緣起：為什麼寫這本書？
佛家講因緣，認為諸法皆由因緣和合而生。換句話說，無論一個東西的形成，還是一件事情的發生，都是因為某些因素很偶然地湊到一起來了。
我原本是學理工的，畢業後做測量和預算，還參與過一些地方的土地規劃，是一個沒有編制的技術人員，平日最大的樂趣，是寫各種各樣的小程式。比方說工作時需要把測量誤差合理分配到圖紙上去，而利用現有的軟體做不了這個工作，我就寫一個「平差計算器」，完了把所有座標導入，一敲回車，問題解決了，於是關機，於是傲然四顧，瞧著同事們還在加班，幸福感油然而生。在那時候，我的理想是考一個資格證，做專業的程式師，從來也沒想過有一天會寫文章，更沒想到去寫書，即使想寫，也不會寫《民國房地產戰爭》這樣的書，因為興趣和特長都不在此，不具備寫這類書的機緣。
大約是2005年，專業程式師的理想還沒實現，上班前，有個師兄拿份報紙向我顯擺：「瞧，我太太編的報紙！」那是某家報紙的副刊，上面刊登的全是小品文，那個師兄的夫人正是那個副刊的責編。我看了以後說：「這樣的文章我也會寫啊！」他不信，我就寫了一篇，讓他轉給了他太太，結果發表了。我很興奮，感覺寫文章不比寫程式難，還有稿費拿，就繼續寫下去。寫了大半年，在網上看見北京一家報紙找人寫專欄，我準備了四篇稿子發過去，編輯認可了，從此開始給這家報紙寫專欄，每週寫兩期，每期一千字，每月稿費三、四千塊錢。
2006年5月，我連續拿了大半年的稿費以後，把工作辭了，開始專職寫作，做職業撰稿人，同時給四五家報紙寫專欄。專欄需要固定的選題，我花了很長時間琢磨國內報紙的版面，發現所有的選題都有人在寫，除了「房地產歷史」這一塊。房地產屬於經濟領域，我念大學時就對經濟感興趣；歷史則是我的閱讀偏好，打小就喜歡。所以我就選了「房產史」作為以後寫專欄的主攻方向，從此每天跑圖書館，翻讀正史，翻讀野史，翻讀墓誌，翻讀方志，翻讀別人輯錄的契約文書，翻讀古代名人的信劄、日記、行狀、年譜和詩集，從中尋找跟房地產有關的部分，抄錄下來，回去慢慢研究。
中國古人重視歷史，但是不重視數字，關於地價和房價的文獻，關於不動產交易的記載，鴉片戰爭以前似乎從來就沒有專書問世，要想從浩瀚古籍裡把握以往樓市的輪廓和細節，絕對不是一件輕鬆的事情。但惟其不輕鬆，做起來才更有「技術含量」，作為一沒錢財二沒地位只有通過炫耀技術來滿足虛榮心的老派青年，我願意花力氣閱讀海量文獻，並從中發現一些別人不願意關注或者不屑於關注的東西。我一邊發現，一邊把那些發現寫成專欄，就這樣給新京報寫了兩年半的「千年宅事」，給深圳商報寫了兩年的「千年房事」，給南方都市報寫了一年半的「民國房事」。
在民國時代生活了大半生的齊如山先生說過治學的方法（雖然他不是學者）：「大家總是靠著幾本圖書，皓首窮經，一輩子不管別的事情，其實真正研究經學，永遠不會離開社會。如顧亭林為研究經學，各處去訪問，郝蘭皋著《爾雅義述》，也多靠實地調查。若要研究一國的政治，更是需要察看社會中的情形及政治的實際，才能洞知其真相，若研究其法律及公文等，那是不能真知道，且是絕對靠不住的。」我非常佩服齊如山先生的見地，所以就借鑒他的話，相信研究「房產史」同樣離不開社會。所以從2007年開始，我試著通過不同途徑跟開發商接觸，譬如說給他們做樓書，或者給他們的雜誌寫專欄，或者借風水話題跟策劃部的人深聊一陣子，目的就是盡可能弄清楚現代樓市是怎麼回事兒，以便對古代樓市有更深的理解。因為我相信我們都是古人詐屍，都是今之古人，時代雖然變了，我們自私、奸詐、愚昧和鼠目寸光的人性沒有變。
