30堂千萬房產課：早知道早避險，租屋、置產、節稅、福地風水，財經台不會教你的房產實案
活動訊息
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內容簡介
房產達人徐佳馨踏入不動產業多年，看過動輒上億的豪宅，也看過要價不到百萬的公寓，甚或多數民眾最忌諱的凶宅都有她的足跡，每間房子都是一個故事，不論是一擲千金的超級富豪，或辛苦存老本幫孩子付頭期款的父母，她看到了每個人、每一家的背後，都自有其人生故事，或光怪陸離，或感人肺腑，或令人嘆息，或引以為戒……房屋，承載了人們對夢想的追尋、對安身立命的期望。
本書的30個真實案例，每一則都有你我身邊人的影子，作者以房產專家的角度，既感性書寫了小老百姓的甘苦血淚，亦客觀剖析你我都應該知道的房產知識，精準而懇切，「如果是你，你該怎麼辦？」「如果是你，該不該買？」「如果是你，該怎麼自救？」
購屋也好、租屋也好，投資也罷，看完房市的人生百態之餘，更該細讀故事中的相關法律及產常識，內容極具故事可讀性與參考實用性。
本書特色
房產達人、網路書店【地產類圖書銷售冠軍作家】徐佳馨，2016年最新力作
不動產可以讓你賺千萬，也可以讓你賠千萬！
有血淋淋的「遺產受贈族」1000萬補稅教訓，也有首購族靠第一間房翻身的勝利方程式，
「房產賣壓時代」、「房地合一稅制」、「土壤液化區」……
面對這些關鍵字，小老百姓的房產規畫該如何自保並獲利？
聽100場名嘴演講，不如看真實發生在你我周邊的30堂千萬房產課！
★首購族如何靠第一間房窮鬼翻身？準備金怎麼計算？
★花大錢買車位、追學區划不划得來？原來CP值不是這樣看！
★風水輪流轉，買福地、看塔位要注意什麼問題？
★不懂節稅，傻傻轉賣繼承或受贈房屋，變國稅局追稅肥羊，連補帶罰千萬讓你半夜哭醒！
★當包租婆遇到怪房客只能自認好衰？可以靠「租約公證」自保嗎？
★我家是不是危樓？住在土壤液化區怎麼辦？
★天下父母心，但養兒一定可防老？房產轉贈子女，你知道有「防不孝條款」嗎？
名人推薦
名人推薦
*《理財生活通》主持人 夏韻芬：
由生活中看見房地產的種種問題，是本軽鬆閲讀又兼顧專業的知識好書。
*淡江大學產業經濟系所副教授、德明財經科技大學客座教授莊孟翰：
佳馨長期擔任住商不動產發言人，景氣起伏，反應快速，資訊報導，客觀公正，要給她按讚──
「春江水暖鴨先知，房市資訊總來遲；景氣變動何遍詢？購屋置產問佳馨。」
大聲行銷總監 田大權
不動產經紀業全聯會榮譽理事長 李同榮
地產軍師 紅色子房
政大地政系特聘教授 張金鶚
目錄
第一章房產投資路：可以賺進千萬人生，也可能粉身碎骨
一堂學費四千萬的「房產貪婪學分」
窮鬼翻身，就靠人生第一間房
對的時間錯的人，工業宅等不到鍍金
炒房炒掉親情的資金魔術師
房產投資真贏家
出價心理學
友情的極限
沒有了愛，只剩房貸
第二章稅金學問大，「千萬」別小看！
小氣財神變追稅肥羊
養兒難防老？房產轉移學問大
平行世界的幽靈人口
房地合一時代的黑心業務話術
稅稅不平安
第三章房東與房客的探戈：租屋的美好與噩夢
房東的50道陰影
小便宜的大代價
斷捨離的智慧
鯊魚的嗅覺
第四章房市青紅燈：安心居與危樓
坐月子就是起跑點：學區人生
宅裡的母愛：談女性購屋
孤女的願望
老宅回春
老人家置產，舊情也綿綿
當兒子買在土壤液化區
公設的價值與價格
都更的代價
第五章要慎挑細選，也要燒好香：談不動產界的特殊商品
凶宅溫情1：好兄弟的江湖道義
凶宅溫情2：不曾離去的爸爸
車位有三種：CP值不是這樣算
福地與陰宅：風水會轉彎？
黃昏的住居：農舍農地自建
試閱
小氣財神變追稅肥羊
當個領薪水的小老百姓，總覺得國稅局查稅離自己好遙遠，可想不到這幾年房市交易火熱，又加上實價登錄讓交易全都露之後，房地產交易成為國稅局眼中的查稅目標，當年漏報、少報被逮到的，遠多於你我想像。我本來覺得這事情應該不會發生在自己身邊，可是當老吳拿著高達一千多萬的補稅公文來哭訴要怎麼辦才好，我才知道原來這事情還真比想像中近得多。
不過，我並不那麼喜歡老吳就是。
行走於紅塵之中，多多少少會從生命歷程裡學到一點東西，特別是「識人」的學問，終其一生也不一定能學到通透，但至少時間一長，可以發現有些人值得相交，也可以推心置腹，有些人還是笑笑來去，當當朋友就好，老吳就屬於後者。
在人性本善的觀點來說，我們也相信老吳心腸是不壞，至少不會平白無故地暗地捅人刀子，當沒有利害關係的時候，都還蠻好相處的，也能天南地北的有說不完的話題，偏偏就壞在碰上利害關係的時候，他總是不顧後果，為保利益就非要爭個你死我活，即使平常在怎麼好的關係，一次兩次也弄到情面不留。會弄到次次撕破臉，聽故事的都以為老吳初出茅廬，殊不知他已經是六十幾歲的半退休族，也因為年紀長，有時候有點倚老賣老的毛病。他常告訴身邊的人，自己已經半條腿踏入棺材，沒啥看不破，偏偏愛貪小便宜、嘴巴又碎的個性也改不了，在社會大學裡蹭了那麼多年，又沾染了些討厭的習氣，和他有過爭執的，會巴不得他兩隻腳都快點進棺材。
剛開始，老吳請人幫忙這事還沒傳出壞風聲的時候，熱心的朋友會幫他找來產業裡專業拔尖的朋友幫忙處理，可偏偏老吳認為專業不那麼值錢，總是東減西扣，錢是少收了，但朋友也沒有了。就拿某一次他想要在宜蘭的農地上蓋農舍來說好了，朋友幫他找了專業的設計師與工班來處理，最後房子順利完工，老吳還要嫌東嫌西，硬是扣下了一些尾款，弄得老吳的朋友再也無顏回去面對設計師與工班好友，日後也和老吳成了拒絕往來戶。也因為他這個習性，傳出去後搞了幾次之後沒人敢幫他找朋友幫忙，我們都在等，看他何時嘗到苦果，想不到補稅的麻煩那麼快就來了，聽到這事情的人，都忍不說是個現世報。招式1：切一半，賺更多
許多東西可以切割再創利，在生活中，也常常看到這方面的應用。好比說，在風景名勝所在地的鄉鎮，車站附近經常會有攬客司機，一輛車若拉到四個客人，司機的收入就會最大化，每個乘客平均分攤也較少。更常見的例子，則是二房東與房客的關係，二房東把原本租來的整層空間，分割成更小單位再租出去，每個房間加總的收入，一定比原本整層出租的收入要高。
有人會問，買房子要一筆資金，買車子也要不少金額的投資啊！有沒有成本更低，卻可以應用「切割」概念的獲利法呢？
有的，我身邊朋友就有這樣的案例。
小王，在夜市做攤商生意，賣的是地瓜球。雖是小本生意，但透過適當的理財，他也有方法為自己打造額外收入。
地瓜球單位獲利不高，只能靠勤勞才有微利，加上時間都被攤位綁住，似乎很難再拓展其他財源。但做為攤商，小王有個一般人較少有的資源，那就是他熟悉各地夜市的行規，也跟在地的夜市管委會關係不錯。由於自己也是攤商，所以他可以去洽商攤位承租事宜。
小王善用切割的概念，幫自己創造額外收益。他的作法是，先靠自己的關係，和夜市管委會談好承租一塊攤位的價錢，用較低的價格取得長時間租用。然後他把這塊攤位，再分租給兩個不同的攤商A和B。
原本A和B想擁有攤位，但苦於夜市的攤位租金較高付不起，而且他們銷售的商品也不需要那麼大的攤位。現在透過小王，他們可以用負擔得起的價格，承租半個攤位。
小王把這樣的概念，分散用在不同的夜市，每月每個攤位靠兩個攤商繳的租金，肯定超過他單一攤位的租金還有剩餘。他「經營」好幾個這樣的攤位分租，讓自己每月收入比從前增加至少三分之一。
獲利分析
獲利分析
攤位的分租，可以有很多種組合方式，依每個人不同的狀況來做規畫。
最簡單的計算方式是：假定小王本身在某個夜市有自己的攤位，再另外租一個攤位，分租給兩個攤商。一個攤位的月租金是兩萬元，小王切割成兩個小攤位出租，每個小單位的分租金是一萬五。
（15,000×2）－20,000＝ 10,000
小王單靠租金收入，每月收入可淨賺一萬元。這一萬元沒有其他額外成本，不像賣地瓜球，每賣出一萬元，還得扣掉地瓜球製作成本，以及分攤設備費用等等。如果小王肯花更多心思，那麼，每月還可以賺更多。舉個例來說，小王以地瓜球攤商身份，分別在五個夜市，承租五個攤位。一般來說，攤商申請是要經過審核的，小王也的確會在這個夜市擺攤，他可能週一在甲夜市，週二在乙夜市，週三在丙夜市等等。每個夜市攤位再分租給兩個小攤商，每個小攤商也都講好公休日，當小攤商公休的時間，也正好是小王可擺攤的時間。
如果時間計算得好，小王每月完全不用付任何租金，還可以收到額外的五萬元租金進帳，一增一減之間，每月等於多賺了七萬元。
小小叮嚀
● 本套利方法，重點在於要了解夜市的生態。基本上本身有從事攤商生意的人比較適合，但即便不是攤商，若透過攤商引薦，或者以投資方法與某攤商合作，都可以適用本方案。
