房地產交易的關鍵報告：破解房產交易常見的6大法律問題
房市常見法律問題，一看就懂！進場房市不上當，輕輕鬆鬆買好房、賣好屋！
活動訊息
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內容簡介
房市常見法律問題，一看就懂！
進場房市不上當，輕輕鬆鬆買好房、賣好屋
市面上大多的不動產書籍，都在教你如何投資買房、辨識房屋區段和議價技巧，獨闕交易稅務成本及法律交易安全……
本書帶領讀者「戴上法律的眼鏡」，從法律面及實際案例，告訴你房市交易的稅務風險及房地產交易實際案例糾紛，呼應勢在必行的不動產稅制變革，讓你在政策變動之中，仍能精明出入房市！
真實案例分享：
A君101年透過正在當房仲員的弟弟買了一棟房子，4個月後，發現那棟房子有營業登記未遷出，便打電話給弟弟，要弟弟處理。
103年年初，又再透過弟弟賣出，弟弟雖然身為房仲員，卻沒有留意房地產交易期間的限制，加上A君對房地產交易細節根本一竅不通，想說反正房仲員是自 家人，不用擔心──一個不小心，一個不懂，後果是A君要被課徵奢侈稅150萬左右！……還在霧煞煞到底哪個環節出了問題？
房地產交易稅務問題眉角多，透過本書了解並強化房地產知識，你就能成為精明不受騙的房市通！
本書特色
★律師多年房地產交易研究經驗寫成，不只讓你知道現況，更要讓你掌握未來趨勢。
★收錄時下最新奢侈稅務相關議題，詳加解析。
★誠實納稅外，也告訴讀者如何了解法律，合法節稅。
目錄
房地產買賣常見的6大關鍵問題
PART1實價登錄，房價不再有黑箱作業？！
「實價登錄」須在交易後30天內，將完整的交易訊息，詳實的向主管機關申報，但誰負有登錄的責任?及實價登錄有何漏洞?
交易資訊透明化，買賣雙方有保障
實價登錄面面觀
實價登錄的「漏網之魚」—預售屋
不動產交易實價資訊，掌握市場脈動
「實價登錄」為「實價課稅」鋪路
PART2高手過招，與房仲業者打交道的祕訣
仲介業的型態及選擇房仲業者應注意那些要點?找的一家值得信賴的仲介公司將免除你許多煩惱。
你被佔便宜了嗎？仲介費背後隱藏的秘密
房仲報酬的正確觀念
專任約vs.一般約 到底要簽哪種約？
小心掉入陷阱，要約書與斡旋金，傻傻分不清
你被耍了嗎？房仲檯面下的操作手法
房仲業者常見違規類型大整理
擦亮眼睛，慎選房仲業者
PART3自己的權益自己顧，產權調查DIY
求人不如求己，自己應做好產權調查，可以向各地地政事務所或是臺北市都市發展局提出申請，眼見為憑，買的安心。
房地產權調查，一點都不難
注意產調「盲點」！
不動產說明書≠屋況現況說明書
「現況交屋」不等於概不負責
車位交易糾紛多
PART4屋況調查須知事項，掌握房子的健康狀況
買賣房屋的技巧很重要，首次買賣實相關流程都要打聽得非常清楚，避免之後爭議發生。
「掌握屋況」，看清金玉底下的敗絮
你買到了很難貸款的房屋嗎？
賞心悅目的房子可能問題重重？
要求檢測、簽約明定「海砂屋」賠償方式
玩弄文字遊戲，「使用坪」、「零公設」問題大
下定前請三思，千金難買好鄰居
「凶宅」紛爭多，調查需謹慎
善用「履約保證機制」優點
PART5包租公不好當，租賃房屋學問大須知
