機構、都市更新會、都市更新事業機構。」政府機關（構）如：臺北市政府（斯文里公辦都更案）；專責法人或機構如：國家住宅及都市更新中心、臺北市住宅及都市更新中心、新北市住宅及都市更新中心；都市更新會：所有權人自主更新依法組織成立之法人團體；都市更新事業機構：依公司法設立之股份有限公司（若都更處理方式為整建維護則不受限）。
在民辦都更重建的情況下，實施者多以「都市更新事業機構」為主，且必須是「股份」有限公司，如果只是有限公司，則無法擔任都更重建的實施者。目前在實務上擔任重建實施者的有傳統建設公司、專營都更的建設公司、整合開發公司等，每家公司有各自的優缺點，必須依照需求或實施者的經歷，來挑選適合的實施者。
通常一個重建案的開始，可能是實施者自己公司內部先評估該區位的可行性之後，再邀請所有權人來開會說明並進行溝通整合，也可能是一些熱心的所有權人去找實施者進來協助。而一個都更重建案需要整合的所有權人數，少則十幾位，多則上百位，再加上涉及都更法令、建築法令、不動產估價、公部門審議協調，甚或是資金籌措、建築工程的管理、維修保固等，平民老百姓的我們，大多沒有這樣的專業，於是實施者便是來協助整合，並統籌所有的專業事務。而實施者的好壞，是決定一個案子成敗的關鍵，好的實施者除了必須能夠與所有權人有善意的溝通及回饋，也要具備足夠的專業處理及解決所有都更程序上的問題，如此一個都更重建案才能順利地執行完成。因此我們必須認知，天下沒有白吃的午餐，實施者不是慈善單位，他們必然會視案件的複雜程度，設定一個他們可以接受的風險與報酬標準。
如果左鄰右舍對於都更重建可以先凝聚共識，也認為自己有能力去處理相關事宜，不想要建商或開發商之類的公司來擔任實施者賺取報酬，或許可以嘗試自組都市更新會來擔任實施者，自己來做都更。不過自己組成更新會來運作並不容易，請務必做好功課與心理準備！
《都更現場答客問：76個關鍵問題全面解答住戶最關心的都更權益、流程與分配》
1-4 我家能不能都更？
◎核心概念：「共同負擔」與「折價抵付」
吳媽媽：每天爬樓梯好累喔，我家能不能都更換新房子呢？
都更先生：都更重建要花錢啊，像是請建築師設計房子，蓋房子的工錢、材料錢，這些錢都是成本，專有名詞叫做「共同負擔※」。通常建商會幫住戶先代墊付掉這些成本，住戶則用新房子等值的坪數來折抵，專門名詞叫做「折價抵付※」。
舉例來說，王先生依照所持有的土地面積等因素，算出之後可以蓋價值四千五百萬元的房子。王先生按比例計算需承擔的都更成本（共同負擔）為一千五百萬元。所以，實際上王先生可分回三千萬元價值的房產，另外一千五百萬元價值的房產折價抵付給建商。
政府鼓勵都更給予容積獎勵，所以都更後的房子一定比更新前的全部坪數更多，但為什麼住戶不一定能分回和原先一樣面積的房子呢？因為都更的成本是「錢」，住戶提供折價抵付的房子「坪數」，要加上「房價」的換算後，才知道折抵的坪數值多少「錢」。
舉例來說，如果一坪均價為五十萬，三十坪可折價抵付一千五百萬元。如果一坪均價為一百萬，面積十五坪可折價抵付一千五百萬元。住戶是拿房子來抵都更所需的成本費用，房價較低的大樓要折抵的坪數就比較多。如果折抵的坪數比都更後新增加的坪數還多時，住戶分回房子的坪數就比原先小。雖然房子比原先的小，但房子重建後變更安全、更有價值，環境更優化，這正是都更的價值所在。房價愈高，分回的坪數愈多。
吳媽媽：難怪有都更的房子都是位在比較好的地段，有些房子已破舊到不該住人了，卻還沒都更，應該就是房價不好。
都更先生：都市更新畢竟是將房子當作不動產看待，都更重建後能不能創造出足夠的價差以推動都更，是能不能都更的現實面。而「能不能一坪換一坪」、「房屋危險老舊不適宜居住」，這是住戶以居住的角度來期待都更，但都更的邏輯是很現實的不動產開發邏輯。畢竟賠錢生意沒人做啊！不過，不論是價值或面積，只要大家能找到滿意的答案，自然就能得到皆贏的結果。
