【電子書】選房、殺價、裝修，羅右宸（全圖解）幫你挑出增值屋

前言

我整理過 100 間房，為住宅創造最大增值空間

自從上一本書《我25歲，有30間房收租》出版後，讀者們對於房地產的疑問，排山倒海而來，許多朋友們在房地產遇到的問題，勾起我好多的回憶，想起從無到有的過程中，我也遇到了大家都會遇到的問題，但是我比大家都還要幸運許多，我這一路走來一直有貴人及熱心的前輩願意指點我，讓我可以快速的提升我的能力，但是許多的朋友們可能就沒有我這麼幸運，有這麼多的前輩可以一路的提攜。

在我的這本著作中，我匯集了各方朋友們的房地產的疑問，進而寫出我的第二本著作，我把大家在房地產理域中，最常遇到的問題，在書中做自己的經驗分享，那因為有些部分，很難用文字的方式清楚的表達，所以我在這本書中，從搜集資料、找物件、看房到與仲介交涉、出價、裝修到交屋，一步一步用圖解的方式解說，並搭配影音介紹，希望讓剛接觸房地產，或想要買屋置產的人，都能更快掌握選房、殺價及裝修的訣竅，買到一間住起來「素適」，又有增值潛力的房子。

主動為房屋增值不只能獲利，還能為他人提供好住居

短短的近幾年的房地產市場，價格一路上漲，讓許許多多的市井小民們都開始關注起這個問題，那我也是經營房地產相關領域，自然而然也會變成媒體喜歡訪問的對象。許多人應該經常耳聞說：誰誰誰、某某某買了房子又賺多少錢。

但是我的看法是，自從政府開始推動實價登錄之後，房地產的價格越來越趨於透明，所以對於短期的投資客來說，已經越來越難用這個方式繼續經營了。

我在第一本書也提到我對於財富的看法，我覺得從古至今，財富的原始法則就是創造價值、分享價值。當然我也付諸這個理念，實踐在我的房地產事業。這讓我想起我之前所購買的一個物件。

民國 102 年，小黃仲介突然跟我說一個案子「右宸，跟你講一個案子還滿便宜的，地點在中壢區溪洲街，屋齡為 20 年，樓高六樓 45 坪的電梯五樓華廈，隔六間套房，才開價 498 萬，要不要過來看？」

我一聽到價錢就覺得非常便宜，到車站又只要5分鐘的車程，樓層也不是頂樓，較不容易有漏水問題，於是馬上趕過去現場看房了。看到房屋內況真是慘不忍睹，雖說內部隔成六間套房，但是裡面的狀況都糟到不能住人，家具家電只剩下冷氣還可以勉強使用。隔間牆是用早期的木板隔間，感覺用力敲一下就會被打破。廁所底下牆角管線，都有黑黑漏水出來的痕跡。看完整間房子後，我直覺反應只能大整理了。

想不到的是，竟然還有一個地下平面車位，我當下聽到也以為賺到了，結果竟然不能使用，為什麼呢？因為他是機械升降式平面車位，故障後就沒有人維修，地下室也荒廢在那，等於有車位坪數，但是沒辦法使用。不過，轉換個想法，這些都是我可以議價的籌碼了。最後，我以開價九折 450 萬成交，換算下來 1 坪10 萬元，接著，我開始思索要如何提升這社區房屋的價值，解決一般人都不想解決的問題。

我將這間房子的特色整理出五大重點：

一、總社區才 24 戶，屬於小社區型華廈，因為平常沒定期收管理費，只有要維修電梯時，會有主委統一收齊費用。再加上地下停車位只有九個，根本沒人停，也沒有人想要整理，代表以後沒有管理費的問題。

二、整個社區屬於大 3 房坪數格局，室內加附屬建物面積有33 坪，因附近都是四樓高的透天厝，所以五樓採光通風都還不錯，又是邊間，有三面採光，原始格局有兩間衛浴，都有開窗。

三、車程距大賣場、中壢車站只要 5 分鐘，走路 5 分鐘內就有兩座公園，離中壢海華 sogo 百貨商圈也只有車程 5 分鐘，生活機能非常好，適合一般小家庭居住。

四、這附近新屋齡的房子成交價都站穩 20 萬大關，一般屋齡 20 年、屋況一般的房子，也有約 15 萬的行情，因為要含我的利潤及裝修款項，所以保守抓我購買一坪的房價要落在 10 萬左右。

五、基於這地點不適合原始格局套房收租，加上此物件的屋狀已經不堪住人，所以一定要重新加工，又因為裝潢預算實在太高（套房至少要抓快 200 萬裝潢費），加上我預計回收的利潤，轉手賣出時的總價至少要落在八字頭以上，附近新房子目前已達九百多到一千出頭的價位，所以我決定把原本的套房格局通通打掉，變回一般小家庭的三房住家格局。