被納入的奢侈稅者共有三類：土地、房屋、高價貨物以及奢華勞務，稅率將分別按出售價格課徵10%獲15%的特種勞務稅，不可不注意。
馬虎不得，挑房客如挑對象
租賃的稅務成本
押租金的交付
房客應注意的租約陷阱
租屋常犯的錯誤觀念
房東也要防免「租霸」
PART6小心「奢侈稅」找上門！
俗話說：「請神容易，送神難」如何訓練自己的「眼力」避免遇到「租霸」讓可以坐收租金的美夢變成夢魘。
奢侈稅上路，你該知道的事
別鑽漏洞，誠實納稅是上策
精打「細算」不吃虧
排除課稅須辦妥設籍
持有期間出租就要課稅
持有期間供營業使用仍要課稅
預售屋「紅單」交易要留意稅務
奢侈稅（特種銷售稅）常犯錯誤類型整理
試閱
為健全房屋市場及平衡社會負面感受，政府參考國外（美國、新加坡、南韓及香港）立法例，從民國100年6月1日起，針對不動產短期交易、高額消費貨物及勞務課徵特種貨物及勞務稅，也就是俗稱的「奢侈稅」，性質與貨物稅相同，由國稅局負責徵收。
被納入課徵奢侈稅者共有3類：土地及房屋、高價貨物以及奢華勞務。
稅率分別按出售價格課徵10％或15％的特種貨物及勞務稅。《特種貨物及勞務稅條例》第2 條第1 項第1 款之立法理由可知，立法者為遏止將不動產作為投機商品炒作，違反社會正義，乃對銷售持有期間在2 年以內房地之所有權人，課徵特種貨物稅。
《特種貨物及勞務稅條例》 ，計6章，共26條文。茲提醒注意以下重點：
一、課稅範圍：銷售持有兩年以內房屋及其坐落基地，或依法得核發建造都市土地。
二、稅率：其持有一年以內稅率15％、持有一年以上兩年以內10％。
三、銷售稅額計算：依實際銷售價格課徵，並非以公告現值（所謂銷售價格，是指原所有權人在銷售時所收取的全部代價）。
四、納稅義務人：房屋或土地原所有權人（賣方）。
五、持有期間：係指房屋或土地完成移轉登記日，起算至訂定銷售不動產契約日止期間（持有期間超過2年免課徵奢侈稅）。
六、申報期間：應於訂定銷售契約次日起30日內計算並繳納應納稅額，另填具申報書向主管稽徵機關申報。
七、所徵收稅課收入將循預算程序用於社會福利支出。
▍排除課稅須辦妥設籍
奢侈稅雖有排除條款，部分民眾誤以為只要出售「自用住宅」，就可免課奢侈稅，但事實上，奢侈稅第5條第1款所規定之排除條款，民眾售屋，必須符合以下三種要件，才能不課奢侈稅：
一、屋主和直系親屬名下僅一間房屋。
二、辦竣戶籍登記（遷入戶口）。
三、持有房屋期間自住未營業或出租等三要件。
尤其是本人、配偶及未成年直系親屬，名下僅有一戶房屋，才不用繳納奢侈稅。
「父母設籍」課稅不能免
有民眾購買房屋自住，本人卻未將戶籍遷往新宅，且名下不只一棟房屋，在誤信代書建議下，以為只要母親設籍在此，就算是自用住宅，持有不到2年出售，可適用奢侈稅排除條款，結果補繳5百餘萬冤枉稅。
因此，常有民眾出售2年內自住房地時，誤信代書或仲介業者建議，以為只要出售房屋有自住事實，或是有直系尊親屬設籍，即可免報奢侈稅，卻因為忽略要在該屋設籍而功虧一匱。
依據法律規定，地價稅適用自用住宅優惠稅率的條件，只要直系尊親屬、子女、納稅義務人與配偶，任一位辦理戶籍登記即可，但奢侈稅的規定不同！必須是納稅義務人本人設籍，而且本人、配偶及未成年直系親屬 ，名下僅有一戶房屋，才能豁免。