● 攤位分租的基本重點：「位置」是固定的，但「時間」可以彈性。一個位置，不只空間可以切割，時間也可切割。
● 採用本套利法者，不能以守株待兔的方式。因此，最佳方式還是自己去尋找、物色有攤位空間需求，又不需用到整個單位空間的攤商。
● 空間的切割，是指同一個位置可以切成兩個攤位，甚至若特殊情況，也可切成三個空間。
● 時間切割需要計算。一週七天並不是每天都擺攤，所以也許同一個位置不同日子可以租給不同的人。有的市場一天從早到晚都可營業（例如基隆大廟口），同一個攤位可以分租給兩個人，例如早上到下午租給A 廠商，黃昏到深夜租給B 廠商。一個很懂夜市生態的人，就可以善用這些空間與時間的切割，創造更多額外的利潤。
● 如果和你一起合租攤位空間的人，因為分身乏術（他有不只一個攤位），而將攤子委託你一起照顧，那你除了賺空間分租的錢外，還可以代管攤位抽成。畢竟，當你人站在攤位邊時，看顧一個攤位和看兩個攤位花的時間是一樣的。
招式13下班後的專業套利
畢業後入社會進到各行各業工作，每個職涯多多少少都累積了不同領域的技能。這些技能，可以幫助我們在公司裡得到一定的地位，若經驗豐富，還可以變成加薪的本錢。但除了薪水之外，這樣的技能是否可以為我們帶來額外的收入呢？上飛機後，組員的準備工作非常繁雜，在進行所有準備工作（：準備熱茶、咖啡、糖奶精分裝、便利包就位、折麵包布、分裝冰塊、清點全車免稅品、檢查預定商品數量、整理洗手間內所有補充品、捲筒衛生紙折三角形、插耳機、準備枕頭毛毯之餘，還必須百分百的做好所有和「飛航安全」相關的檢查，例如：艙門、安全帶、示範影帶、座位上方行李櫃檢查……等，而且所有項目都有規定的檢查步驟和動作，若要高效率地確實完成所有的項目，除了十八隻手之外，還需要十八雙腳，因為這些項目不是可以在一個定點完成的，而是要整台飛機前後跑！
那天，經理已經盯上我了。她不時地從商務艙走到經濟艙來監督我的工作，而且「只監督我一位」。我想其他姐應該覺得很慶幸吧，跟這位經理飛會很緊張，還好有我這個新來的，可以成為她的關注對象。
最可怕的是，回程時的商務艙客人極少，經理居然走來經濟艙「指名」要和我一起工作。我們把一台車一起推出廚房，開始服務。即使我是多麽地緊張，仍然還是要綻放出笑容，發揮在地面上訓練的所有服務技巧。經理在服務過程對我非常不耐煩，也毫不避忌地在客人面前兇我。斥罵我時，她從未直接給我正確答案，而是不停地質疑我：「妳這樣做是對的嗎？」、「真的是這樣嗎？」，甚至在走道上要我拿出CCOM（超厚的一本客艙組員手冊，是我們的工作聖經，裡面詳細記載著所有工作細節和流程），一字一句的把正確答案念出來。
賣免稅品時，她也指明要跟我一起推車，請原本陪伴我販售的組員進廚房休息。大家應該無法想像，空服員免稅車「車面」上放的所有商品，什麼位子要擺什麼東西、擺多少個、怎麼擺，都有制式的規定。經理先是站在我旁邊看我準備車子，繼續用她的那幾個金句問我：「地面上是這樣教的嗎？」、「妳到底有沒有受過訓練呀？」她每問一句，我就遲疑一下，懷疑自己到底做錯了什麼？
記得那趟是大陸班，機上菸品除了一般的十多種，還多了號稱中國市場上銷售額最高的香菸品牌「中華菸」。那天中國客人又不少，因為我們賣的中華菸又比他們當地還便宜，客人爭先恐後地要買，還問很多比價的問題、稅的問題、刷卡的問題，經理從頭到尾都撐著下巴看好戲，感覺就是期待我會做出什麼蠢回答。我還依稀記得，那在金融海嘯過後沒多久，老吳認為房價已經到了高點，想把爸爸留給他的房子做個處理，把錢轉去做另一筆投資，那時他幾乎天天來電，求我找位店長幫他服務，我怕介紹弄了自己一身腥，除了誇他那麼專業要找人服務不好找，那陣子故意稱病不出，不然就是不接手機，免得惹禍上身。拖了好一陣子，老吳找不到人，索性自己在家附近隨便找家看起來順眼的房仲委託，也幸好那時世道還不錯，房子終究賣掉了。
不過，世界很小，在老吳賣掉房子幾個月後，我才聽到同業說，老吳貪小便宜的老毛病又犯，別人介紹的就已經不管死活了，更何況自己上門的。他簽完委託之後，聽說就是那家店惡夢的開始，在委售過程裡，一下子嫌那個熱心活潑的年輕房仲妹妹回報遲了、帶看組數不多、沒有經驗傻呼呼等等；有一天晚上他心血來潮經過店裡，看到年輕妹妹在店裡，經過就進去訓了人家兩小時，弄到妹妹哭了，店長趕緊出來安撫，就一個晚上折騰人，最後換了店長幫他服務，可過沒多久又故態復萌，一下子刁難店長太油條，又嫌人家三十幾歲當店長太過少年得志，對老人家沒有禮貌。最後簽約時，除了抱怨買方不識貨，出了那麼鳥的價錢，要不是看小夫妻倆還在奮鬥，要給小夫妻一個機會等等，讓買方顏面無光，還嘮叨代書講話說不清楚，店頭怎麼會有這種配合代書云云。反正一下子把整間店都得罪光了，不過他也因此獲得一些殺價外的利益，為了這事情，他成交後還得意洋洋地在我們面前炫耀自己的本領。
「反正我又不常買賣，滿街都房仲，反正我賣了之後就不關我的事情了，房仲店開開關關，我之後要找還怕沒有？」老吳志得意滿的說完他的賣屋記，還不忘誇口自己有多行。想不到，凡事不留餘地就害到自己，老吳畢竟沒啥交易經驗，不知道賣房子除了代書幫他處理好的過戶那段，還有售屋所得在來年的財產交易所得要申報，當初被他羞辱的那票人不知是有意還是無意，就是沒人跟他說，他認為他已經繳了土地增值稅，就等於把稅都繳完，財產交易這塊是壓根兒不知道，換言之，他面對的不是少報的補稅，而是沒報的連補帶罰。妙不可言的是，國稅局往往不會在當下通知，而是在最後期限前寄上補稅通知，所以五年之後，這一千多萬的稅單簡直讓他看傻了眼，更恐怖的是，老吳的爸爸當初為了省稅，可是用免稅額慢慢地過給老吳，這個成本不是當年市價，而是當初贈與的現值，換言之，老吳取得成本可能只有市價的十分之一而已。
「我賺的錢早就花光了，現在哪有那麼多錢可以繳?」老吳哭喪著臉說。
這事情我們也沒辦法，只能看看老吳還有哪些辦法可以使，但可以確定的是，真要談也沒有太多空間。
這幾年國稅局會積極查核針對贈與、繼承後移轉的交易做查核，甚至於行文給買方要求提供購買價格，老吳只知其一不知其二，以為所有的事情都在過戶後煙消雲散，沒想到國稅局這一招讓他連本帶利吐了出來。
專業有其價值，不尊重專業而被專業擺上一道，代價往往是遠高於乖乖付出的代價。
《馨講堂》受贈族必看：不懂節稅欲哭無淚
老吳的例子不是特例，實價登錄後，這種因為贈與或繼承取得不動產，之後出售的屋主，常常因為取得成本低，加上當初一定有申報且容易稽查，加上實價登錄後有更多資料可參考，近期已出現不少追稅案例，特別是高房價區內的案件；案件少，目標又大，幾乎是各區稅局必查的個案，這也顯示「受贈族」的轉手售屋所得，已成為追稅肥羊。
充滿委屈、挫折滋味的擔仔麵
我記得讓經理當班真正爆發，是這個時刻。
一位客人詢問我某種菸品的價格，即使我原先倒背如流，連各種菸品的生產地都背熟了，但當下我腦筋一片空白，趕緊拿出車內的菸品價目表，想在第一時間掩飾我的不確定。沒想到經理在客人面前開始大發飆：
「妳到底有沒有帶腦子來上班啊？妳上線多久了？」
「經理……我上線兩個星期……」
「兩個星期，你連菸的價格都沒有背熟，你還敢上飛機喔？」
「經理對不起，我下次會記住的。」
她面紅耳赤繼續咆哮：「妳今天的表現從頭到尾都讓我很傻眼欸，頭腦這麼不靈光還想當空服員嗎？問個問題，表情心虛成這樣，我想妳乾脆回家不用做了。」
我忍住淚水，和經理認真道歉，並完成了那筆交易，然後，趕快蹲下身來，假裝要找某樣商品。其實，我只是想暫時離開經理的視線，偷偷把快掉下來的眼淚擦掉。
免稅車推回去了，經理開始在廚房大罵我，一旁的姐雖然想幫我說話，或是順手幫我整理商品，但經理像是情緒爆炸一樣，要所有的姐都離我遠一點，要求我獨自完成。
她雙手抱胸，站著三七步問我：「妳大學讀什麼系的啊？」
「經理，我大學念會計……」
「原來念會計的人，頭腦都這麼不清楚喔？」
我沒有回答她，默默地繼續做手邊的工作。我看兩個姐在一旁不發一語，卻一邊默默幫我準備組員晚餐，不時丟給我一個關懷的眼神。那晚，我是最後一個吃晚餐的，晚餐是道地的擔仔麵。
那份擔仔麵餐很豐盛，餐盤上除了有漂亮的大瓷碗，旁邊還有醉雞片、醃漬鴨賞等精緻的小菜，熱湯則是用大的保溫瓶裝著。我心想，這份好吃的組員餐應該是拿來犒賞我的吧……
麵條放入瓷碗裡前，是放在一個鋁箔的盒子內。我打開鋁箔盒子時，卻被旁邊的小菜吸引，因此筷子伸到小菜盤中，準備要夾那一片圓形的醉雞。
沒想到旁邊這位經理，居然這麼說：
「欸，李牧宜小姐，真的不是我愛念妳，我第一次看到有人擔仔麵吃乾的欸！妳真的是台灣長大的嗎？」