接著我還做了一項整合，就是我去詢問這社區九個持有車位權狀坪數的住戶（我是其中之一），一起協商出錢處理現在地下室不能使用的窘境，我先請師傅去估價，計算翻修整個地下室，加上機械升降改成坡道平面約需 50 萬元，等於一戶出不到6 萬，就可以享有市值 100 萬的車位，因為條件非常誘人，我花了不到一個月，就通通說服了。

在這個物件中，我等於只花了六萬多，就賺了一個 100 萬的車位。從我買約 450 萬，貸款八成 360 萬，自備款 90 萬元。每月房貸必須繳交約 2 萬元，加上其他雜費：仲介費 9 萬元，代書費及相關稅費約 5 萬元，我裝潢成本約抓 90 萬元。總共的成本為 560 萬元。

最後我附帶著百萬裝潢，以市價 1 坪 15 萬元賣出，由於跟一般的相同類型產品比起來，我的售價算很便宜，加上內部重新整理，所以很快就以總價 675 萬賣給一對剛生小孩的新婚夫妻。最後賣扣掉仲介費及其他雜費，實拿約 650 萬，扣掉買這間房子的成本，總共賺了 90 萬元。

透過以上這個例子你就會發現，無論是什麼樣的房子，都能創造出增值空間，端看你是否具備掌握房屋價值的眼光。而且當你主動為房屋創造價值時，同時也讓下一位住屋者受惠，獲得更好的居住品質，我認為，這才是房地產最大的價值。

推薦序一

多看書、多看屋，讓你第一次置產，就買到抗跌、易漲的好宅

不論是自住或是投資房地產，最重要的是要勇敢跨出第一步，但第一步是要做什麼呢？對首購族而言，第一步是要多看屋、第一步是要多看書；多看屋可累積自己看屋的實務經驗，多看書可以將別人的經驗，轉化為自己所有。

過去有句台灣俗諺說：「選舉沒師傅，用錢買就有」，過去台灣房地產市場似乎也適用類似的一句話：「投資房屋沒師傅，用錢買就有」，所以過去想要投資房地產，第一前提是要有錢（至少要有自備款），而市場上是沒有師傅在教的，因此在沒經驗及知識的情況下，用錢買屋的結果有二：一是幸運的賺到順風機會財；二是慘遭套牢、血本無歸。

現在國內房地產市場雖然不景氣，卻有很多房市老師，不斷致力於教授正確的房地產經驗與知識，市面上也有很多實戰的房地產書籍，將個人的投資成功經驗無私的奉獻，現在想要投資房市的人，不用再像過去一樣完全靠運氣了。

記得今年初有機會到新竹科學園區一家科技大廠演講，台下兩百多位所謂的電子新貴，個個都對購屋有興趣，聽我演講也聽得津津有味，其中有購屋計畫的超過三分之二，光從這樣的樣本數就可知道，台灣房市景氣會修正，但不會凋零，永遠有希望、有春天。

只是再進一步詢問，去年有看屋的人卻是寥寥無幾，研判不是科技新貴本身工作太忙，就是他們對於購屋要做功課的概念還太低。有購屋計畫，或有購屋需求，一定要勇於跨出第一步，不要停在紙上談兵。

因此建議讀者，有時間就要到處看屋，不管景氣好壞、不管天氣好壞，也不管中古屋、預售屋，有機會就去看，但不是走馬看花，而是要勤做筆記，累積自己看屋的敏銳度與專業度。所謂三折肱而成良醫，房市也一樣，在多看多問的前提下，加上勤做筆記，即使不當房市大贏家，也一定可以成為一位房市達人。

當然，市面上的房市投資類書本也是充實個人知識的捷徑，有人看過數百間房屋，有人投資上千戶房子，他們是怎麼看的？他們是怎麼做到的？買本書花個幾小時就可將他們的精髓都學到，這是多麼划算的一件事，再跟自己看屋的經驗與筆記做印證，投資房市成功心法與撇步，就盡在你手中乾坤。

正聲廣播電臺「日光大道」主持人／張欣民

推薦序二

別猶豫！在房市最冷的寒冬你更該買房

什麼時候變的？月薪22K買不起帝寶，全世界都對不起你！政府該下台、建商該槍斃、投資客該下地獄……。

什麼時候變的？捷運完工通車、區域發展利多、就業機會增加，這些都是理所當然，但是，房價就是不能漲、不該漲、不准漲！漲了就是炒作……。

什麼時候變的？土壤液化造成人心惶惶，但是要房價打個七折，