在跟開發商接觸的過程中，聊起我所知道的古代樓市，並把以前寫過的《千年樓市：穿越時空去古代置業》（這是2009年寫的一本書）給他們看，他們很感興趣，有位說：「民國離我們最近，你怎麼不寫寫民國的房價啊？」我怦然心動。那時是2010年，出版界正猛刮民國風，我感覺寫這樣一本書既結合時代熱點（房地產），又符合出版潮流（民國熱），值得一寫。
於是重點搜集與民國樓市相關的文獻，邊搜集邊整理，兩年以後，有了《民國房地產戰爭》這本書。
我想，假如不是單位裡那個師兄炫耀他媳婦做的版面，我想不到去投稿；假如當初不投稿，我不會知道寫專欄也可以作為謀生手段；假如寫專欄不能謀生，我不會有時間泡圖書館；假如不泡圖書館，我沒辦法從各種文獻裡整理出「房產史」的輪廓；假如不整理出「房產史」的輪廓，我不可能去寫《千年樓市：穿越時空去古代置業》那本書；假如不寫那本書，開發商不可能建議我寫民國房價；假如沒有人建議我寫民國房價，我絕對沒有動力來寫這本《民國房地產戰爭》。這就是佛家說的因緣。
書名：為什麼叫「戰爭」？
這本書是寫民國房地產市場的，直白一點兒的書名，應該叫《民國房地產》，為什麼又在後面加上「戰爭」兩個字呢？原因有三：
一、民國是個經常打仗的時代，那時候過日子離不開戰爭，房地產市場也離不開戰爭。
比方說，很多地方樓市正火，一炮打過來，土著出逃，移民返鄉，有房的低價拋售，沒房的不再認購，房價和地價像燒餅上的芝麻一樣簌簌往下掉，新建商鋪空關，在建住宅停工，開發商債臺高築，房地產市場崩盤；還有很多地方本來沒多少購房需求，就因為其他地方都在打仗，這裡成了和平孤島，難民像潮水一樣湧過來，有錢的四處買房，沒錢的四處租房，把這裡的房價和房租抬高了，把這裡的樓市捧紅了。
甭說房價、地價和房租經常受戰爭影響，就是民國人的居住習慣也深受戰爭影響。很多民國人為什麼寧可租房也不買房？相當重要的一個原因，就是怕辛辛苦苦大半生買下的一所房子被一個炸彈炸成平地，那時候保險公司又不包賠，豈不虧大了？所以無論有錢人還是沒錢人，每到一個城市定居，都是租房的多，買房的少。
民國人的這種居住習慣進而又影響了房產商的開發模式。在民國，建成房屋對外出售的房產公司極為少見，無論是不遠萬里來中國淘金的猶太開發商，還是本小利薄租地建房的本土開發商，也無論是開發商業地產，還是開發住宅專案，大家都偏好於出租而不是出售，因為這樣才迎合消費者需求。而消費者為什麼會偏愛租房而不是買房呢？因為老是有戰爭。
您說，戰爭對民國房地產市場影響如此之大，幹嘛不給這本書取名叫《民國房地產戰爭》呢二、「戰爭」這個詞能迎合多數讀者的閱讀偏好。
心理學家告訴我們，人類天生喜歡看熱鬧，尤其喜歡看打架，只要流的不是自己的血，只要交戰雙方的血不濺到自己身上，打架都能給人一種極大的感官刺激和心理滿足。如果您喜歡交戰雙方的某一方的話，還能把自己代入進去，在觀看的同時設想是自己在打架，把另一方打得頭破血流跪地求饒，於是自豪感鋪天蓋地。因為這些緣故，武俠小說曾經很火（便於把自己代入），戰爭大片一直很火（打架的場面很大，很熱鬧）。所以我想，《民國房地產》一定沒有《民國房地產戰爭》吸引眼球。
靠書名來吸引眼球，是「標題黨」的一貫做法，我對標題黨沒好感，可是書市上每年湧現那麼多新書，要是連書名都不能吸引眼球，大夥連翻開看一眼的興趣都不會有，是吧？
三、在這本書之前，已經有好多書以「戰爭」為名了。