我還沒反應過來，她接著對隔壁姐說：「欸，妳知道嗎，我姪女最近要考大學了，我想，到時候，我還是叫她不要填會計系好了，哈哈！免得愈念愈笨。」其實，一個人如果在專業領域有一定實力，自認可以「出師」了，以台灣人的個性，這樣就可以出來創業了。但如果自認還沒那麼厲害，或者不想創業，怕風險太高，還是可以憑著專業賺外快。
小吳在學校學的是廣告行銷，畢業後順利考上一家規模不小的活動公關公司，多年來除了幫客戶做行銷規畫外，也負責媒體代買以及網路行銷操作等。七、八年下來，小吳已經在行銷及媒體領域，累積許多人脈及經驗。
有一次，小吳在休假期間去中南部拜訪舅舅，聊天聊到行銷，原來舅舅的公司想行銷一個新商品，但小公司預算有限，只有10萬元。用這筆錢似乎做什麼都不夠，覺得10萬元可能灑出去一天就花完了，然後無影無蹤，沒任何效果。看到舅舅那麼煩惱，小吳自告奮勇，告訴舅舅把這筆錢交給他，絕對可以發揮最大效果。
由於小吳長期和媒體合作，非常懂得市場行情，一般人交易看的是牌價，他卻可以拿到廠商最低價。另外，他行銷了七、八年，也懂得怎麼樣的行銷最有效果。於是他只用了8萬元，就做到讓舅舅的公司很滿意的效果。他充分利用臉書的特性，以臉書廣告帶來產品曝光。
當時小吳幫舅舅公司省下2萬元。之後他發現有這樣需求的小公司很多，舅舅也引薦了許多中南部工廠給他，於是小吳便利用下班時間承接這些小案子，他的收費是一律10萬，但實際上只花8萬，每個案子淨賺2萬。
靠著這樣套利一兩年，現在小吳真正「出師」了，正式創業當老闆。
獲利分析
本案例的重點在於「專業」。
小吳的專業是媒體行銷，因此他可以幫客戶以低於行情的價格，將事情完成。既讓客戶滿意，自己又可以賺到價差。一般這類的客戶，資金有限，若找專業的媒體公關公司，費用無法負擔，而小吳這種個人接案的形式剛好符合需求。
假定一個月接兩個案子，利用下班時間做媒體分析，連絡認識的媒體，每個案子實收 10萬，花費 8萬，還淨賺 2萬。
一個月淨收入是 20,000×2＝40,000。
小小叮嚀
● 可以接案，不代表可以創業。以本例來說，小吳後來雖然創業了，但他是因為有更多穩固的客源。若當初單憑操作每家 10萬的案子，接接案子可以，創業風險就很大。因為創業後每月成本變高，若後來發現有這樣需求的案子沒那麼多，就會有創業危機。● 以廣告及媒體宣傳這塊領域來說，可以做的像是代下廣告、代尋部落格、關鍵字規畫等等。通常做久了，若抓到市場客源，還可以發展成更大的商機，從原本幫客戶適當運用預算，變成本身也在經營部落格管理，也培養一批部落格寫手等等。任何的套利做到一個極致，就是新的事業。但僅以套利階段來說，就是善用本身專業的資源，在業餘時間替自己增加收益。
● 類似本案的例子，可以適用在各行各業。小吳的專業是媒體行銷，也許你的專業是會計記帳、電腦維修、貿易書信撰寫或者版面設計。都可以在不影響正職的情況下，私人接案。其套利的方式，都是利用自己的專業，取得比市價低的執行費用，你用行情收取客戶的錢，再以低於市價把任務完成，就可以賺到套利。
● 再次提醒，套利不等於長期收益。大部份套利都只能以兼職方式為之，若要變成正業，必須有更多的客源保證。
● 以廣告及媒體宣傳這塊領域來說，可以做的像是代下廣告、代尋部落格、關鍵字規畫等等。通常做久了，若抓到市場客源，還可以發展成更大的商機，從原本幫客戶適當運用預算，變成本身也在經營部落格管理，也培養一批部落格寫手等等。任何的套利做到一個極致，就是新的事業。但僅以套利階段來說，就是善用本身專業的資源，在業餘時間替自己增加收益。
● 類似本案的例子，可以適用在各行各業。小吳的專業是媒體行銷，也許你的專業是會計記帳、電腦維修、貿易書信撰寫或者版面設計。都可以在不影響正職的情況下，私人接案。其套利的方式，都是利用自己的專業，取得比市價低的執行費用，你用行情收取客戶的錢，再以低於市價把任務完成，就可以賺到套利。
● 再次提醒，套利不等於長期收益。大部份套利都只能以兼職方式為之，若要變成正業，必須有更多的客源保證。聽到她這句話，我實在忍不住自己的眼淚了，我默默地對經理說：「經理，我是打算吃完小菜再倒湯的。」然後放下筷子，拉開布簾走出廚房，原本打算到外面透透氣，但看著滿滿的客人，我提醒自己不可以失態，便走進一間廁所，鎖上門，開始哭泣。
我不知道為什麼連吃個擔仔麵都要被罵，難道跟工作不相關的內容，都要被責難嗎？我才上線兩個星期，難道我的表現真的這麼差，需要得到這種羞辱嗎？我甚至想著，她的姪女如果最後當不成會計師，是不是我害的？這份工作……是不是不適合我？還是我智商真的太低了，那這樣我被退訓後，還找得到工作嗎？
我看著鏡子中的自己，擦擦淚水，紅著眼睛，想不到任何一個解答可以回答以上的問題，我只想：「妳哭兩分鐘了，該回去了。」
回到廚房後，經理已經不見人影，我想，或許回到商務艙廚房和資深姐道我的長短了。一位姐先是搭著我的肩，另一位仔細看著我的雙眼：
「沒關係啦，經理個性就是這樣。」
「對啊，她特別愛盯見習員，沒事的，就要降落了！
「快吃吧，免得湯涼了，妳肚子應該很餓了吧？」
姐的安慰更是激發了我內心的難過，我笑笑地點點頭，謝謝姊姊們的關心，也不敢再掉下眼淚，免得經理突然又進來撞見，然後再度製造一個被當作笑柄的理由。那碗我期待的擔仔麵，吃起來不但沒有味道，更是充滿委屈和氣餒。
下班後，我把菸酒袋（放滿紙鈔和收據的信封紙袋）黏好，也結完帳，走到免稅品繳帳櫃檯，等經理過來簽名。
看到經理時，我仍禮貌地對她笑笑：「經理，三包菸酒袋」。
她斜眼看了我一眼：「帳有算對吼？會計系的。」
我點點頭：「有的」
她便拿下胸前的筆簽完名，算了菸酒袋數量，叫我投進櫃檯箱子中，拉著箱子離開了。
從看似挫折的情境學會的一堂課
在回家的路上，我耳朵裡塞著耳機，開始聽起抒情音樂，希望可以放鬆心情，但傷神時任何音樂都會變得悲傷，我一直想著今天在飛機上發生的事情，想著經理的姪女，想著那碗擔仔麵。
進門時，已經晚上十點多，我提著箱子進房間，關起門來，終於受不了一路的委屈，便開始埋頭大哭。
房門悄悄打開了，是剛從醫院回來，連西裝都還沒脫下的爸爸，他手上拿著一盤切好的水果，有芭樂，還有鳳梨。這種由於房、地公告現值與市價落差頗大，甚至許多房屋與土地的公告現值僅有市價的五成以下，贈與房屋可以有效達到節稅效果，加上遺贈稅率大幅降低至10％後，房屋贈與移轉也隨之大增。不過很多人只想到前面要省贈與稅，沒想到萬一哪一天要賣，取得成本會被視為移轉當年的公告現值，簡單點說，於計算財產交易所得時，應以賣出房屋之成交價額，減除受贈與時該房屋之時價，該時價之認定，係以受贈與時據以課徵贈與稅之房屋評定標準價格(俗稱房屋評定現值)為準，若使用房地分離的舊制，土地部分的土增稅問題不大，但房屋部分就得繳交高額的所得稅。
舉例來說，假設贈與人甲父買進新臺幣（以下同）5,000萬元不動產(土地公告現值2,000萬元、房屋評定現值400萬元)移轉登記取得所有權後，轉贈子女乙，經稽徵機關按土地公告現值2,000萬元及房屋評定現值400萬元核定贈與稅；子女乙取得受贈房地所有權後隨即以總價7,000萬元出售予第三人（假設賣出時土地公告現值仍為2,000萬元、房屋評定現值400萬元）。假設乙的所得稅率達45%,，則乙申報綜合所得稅房屋財產交易所得時，計算方式如下:
1.先以總賣出收入(7,000萬元)減除總成本(土地公告現值2,000萬元、房屋評定現值400萬元)及必要費用(假設為100萬元)，計算房地總所得4,500萬元(7,000-2,000-400-100=4,500)。
2.再計算賣出時房屋現值佔房地現值之比例為1/6【400/(400+2,000)】
3.最後計算出房屋部分之財產交易所得750萬(4,500*1/6=750)。
4.併入所得之後，乙應該要繳337.5萬(750X45%=337.5)
如果這個例子用在房地合一新制，乙要持有六年以上，且必須是自用，才有辦法扣除400萬的免稅額，計算方式如下:
1. 先以總賣出收入(7,000萬元)減除總成本(土地漲價總數額2,000萬元、房屋評定現值400萬元)及必要費用(假設為100萬元)，計算房地總所得4,500萬元(7,000-2,000-400-100=4,500)。
2. 4500-400=4100
3. 4100X10%=410萬，乙要繳交410萬的房地合一稅當然，很多人會擔心，那我要是爸爸贈與給我，以後要賣，我不就完蛋了嗎?其實不用太擔心，只要符合自用重購退稅的規定，買了新房子之後，政府還是一樣會把您之前繳的稅退回，對自用者可說是一大福音。
但不管怎麼樣，要是取得成本很低的屋主，要賣房子找位專業的會計師或是代書幫您算算看，先做好節稅規劃，免得到時候欲哭無淚。
