【電子書】民國房地產戰爭
超有趣的歷史學!民國房仲的購屋秘訣一一解析
活動訊息
用閱讀開啟視野，讓書成為照亮你人生的光
【金石堂選書】本月推薦您這些好書👉 快來看看
內容簡介
郊區的房價比市中心高，地下室的房租比樓上還貴
你知道的房市鐵則，在民國初年統統不管用！
以下三種房子千萬不要買：
▲市中心的房子：扔炸彈最愛
▲燈火通明的地段：半夜空襲首選
▲有電梯的公寓：炸起來方便、效果特好
這一次，善於挖掘史料的李開周將帶領我們回到民國初年，一窺戰爭年代的「房事」全貌。
那時候的人為何寧可租屋也不買房？買房子前為什麼得先在報上刊登廣告？建商蓋了房子竟然只租不賣？風度翩翩的徐志摩居然當起房屋仲介……
不論是房價或房租，或是當時的建商與住戶心理，除了生動描述近代著名作家魯迅、丁玲、冰心、巴金、郭沫若、梁實秋等人解決住屋問題的艱難歷程，也解密當年的炒房團、投資客與房奴，亦談及那時各種誇張的強制拆遷、低價徵地，剖析歷次內戰和抗日戰爭對於民國初年各大城市房市的深遠影響。
目錄
導讀
緣起：為什麼寫這本書？
書名：為什麼叫「戰爭」？
體例：關於注釋和延伸閱讀
內容：我們即將分享到的
第一章 民國房地產戰爭
引言：蚊子叮咬抓癢器
從天地會說起
義軍製造難民
第一次房產牛市
建商是戰爭摧出來的
太平天國一亡，上海房市跟著崩盤
辛亥牛市
黃楚九的爛尾樓
西南聯大和昆明房市
陪都時代的重慶地價
戰爭抬高房價是歷史規律
硝煙過後，必有房荒
戰時的婚房需求
用刺刀把房價挑起來
用炸彈把物業費轟上天
抗戰時期怎樣選房子？
抗戰時期怎樣裝修？
第二章 民國初年的徵地和拆遷
日軍在中國怎樣徵地？
汪精衛在廣州怎樣徵地？
偽滿洲國在東北怎樣徵地？
降低了誰的發展成本？
孫中山的徵地想法
法律是法律，現實是現實
南京大方巷徵地事件
從保路運動到毀路運動
全國的情形
昆明的拆遷
野蠻拆遷是一項光榮傳統
國民黨縱火燒屋
同樣無恥的租界當局
拆到了死人頭上
並非所有的釘子戶都吃虧
第三章 從魯迅買屋看民初房市
謹慎買屋的魯迅
混亂的民初房市
比魯迅更謹慎的購屋人
民國初年就能分期和抵押
貸款利息特別高
曾經很便宜的北京四合院
曾經很便宜的北京土地
魯迅為什麼這麼晚才買房子？
普通人買房難不難
遷都以後的南京房市
大屠殺前夕的南京房市
天津房價為何崩盤？
由意念控制的房價
上海的房價被炒到了天上
廣州的地王比今天還貴
民國初年的仲介費
民國初年的契稅
苛捐雜稅知多少
民國初年的房屋稅
第四章 民初房荒和廉價租屋
民初青年的租屋生活
民國大腕的租屋生活
南京的房荒
其他城市的房荒
房荒導致節育
房荒誘發自殺
農民工進城
民初農村有多苦
貧民窟遍地開花
飛簷走壁和穿牆術
裝不起自來水
活死人店
軍閥的不動產
富商的不動產
民國也有溫暖
民國初年的廉價租屋
誰能申請廉價租屋？
對於空屋的打擊
注釋
圖片出處
試閱
緣起：為什麼寫這本書？
佛家講因緣，認為諸法皆由因緣和合而生。換句話說，無論一個東西的形成，還是一件事情的發生，都是因為某些因素很偶然地湊到一起來了。
我原本是學理工的，畢業後做測量和預算，還參與過一些地方的土地規劃，是一個沒有編制的技術人員，平日最大的樂趣，是寫各種各樣的小程式。比方說工作時需要把測量誤差合理分配到圖紙上去，而利用現有的軟體做不了這個工作，我就寫一個「平差計算器」，完了把所有座標導入，一敲回車，問題解決了，於是關機，於是傲然四顧，瞧著同事們還在加班，幸福感油然而生。在那時候，我的理想是考一個資格證，做專業的程式師，從來也沒想過有一天會寫文章，更沒想到去寫書，即使想寫，也不會寫《民國房地產戰爭》這樣的書，因為興趣和特長都不在此，不具備寫這類書的機緣。