您上網搜一下，《貨幣戰爭》、《糧食戰爭》、《歐洲貿易戰爭》、《中國房地產戰爭》……琳琅滿目，俯拾皆是。這些書，內容跟戰爭幾乎無關，但都綴了「戰爭」的尾巴，我非始作俑者，不用怕有人罵。再說了，我這本書談的核心內容就是戰爭對民國樓市的影響，標題很切實，更不用怕有人罵。
從天地會說起
金庸武俠小說裡有個天地會，總舵主叫陳近南，麾下幫眾十幾萬人，勢力遍佈大江南北，藏龍臥虎，高手如雲，殺官劫獄，反清複明，做下了轟轟烈烈的大事業。歷史上確實有個天地會，但陳近南只是這個幫會的遙遠傳說，而且他還是個和尚（並不是武俠小說裡那個英俊瀟灑的中年書生）。金庸說陳近南原來的名字叫陳永華，陳永華是有的，他是鄭成功的手下，以文治見長，不會武功，更沒有創辦過天地會 。
從清政府公佈的奏章和邸報來看，天地會成立於乾隆年間（金庸小說裡的天地會在康熙年間就已經很活躍了），先是在廣東和福建一帶活動，後來轉戰臺灣，在臺灣發動抗清起義，「所過之處香案疊疊」（天地會「順天大盟主」林爽文的告示），受到了臺灣人民的大力支持。臺灣人拿起鐮刀加入天地會，佔領城市，驅趕貪官，剪掉髮辮，改換服式，臺灣一時變色，大半個島嶼納入天地會控制之下。為撲滅這場起義，乾隆動用了廣東、廣西、福建、貴州、浙江、湖南、四川七個省的軍隊，消耗的軍費占了全年財政收入的三分之一。
這場起義失敗之後不到五年，臺灣南路和臺灣北路又先後爆發了兩次起義，也都由天地會發起。到了嘉慶七年，廣東惠州天地會首領蔡步雲起義。嘉慶十一年，廣東潮州天地會首領張四田起義。嘉慶後期，從天地會衍生出「平頭會」和「紅花會」（這是金庸《書劍恩仇錄》和《飛狐外傳》裡反復提到的一個大幫會），分別在廣東、福建、新疆、湖北從事抗清活動。此時天地會的勢力已經發展到東南亞，蘇門答臘島上的部分華僑也是天地會的會員。直到辛亥革命前夕，革命党人陶成章創建「龍華會」，其組織形式還是模仿天地會的架構。還有我們的「鑒湖女俠」秋瑾，其實也屬於天地會——她加入的「三合會」是天地會在晚清時期的一個化名。
如果追本溯源的話，民國上海的青幫，現在香港的「新義安」，都跟歷史上的天地會有著千絲萬縷的聯繫，都是天地會的變種或者衍生品。只是時代變了，宗旨也變了，這些幫會不再提「反清複明」，也沒有別的政治追求，它們賄賂官員、滲透政府、劃分勢力範圍，要的無非是一個「錢」字，丟了天地會老祖宗的臉。
義軍製造難民
也有不給天地會丟臉的。鴉片戰爭前後，天地會又衍生出一個分支：小刀會。這個幫會在上海很活躍，秘密結黨，謀劃反清。西元1853年，小刀會首領劉麗川公然打出「反清複明」旗號，率領幫會成員和附近貧民攻佔嘉定縣城，繼而攻佔上海縣城，宣告「大明國」成立，劉麗川自封「大明國招討大元帥」。滿清政府調派軍隊圍剿，被劉麗川打得稀裡嘩啦。清軍敗退，小刀會又攻佔寶山、南匯、川沙、青浦，然後清軍再次圍剿，雙方在今天的上海市區和近郊區縣打了幾十場硬仗。
不管什麼時候打仗，吃虧的總是老百姓。西元1854年10月7號，後來出任中國海關總稅務司第一把手、把持中國海關近半個世紀的英國人赫德從香港坐船去寧波，途徑上海，登陸住宿。當時上海正在小刀會的控制之下，赫德親眼目睹了戰爭給上海市民帶來的災難：城裡到處是燒毀的民房，路邊還有丟棄的屍體，起義者良莠不齊，一邊跟政府軍交戰，一邊肆無忌憚地搶錢搶女人，「他們急急忙忙把任何可以拿到的東西都拿出城去換取食物。」剛才我還誇小刀會不給天地會丟臉來著，寫到這兒又覺得，這個小刀會也不是什麼好玩意兒，至少它的某些成員不是好玩意兒。