一堂學費四千萬的「房產貪婪學分」
外人眼中看來，房地產業是一個日進斗金的「高附加價值傳統產業」，可身處其中聽聞過許多風雨，就會了解在專業之外，這行更多的是隱藏在光鮮外表下，想都想不到的貪婪與風險，稍不留神就會粉身碎骨。
我入行聽到的第一個詐騙，就體會了某一層面的房產真實，告訴我這故事的老黃店長，多年後聊起自己能夠靠著直覺幸運躲過，除了心有餘悸，更多的是感謝老天保佑。
「我跟你說，要是我貪一點，那次一定是我死啦！」老黃店長一邊吃著排骨一邊跟我說。
老黃店長深耕新竹，蹲點多年，總算讓他在盛年之際，等到如雨後春筍的重劃區話題，更棒的是市場還在起升段，對交易來說簡直如虎添翼。那時候，很多建商搶地搶得兇，只要有條件不錯的土地，往往能賣到高價，有時候，建商怕地主反悔，就算談到午夜，也會想辦法連夜送來現金讓地主收下，就怕一個不留神，殺出程咬金讓地主反悔，給人整碗捧走。當時也有不少地主趁著時機好，和建商談合建或是賣地，賺了錢就老屋換大樓、買新車；因為總價高，服務費也不斐，雖然成交門檻高些，可是房仲還是樂於牽線交易，對地主也奉若上賓，整個市場由上到下是一片火紅。
老黃店長說，某一天下午，他剛好人在店裡，那時來了一個五十多歲中年人，是個生面孔，進來劈頭就要找店長簽委託，一問之下才知道，這個中年人想要賣掉家中土地，開價四•五億元，希望店長幫忙找一個好買家。老黃店長沒答腔，先請這個人坐一下，留下電話還有地址，請店長回來再跟他聯繫。
「你自己不就是店長，幹嘛假裝？」我問。
「我看到那個人的樣子，我就不想要承認我自己是個店長咩。」老黃店長說得很理所當然。「怎麼啦，今天上班不開心嗎？」
「爸，我真的智商很低嗎？」
「哈哈哈，怎麼會呢！怎麼了？跟爸爸說。」
我詳細地把整天發生的事形容了一遍，雖然過程中，包含太多工作術語，他好幾度聽不懂想問，但看我哭成淚人兒又不忍心打斷我，他靜靜地聽著，直到我把整個故事交代完畢。
「妹妹，如果我說妳的老闆（指客艙經理）說妳笨笨的，一點都沒有錯，妳會生氣嗎？」
我不爽地回答，「會」。
他繼續說：「我不知道她是不是真的想羞辱你，或只是想敲醒你。但其實她說妳很笨，不是真的在罵妳智商低，只是在評論妳工作時外表給人的感覺。」
「妳兩個多禮拜前才剛開始飛，對很多事情不熟、人家一挑戰妳就擺出心虛的表情，所以老闆才會說妳看起來很笨啊。」
我難過地回應：「爸，我才上線兩個禮拜……我也不想要給人笨的感覺啊。」
他笑笑說，「人都會因為『不熟悉』而看起來很笨，然後對一件事情『熟練』而看起來很聰明。熟悉一樣事情，除了嘴巴可以講得頭頭是道，散發出來的樣子也會是有自信的。妳老闆責罵妳的不是妳的笨，而是妳的不熟悉。
「我在診間看診、在開刀房開刀時，身邊的學生或是護士如果是新來的，我也會不耐煩啊，因為這完全會打亂我工作的節奏。有些節奏被打亂、事情被拖延是不能被接受的。我相信妳老闆今天對妳的態度讓妳覺得被羞辱，但她或許是想讓妳知道，反應不夠靈光、不懂得化險為夷，會讓妳往後的工作很辛苦。」
我不服氣地說：「那……擔仔麵呢？她為什麼要針對我的擔仔麵？我就算要吃乾的，也不干她的事啊！」
爸大笑，一邊鬆開自己的領帶。「如果她針對你工作上的不熟悉而責罵，我覺得很合理，但有些主管就是會針對微不足道的小事發脾氣，既然妳心裡都知道擔仔麵這件事不合理，何必再為了這種事傷心咧？更何況，妹妹妳知道嗎？爸爸真的很羨慕妳。」
「為什麼羨慕我……？」
「妳要去珍惜這份工作的優點。妳想想，如果今天是一般上班族在辦公室跟妳受了同樣的委屈，也跟妳一樣現在回家哭，然後明天呢？他明天會遇到一樣的人，同樣責罵他、甚至是羞辱。」
「爸，你的意思是……我們這份工作最幸福的就是，任何情緒都可以留在飛機上，不要帶下來嗎？」「沒錯！所以爸爸很羨慕。」他接過我手上泥濘的衛生紙，「好了，也不早了，趕快去洗澡吧，明天又是全新的一天。」然後起身，笑笑離開我的房間。
和爸爸簡短的對話過程中，在我這個小菜鳥的心中，建立了一個大啟示，空服員這份工作最獨特的，不是什麼環遊世界，而是沒有所謂的「後顧之憂」啊……
身為空服員，今天的任務結束了，就可以在檢討完自己的表現後，記住該記住的、放下該放下的。等到明天上班時，又是新的航班、新的任務、新的挑戰，經理又是另一位，客人也都不一樣。在這個前提下 ，何必在下班後，一直為上班的某件事、某個人傷神呢？我還在抱怨什麼？這才是別的工作都沒有的，更是我最該珍惜的。
我看著父親的背影，也告訴自己，在職場上，會有很多人用對工作的熟悉度來評價別人是聰明還是笨。所以有一天，我一定會因為熟練變得「不笨」、成為客艙裡一位專業的聰明人。
【後記】
後來，過了試用期，也熟悉工作內容後，我和這位「擔仔麵經理」飛了好幾次，也一起飛過長班出去遊玩，發現她是一個非常友善的人。或許她不記得多年前和我有過那一段曾經，但這段故事對我來說，卻非常重要，因為這是我踏入社會後的很重要第一課。老黃店長的個性我知道，他就是那種很多事情都是看感覺的性情中人，要是感覺對了，即使相識不久，他也可以推心置腹；但要是他覺得感覺不好，那他也寧可不要做這門生意。
「就是彼此尊重啊，我賣服務又不是賣靈魂。」老黃店長吃完排骨之後，剝了橘子分我一半，自己自顧自地邊吃邊講。
老黃店長在那人走後，先去調了謄本，姓名也對，資料上看不出任何問題，可是說不上的直覺告訴他「這個案子不要做。」後來加上幾次陰錯陽差沒有聯繫到，這客人就順勢也就沒連繫了。
也不過就是幾個月的事情，老黃店長從同業口中知道，他的直覺讓他躲過一劫；當初那個委託的中年人，根本不是真正地主，他偽造了權狀，以及和地主同名的身分證，四處詐騙，聽說這人後來找了個入行沒多久就自己開了店的年輕房仲簽委託，見獵心喜的年輕店長，不到兩個月就幫他找到買主，相約見面談價格。
「你相信這世上居然有人那麼大膽，和買方第一次約見面，就約在真正屋主的老家！」老黃店長講到這事情時，是一種嘖嘖稱奇的口氣。
據那個受騙的房仲店長事後跟同業說，那天是個星期五，天空有點灰濛濛，假地主跟他和打算買地的建商約在地主家裡談，時間到了他和建商一同前往地主家，就看到假地主蹲在門口抽菸，看到地上的菸頭，感覺得出已經等了好一陣子。
假地主一看到他們倆來，站起身來，有點不開心地說：「家裡知道要賣地，沒當家的意見一大堆，走，我們去你們店裡談。」
正常人聽到人家都為了賣地吵起來，總不好再去節外生枝，反正能作主的已經說要賣了，之後家務事也不關房仲和賣方的事情，多一事不如少一事，成交還是最要緊。
故事的後半段就是買賣雙方相談甚歡，議價後以四億元成交，騙子為了取信買方與房仲，還要求第一期款四千萬用台支本票不用現金，為了怕房仲這幾天過於積極聯絡，更早早把服務費開了支票讓房仲安心，然後叮嚀：「雖然簽好約，我家裡應該還是要吵很久，這幾天我要跟他們喬這事情，你們不要打電話給我，要是壞了事，我就找你們算帳。」
其實不用他叮嚀，那個年輕店長也因為服務費到手，本來也沒有打算去追，可這皆大歡喜的日子沒有幾天，等到代書送件時發現權狀、身分證都是假的，手機怎麼打也不通，假賣方早已經捲款潛逃不知道哪去了。「做點手工就能幹一票四千萬，比搶銀行還厲害。」老黃店長把吃完的便當綁好，替這事情做了一個發自內心的註腳。
後來，建商發現土地無法過戶，驚覺被騙就找上房仲，房仲也因為無力負責而倒閉，倒閉了不打緊，這事情鬧得太大，也沒人敢收留他，這年輕店長到最後只有黯然離開新竹另做他途，到臨走之前，連騙他的人是誰都搞不清楚，自然無從替自己討公道。
「以前權狀、身分證沒啥防偽技術，有心人要偽造不難，反正沒人知道地主的長相，換了照片拿了身分證對一下就以為是本人，接到那麼大的交易也沒有去四處再打聽一下，那個建商也倒楣，只能說一切都是命，這些都是註定的。」老黃店長是這樣猜著。
在討論這案例時，我和老黃店長回頭想想當初為何可以逃過一劫，歸納之後認為，除了直覺和平常拜拜，騙子還是有些馬腳露出來，例如：一進店裡就說要賣地，不話家常，說持有很久卻對區域不熟，一直強調不要讓人知道，更堅持不做履約保證，要先拿現金等等怪異行徑，而最終放棄的關鍵，應該是那騙子的生面孔讓深耕商圈的老黃店長起了戒心，即使遇到那麼大的誘惑，也寧可選擇少賺一筆，不讓自己身陷險境。
房產如此，人生亦然，貪婪無所不在，稍一不慎，這學分往往所費不貲，也必然刻骨銘心。
《馨講堂》 買房的保險桿：履約保證
對於沒有買賣過不動產的消費者來說，「履約保證」是一個有點陌生的名詞，不過履約保證對於降低不動產交易的風險確實產生很大的幫助。簡單來說，履約保證制度就是由建築經理公司擔任「付款中間人」的角色，並結合地政士與金融機構，在過戶前的空窗期內，將買賣價金保管在一個建築經理公司開設的戶頭裡，等到順利過戶完成之後，再把價金轉到賣方手上。