大約是2005年，專業程式師的理想還沒實現，上班前，有個師兄拿份報紙向我顯擺：「瞧，我太太編的報紙！」那是某家報紙的副刊，上面刊登的全是小品文，那個師兄的夫人正是那個副刊的責編。我看了以後說：「這樣的文章我也會寫啊！」他不信，我就寫了一篇，讓他轉給了他太太，結果發表了。我很興奮，感覺寫文章不比寫程式難，還有稿費拿，就繼續寫下去。寫了大半年，在網上看見北京一家報紙找人寫專欄，我準備了四篇稿子發過去，編輯認可了，從此開始給這家報紙寫專欄，每週寫兩期，每期一千字，每月稿費三、四千塊錢。
2006年5月，我連續拿了大半年的稿費以後，把工作辭了，開始專職寫作，做職業撰稿人，同時給四五家報紙寫專欄。專欄需要固定的選題，我花了很長時間琢磨國內報紙的版面，發現所有的選題都有人在寫，除了「房地產歷史」這一塊。房地產屬於經濟領域，我念大學時就對經濟感興趣；歷史則是我的閱讀偏好，打小就喜歡。所以我就選了「房產史」作為以後寫專欄的主攻方向，從此每天跑圖書館，翻讀正史，翻讀野史，翻讀墓誌，翻讀方志，翻讀別人輯錄的契約文書，翻讀古代名人的信劄、日記、行狀、年譜和詩集，從中尋找跟房地產有關的部分，抄錄下來，回去慢慢研究。
中國古人重視歷史，但是不重視數字，關於地價和房價的文獻，關於不動產交易的記載，鴉片戰爭以前似乎從來就沒有專書問世，要想從浩瀚古籍裡把握以往樓市的輪廓和細節，絕對不是一件輕鬆的事情。但惟其不輕鬆，做起來才更有「技術含量」，作為一沒錢財二沒地位只有通過炫耀技術來滿足虛榮心的老派青年，我願意花力氣閱讀海量文獻，並從中發現一些別人不願意關注或者不屑於關注的東西。我一邊發現，一邊把那些發現寫成專欄，就這樣給新京報寫了兩年半的「千年宅事」，給深圳商報寫了兩年的「千年房事」，給南方都市報寫了一年半的「民國房事」。
在民國時代生活了大半生的齊如山先生說過治學的方法（雖然他不是學者）：「大家總是靠著幾本圖書，皓首窮經，一輩子不管別的事情，其實真正研究經學，永遠不會離開社會。如顧亭林為研究經學，各處去訪問，郝蘭皋著《爾雅義述》，也多靠實地調查。若要研究一國的政治，更是需要察看社會中的情形及政治的實際，才能洞知其真相，若研究其法律及公文等，那是不能真知道，且是絕對靠不住的。」我非常佩服齊如山先生的見地，所以就借鑒他的話，相信研究「房產史」同樣離不開社會。所以從2007年開始，我試著通過不同途徑跟開發商接觸，譬如說給他們做樓書，或者給他們的雜誌寫專欄，或者借風水話題跟策劃部的人深聊一陣子，目的就是盡可能弄清楚現代樓市是怎麼回事兒，以便對古代樓市有更深的理解。因為我相信我們都是古人詐屍，都是今之古人，時代雖然變了，我們自私、奸詐、愚昧和鼠目寸光的人性沒有變。
在跟開發商接觸的過程中，聊起我所知道的古代樓市，並把以前寫過的《千年樓市：穿越時空去古代置業》（這是2009年寫的一本書）給他們看，他們很感興趣，有位說：「民國離我們最近，你怎麼不寫寫民國的房價啊？」我怦然心動。那時是2010年，出版界正猛刮民國風，我感覺寫這樣一本書既結合時代熱點（房地產），又符合出版潮流（民國熱），值得一寫。
於是重點搜集與民國樓市相關的文獻，邊搜集邊整理，兩年以後，有了《民國房地產戰爭》這本書。