過去有句老話：「小亂居鄉，大亂居城。」意思是小股土匪騷擾地方的時候，最好搬到城裡住，因為城裡有軍隊，有員警，土匪不敢搗蛋；打大仗的時候最好搬到鄉下住，因為城裡有錢人多，漂亮女人多，機關也多，是財富和政權的象徵，是「兵家必爭之地」，而農村窮得叮噹響，「兵家」們不屑於去爭，住在農村最多被拉壯丁，比城裡安全。所以在和平年月，城市是優於農村的，有錢的農村人為了換一個相對良好的治安環境，紛紛在城裡買房定居；一旦爆發戰爭，城裡反不如農村安全，城裡人為了保住妻女、錢財和自己的小命，不得不向農村逃難。像這種反反復複如同拉鋸的城鄉之間大遷徙，曾經在古代中國和近代中國一再上演。
小刀會跟清軍打仗，戰火燒到了家門口，上海人自然要往鄉下搬遷，可是這時候連鄉下也不安全了——太平天國的起義軍，也就是被江南百姓稱為「長毛」的傢伙，正在勢如破竹地攻城掠地，一路上殺富戶、燒廟宇、拉壯丁、征軍糧，在弄清他們的進軍路線之前，貿然搬到農村去等於送死。城裡沒法待，鄉下又不敢去，外有政府軍攻殺，內有小刀會搶劫，上海市民何去何從？
第一個房產牛市
逃命的地方還是有的。自封「大明國招討大元帥」的小刀會首領劉麗川是個「洋務派」，講難聽點兒叫做「二鬼子」，他早年在新加坡打過工，後來又在英國洋行做買辦，深知中西武力相差甚遠，得罪洋人後患無窮。為了使「大明國」這個新政權獲得洋人的支持，劉麗川攻佔上海當天就去了租界，他向各國領事承諾：小刀會只針對清政府，不針對洋人，外面殺聲震天，租界安如泰山，決不讓一兵一卒進租界搗蛋。這個承諾使洋人暫時保持了中立，也讓租界成了戰爭中僅存的和平孤島。哪裡才是上海人逃難的最佳選擇？租界。
按照清政府和英、法、美等國簽訂的條約，華洋應該分居，租界裡只能住外國人，不能住中國人。可是這時候戰火燒身，凡跟洋人有點兒關係的中國人都往租界裡逃，跟洋人沒有關係的中國人也在想法設法買通關係往租界裡逃，哪還顧什麼條約不條約？小刀會跟政府軍交火的第一天，英租界裡就湧進了兩萬名中國人，小小的租界擁擠不堪。
洋人剛開始還抗議華人破壞「華洋分居」的條約來著，很快發現這些扶老攜幼前來逃難的華人都攜帶著金銀細軟，腰包裡都有點兒積蓄（窮人逃不進租界，只能在外面等死）。難民不像蝸牛背著房子走路，這時候已是深秋，也不能露宿街頭，所以得向洋房東租房住。房子供不應求，難民不惜千金，一時人如潮湧，房租陡漲，家有大屋的洋人都發了。頭腦精明的洋人趁機搭建簡易房，再高價租給華人，從中獲取高額利潤。很快地，在英租界西北部和分隔英法租界的洋涇浜兩岸，一排一排的小木屋拔地而起，妓院、賭館和鴉片館也在附近遍地開花，上海租界迎來了有史以來第一個房產牛市。
也就是說，小刀會燃起了戰火，戰火逼著華人逃進租界，華人為租界房市帶來了需求，暴漲的需求讓歐美開發商賺到了第一桶金。過去我們一說「發戰爭財」，都是指賣軍火，現在看來還有一條發戰爭財的管道，那就是做房產。
戰爭財利潤雖大，只能在戰爭時候發，和平一降臨，生意就歇菜。小刀會佔領上海不到兩年，滿清政府遊說洋人一同「剿匪」，在洋槍洋炮的支持下，清軍打跑了小刀會，「大明國」就此覆滅，上海恢復了和平，在租界避難的人們返回家園，洋涇浜兩岸的小木屋開始空置。小刀會起義之前，租界裡有幾家洋行（例如老沙遜）販賣鴉片為業，戰爭時期都改行幹起了房地產，現在和平了，難民走了，房產牛市變成熊市了，它們又都販賣鴉片去了。