目前在履約保證上有「成屋履約保證」與「預售屋履約保證」兩種。成屋履約保證是指在買賣過程中，由不涉及交易利益的公正第三人（建經公司或是其他金融機構）介入交易過程，依照買賣雙方的買賣契約書，暫時託管買方價款和賣方文件，待雙方契約條件達成後，再按照買賣契約書之約定交付予各別當事人；若交易過程中，如果發生違約，就會依照買賣契約書所載辦法辦理返還價金或停止產權移轉等措施。除了保障買賣雙方在不動產交易過程中對買賣價金的應有權益外，也能有效預防惡意詐欺，是目前各大房仲公司多採取的制度。
在費用上，目前多為買賣價金的萬分之六，由買賣雙方分別負擔一半。另外，最近不少消費者想要自行售屋、購屋，我個人建議，除了屋況之外，最好要求代書多做一道履約保證，比較安全。
除了成屋履約保證外，預售屋履約保證也是一個重點。
過去市場轉壞的時候，常常聽到建商倒閉，特別是對於買預售屋繳交部分自備款的消費者，求助無門的情況時有所聞，政府在2011年5月1日起規定預售屋必須在合約中載明「履約保證」機制，強制履約保證機制實施後，透過「預售屋履約保證機制」可降低因建商倒閉、建案施工停擺的可能性。
保證機制分為二大類選項，由買賣雙方擇一採行，一為內政部同意之履約保證方式，另一則為其他替代性履約保證方式。而其他替代性履約保證方式計有4種選項，包括價金返還之保證、價金信託、同業連帶擔保和公會連帶保證，目前較多的是前兩者，建議購買預售屋的消費者在簽約前應該詢問銷售人員該案是否有履約保證，並且出示證明，萬一真的不幸遇到建商倒閉，好歹能夠把血汗錢拿回來。
當個領薪水的小老百姓，總覺得國稅局查稅離自己好遙遠，可想不到這幾年房市交易火熱，又加上實價登錄讓交易全都露之後，房地產交易成為國稅局眼中的查稅目標，當年漏報、少報被逮到的，遠多於你我想像。我本來覺得這事情應該不會發生在自己身邊，可是當老吳拿著高達一千多萬的補稅公文來哭訴要怎麼辦才好，我才知道原來這事情還真比想像中近得多。
不過，我並不那麼喜歡老吳就是。
行走於紅塵之中，多多少少會從生命歷程裡學到一點東西，特別是「識人」的學問，終其一生也不一定能學到通透，但至少時間一長，可以發現有些人值得相交，也可以推心置腹，有些人還是笑笑來去，當當朋友就好，老吳就屬於後者。
在人性本善的觀點來說，我們也相信老吳心腸是不壞，至少不會平白無故地暗地捅人刀子，當沒有利害關係的時候，都還蠻好相處的，也能天南地北的有說不完的話題，偏偏就壞在碰上利害關係的時候，他總是不顧後果，為保利益就非要爭個你死我活，即使平常在怎麼好的關係，一次兩次也弄到情面不留。會弄到次次撕破臉，聽故事的都以為老吳初出茅廬，殊不知他已經是六十幾歲的半退休族，也因為年紀長，有時候有點倚老賣老的毛病。他常告訴身邊的人，自己已經半條腿踏入棺材，沒啥看不破，偏偏愛貪小便宜、嘴巴又碎的個性也改不了，在社會大學裡蹭了那麼多年，又沾染了些討厭的習氣，和他有過爭執的，會巴不得他兩隻腳都快點進棺材。
剛開始，老吳請人幫忙這事還沒傳出壞風聲的時候，熱心的朋友會幫他找來產業裡專業拔尖的朋友幫忙處理，可偏偏老吳認為專業不那麼值錢，總是東減西扣，錢是少收了，但朋友也沒有了。就拿某一次他想要在宜蘭的農地上蓋農舍來說好了，朋友幫他找了專業的設計師與工班來處理，最後房子順利完工，老吳還要嫌東嫌西，硬是扣下了一些尾款，弄得老吳的朋友再也無顏回去面對設計師與工班好友，日後也和老吳成了拒絕往來戶。也因為他這個習性，傳出去後搞了幾次之後沒人敢幫他找朋友幫忙，我們都在等，看他何時嘗到苦果，想不到補稅的麻煩那麼快就來了，聽到這事情的人，都忍不說是個現世報。招式1：切一半，賺更多
許多東西可以切割再創利，在生活中，也常常看到這方面的應用。好比說，在風景名勝所在地的鄉鎮，車站附近經常會有攬客司機，一輛車若拉到四個客人，司機的收入就會最大化，每個乘客平均分攤也較少。更常見的例子，則是二房東與房客的關係，二房東把原本租來的整層空間，分割成更小單位再租出去，每個房間加總的收入，一定比原本整層出租的收入要高。
有人會問，買房子要一筆資金，買車子也要不少金額的投資啊！有沒有成本更低，卻可以應用「切割」概念的獲利法呢？
有的，我身邊朋友就有這樣的案例。
小王，在夜市做攤商生意，賣的是地瓜球。雖是小本生意，但透過適當的理財，他也有方法為自己打造額外收入。
地瓜球單位獲利不高，只能靠勤勞才有微利，加上時間都被攤位綁住，似乎很難再拓展其他財源。但做為攤商，小王有個一般人較少有的資源，那就是他熟悉各地夜市的行規，也跟在地的夜市管委會關係不錯。由於自己也是攤商，所以他可以去洽商攤位承租事宜。
小王善用切割的概念，幫自己創造額外收益。他的作法是，先靠自己的關係，和夜市管委會談好承租一塊攤位的價錢，用較低的價格取得長時間租用。然後他把這塊攤位，再分租給兩個不同的攤商A和B。
原本A和B想擁有攤位，但苦於夜市的攤位租金較高付不起，而且他們銷售的商品也不需要那麼大的攤位。現在透過小王，他們可以用負擔得起的價格，承租半個攤位。
小王把這樣的概念，分散用在不同的夜市，每月每個攤位靠兩個攤商繳的租金，肯定超過他單一攤位的租金還有剩餘。他「經營」好幾個這樣的攤位分租，讓自己每月收入比從前增加至少三分之一。
獲利分析
獲利分析
攤位的分租，可以有很多種組合方式，依每個人不同的狀況來做規畫。
最簡單的計算方式是：假定小王本身在某個夜市有自己的攤位，再另外租一個攤位，分租給兩個攤商。一個攤位的月租金是兩萬元，小王切割成兩個小攤位出租，每個小單位的分租金是一萬五。
（15,000×2）－20,000＝ 10,000
小王單靠租金收入，每月收入可淨賺一萬元。這一萬元沒有其他額外成本，不像賣地瓜球，每賣出一萬元，還得扣掉地瓜球製作成本，以及分攤設備費用等等。如果小王肯花更多心思，那麼，每月還可以賺更多。舉個例來說，小王以地瓜球攤商身份，分別在五個夜市，承租五個攤位。一般來說，攤商申請是要經過審核的，小王也的確會在這個夜市擺攤，他可能週一在甲夜市，週二在乙夜市，週三在丙夜市等等。每個夜市攤位再分租給兩個小攤商，每個小攤商也都講好公休日，當小攤商公休的時間，也正好是小王可擺攤的時間。
如果時間計算得好，小王每月完全不用付任何租金，還可以收到額外的五萬元租金進帳，一增一減之間，每月等於多賺了七萬元。
小小叮嚀
● 本套利方法，重點在於要了解夜市的生態。基本上本身有從事攤商生意的人比較適合，但即便不是攤商，若透過攤商引薦，或者以投資方法與某攤商合作，都可以適用本方案。
● 攤位分租的基本重點：「位置」是固定的，但「時間」可以彈性。一個位置，不只空間可以切割，時間也可切割。
● 採用本套利法者，不能以守株待兔的方式。因此，最佳方式還是自己去尋找、物色有攤位空間需求，又不需用到整個單位空間的攤商。
● 空間的切割，是指同一個位置可以切成兩個攤位，甚至若特殊情況，也可切成三個空間。
● 時間切割需要計算。一週七天並不是每天都擺攤，所以也許同一個位置不同日子可以租給不同的人。有的市場一天從早到晚都可營業（例如基隆大廟口），同一個攤位可以分租給兩個人，例如早上到下午租給A 廠商，黃昏到深夜租給B 廠商。一個很懂夜市生態的人，就可以善用這些空間與時間的切割，創造更多額外的利潤。
● 如果和你一起合租攤位空間的人，因為分身乏術（他有不只一個攤位），而將攤子委託你一起照顧，那你除了賺空間分租的錢外，還可以代管攤位抽成。畢竟，當你人站在攤位邊時，看顧一個攤位和看兩個攤位花的時間是一樣的。
招式13下班後的專業套利
畢業後入社會進到各行各業工作，每個職涯多多少少都累積了不同領域的技能。這些技能，可以幫助我們在公司裡得到一定的地位，若經驗豐富，還可以變成加薪的本錢。但除了薪水之外，這樣的技能是否可以為我們帶來額外的收入呢？上飛機後，組員的準備工作非常繁雜，在進行所有準備工作（：準備熱茶、咖啡、糖奶精分裝、便利包就位、折麵包布、分裝冰塊、清點全車免稅品、檢查預定商品數量、整理洗手間內所有補充品、捲筒衛生紙折三角形、插耳機、準備枕頭毛毯之餘，還必須百分百的做好所有和「飛航安全」相關的檢查，例如：艙門、安全帶、示範影帶、座位上方行李櫃檢查……等，而且所有項目都有規定的檢查步驟和動作，若要高效率地確實完成所有的項目，除了十八隻手之外，還需要十八雙腳，因為這些項目不是可以在一個定點完成的，而是要整台飛機前後跑！