我想，假如不是單位裡那個師兄炫耀他媳婦做的版面，我想不到去投稿；假如當初不投稿，我不會知道寫專欄也可以作為謀生手段；假如寫專欄不能謀生，我不會有時間泡圖書館；假如不泡圖書館，我沒辦法從各種文獻裡整理出「房產史」的輪廓；假如不整理出「房產史」的輪廓，我不可能去寫《千年樓市：穿越時空去古代置業》那本書；假如不寫那本書，開發商不可能建議我寫民國房價；假如沒有人建議我寫民國房價，我絕對沒有動力來寫這本《民國房地產戰爭》。這就是佛家說的因緣。
書名：為什麼叫「戰爭」？
這本書是寫民國房地產市場的，直白一點兒的書名，應該叫《民國房地產》，為什麼又在後面加上「戰爭」兩個字呢？原因有三：
一、民國是個經常打仗的時代，那時候過日子離不開戰爭，房地產市場也離不開戰爭。
比方說，很多地方樓市正火，一炮打過來，土著出逃，移民返鄉，有房的低價拋售，沒房的不再認購，房價和地價像燒餅上的芝麻一樣簌簌往下掉，新建商鋪空關，在建住宅停工，開發商債臺高築，房地產市場崩盤；還有很多地方本來沒多少購房需求，就因為其他地方都在打仗，這裡成了和平孤島，難民像潮水一樣湧過來，有錢的四處買房，沒錢的四處租房，把這裡的房價和房租抬高了，把這裡的樓市捧紅了。
甭說房價、地價和房租經常受戰爭影響，就是民國人的居住習慣也深受戰爭影響。很多民國人為什麼寧可租房也不買房？相當重要的一個原因，就是怕辛辛苦苦大半生買下的一所房子被一個炸彈炸成平地，那時候保險公司又不包賠，豈不虧大了？所以無論有錢人還是沒錢人，每到一個城市定居，都是租房的多，買房的少。
民國人的這種居住習慣進而又影響了房產商的開發模式。在民國，建成房屋對外出售的房產公司極為少見，無論是不遠萬里來中國淘金的猶太開發商，還是本小利薄租地建房的本土開發商，也無論是開發商業地產，還是開發住宅專案，大家都偏好於出租而不是出售，因為這樣才迎合消費者需求。而消費者為什麼會偏愛租房而不是買房呢？因為老是有戰爭。
您說，戰爭對民國房地產市場影響如此之大，幹嘛不給這本書取名叫《民國房地產戰爭》呢二、「戰爭」這個詞能迎合多數讀者的閱讀偏好。
心理學家告訴我們，人類天生喜歡看熱鬧，尤其喜歡看打架，只要流的不是自己的血，只要交戰雙方的血不濺到自己身上，打架都能給人一種極大的感官刺激和心理滿足。如果您喜歡交戰雙方的某一方的話，還能把自己代入進去，在觀看的同時設想是自己在打架，把另一方打得頭破血流跪地求饒，於是自豪感鋪天蓋地。因為這些緣故，武俠小說曾經很火（便於把自己代入），戰爭大片一直很火（打架的場面很大，很熱鬧）。所以我想，《民國房地產》一定沒有《民國房地產戰爭》吸引眼球。
靠書名來吸引眼球，是「標題黨」的一貫做法，我對標題黨沒好感，可是書市上每年湧現那麼多新書，要是連書名都不能吸引眼球，大夥連翻開看一眼的興趣都不會有，是吧？
三、在這本書之前，已經有好多書以「戰爭」為名了。
您上網搜一下，《貨幣戰爭》、《糧食戰爭》、《歐洲貿易戰爭》、《中國房地產戰爭》……琳琅滿目，俯拾皆是。這些書，內容跟戰爭幾乎無關，但都綴了「戰爭」的尾巴，我非始作俑者，不用怕有人罵。再說了，我這本書談的核心內容就是戰爭對民國樓市的影響，標題很切實，更不用怕有人罵。
從天地會說起