自住事實≠不等於戶籍登記
根據奢侈稅第5條第1款所規定之排除條款，其中一項條件是須以辦竣戶籍登記（遷入戶口）始能不課奢侈稅。最近常有民眾企圖用「自住事實」來推翻稅局核課奢侈稅的處分，然則幾乎無功而返：
話說，桃園市某楊姓男子2009年12月間在新北市以454萬元購買一戶大樓公寓住宅，2011年7月以485萬元出售，被北區國稅局查獲未申報奢侈稅，補徵出售金額一成的奢侈稅48萬5千元，再加一倍罰款，共97萬元。這位楊先生接到補稅通知後，提出行政訴訟並指出，他名下僅此房屋，並拿出使用大樓健身房的簽名、收掛號的郵件通知單證明他住在那裡，強調符合免課奢侈稅條件。他說，不能只因他忘了將戶籍遷入新居，就課奢侈稅且加罰一倍。
案例中的楊先生想方設法拿出使用大樓健身房的簽名、收掛號的郵件通知單證明他住在那裡；不過，法院還是認為這位楊先生實際住在該屋的證據不足；更重要的是，上述的奢侈稅已經明訂「辦竣戶籍登記者」才能排除課稅，沒規定「未辦竣戶籍登記但實際自住者」不用課稅，還是判他敗訴。
Notes｜隨堂筆記
排除課徵奢侈稅的自用住宅，必須符合：
1.屋主和直系親屬名下僅有1屋。
2.持有房屋期間自住、無出租且無營業。
3.辦妥戶籍登記（遷入戶口）等要件，缺一不可。
出售時不論持有年限長短，都不必擔心負擔10％或15％的奢侈稅。反過來說，只要納稅人出售短期持有的不動產，欠缺其中一個要件，就會成為奢侈稅的課徵對象，包括只是未辦理設籍，但其他要件均符合的自用住宅持有人。
▍預售屋「紅單」交易要留意稅務
以房屋、土地來說，除了奢侈稅第5條規定排除課稅情形外，只要銷售持有期間在2年以內的不動產，均須申報繳納特種貨物及勞務稅，不問房屋使用情形(住家用、商用或作工廠使用)為何。常見的情形有：設籍登記，以及出租、供營業使用 等稅務問題。再者，奢侈稅所計算的持有期間，是指房屋或土地完成移轉登記日，起算至訂定銷售不動產契約日（俗稱簽訂私契日）止期間。這個期間末日的計算是以簽訂不動產債權買賣契約書之日為基準 ，而不是公契，或是過戶移轉登記日為準，必須特別留意！
預售屋轉讓稅務認定差異
於預售屋轉讓的案例類型中，例如：甲君於101年1月間向建設公司購買一間預售屋，興建期間因為不能再行換約之故，甲君、乙君於101年2月20日簽訂了不動產買賣契約書（私契），由甲君將該訂購的預售房地契約轉讓予買方乙君。到了隔年102的5月份，賣方甲君終於等到建設公司興建完工並交屋之後，甲旋即辦峻戶籍登記遷入，再依約履行移轉過戶登記給買方乙君。請問，甲君在這種情形下是不是可能遭國稅局追繳奢侈稅？
本案情可以從兩個角度來分析：
一、甲君出售給乙君房地的時候，屬於尚未興建完成的房地（預售屋），雙方間出售之標的只是權利義務關係，而非落成的「房屋」，不用課徵特種貨物及勞務稅。 即便如此，預售屋在未建築完成前出售，係屬移轉權利，仍應依所得稅法規定按實際交易所得申報個人綜合所得稅，最高稅率40％，比奢侈稅還高，切勿掛一漏萬！
二、不過從稅局稽徵角度而言，本案的設例甲君無法換約情況下，須等到102年5月份興建完工交屋，且辦峻戶籍登記，才能依約移轉過戶給乙君。這種情形下，稅局可能會解讀成購買預售屋已經興建完成，並已交屋過戶到名下，如果將其出售時（以訂約日為準）持有期間在2年以內，仍應繳納特種貨物及勞務稅，應仔細釐清稅務風險所在。