佛家講因緣，認為諸法皆由因緣和合而生。換句話說，無論一個東西的形成，還是一件事情的發生，都是因為某些因素很偶然地湊到一起來了。
我原本是學理工的，畢業後做測量和預算，還參與過一些地方的土地規劃，是一個沒有編制的技術人員，平日最大的樂趣，是寫各種各樣的小程式。比方說工作時需要把測量誤差合理分配到圖紙上去，而利用現有的軟體做不了這個工作，我就寫一個「平差計算器」，完了把所有座標導入，一敲回車，問題解決了，於是關機，於是傲然四顧，瞧著同事們還在加班，幸福感油然而生。在那時候，我的理想是考一個資格證，做專業的程式師，從來也沒想過有一天會寫文章，更沒想到去寫書，即使想寫，也不會寫《民國房地產戰爭》這樣的書，因為興趣和特長都不在此，不具備寫這類書的機緣。
大約是2005年，專業程式師的理想還沒實現，上班前，有個師兄拿份報紙向我顯擺：「瞧，我太太編的報紙！」那是某家報紙的副刊，上面刊登的全是小品文，那個師兄的夫人正是那個副刊的責編。我看了以後說：「這樣的文章我也會寫啊！」他不信，我就寫了一篇，讓他轉給了他太太，結果發表了。我很興奮，感覺寫文章不比寫程式難，還有稿費拿，就繼續寫下去。寫了大半年，在網上看見北京一家報紙找人寫專欄，我準備了四篇稿子發過去，編輯認可了，從此開始給這家報紙寫專欄，每週寫兩期，每期一千字，每月稿費三、四千塊錢。
2006年5月，我連續拿了大半年的稿費以後，把工作辭了，開始專職寫作，做職業撰稿人，同時給四五家報紙寫專欄。專欄需要固定的選題，我花了很長時間琢磨國內報紙的版面，發現所有的選題都有人在寫，除了「房地產歷史」這一塊。房地產屬於經濟領域，我念大學時就對經濟感興趣；歷史則是我的閱讀偏好，打小就喜歡。所以我就選了「房產史」作為以後寫專欄的主攻方向，從此每天跑圖書館，翻讀正史，翻讀野史，翻讀墓誌，翻讀方志，翻讀別人輯錄的契約文書，翻讀古代名人的信劄、日記、行狀、年譜和詩集，從中尋找跟房地產有關的部分，抄錄下來，回去慢慢研究。
中國古人重視歷史，但是不重視數字，關於地價和房價的文獻，關於不動產交易的記載，鴉片戰爭以前似乎從來就沒有專書問世，要想從浩瀚古籍裡把握以往樓市的輪廓和細節，絕對不是一件輕鬆的事情。但惟其不輕鬆，做起來才更有「技術含量」，作為一沒錢財二沒地位只有通過炫耀技術來滿足虛榮心的老派青年，我願意花力氣閱讀海量文獻，並從中發現一些別人不願意關注或者不屑於關注的東西。我一邊發現，一邊把那些發現寫成專欄，就這樣給新京報寫了兩年半的「千年宅事」，給深圳商報寫了兩年的「千年房事」，給南方都市報寫了一年半的「民國房事」。
在民國時代生活了大半生的齊如山先生說過治學的方法（雖然他不是學者）：「大家總是靠著幾本圖書，皓首窮經，一輩子不管別的事情，其實真正研究經學，永遠不會離開社會。如顧亭林為研究經學，各處去訪問，郝蘭皋著《爾雅義述》，也多靠實地調查。若要研究一國的政治，更是需要察看社會中的情形及政治的實際，才能洞知其真相，若研究其法律及公文等，那是不能真知道，且是絕對靠不住的。」我非常佩服齊如山先生的見地，所以就借鑒他的話，相信研究「房產史」同樣離不開社會。所以從2007年開始，我試著通過不同途徑跟開發商接觸，譬如說給他們做樓書，或者給他們的雜誌寫專欄，或者借風水話題跟策劃部的人深聊一陣子，目的就是盡可能弄清楚現代樓市是怎麼回事兒，以便對古代樓市有更深的理解。因為我相信我們都是古人詐屍，都是今之古人，時代雖然變了，我們自私、奸詐、愚昧和鼠目寸光的人性沒有變。