金庸武俠小說裡有個天地會，總舵主叫陳近南，麾下幫眾十幾萬人，勢力遍佈大江南北，藏龍臥虎，高手如雲，殺官劫獄，反清複明，做下了轟轟烈烈的大事業。歷史上確實有個天地會，但陳近南只是這個幫會的遙遠傳說，而且他還是個和尚（並不是武俠小說裡那個英俊瀟灑的中年書生）。金庸說陳近南原來的名字叫陳永華，陳永華是有的，他是鄭成功的手下，以文治見長，不會武功，更沒有創辦過天地會 。
從清政府公佈的奏章和邸報來看，天地會成立於乾隆年間（金庸小說裡的天地會在康熙年間就已經很活躍了），先是在廣東和福建一帶活動，後來轉戰臺灣，在臺灣發動抗清起義，「所過之處香案疊疊」（天地會「順天大盟主」林爽文的告示），受到了臺灣人民的大力支持。臺灣人拿起鐮刀加入天地會，佔領城市，驅趕貪官，剪掉髮辮，改換服式，臺灣一時變色，大半個島嶼納入天地會控制之下。為撲滅這場起義，乾隆動用了廣東、廣西、福建、貴州、浙江、湖南、四川七個省的軍隊，消耗的軍費占了全年財政收入的三分之一。
這場起義失敗之後不到五年，臺灣南路和臺灣北路又先後爆發了兩次起義，也都由天地會發起。到了嘉慶七年，廣東惠州天地會首領蔡步雲起義。嘉慶十一年，廣東潮州天地會首領張四田起義。嘉慶後期，從天地會衍生出「平頭會」和「紅花會」（這是金庸《書劍恩仇錄》和《飛狐外傳》裡反復提到的一個大幫會），分別在廣東、福建、新疆、湖北從事抗清活動。此時天地會的勢力已經發展到東南亞，蘇門答臘島上的部分華僑也是天地會的會員。直到辛亥革命前夕，革命党人陶成章創建「龍華會」，其組織形式還是模仿天地會的架構。還有我們的「鑒湖女俠」秋瑾，其實也屬於天地會——她加入的「三合會」是天地會在晚清時期的一個化名。
如果追本溯源的話，民國上海的青幫，現在香港的「新義安」，都跟歷史上的天地會有著千絲萬縷的聯繫，都是天地會的變種或者衍生品。只是時代變了，宗旨也變了，這些幫會不再提「反清複明」，也沒有別的政治追求，它們賄賂官員、滲透政府、劃分勢力範圍，要的無非是一個「錢」字，丟了天地會老祖宗的臉。
義軍製造難民
也有不給天地會丟臉的。鴉片戰爭前後，天地會又衍生出一個分支：小刀會。這個幫會在上海很活躍，秘密結黨，謀劃反清。西元1853年，小刀會首領劉麗川公然打出「反清複明」旗號，率領幫會成員和附近貧民攻佔嘉定縣城，繼而攻佔上海縣城，宣告「大明國」成立，劉麗川自封「大明國招討大元帥」。滿清政府調派軍隊圍剿，被劉麗川打得稀裡嘩啦。清軍敗退，小刀會又攻佔寶山、南匯、川沙、青浦，然後清軍再次圍剿，雙方在今天的上海市區和近郊區縣打了幾十場硬仗。
不管什麼時候打仗，吃虧的總是老百姓。西元1854年10月7號，後來出任中國海關總稅務司第一把手、把持中國海關近半個世紀的英國人赫德從香港坐船去寧波，途徑上海，登陸住宿。當時上海正在小刀會的控制之下，赫德親眼目睹了戰爭給上海市民帶來的災難：城裡到處是燒毀的民房，路邊還有丟棄的屍體，起義者良莠不齊，一邊跟政府軍交戰，一邊肆無忌憚地搶錢搶女人，「他們急急忙忙把任何可以拿到的東西都拿出城去換取食物。」剛才我還誇小刀會不給天地會丟臉來著，寫到這兒又覺得，這個小刀會也不是什麼好玩意兒，至少它的某些成員不是好玩意兒。
過去有句老話：「小亂居鄉，大亂居城。」意思是小股土匪騷擾地方的時候，最好搬到城裡住，因為城裡有軍隊，有員警，土匪不敢搗蛋；打大仗的時候最好搬到鄉下住，因為城裡有錢人多，漂亮女人多，機關也多，是財富和政權的象徵，是「兵家必爭之地」，而農村窮得叮噹響，「兵家」們不屑於去爭，住在農村最多被拉壯丁，比城裡安全。所以在和平年月，城市是優於農村的，有錢的農村人為了換一個相對良好的治安環境，紛紛在城裡買房定居；一旦爆發戰爭，城裡反不如農村安全，城裡人為了保住妻女、錢財和自己的小命，不得不向農村逃難。像這種反反復複如同拉鋸的城鄉之間大遷徙，曾經在古代中國和近代中國一再上演。