那天，經理已經盯上我了。她不時地從商務艙走到經濟艙來監督我的工作，而且「只監督我一位」。我想其他姐應該覺得很慶幸吧，跟這位經理飛會很緊張，還好有我這個新來的，可以成為她的關注對象。
最可怕的是，回程時的商務艙客人極少，經理居然走來經濟艙「指名」要和我一起工作。我們把一台車一起推出廚房，開始服務。即使我是多麽地緊張，仍然還是要綻放出笑容，發揮在地面上訓練的所有服務技巧。經理在服務過程對我非常不耐煩，也毫不避忌地在客人面前兇我。斥罵我時，她從未直接給我正確答案，而是不停地質疑我：「妳這樣做是對的嗎？」、「真的是這樣嗎？」，甚至在走道上要我拿出CCOM（超厚的一本客艙組員手冊，是我們的工作聖經，裡面詳細記載著所有工作細節和流程），一字一句的把正確答案念出來。
賣免稅品時，她也指明要跟我一起推車，請原本陪伴我販售的組員進廚房休息。大家應該無法想像，空服員免稅車「車面」上放的所有商品，什麼位子要擺什麼東西、擺多少個、怎麼擺，都有制式的規定。經理先是站在我旁邊看我準備車子，繼續用她的那幾個金句問我：「地面上是這樣教的嗎？」、「妳到底有沒有受過訓練呀？」她每問一句，我就遲疑一下，懷疑自己到底做錯了什麼？
記得那趟是大陸班，機上菸品除了一般的十多種，還多了號稱中國市場上銷售額最高的香菸品牌「中華菸」。那天中國客人又不少，因為我們賣的中華菸又比他們當地還便宜，客人爭先恐後地要買，還問很多比價的問題、稅的問題、刷卡的問題，經理從頭到尾都撐著下巴看好戲，感覺就是期待我會做出什麼蠢回答。我還依稀記得，那在金融海嘯過後沒多久，老吳認為房價已經到了高點，想把爸爸留給他的房子做個處理，把錢轉去做另一筆投資，那時他幾乎天天來電，求我找位店長幫他服務，我怕介紹弄了自己一身腥，除了誇他那麼專業要找人服務不好找，那陣子故意稱病不出，不然就是不接手機，免得惹禍上身。拖了好一陣子，老吳找不到人，索性自己在家附近隨便找家看起來順眼的房仲委託，也幸好那時世道還不錯，房子終究賣掉了。
不過，世界很小，在老吳賣掉房子幾個月後，我才聽到同業說，老吳貪小便宜的老毛病又犯，別人介紹的就已經不管死活了，更何況自己上門的。他簽完委託之後，聽說就是那家店惡夢的開始，在委售過程裡，一下子嫌那個熱心活潑的年輕房仲妹妹回報遲了、帶看組數不多、沒有經驗傻呼呼等等；有一天晚上他心血來潮經過店裡，看到年輕妹妹在店裡，經過就進去訓了人家兩小時，弄到妹妹哭了，店長趕緊出來安撫，就一個晚上折騰人，最後換了店長幫他服務，可過沒多久又故態復萌，一下子刁難店長太油條，又嫌人家三十幾歲當店長太過少年得志，對老人家沒有禮貌。最後簽約時，除了抱怨買方不識貨，出了那麼鳥的價錢，要不是看小夫妻倆還在奮鬥，要給小夫妻一個機會等等，讓買方顏面無光，還嘮叨代書講話說不清楚，店頭怎麼會有這種配合代書云云。反正一下子把整間店都得罪光了，不過他也因此獲得一些殺價外的利益，為了這事情，他成交後還得意洋洋地在我們面前炫耀自己的本領。
「反正我又不常買賣，滿街都房仲，反正我賣了之後就不關我的事情了，房仲店開開關關，我之後要找還怕沒有？」老吳志得意滿的說完他的賣屋記，還不忘誇口自己有多行。想不到，凡事不留餘地就害到自己，老吳畢竟沒啥交易經驗，不知道賣房子除了代書幫他處理好的過戶那段，還有售屋所得在來年的財產交易所得要申報，當初被他羞辱的那票人不知是有意還是無意，就是沒人跟他說，他認為他已經繳了土地增值稅，就等於把稅都繳完，財產交易這塊是壓根兒不知道，換言之，他面對的不是少報的補稅，而是沒報的連補帶罰。妙不可言的是，國稅局往往不會在當下通知，而是在最後期限前寄上補稅通知，所以五年之後，這一千多萬的稅單簡直讓他看傻了眼，更恐怖的是，老吳的爸爸當初為了省稅，可是用免稅額慢慢地過給老吳，這個成本不是當年市價，而是當初贈與的現值，換言之，老吳取得成本可能只有市價的十分之一而已。
「我賺的錢早就花光了，現在哪有那麼多錢可以繳?」老吳哭喪著臉說。
這事情我們也沒辦法，只能看看老吳還有哪些辦法可以使，但可以確定的是，真要談也沒有太多空間。
這幾年國稅局會積極查核針對贈與、繼承後移轉的交易做查核，甚至於行文給買方要求提供購買價格，老吳只知其一不知其二，以為所有的事情都在過戶後煙消雲散，沒想到國稅局這一招讓他連本帶利吐了出來。
專業有其價值，不尊重專業而被專業擺上一道，代價往往是遠高於乖乖付出的代價。
《馨講堂》受贈族必看：不懂節稅欲哭無淚
老吳的例子不是特例，實價登錄後，這種因為贈與或繼承取得不動產，之後出售的屋主，常常因為取得成本低，加上當初一定有申報且容易稽查，加上實價登錄後有更多資料可參考，近期已出現不少追稅案例，特別是高房價區內的案件；案件少，目標又大，幾乎是各區稅局必查的個案，這也顯示「受贈族」的轉手售屋所得，已成為追稅肥羊。
充滿委屈、挫折滋味的擔仔麵
我記得讓經理當班真正爆發，是這個時刻。
一位客人詢問我某種菸品的價格，即使我原先倒背如流，連各種菸品的生產地都背熟了，但當下我腦筋一片空白，趕緊拿出車內的菸品價目表，想在第一時間掩飾我的不確定。沒想到經理在客人面前開始大發飆：
「妳到底有沒有帶腦子來上班啊？妳上線多久了？」
「經理……我上線兩個星期……」
「兩個星期，你連菸的價格都沒有背熟，你還敢上飛機喔？」
「經理對不起，我下次會記住的。」
她面紅耳赤繼續咆哮：「妳今天的表現從頭到尾都讓我很傻眼欸，頭腦這麼不靈光還想當空服員嗎？問個問題，表情心虛成這樣，我想妳乾脆回家不用做了。」
我忍住淚水，和經理認真道歉，並完成了那筆交易，然後，趕快蹲下身來，假裝要找某樣商品。其實，我只是想暫時離開經理的視線，偷偷把快掉下來的眼淚擦掉。
免稅車推回去了，經理開始在廚房大罵我，一旁的姐雖然想幫我說話，或是順手幫我整理商品，但經理像是情緒爆炸一樣，要所有的姐都離我遠一點，要求我獨自完成。
她雙手抱胸，站著三七步問我：「妳大學讀什麼系的啊？」
「經理，我大學念會計……」
「原來念會計的人，頭腦都這麼不清楚喔？」
我沒有回答她，默默地繼續做手邊的工作。我看兩個姐在一旁不發一語，卻一邊默默幫我準備組員晚餐，不時丟給我一個關懷的眼神。那晚，我是最後一個吃晚餐的，晚餐是道地的擔仔麵。
那份擔仔麵餐很豐盛，餐盤上除了有漂亮的大瓷碗，旁邊還有醉雞片、醃漬鴨賞等精緻的小菜，熱湯則是用大的保溫瓶裝著。我心想，這份好吃的組員餐應該是拿來犒賞我的吧……
麵條放入瓷碗裡前，是放在一個鋁箔的盒子內。我打開鋁箔盒子時，卻被旁邊的小菜吸引，因此筷子伸到小菜盤中，準備要夾那一片圓形的醉雞。
沒想到旁邊這位經理，居然這麼說：
「欸，李牧宜小姐，真的不是我愛念妳，我第一次看到有人擔仔麵吃乾的欸！妳真的是台灣長大的嗎？」
我還沒反應過來，她接著對隔壁姐說：「欸，妳知道嗎，我姪女最近要考大學了，我想，到時候，我還是叫她不要填會計系好了，哈哈！免得愈念愈笨。」其實，一個人如果在專業領域有一定實力，自認可以「出師」了，以台灣人的個性，這樣就可以出來創業了。但如果自認還沒那麼厲害，或者不想創業，怕風險太高，還是可以憑著專業賺外快。
小吳在學校學的是廣告行銷，畢業後順利考上一家規模不小的活動公關公司，多年來除了幫客戶做行銷規畫外，也負責媒體代買以及網路行銷操作等。七、八年下來，小吳已經在行銷及媒體領域，累積許多人脈及經驗。
有一次，小吳在休假期間去中南部拜訪舅舅，聊天聊到行銷，原來舅舅的公司想行銷一個新商品，但小公司預算有限，只有10萬元。用這筆錢似乎做什麼都不夠，覺得10萬元可能灑出去一天就花完了，然後無影無蹤，沒任何效果。看到舅舅那麼煩惱，小吳自告奮勇，告訴舅舅把這筆錢交給他，絕對可以發揮最大效果。
由於小吳長期和媒體合作，非常懂得市場行情，一般人交易看的是牌價，他卻可以拿到廠商最低價。另外，他行銷了七、八年，也懂得怎麼樣的行銷最有效果。於是他只用了8萬元，就做到讓舅舅的公司很滿意的效果。他充分利用臉書的特性，以臉書廣告帶來產品曝光。
當時小吳幫舅舅公司省下2萬元。之後他發現有這樣需求的小公司很多，舅舅也引薦了許多中南部工廠給他，於是小吳便利用下班時間承接這些小案子，他的收費是一律10萬，但實際上只花8萬，每個案子淨賺2萬。
靠著這樣套利一兩年，現在小吳真正「出師」了，正式創業當老闆。
獲利分析
本案例的重點在於「專業」。
小吳的專業是媒體行銷，因此他可以幫客戶以低於行情的價格，將事情完成。既讓客戶滿意，自己又可以賺到價差。一般這類的客戶，資金有限，若找專業的媒體公關公司，費用無法負擔，而小吳這種個人接案的形式剛好符合需求。
假定一個月接兩個案子，利用下班時間做媒體分析，連絡認識的媒體，每個案子實收 10萬，花費 8萬，還淨賺 2萬。