在跟開發商接觸的過程中，聊起我所知道的古代樓市，並把以前寫過的《千年樓市：穿越時空去古代置業》（這是2009年寫的一本書）給他們看，他們很感興趣，有位說：「民國離我們最近，你怎麼不寫寫民國的房價啊？」我怦然心動。那時是2010年，出版界正猛刮民國風，我感覺寫這樣一本書既結合時代熱點（房地產），又符合出版潮流（民國熱），值得一寫。
於是重點搜集與民國樓市相關的文獻，邊搜集邊整理，兩年以後，有了《民國房地產戰爭》這本書。
我想，假如不是單位裡那個師兄炫耀他媳婦做的版面，我想不到去投稿；假如當初不投稿，我不會知道寫專欄也可以作為謀生手段；假如寫專欄不能謀生，我不會有時間泡圖書館；假如不泡圖書館，我沒辦法從各種文獻裡整理出「房產史」的輪廓；假如不整理出「房產史」的輪廓，我不可能去寫《千年樓市：穿越時空去古代置業》那本書；假如不寫那本書，開發商不可能建議我寫民國房價；假如沒有人建議我寫民國房價，我絕對沒有動力來寫這本《民國房地產戰爭》。這就是佛家說的因緣。
書名：為什麼叫「戰爭」？
這本書是寫民國房地產市場的，直白一點兒的書名，應該叫《民國房地產》，為什麼又在後面加上「戰爭」兩個字呢？原因有三：
一、民國是個經常打仗的時代，那時候過日子離不開戰爭，房地產市場也離不開戰爭。
比方說，很多地方樓市正火，一炮打過來，土著出逃，移民返鄉，有房的低價拋售，沒房的不再認購，房價和地價像燒餅上的芝麻一樣簌簌往下掉，新建商鋪空關，在建住宅停工，開發商債臺高築，房地產市場崩盤；還有很多地方本來沒多少購房需求，就因為其他地方都在打仗，這裡成了和平孤島，難民像潮水一樣湧過來，有錢的四處買房，沒錢的四處租房，把這裡的房價和房租抬高了，把這裡的樓市捧紅了。
甭說房價、地價和房租經常受戰爭影響，就是民國人的居住習慣也深受戰爭影響。很多民國人為什麼寧可租房也不買房？相當重要的一個原因，就是怕辛辛苦苦大半生買下的一所房子被一個炸彈炸成平地，那時候保險公司又不包賠，豈不虧大了？所以無論有錢人還是沒錢人，每到一個城市定居，都是租房的多，買房的少。
民國人的這種居住習慣進而又影響了房產商的開發模式。在民國，建成房屋對外出售的房產公司極為少見，無論是不遠萬里來中國淘金的猶太開發商，還是本小利薄租地建房的本土開發商，也無論是開發商業地產，還是開發住宅專案，大家都偏好於出租而不是出售，因為這樣才迎合消費者需求。而消費者為什麼會偏愛租房而不是買房呢？因為老是有戰爭。
您說，戰爭對民國房地產市場影響如此之大，幹嘛不給這本書取名叫《民國房地產戰爭》呢二、「戰爭」這個詞能迎合多數讀者的閱讀偏好。
心理學家告訴我們，人類天生喜歡看熱鬧，尤其喜歡看打架，只要流的不是自己的血，只要交戰雙方的血不濺到自己身上，打架都能給人一種極大的感官刺激和心理滿足。如果您喜歡交戰雙方的某一方的話，還能把自己代入進去，在觀看的同時設想是自己在打架，把另一方打得頭破血流跪地求饒，於是自豪感鋪天蓋地。因為這些緣故，武俠小說曾經很火（便於把自己代入），戰爭大片一直很火（打架的場面很大，很熱鬧）。所以我想，《民國房地產》一定沒有《民國房地產戰爭》吸引眼球。
靠書名來吸引眼球，是「標題黨」的一貫做法，我對標題黨沒好感，可是書市上每年湧現那麼多新書，要是連書名都不能吸引眼球，大夥連翻開看一眼的興趣都不會有，是吧？
三、在這本書之前，已經有好多書以「戰爭」為名了。