小刀會跟清軍打仗，戰火燒到了家門口，上海人自然要往鄉下搬遷，可是這時候連鄉下也不安全了——太平天國的起義軍，也就是被江南百姓稱為「長毛」的傢伙，正在勢如破竹地攻城掠地，一路上殺富戶、燒廟宇、拉壯丁、征軍糧，在弄清他們的進軍路線之前，貿然搬到農村去等於送死。城裡沒法待，鄉下又不敢去，外有政府軍攻殺，內有小刀會搶劫，上海市民何去何從？
第一個房產牛市
逃命的地方還是有的。自封「大明國招討大元帥」的小刀會首領劉麗川是個「洋務派」，講難聽點兒叫做「二鬼子」，他早年在新加坡打過工，後來又在英國洋行做買辦，深知中西武力相差甚遠，得罪洋人後患無窮。為了使「大明國」這個新政權獲得洋人的支持，劉麗川攻佔上海當天就去了租界，他向各國領事承諾：小刀會只針對清政府，不針對洋人，外面殺聲震天，租界安如泰山，決不讓一兵一卒進租界搗蛋。這個承諾使洋人暫時保持了中立，也讓租界成了戰爭中僅存的和平孤島。哪裡才是上海人逃難的最佳選擇？租界。
按照清政府和英、法、美等國簽訂的條約，華洋應該分居，租界裡只能住外國人，不能住中國人。可是這時候戰火燒身，凡跟洋人有點兒關係的中國人都往租界裡逃，跟洋人沒有關係的中國人也在想法設法買通關係往租界裡逃，哪還顧什麼條約不條約？小刀會跟政府軍交火的第一天，英租界裡就湧進了兩萬名中國人，小小的租界擁擠不堪。
洋人剛開始還抗議華人破壞「華洋分居」的條約來著，很快發現這些扶老攜幼前來逃難的華人都攜帶著金銀細軟，腰包裡都有點兒積蓄（窮人逃不進租界，只能在外面等死）。難民不像蝸牛背著房子走路，這時候已是深秋，也不能露宿街頭，所以得向洋房東租房住。房子供不應求，難民不惜千金，一時人如潮湧，房租陡漲，家有大屋的洋人都發了。頭腦精明的洋人趁機搭建簡易房，再高價租給華人，從中獲取高額利潤。很快地，在英租界西北部和分隔英法租界的洋涇浜兩岸，一排一排的小木屋拔地而起，妓院、賭館和鴉片館也在附近遍地開花，上海租界迎來了有史以來第一個房產牛市。
也就是說，小刀會燃起了戰火，戰火逼著華人逃進租界，華人為租界房市帶來了需求，暴漲的需求讓歐美開發商賺到了第一桶金。過去我們一說「發戰爭財」，都是指賣軍火，現在看來還有一條發戰爭財的管道，那就是做房產。
戰爭財利潤雖大，只能在戰爭時候發，和平一降臨，生意就歇菜。小刀會佔領上海不到兩年，滿清政府遊說洋人一同「剿匪」，在洋槍洋炮的支持下，清軍打跑了小刀會，「大明國」就此覆滅，上海恢復了和平，在租界避難的人們返回家園，洋涇浜兩岸的小木屋開始空置。小刀會起義之前，租界裡有幾家洋行（例如老沙遜）販賣鴉片為業，戰爭時期都改行幹起了房地產，現在和平了，難民走了，房產牛市變成熊市了，它們又都販賣鴉片去了。
佛家講因緣，認為諸法皆由因緣和合而生。換句話說，無論一個東西的形成，還是一件事情的發生，都是因為某些因素很偶然地湊到一起來了。
我原本是學理工的，畢業後做測量和預算，還參與過一些地方的土地規劃，是一個沒有編制的技術人員，平日最大的樂趣，是寫各種各樣的小程式。比方說工作時需要把測量誤差合理分配到圖紙上去，而利用現有的軟體做不了這個工作，我就寫一個「平差計算器」，完了把所有座標導入，一敲回車，問題解決了，於是關機，於是傲然四顧，瞧著同事們還在加班，幸福感油然而生。在那時候，我的理想是考一個資格證，做專業的程式師，從來也沒想過有一天會寫文章，更沒想到去寫書，即使想寫，也不會寫《民國房地產戰爭》這樣的書，因為興趣和特長都不在此，不具備寫這類書的機緣。
