中國樓市崩盤中：債務危機、政策調控、經濟轉型……深度剖析樓市難題，重構城市與經濟的發展之路
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內容簡介
房地產企業債務風險、政府介入市場問題、政策及市場前景、地方財政結構關係……
從房地產市場迷局到全球經濟案例，探索中國城市化的未來可能
▎樓市迷局：問題與挑戰並存
本書從房地產危機的核心問題切入，解析當前樓市的複雜局勢。在第一部分「樓市迷局」中，作者從2021年前後的房地產債務風險談起，剖析了中國房地產企業在疫情衝擊和政策調控下的困境。文章探討了經濟危機與政府干預的哲學問題，例如〈該不該救樓市？〉中討論政府介入是否必要，並結合實際案例展示了房地產市場如何影響經濟穩定與社會發展。這部分幫助讀者理解樓市問題背後的經濟和社會動力，對業內人士和普通讀者皆具啟發意義。
▎政策之道：應對挑戰的多維思考
第二部分「樓市政策」聚焦於房地產政策的調整與其對市場的深遠影響。文章如〈房地產的「轉折點」來了嗎？〉探討政策干預的效果和未來走勢，而〈提前還貸與降存量房貸利率〉深入分析了居民償債行為與政策調整之間的互動。此外，房產稅作為潛在財政改革工具的可行性也在〈房產稅能否替代土地財政？〉中得到了深入探討。本部分不僅回答了當前房地產政策的實際效果，也展望了未來行業結構轉型的可能性，為政策制定者提供了參考方向。
▎深圳樣本：城市化與房地產的交織
作為中國城市化與經濟成長的先鋒，深圳提供了一個獨特的案例來審視房地產市場與城市發展的關係。在第三部分「深圳樣本」中，作者透過多角度分析了深圳的制度變遷、經濟效率遞減以及未來改革方向。文章如〈何謂深圳模式？〉和〈深圳的虛與實〉，展示了深圳如何平衡快速發展與城市病帶來的挑戰。此外，〈深圳發力新基建〉則討論了城市新產業布局如何在基建投資與科技創新中發揮作用。這一部分為中國其他城市提供了寶貴的經驗借鑑。
▎思想與歷史：經濟視野的拓展
在後三部分中，本書將目光投向歷史與思想的深度探索。「思想光芒」聚焦於賽伊的供需理論及其現代意義，而「歷史的眼光」則透過美國與新加坡的房地產歷史發展，探討了不同國家的經濟模式與政策選擇如何塑造其現狀。最後的「經濟哲思」以歐肯與亞當斯密的經濟思想為核心，從經典理論出發，解析其在當代經濟中的實踐意義，特別是德國租賃住房的經驗和亞當斯密的自由市場理論。本書將思想深度與現實應用相結合，為讀者提供全景式的經濟視角。
【本書特色】：
本書以房地產市場為核心，結合政策分析、經濟學理論與國內外案例，深入探討樓市危機、政策應對與城市發展之間的複雜關係。全書涵蓋總體經濟、城市化過程、歷史經驗與思想精華，將抽象的經濟概念轉化為具體現實，從政策、市場、城市治理等多層面剖析問題，並跨國比較，借鑑美國、新加坡等經驗，提供全球視野。
從房地產市場迷局到全球經濟案例，探索中國城市化的未來可能
▎樓市迷局：問題與挑戰並存
本書從房地產危機的核心問題切入，解析當前樓市的複雜局勢。在第一部分「樓市迷局」中，作者從2021年前後的房地產債務風險談起，剖析了中國房地產企業在疫情衝擊和政策調控下的困境。文章探討了經濟危機與政府干預的哲學問題，例如〈該不該救樓市？〉中討論政府介入是否必要，並結合實際案例展示了房地產市場如何影響經濟穩定與社會發展。這部分幫助讀者理解樓市問題背後的經濟和社會動力，對業內人士和普通讀者皆具啟發意義。
▎政策之道：應對挑戰的多維思考
第二部分「樓市政策」聚焦於房地產政策的調整與其對市場的深遠影響。文章如〈房地產的「轉折點」來了嗎？〉探討政策干預的效果和未來走勢，而〈提前還貸與降存量房貸利率〉深入分析了居民償債行為與政策調整之間的互動。此外，房產稅作為潛在財政改革工具的可行性也在〈房產稅能否替代土地財政？〉中得到了深入探討。本部分不僅回答了當前房地產政策的實際效果，也展望了未來行業結構轉型的可能性，為政策制定者提供了參考方向。
▎深圳樣本：城市化與房地產的交織
作為中國城市化與經濟成長的先鋒，深圳提供了一個獨特的案例來審視房地產市場與城市發展的關係。在第三部分「深圳樣本」中，作者透過多角度分析了深圳的制度變遷、經濟效率遞減以及未來改革方向。文章如〈何謂深圳模式？〉和〈深圳的虛與實〉，展示了深圳如何平衡快速發展與城市病帶來的挑戰。此外，〈深圳發力新基建〉則討論了城市新產業布局如何在基建投資與科技創新中發揮作用。這一部分為中國其他城市提供了寶貴的經驗借鑑。
▎思想與歷史：經濟視野的拓展
在後三部分中，本書將目光投向歷史與思想的深度探索。「思想光芒」聚焦於賽伊的供需理論及其現代意義，而「歷史的眼光」則透過美國與新加坡的房地產歷史發展，探討了不同國家的經濟模式與政策選擇如何塑造其現狀。最後的「經濟哲思」以歐肯與亞當斯密的經濟思想為核心，從經典理論出發，解析其在當代經濟中的實踐意義，特別是德國租賃住房的經驗和亞當斯密的自由市場理論。本書將思想深度與現實應用相結合，為讀者提供全景式的經濟視角。