您上網搜一下，《貨幣戰爭》、《糧食戰爭》、《歐洲貿易戰爭》、《中國房地產戰爭》……琳琅滿目，俯拾皆是。這些書，內容跟戰爭幾乎無關，但都綴了「戰爭」的尾巴，我非始作俑者，不用怕有人罵。再說了，我這本書談的核心內容就是戰爭對民國樓市的影響，標題很切實，更不用怕有人罵。
從天地會說起
金庸武俠小說裡有個天地會，總舵主叫陳近南，麾下幫眾十幾萬人，勢力遍佈大江南北，藏龍臥虎，高手如雲，殺官劫獄，反清複明，做下了轟轟烈烈的大事業。歷史上確實有個天地會，但陳近南只是這個幫會的遙遠傳說，而且他還是個和尚（並不是武俠小說裡那個英俊瀟灑的中年書生）。金庸說陳近南原來的名字叫陳永華，陳永華是有的，他是鄭成功的手下，以文治見長，不會武功，更沒有創辦過天地會 。
從清政府公佈的奏章和邸報來看，天地會成立於乾隆年間（金庸小說裡的天地會在康熙年間就已經很活躍了），先是在廣東和福建一帶活動，後來轉戰臺灣，在臺灣發動抗清起義，「所過之處香案疊疊」（天地會「順天大盟主」林爽文的告示），受到了臺灣人民的大力支持。臺灣人拿起鐮刀加入天地會，佔領城市，驅趕貪官，剪掉髮辮，改換服式，臺灣一時變色，大半個島嶼納入天地會控制之下。為撲滅這場起義，乾隆動用了廣東、廣西、福建、貴州、浙江、湖南、四川七個省的軍隊，消耗的軍費占了全年財政收入的三分之一。
這場起義失敗之後不到五年，臺灣南路和臺灣北路又先後爆發了兩次起義，也都由天地會發起。到了嘉慶七年，廣東惠州天地會首領蔡步雲起義。嘉慶十一年，廣東潮州天地會首領張四田起義。嘉慶後期，從天地會衍生出「平頭會」和「紅花會」（這是金庸《書劍恩仇錄》和《飛狐外傳》裡反復提到的一個大幫會），分別在廣東、福建、新疆、湖北從事抗清活動。此時天地會的勢力已經發展到東南亞，蘇門答臘島上的部分華僑也是天地會的會員。直到辛亥革命前夕，革命党人陶成章創建「龍華會」，其組織形式還是模仿天地會的架構。還有我們的「鑒湖女俠」秋瑾，其實也屬於天地會——她加入的「三合會」是天地會在晚清時期的一個化名。
如果追本溯源的話，民國上海的青幫，現在香港的「新義安」，都跟歷史上的天地會有著千絲萬縷的聯繫，都是天地會的變種或者衍生品。只是時代變了，宗旨也變了，這些幫會不再提「反清複明」，也沒有別的政治追求，它們賄賂官員、滲透政府、劃分勢力範圍，要的無非是一個「錢」字，丟了天地會老祖宗的臉。
義軍製造難民
也有不給天地會丟臉的。鴉片戰爭前後，天地會又衍生出一個分支：小刀會。這個幫會在上海很活躍，秘密結黨，謀劃反清。西元1853年，小刀會首領劉麗川公然打出「反清複明」旗號，率領幫會成員和附近貧民攻佔嘉定縣城，繼而攻佔上海縣城，宣告「大明國」成立，劉麗川自封「大明國招討大元帥」。滿清政府調派軍隊圍剿，被劉麗川打得稀裡嘩啦。清軍敗退，小刀會又攻佔寶山、南匯、川沙、青浦，然後清軍再次圍剿，雙方在今天的上海市區和近郊區縣打了幾十場硬仗。
不管什麼時候打仗，吃虧的總是老百姓。西元1854年10月7號，後來出任中國海關總稅務司第一把手、把持中國海關近半個世紀的英國人赫德從香港坐船去寧波，途徑上海，登陸住宿。當時上海正在小刀會的控制之下，赫德親眼目睹了戰爭給上海市民帶來的災難：城裡到處是燒毀的民房，路邊還有丟棄的屍體，起義者良莠不齊，一邊跟政府軍交戰，一邊肆無忌憚地搶錢搶女人，「他們急急忙忙把任何可以拿到的東西都拿出城去換取食物。」剛才我還誇小刀會不給天地會丟臉來著，寫到這兒又覺得，這個小刀會也不是什麼好玩意兒，至少它的某些成員不是好玩意兒。