大約是2005年，專業程式師的理想還沒實現，上班前，有個師兄拿份報紙向我顯擺：「瞧，我太太編的報紙！」那是某家報紙的副刊，上面刊登的全是小品文，那個師兄的夫人正是那個副刊的責編。我看了以後說：「這樣的文章我也會寫啊！」他不信，我就寫了一篇，讓他轉給了他太太，結果發表了。我很興奮，感覺寫文章不比寫程式難，還有稿費拿，就繼續寫下去。寫了大半年，在網上看見北京一家報紙找人寫專欄，我準備了四篇稿子發過去，編輯認可了，從此開始給這家報紙寫專欄，每週寫兩期，每期一千字，每月稿費三、四千塊錢。
2006年5月，我連續拿了大半年的稿費以後，把工作辭了，開始專職寫作，做職業撰稿人，同時給四五家報紙寫專欄。專欄需要固定的選題，我花了很長時間琢磨國內報紙的版面，發現所有的選題都有人在寫，除了「房地產歷史」這一塊。房地產屬於經濟領域，我念大學時就對經濟感興趣；歷史則是我的閱讀偏好，打小就喜歡。所以我就選了「房產史」作為以後寫專欄的主攻方向，從此每天跑圖書館，翻讀正史，翻讀野史，翻讀墓誌，翻讀方志，翻讀別人輯錄的契約文書，翻讀古代名人的信劄、日記、行狀、年譜和詩集，從中尋找跟房地產有關的部分，抄錄下來，回去慢慢研究。
中國古人重視歷史，但是不重視數字，關於地價和房價的文獻，關於不動產交易的記載，鴉片戰爭以前似乎從來就沒有專書問世，要想從浩瀚古籍裡把握以往樓市的輪廓和細節，絕對不是一件輕鬆的事情。但惟其不輕鬆，做起來才更有「技術含量」，作為一沒錢財二沒地位只有通過炫耀技術來滿足虛榮心的老派青年，我願意花力氣閱讀海量文獻，並從中發現一些別人不願意關注或者不屑於關注的東西。我一邊發現，一邊把那些發現寫成專欄，就這樣給新京報寫了兩年半的「千年宅事」，給深圳商報寫了兩年的「千年房事」，給南方都市報寫了一年半的「民國房事」。
在民國時代生活了大半生的齊如山先生說過治學的方法（雖然他不是學者）：「大家總是靠著幾本圖書，皓首窮經，一輩子不管別的事情，其實真正研究經學，永遠不會離開社會。如顧亭林為研究經學，各處去訪問，郝蘭皋著《爾雅義述》，也多靠實地調查。若要研究一國的政治，更是需要察看社會中的情形及政治的實際，才能洞知其真相，若研究其法律及公文等，那是不能真知道，且是絕對靠不住的。」我非常佩服齊如山先生的見地，所以就借鑒他的話，相信研究「房產史」同樣離不開社會。所以從2007年開始，我試著通過不同途徑跟開發商接觸，譬如說給他們做樓書，或者給他們的雜誌寫專欄，或者借風水話題跟策劃部的人深聊一陣子，目的就是盡可能弄清楚現代樓市是怎麼回事兒，以便對古代樓市有更深的理解。因為我相信我們都是古人詐屍，都是今之古人，時代雖然變了，我們自私、奸詐、愚昧和鼠目寸光的人性沒有變。
在跟開發商接觸的過程中，聊起我所知道的古代樓市，並把以前寫過的《千年樓市：穿越時空去古代置業》（這是2009年寫的一本書）給他們看，他們很感興趣，有位說：「民國離我們最近，你怎麼不寫寫民國的房價啊？」我怦然心動。那時是2010年，出版界正猛刮民國風，我感覺寫這樣一本書既結合時代熱點（房地產），又符合出版潮流（民國熱），值得一寫。
於是重點搜集與民國樓市相關的文獻，邊搜集邊整理，兩年以後，有了《民國房地產戰爭》這本書。