一個月淨收入是 20,000×2＝40,000。
小小叮嚀
● 可以接案，不代表可以創業。以本例來說，小吳後來雖然創業了，但他是因為有更多穩固的客源。若當初單憑操作每家 10萬的案子，接接案子可以，創業風險就很大。因為創業後每月成本變高，若後來發現有這樣需求的案子沒那麼多，就會有創業危機。● 以廣告及媒體宣傳這塊領域來說，可以做的像是代下廣告、代尋部落格、關鍵字規畫等等。通常做久了，若抓到市場客源，還可以發展成更大的商機，從原本幫客戶適當運用預算，變成本身也在經營部落格管理，也培養一批部落格寫手等等。任何的套利做到一個極致，就是新的事業。但僅以套利階段來說，就是善用本身專業的資源，在業餘時間替自己增加收益。
● 類似本案的例子，可以適用在各行各業。小吳的專業是媒體行銷，也許你的專業是會計記帳、電腦維修、貿易書信撰寫或者版面設計。都可以在不影響正職的情況下，私人接案。其套利的方式，都是利用自己的專業，取得比市價低的執行費用，你用行情收取客戶的錢，再以低於市價把任務完成，就可以賺到套利。
● 再次提醒，套利不等於長期收益。大部份套利都只能以兼職方式為之，若要變成正業，必須有更多的客源保證。
● 以廣告及媒體宣傳這塊領域來說，可以做的像是代下廣告、代尋部落格、關鍵字規畫等等。通常做久了，若抓到市場客源，還可以發展成更大的商機，從原本幫客戶適當運用預算，變成本身也在經營部落格管理，也培養一批部落格寫手等等。任何的套利做到一個極致，就是新的事業。但僅以套利階段來說，就是善用本身專業的資源，在業餘時間替自己增加收益。
● 類似本案的例子，可以適用在各行各業。小吳的專業是媒體行銷，也許你的專業是會計記帳、電腦維修、貿易書信撰寫或者版面設計。都可以在不影響正職的情況下，私人接案。其套利的方式，都是利用自己的專業，取得比市價低的執行費用，你用行情收取客戶的錢，再以低於市價把任務完成，就可以賺到套利。
● 再次提醒，套利不等於長期收益。大部份套利都只能以兼職方式為之，若要變成正業，必須有更多的客源保證。聽到她這句話，我實在忍不住自己的眼淚了，我默默地對經理說：「經理，我是打算吃完小菜再倒湯的。」然後放下筷子，拉開布簾走出廚房，原本打算到外面透透氣，但看著滿滿的客人，我提醒自己不可以失態，便走進一間廁所，鎖上門，開始哭泣。
我不知道為什麼連吃個擔仔麵都要被罵，難道跟工作不相關的內容，都要被責難嗎？我才上線兩個星期，難道我的表現真的這麼差，需要得到這種羞辱嗎？我甚至想著，她的姪女如果最後當不成會計師，是不是我害的？這份工作……是不是不適合我？還是我智商真的太低了，那這樣我被退訓後，還找得到工作嗎？
我看著鏡子中的自己，擦擦淚水，紅著眼睛，想不到任何一個解答可以回答以上的問題，我只想：「妳哭兩分鐘了，該回去了。」
回到廚房後，經理已經不見人影，我想，或許回到商務艙廚房和資深姐道我的長短了。一位姐先是搭著我的肩，另一位仔細看著我的雙眼：
「沒關係啦，經理個性就是這樣。」
「對啊，她特別愛盯見習員，沒事的，就要降落了！
「快吃吧，免得湯涼了，妳肚子應該很餓了吧？」
姐的安慰更是激發了我內心的難過，我笑笑地點點頭，謝謝姊姊們的關心，也不敢再掉下眼淚，免得經理突然又進來撞見，然後再度製造一個被當作笑柄的理由。那碗我期待的擔仔麵，吃起來不但沒有味道，更是充滿委屈和氣餒。
下班後，我把菸酒袋（放滿紙鈔和收據的信封紙袋）黏好，也結完帳，走到免稅品繳帳櫃檯，等經理過來簽名。
看到經理時，我仍禮貌地對她笑笑：「經理，三包菸酒袋」。
她斜眼看了我一眼：「帳有算對吼？會計系的。」
我點點頭：「有的」
她便拿下胸前的筆簽完名，算了菸酒袋數量，叫我投進櫃檯箱子中，拉著箱子離開了。
從看似挫折的情境學會的一堂課
在回家的路上，我耳朵裡塞著耳機，開始聽起抒情音樂，希望可以放鬆心情，但傷神時任何音樂都會變得悲傷，我一直想著今天在飛機上發生的事情，想著經理的姪女，想著那碗擔仔麵。
進門時，已經晚上十點多，我提著箱子進房間，關起門來，終於受不了一路的委屈，便開始埋頭大哭。
房門悄悄打開了，是剛從醫院回來，連西裝都還沒脫下的爸爸，他手上拿著一盤切好的水果，有芭樂，還有鳳梨。這種由於房、地公告現值與市價落差頗大，甚至許多房屋與土地的公告現值僅有市價的五成以下，贈與房屋可以有效達到節稅效果，加上遺贈稅率大幅降低至10％後，房屋贈與移轉也隨之大增。不過很多人只想到前面要省贈與稅，沒想到萬一哪一天要賣，取得成本會被視為移轉當年的公告現值，簡單點說，於計算財產交易所得時，應以賣出房屋之成交價額，減除受贈與時該房屋之時價，該時價之認定，係以受贈與時據以課徵贈與稅之房屋評定標準價格(俗稱房屋評定現值)為準，若使用房地分離的舊制，土地部分的土增稅問題不大，但房屋部分就得繳交高額的所得稅。
舉例來說，假設贈與人甲父買進新臺幣（以下同）5,000萬元不動產(土地公告現值2,000萬元、房屋評定現值400萬元)移轉登記取得所有權後，轉贈子女乙，經稽徵機關按土地公告現值2,000萬元及房屋評定現值400萬元核定贈與稅；子女乙取得受贈房地所有權後隨即以總價7,000萬元出售予第三人（假設賣出時土地公告現值仍為2,000萬元、房屋評定現值400萬元）。假設乙的所得稅率達45%,，則乙申報綜合所得稅房屋財產交易所得時，計算方式如下:
1.先以總賣出收入(7,000萬元)減除總成本(土地公告現值2,000萬元、房屋評定現值400萬元)及必要費用(假設為100萬元)，計算房地總所得4,500萬元(7,000-2,000-400-100=4,500)。
2.再計算賣出時房屋現值佔房地現值之比例為1/6【400/(400+2,000)】
3.最後計算出房屋部分之財產交易所得750萬(4,500*1/6=750)。
4.併入所得之後，乙應該要繳337.5萬(750X45%=337.5)
如果這個例子用在房地合一新制，乙要持有六年以上，且必須是自用，才有辦法扣除400萬的免稅額，計算方式如下:
1. 先以總賣出收入(7,000萬元)減除總成本(土地漲價總數額2,000萬元、房屋評定現值400萬元)及必要費用(假設為100萬元)，計算房地總所得4,500萬元(7,000-2,000-400-100=4,500)。
2. 4500-400=4100
3. 4100X10%=410萬，乙要繳交410萬的房地合一稅當然，很多人會擔心，那我要是爸爸贈與給我，以後要賣，我不就完蛋了嗎?其實不用太擔心，只要符合自用重購退稅的規定，買了新房子之後，政府還是一樣會把您之前繳的稅退回，對自用者可說是一大福音。
但不管怎麼樣，要是取得成本很低的屋主，要賣房子找位專業的會計師或是代書幫您算算看，先做好節稅規劃，免得到時候欲哭無淚。
一堂學費四千萬的「房產貪婪學分」
外人眼中看來，房地產業是一個日進斗金的「高附加價值傳統產業」，可身處其中聽聞過許多風雨，就會了解在專業之外，這行更多的是隱藏在光鮮外表下，想都想不到的貪婪與風險，稍不留神就會粉身碎骨。
我入行聽到的第一個詐騙，就體會了某一層面的房產真實，告訴我這故事的老黃店長，多年後聊起自己能夠靠著直覺幸運躲過，除了心有餘悸，更多的是感謝老天保佑。
「我跟你說，要是我貪一點，那次一定是我死啦！」老黃店長一邊吃著排骨一邊跟我說。
老黃店長深耕新竹，蹲點多年，總算讓他在盛年之際，等到如雨後春筍的重劃區話題，更棒的是市場還在起升段，對交易來說簡直如虎添翼。那時候，很多建商搶地搶得兇，只要有條件不錯的土地，往往能賣到高價，有時候，建商怕地主反悔，就算談到午夜，也會想辦法連夜送來現金讓地主收下，就怕一個不留神，殺出程咬金讓地主反悔，給人整碗捧走。當時也有不少地主趁著時機好，和建商談合建或是賣地，賺了錢就老屋換大樓、買新車；因為總價高，服務費也不斐，雖然成交門檻高些，可是房仲還是樂於牽線交易，對地主也奉若上賓，整個市場由上到下是一片火紅。
老黃店長說，某一天下午，他剛好人在店裡，那時來了一個五十多歲中年人，是個生面孔，進來劈頭就要找店長簽委託，一問之下才知道，這個中年人想要賣掉家中土地，開價四•五億元，希望店長幫忙找一個好買家。老黃店長沒答腔，先請這個人坐一下，留下電話還有地址，請店長回來再跟他聯繫。
「你自己不就是店長，幹嘛假裝？」我問。
「我看到那個人的樣子，我就不想要承認我自己是個店長咩。」老黃店長說得很理所當然。「怎麼啦，今天上班不開心嗎？」
「爸，我真的智商很低嗎？」
「哈哈哈，怎麼會呢！怎麼了？跟爸爸說。」