過去有句老話：「小亂居鄉，大亂居城。」意思是小股土匪騷擾地方的時候，最好搬到城裡住，因為城裡有軍隊，有員警，土匪不敢搗蛋；打大仗的時候最好搬到鄉下住，因為城裡有錢人多，漂亮女人多，機關也多，是財富和政權的象徵，是「兵家必爭之地」，而農村窮得叮噹響，「兵家」們不屑於去爭，住在農村最多被拉壯丁，比城裡安全。所以在和平年月，城市是優於農村的，有錢的農村人為了換一個相對良好的治安環境，紛紛在城裡買房定居；一旦爆發戰爭，城裡反不如農村安全，城裡人為了保住妻女、錢財和自己的小命，不得不向農村逃難。像這種反反復複如同拉鋸的城鄉之間大遷徙，曾經在古代中國和近代中國一再上演。
小刀會跟清軍打仗，戰火燒到了家門口，上海人自然要往鄉下搬遷，可是這時候連鄉下也不安全了——太平天國的起義軍，也就是被江南百姓稱為「長毛」的傢伙，正在勢如破竹地攻城掠地，一路上殺富戶、燒廟宇、拉壯丁、征軍糧，在弄清他們的進軍路線之前，貿然搬到農村去等於送死。城裡沒法待，鄉下又不敢去，外有政府軍攻殺，內有小刀會搶劫，上海市民何去何從？
第一個房產牛市
逃命的地方還是有的。自封「大明國招討大元帥」的小刀會首領劉麗川是個「洋務派」，講難聽點兒叫做「二鬼子」，他早年在新加坡打過工，後來又在英國洋行做買辦，深知中西武力相差甚遠，得罪洋人後患無窮。為了使「大明國」這個新政權獲得洋人的支持，劉麗川攻佔上海當天就去了租界，他向各國領事承諾：小刀會只針對清政府，不針對洋人，外面殺聲震天，租界安如泰山，決不讓一兵一卒進租界搗蛋。這個承諾使洋人暫時保持了中立，也讓租界成了戰爭中僅存的和平孤島。哪裡才是上海人逃難的最佳選擇？租界。
按照清政府和英、法、美等國簽訂的條約，華洋應該分居，租界裡只能住外國人，不能住中國人。可是這時候戰火燒身，凡跟洋人有點兒關係的中國人都往租界裡逃，跟洋人沒有關係的中國人也在想法設法買通關係往租界裡逃，哪還顧什麼條約不條約？小刀會跟政府軍交火的第一天，英租界裡就湧進了兩萬名中國人，小小的租界擁擠不堪。
洋人剛開始還抗議華人破壞「華洋分居」的條約來著，很快發現這些扶老攜幼前來逃難的華人都攜帶著金銀細軟，腰包裡都有點兒積蓄（窮人逃不進租界，只能在外面等死）。難民不像蝸牛背著房子走路，這時候已是深秋，也不能露宿街頭，所以得向洋房東租房住。房子供不應求，難民不惜千金，一時人如潮湧，房租陡漲，家有大屋的洋人都發了。頭腦精明的洋人趁機搭建簡易房，再高價租給華人，從中獲取高額利潤。很快地，在英租界西北部和分隔英法租界的洋涇浜兩岸，一排一排的小木屋拔地而起，妓院、賭館和鴉片館也在附近遍地開花，上海租界迎來了有史以來第一個房產牛市。
也就是說，小刀會燃起了戰火，戰火逼著華人逃進租界，華人為租界房市帶來了需求，暴漲的需求讓歐美開發商賺到了第一桶金。過去我們一說「發戰爭財」，都是指賣軍火，現在看來還有一條發戰爭財的管道，那就是做房產。
戰爭財利潤雖大，只能在戰爭時候發，和平一降臨，生意就歇菜。小刀會佔領上海不到兩年，滿清政府遊說洋人一同「剿匪」，在洋槍洋炮的支持下，清軍打跑了小刀會，「大明國」就此覆滅，上海恢復了和平，在租界避難的人們返回家園，洋涇浜兩岸的小木屋開始空置。小刀會起義之前，租界裡有幾家洋行（例如老沙遜）販賣鴉片為業，戰爭時期都改行幹起了房地產，現在和平了，難民走了，房產牛市變成熊市了，它們又都販賣鴉片去了。