我想，假如不是單位裡那個師兄炫耀他媳婦做的版面，我想不到去投稿；假如當初不投稿，我不會知道寫專欄也可以作為謀生手段；假如寫專欄不能謀生，我不會有時間泡圖書館；假如不泡圖書館，我沒辦法從各種文獻裡整理出「房產史」的輪廓；假如不整理出「房產史」的輪廓，我不可能去寫《千年樓市：穿越時空去古代置業》那本書；假如不寫那本書，開發商不可能建議我寫民國房價；假如沒有人建議我寫民國房價，我絕對沒有動力來寫這本《民國房地產戰爭》。這就是佛家說的因緣。
書名：為什麼叫「戰爭」？
這本書是寫民國房地產市場的，直白一點兒的書名，應該叫《民國房地產》，為什麼又在後面加上「戰爭」兩個字呢？原因有三：
一、民國是個經常打仗的時代，那時候過日子離不開戰爭，房地產市場也離不開戰爭。
比方說，很多地方樓市正火，一炮打過來，土著出逃，移民返鄉，有房的低價拋售，沒房的不再認購，房價和地價像燒餅上的芝麻一樣簌簌往下掉，新建商鋪空關，在建住宅停工，開發商債臺高築，房地產市場崩盤；還有很多地方本來沒多少購房需求，就因為其他地方都在打仗，這裡成了和平孤島，難民像潮水一樣湧過來，有錢的四處買房，沒錢的四處租房，把這裡的房價和房租抬高了，把這裡的樓市捧紅了。
甭說房價、地價和房租經常受戰爭影響，就是民國人的居住習慣也深受戰爭影響。很多民國人為什麼寧可租房也不買房？相當重要的一個原因，就是怕辛辛苦苦大半生買下的一所房子被一個炸彈炸成平地，那時候保險公司又不包賠，豈不虧大了？所以無論有錢人還是沒錢人，每到一個城市定居，都是租房的多，買房的少。
民國人的這種居住習慣進而又影響了房產商的開發模式。在民國，建成房屋對外出售的房產公司極為少見，無論是不遠萬里來中國淘金的猶太開發商，還是本小利薄租地建房的本土開發商，也無論是開發商業地產，還是開發住宅專案，大家都偏好於出租而不是出售，因為這樣才迎合消費者需求。而消費者為什麼會偏愛租房而不是買房呢？因為老是有戰爭。
您說，戰爭對民國房地產市場影響如此之大，幹嘛不給這本書取名叫《民國房地產戰爭》呢二、「戰爭」這個詞能迎合多數讀者的閱讀偏好。
心理學家告訴我們，人類天生喜歡看熱鬧，尤其喜歡看打架，只要流的不是自己的血，只要交戰雙方的血不濺到自己身上，打架都能給人一種極大的感官刺激和心理滿足。如果您喜歡交戰雙方的某一方的話，還能把自己代入進去，在觀看的同時設想是自己在打架，把另一方打得頭破血流跪地求饒，於是自豪感鋪天蓋地。因為這些緣故，武俠小說曾經很火（便於把自己代入），戰爭大片一直很火（打架的場面很大，很熱鬧）。所以我想，《民國房地產》一定沒有《民國房地產戰爭》吸引眼球。
靠書名來吸引眼球，是「標題黨」的一貫做法，我對標題黨沒好感，可是書市上每年湧現那麼多新書，要是連書名都不能吸引眼球，大夥連翻開看一眼的興趣都不會有，是吧？
三、在這本書之前，已經有好多書以「戰爭」為名了。
您上網搜一下，《貨幣戰爭》、《糧食戰爭》、《歐洲貿易戰爭》、《中國房地產戰爭》……琳琅滿目，俯拾皆是。這些書，內容跟戰爭幾乎無關，但都綴了「戰爭」的尾巴，我非始作俑者，不用怕有人罵。再說了，我這本書談的核心內容就是戰爭對民國樓市的影響，標題很切實，更不用怕有人罵。
從天地會說起
金庸武俠小說裡有個天地會，總舵主叫陳近南，麾下幫眾十幾萬人，勢力遍佈大江南北，藏龍臥虎，高手如雲，殺官劫獄，反清複明，做下了轟轟烈烈的大事業。歷史上確實有個天地會，但陳近南只是這個幫會的遙遠傳說，而且他還是個和尚（並不是武俠小說裡那個英俊瀟灑的中年書生）。金庸說陳近南原來的名字叫陳永華，陳永華是有的，他是鄭成功的手下，以文治見長，不會武功，更沒有創辦過天地會 。