另外，需要特別說明的是：
1.之所以會有上述不一樣的認定，是因為持有期間「起時點」不同。稅局會將101年2月20日簽訂的契約轉讓解讀為「預約」，102年5月預售屋已經興建完成，並已交屋過戶到甲君名下才是「本約」並以交屋過戶後（即持有期間）計算，故稅局認為仍應繳納特銷稅。
2.如果是允許換約的情形，甲於101年2月與建商簽訂預售屋買賣契約後，甲於101年2月將該契約轉讓與乙，嗣於102年5月房屋興建完成後，直接將土地及房屋登記與乙君，甲出售預售屋不用課徵特銷稅，但仍應按實際交易所得申報個人綜得稅。
Notes｜隨堂筆記
預約，指約定將來訂定一定契約的契約。例如甲擬向乙借錢，雙方先訂立消費借貸的預約，約定一週後乙資金到位再訂立本約。
本約，則指為履行該預約而訂立的契約。
當事人訂立的契約，究為本約或預約，須視雙方之真意而定，例如土地買賣預約書，有關重要之點，如坪數、價款、登記期限已明定，且無將來訂立買賣本約之約定，應解為本約。
誠實為上道，勿存僥倖心態
建議民眾勿存稅局無法掌握預售屋轉讓資料之僥倖心理，而欲利用他人名義銷售逃漏特銷稅，其實稅局已就坊間常見房地產交易規避稅負案件，加強查核買賣雙方資金流程。例如，甲君在 99 年 10 月與建商簽訂預售屋買賣契約書。101 年 3 月甲君將該預售屋權利無償讓與符合自住條件免納特銷稅的乙君，並簽訂讓渡書持向建商換約。建案興建完成後，於同年 8 月將該不動產所有權過戶予乙君。乙君旋於102年初以 2，500 萬元出售予丙君，並完成過戶移轉登記。俟後，甲君接獲稅局補徵特銷稅 375萬元，並加處罰鍰。
▍奢侈稅（特種銷售稅）常犯五大錯誤
奢侈稅實行滿3年以來，還有不少民眾誤踩地雷、逃漏奢侈稅，根據作者的歸納整理出奢侈稅常見的幾項錯誤類型，提醒民眾切勿聽信坊間似是而非的信息，該避的稅要避、該繳的稅要繳，以免得不償失：
常犯錯誤一：誤以為「父母等直系尊親屬」設籍的不動產免繳奢侈稅。
依法令規定，只有本人、配偶或未成年直系親屬辦竣戶籍登記的房屋，才屬於奢侈稅的「自住房屋」，持有不到2年賣出，得不課奢侈稅，但父母等直系尊親屬名下房產，沒有免稅優惠。
常犯錯誤二：實際自住，不能排除課稅。
奢侈稅已經明訂「辦竣戶籍登記者」才能排除課稅，沒規定「未辦竣戶籍登記但實際自住者」不用課稅。就算民眾提出使用大樓健身房的簽名、收掛號的郵件通知單證明他住在那裡；不過，法院還是認為於法不合，仍要課稅。
常犯錯誤三：錯誤計算「持有期間」。
奢侈稅計算的持有期間，自取得不動產登記日起，至買賣雙方合意訂定銷售契約之日止，很多民眾誤以為，是到完成移轉給買方登記日為止，差個幾天，可能就要負擔高額的奢侈稅。還有，對於法拍取得的不動產所有權，是從自「領得法院所發給的權利移轉證書之日」就起算2年，還發生過稅局本身卻以法拍不動產之過戶日期錯誤核算持有期間。
常犯錯誤四：誤以為「受贈取得」的不動產免繳奢侈稅。
事實上，只有「繼承或
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