我詳細地把整天發生的事形容了一遍，雖然過程中，包含太多工作術語，他好幾度聽不懂想問，但看我哭成淚人兒又不忍心打斷我，他靜靜地聽著，直到我把整個故事交代完畢。
「妹妹，如果我說妳的老闆（指客艙經理）說妳笨笨的，一點都沒有錯，妳會生氣嗎？」
我不爽地回答，「會」。
他繼續說：「我不知道她是不是真的想羞辱你，或只是想敲醒你。但其實她說妳很笨，不是真的在罵妳智商低，只是在評論妳工作時外表給人的感覺。」
「妳兩個多禮拜前才剛開始飛，對很多事情不熟、人家一挑戰妳就擺出心虛的表情，所以老闆才會說妳看起來很笨啊。」
我難過地回應：「爸，我才上線兩個禮拜……我也不想要給人笨的感覺啊。」
他笑笑說，「人都會因為『不熟悉』而看起來很笨，然後對一件事情『熟練』而看起來很聰明。熟悉一樣事情，除了嘴巴可以講得頭頭是道，散發出來的樣子也會是有自信的。妳老闆責罵妳的不是妳的笨，而是妳的不熟悉。
「我在診間看診、在開刀房開刀時，身邊的學生或是護士如果是新來的，我也會不耐煩啊，因為這完全會打亂我工作的節奏。有些節奏被打亂、事情被拖延是不能被接受的。我相信妳老闆今天對妳的態度讓妳覺得被羞辱，但她或許是想讓妳知道，反應不夠靈光、不懂得化險為夷，會讓妳往後的工作很辛苦。」
我不服氣地說：「那……擔仔麵呢？她為什麼要針對我的擔仔麵？我就算要吃乾的，也不干她的事啊！」
爸大笑，一邊鬆開自己的領帶。「如果她針對你工作上的不熟悉而責罵，我覺得很合理，但有些主管就是會針對微不足道的小事發脾氣，既然妳心裡都知道擔仔麵這件事不合理，何必再為了這種事傷心咧？更何況，妹妹妳知道嗎？爸爸真的很羨慕妳。」
「為什麼羨慕我……？」
「妳要去珍惜這份工作的優點。妳想想，如果今天是一般上班族在辦公室跟妳受了同樣的委屈，也跟妳一樣現在回家哭，然後明天呢？他明天會遇到一樣的人，同樣責罵他、甚至是羞辱。」
「爸，你的意思是……我們這份工作最幸福的就是，任何情緒都可以留在飛機上，不要帶下來嗎？」「沒錯！所以爸爸很羨慕。」他接過我手上泥濘的衛生紙，「好了，也不早了，趕快去洗澡吧，明天又是全新的一天。」然後起身，笑笑離開我的房間。
和爸爸簡短的對話過程中，在我這個小菜鳥的心中，建立了一個大啟示，空服員這份工作最獨特的，不是什麼環遊世界，而是沒有所謂的「後顧之憂」啊……
身為空服員，今天的任務結束了，就可以在檢討完自己的表現後，記住該記住的、放下該放下的。等到明天上班時，又是新的航班、新的任務、新的挑戰，經理又是另一位，客人也都不一樣。在這個前提下 ，何必在下班後，一直為上班的某件事、某個人傷神呢？我還在抱怨什麼？這才是別的工作都沒有的，更是我最該珍惜的。
我看著父親的背影，也告訴自己，在職場上，會有很多人用對工作的熟悉度來評價別人是聰明還是笨。所以有一天，我一定會因為熟練變得「不笨」、成為客艙裡一位專業的聰明人。
【後記】
後來，過了試用期，也熟悉工作內容後，我和這位「擔仔麵經理」飛了好幾次，也一起飛過長班出去遊玩，發現她是一個非常友善的人。或許她不記得多年前和我有過那一段曾經，但這段故事對我來說，卻非常重要，因為這是我踏入社會後的很重要第一課。老黃店長的個性我知道，他就是那種很多事情都是看感覺的性情中人，要是感覺對了，即使相識不久，他也可以推心置腹；但要是他覺得感覺不好，那他也寧可不要做這門生意。
「就是彼此尊重啊，我賣服務又不是賣靈魂。」老黃店長吃完排骨之後，剝了橘子分我一半，自己自顧自地邊吃邊講。
老黃店長在那人走後，先去調了謄本，姓名也對，資料上看不出任何問題，可是說不上的直覺告訴他「這個案子不要做。」後來加上幾次陰錯陽差沒有聯繫到，這客人就順勢也就沒連繫了。
也不過就是幾個月的事情，老黃店長從同業口中知道，他的直覺讓他躲過一劫；當初那個委託的中年人，根本不是真正地主，他偽造了權狀，以及和地主同名的身分證，四處詐騙，聽說這人後來找了個入行沒多久就自己開了店的年輕房仲簽委託，見獵心喜的年輕店長，不到兩個月就幫他找到買主，相約見面談價格。
「你相信這世上居然有人那麼大膽，和買方第一次約見面，就約在真正屋主的老家！」老黃店長講到這事情時，是一種嘖嘖稱奇的口氣。
據那個受騙的房仲店長事後跟同業說，那天是個星期五，天空有點灰濛濛，假地主跟他和打算買地的建商約在地主家裡談，時間到了他和建商一同前往地主家，就看到假地主蹲在門口抽菸，看到地上的菸頭，感覺得出已經等了好一陣子。
假地主一看到他們倆來，站起身來，有點不開心地說：「家裡知道要賣地，沒當家的意見一大堆，走，我們去你們店裡談。」
正常人聽到人家都為了賣地吵起來，總不好再去節外生枝，反正能作主的已經說要賣了，之後家務事也不關房仲和賣方的事情，多一事不如少一事，成交還是最要緊。
故事的後半段就是買賣雙方相談甚歡，議價後以四億元成交，騙子為了取信買方與房仲，還要求第一期款四千萬用台支本票不用現金，為了怕房仲這幾天過於積極聯絡，更早早把服務費開了支票讓房仲安心，然後叮嚀：「雖然簽好約，我家裡應該還是要吵很久，這幾天我要跟他們喬這事情，你們不要打電話給我，要是壞了事，我就找你們算帳。」
其實不用他叮嚀，那個年輕店長也因為服務費到手，本來也沒有打算去追，可這皆大歡喜的日子沒有幾天，等到代書送件時發現權狀、身分證都是假的，手機怎麼打也不通，假賣方早已經捲款潛逃不知道哪去了。「做點手工就能幹一票四千萬，比搶銀行還厲害。」老黃店長把吃完的便當綁好，替這事情做了一個發自內心的註腳。
後來，建商發現土地無法過戶，驚覺被騙就找上房仲，房仲也因為無力負責而倒閉，倒閉了不打緊，這事情鬧得太大，也沒人敢收留他，這年輕店長到最後只有黯然離開新竹另做他途，到臨走之前，連騙他的人是誰都搞不清楚，自然無從替自己討公道。
「以前權狀、身分證沒啥防偽技術，有心人要偽造不難，反正沒人知道地主的長相，換了照片拿了身分證對一下就以為是本人，接到那麼大的交易也沒有去四處再打聽一下，那個建商也倒楣，只能說一切都是命，這些都是註定的。」老黃店長是這樣猜著。
在討論這案例時，我和老黃店長回頭想想當初為何可以逃過一劫，歸納之後認為，除了直覺和平常拜拜，騙子還是有些馬腳露出來，例如：一進店裡就說要賣地，不話家常，說持有很久卻對區域不熟，一直強調不要讓人知道，更堅持不做履約保證，要先拿現金等等怪異行徑，而最終放棄的關鍵，應該是那騙子的生面孔讓深耕商圈的老黃店長起了戒心，即使遇到那麼大的誘惑，也寧可選擇少賺一筆，不讓自己身陷險境。
房產如此，人生亦然，貪婪無所不在，稍一不慎，這學分往往所費不貲，也必然刻骨銘心。
《馨講堂》 買房的保險桿：履約保證
對於沒有買賣過不動產的消費者來說，「履約保證」是一個有點陌生的名詞，不過履約保證對於降低不動產交易的風險確實產生很大的幫助。簡單來說，履約保證制度就是由建築經理公司擔任「付款中間人」的角色，並結合地政士與金融機構，在過戶前的空窗期內，將買賣價金保管在一個建築經理公司開設的戶頭裡，等到順利過戶完成之後，再把價金轉到賣方手上。
目前在履約保證上有「成屋履約保證」與「預售屋履約保證」兩種。成屋履約保證是指在買賣過程中，由不涉及交易利益的公正第三人（建經公司或是其他金融機構）介入交易過程，依照買賣雙方的買賣契約書，暫時託管買方價款和賣方文件，待雙方契約條件達成後，再按照買賣契約書之約定交付予各別當事人；若交易過程中，如果發生違約，就會依照買賣契約書所載辦法辦理返還價金或停止產權移轉等措施。除了保障買賣雙方在不動產交易過程中對買賣價金的應有權益外，也能有效預防惡意詐欺，是目前各大房仲公司多採取的制度。
在費用上，目前多為買賣價金的萬分之六，由買賣雙方分別負擔一半。另外，最近不少消費者想要自行售屋、購屋，我個人建議，除了屋況之外，最好要求代書多做一道履約保證，比較安全。
除了成屋履約保證外，預售屋履約保證也是一個重點。
過去市場轉壞的時候，常常聽到建商倒閉，特別是對於買預售屋繳交部分自備款的消費者，求助無門的情況時有所聞，政府在2011年5月1日起規定預售屋必須在合約中載明「履約保證」機制，強制履約保證機制實施後，透過「預售屋履約保證機制」可降低因建商倒閉、建案施工停擺的可能性。
保證機制分為二大類選項，由買賣雙方擇一採行，一為內政部同意之履約保證方式，另一則為其他替代性履約保證方式。而其他替代性履約保證方式計有4種選項，包括價金返還之保證、價金信託、同業連帶擔保和公會連帶保證，目前較多的是前兩者，建議購買預售屋的消費者在簽約前應該詢問銷售人員該案是否有履約保證，並且出示證明，萬一真的不幸遇到建商倒閉，好歹能夠把血汗錢拿回來。
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