【本書特色】：
本書以房地產市場為核心，結合政策分析、經濟學理論與國內外案例，深入探討樓市危機、政策應對與城市發展之間的複雜關係。全書涵蓋總體經濟、城市化過程、歷史經驗與思想精華，將抽象的經濟概念轉化為具體現實，從政策、市場、城市治理等多層面剖析問題，並跨國比較，借鑑美國、新加坡等經驗，提供全球視野。
目錄
序：追問
前言
樓市迷局：困境與挑戰
樓市政策：解局與啟示
深圳樣本：一座城市的探索
思想光芒：大家的智慧啟迪
歷史的眼光：從過去看未來
經濟哲思：理論與現實的交融
前言
樓市迷局：困境與挑戰
樓市政策：解局與啟示
深圳樣本：一座城市的探索
思想光芒：大家的智慧啟迪
歷史的眼光：從過去看未來
經濟哲思：理論與現實的交融
試閱
樓市迷局：困境與挑戰
房價的變遷，可能蘊藏著一個戲劇性的故事，但也可成為一個好的經濟學研究項目。
房地產的資本化、證券化、貨幣化也反映出經濟的發展變化。在不同經濟體中，隨著不同程度的革新和政策，房地產完成了不同的歷史使命，最終扮演著品質、規模不一的國民經濟角色。
該不該救樓市？
2020年，受新冠疫情的衝擊，中國20多個城市緊急推出樓市「救市」新政。各地救市之急切、行動之迅速、花樣之豐富、加槓桿之凶猛，令人眼花撩亂。
本部分以疫情之下的樓市新政為切入點，分析疫情對樓市的衝擊，政府該不該救樓市，以及公共政策該如何合理「救市」。
01疫情對房地產的衝擊
對於房地產行業來說，新冠疫情是一次突發的現金流「事故」。
疫情消息公開後，房地產銷售、建設、投資及土地拍賣全面停止，房地產的韌性備受考驗。疫情中斷了房地產企業高周轉率，導致現金流壓力大增及負債率上升。
疫情對樓市的衝擊，房地產業成長停滯事小，終結高周轉率事大。
近年來，中國房地產已演化為一種高周轉率、高槓桿的金融專案。
可能很多人不了解高周轉率對房地產的重要性，但高周轉率可以說是大型開發商的「生命線」。
高周轉率模式，極大壓縮了從取得建地、建屋、銷售到資金回流整個週期的時間。萬科最先提出了「5986」高周轉率模式：取得建地5個月動工，9個月銷售，第一個月售出8成，6成產品必須是住宅。
後來，因擔心施工安全及房屋品質，萬科放棄了高周轉率模式。
但是，碧桂園承襲了這一模式，並在近些年將其發揮到了極致。
碧桂園的高周轉模式被同業稱為「456」模式，即取得建地4個月開案，5個月資金回流，6個月資金再周轉。
中國房地產業周轉加速，大概從2015年開始。當時，中國剛剛全面啟動「供給側結構性改革」，實施棚改貨幣化政策，中國房地產進入去產能、去庫存、去槓桿的關鍵階段。
當時，房地產企業面臨一次各自不同的策略選擇。
很多小型房地產商陷入流動性困境，不得不壓縮產能，快速「回血」求生。
房價的變遷，可能蘊藏著一個戲劇性的故事，但也可成為一個好的經濟學研究項目。
房地產的資本化、證券化、貨幣化也反映出經濟的發展變化。在不同經濟體中，隨著不同程度的革新和政策，房地產完成了不同的歷史使命，最終扮演著品質、規模不一的國民經濟角色。
該不該救樓市？
2020年，受新冠疫情的衝擊，中國20多個城市緊急推出樓市「救市」新政。各地救市之急切、行動之迅速、花樣之豐富、加槓桿之凶猛，令人眼花撩亂。
本部分以疫情之下的樓市新政為切入點，分析疫情對樓市的衝擊，政府該不該救樓市，以及公共政策該如何合理「救市」。
01疫情對房地產的衝擊
對於房地產行業來說，新冠疫情是一次突發的現金流「事故」。
疫情消息公開後，房地產銷售、建設、投資及土地拍賣全面停止，房地產的韌性備受考驗。疫情中斷了房地產企業高周轉率，導致現金流壓力大增及負債率上升。
疫情對樓市的衝擊，房地產業成長停滯事小，終結高周轉率事大。
近年來，中國房地產已演化為一種高周轉率、高槓桿的金融專案。
可能很多人不了解高周轉率對房地產的重要性，但高周轉率可以說是大型開發商的「生命線」。
高周轉率模式，極大壓縮了從取得建地、建屋、銷售到資金回流整個週期的時間。萬科最先提出了「5986」高周轉率模式：取得建地5個月動工，9個月銷售，第一個月售出8成，6成產品必須是住宅。
後來，因擔心施工安全及房屋品質，萬科放棄了高周轉率模式。
但是，碧桂園承襲了這一模式，並在近些年將其發揮到了極致。
碧桂園的高周轉模式被同業稱為「456」模式，即取得建地4個月開案，5個月資金回流，6個月資金再周轉。
中國房地產業周轉加速，大概從2015年開始。當時，中國剛剛全面啟動「供給側結構性改革」，實施棚改貨幣化政策，中國房地產進入去產能、去庫存、去槓桿的關鍵階段。
當時，房地產企業面臨一次各自不同的策略選擇。
很多小型房地產商陷入流動性困境，不得不壓縮產能，快速「回血」求生。
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