從清政府公佈的奏章和邸報來看，天地會成立於乾隆年間（金庸小說裡的天地會在康熙年間就已經很活躍了），先是在廣東和福建一帶活動，後來轉戰臺灣，在臺灣發動抗清起義，「所過之處香案疊疊」（天地會「順天大盟主」林爽文的告示），受到了臺灣人民的大力支持。臺灣人拿起鐮刀加入天地會，佔領城市，驅趕貪官，剪掉髮辮，改換服式，臺灣一時變色，大半個島嶼納入天地會控制之下。為撲滅這場起義，乾隆動用了廣東、廣西、福建、貴州、浙江、湖南、四川七個省的軍隊，消耗的軍費占了全年財政收入的三分之一。
這場起義失敗之後不到五年，臺灣南路和臺灣北路又先後爆發了兩次起義，也都由天地會發起。到了嘉慶七年，廣東惠州天地會首領蔡步雲起義。嘉慶十一年，廣東潮州天地會首領張四田起義。嘉慶後期，從天地會衍生出「平頭會」和「紅花會」（這是金庸《書劍恩仇錄》和《飛狐外傳》裡反復提到的一個大幫會），分別在廣東、福建、新疆、湖北從事抗清活動。此時天地會的勢力已經發展到東南亞，蘇門答臘島上的部分華僑也是天地會的會員。直到辛亥革命前夕，革命党人陶成章創建「龍華會」，其組織形式還是模仿天地會的架構。還有我們的「鑒湖女俠」秋瑾，其實也屬於天地會——她加入的「三合會」是天地會在晚清時期的一個化名。
如果追本溯源的話，民國上海的青幫，現在香港的「新義安」，都跟歷史上的天地會有著千絲萬縷的聯繫，都是天地會的變種或者衍生品。只是時代變了，宗旨也變了，這些幫會不再提「反清複明」，也沒有別的政治追求，它們賄賂官員、滲透政府、劃分勢力範圍，要的無非是一個「錢」字，丟了天地會老祖宗的臉。
義軍製造難民
也有不給天地會丟臉的。鴉片戰爭前後，天地會又衍生出一個分支：小刀會。這個幫會在上海很活躍，秘密結黨，謀劃反清。西元1853年，小刀會首領劉麗川公然打出「反清複明」旗號，率領幫會成員和附近貧民攻佔嘉定縣城，繼而攻佔上海縣城，宣告「大明國」成立，劉麗川自封「大明國招討大元帥」。滿清政府調派軍隊圍剿，被劉麗川打得稀裡嘩啦。清軍敗退，小刀會又攻佔寶山、南匯、川沙、青浦，然後清軍再次圍剿，雙方在今天的上海市區和近郊區縣打了幾十場硬仗。
不管什麼時候打仗，吃虧的總是老百姓。西元1854年10月7號，後來出任中國海關總稅務司第一把手、把持中國海關近半個世紀的英國人赫德從香港坐船去寧波，途徑上海，登陸住宿。當時上海正在小刀會的控制之下，赫德親眼目睹了戰爭給上海市民帶來的災難：城裡到處是燒毀的民房，路邊還有丟棄的屍體，起義者良莠不齊，一邊跟政府軍交戰，一邊肆無忌憚地搶錢搶女人，「他們急急忙忙把任何可以拿到的東西都拿出城去換取食物。」剛才我還誇小刀會不給天地會丟臉來著，寫到這兒又覺得，這個小刀會也不是什麼好玩意兒，至少它的某些成員不是好玩意兒。
過去有句老話：「小亂居鄉，大亂居城。」意思是小股土匪騷擾地方的時候，最好搬到城裡住，因為城裡有軍隊，有員警，土匪不敢搗蛋；打大仗的時候最好搬到鄉下住，因為城裡有錢人多，漂亮女人多，機關也多，是財富和政權的象徵，是「兵家必爭之地」，而農村窮得叮噹響，「兵家」們不屑於去爭，住在農村最多被拉壯丁，比城裡安全。所以在和平年月，城市是優於農村的，有錢的農村人為了換一個相對良好的治安環境，紛紛在城裡買房定居；一旦爆發戰爭，城裡反不如農村安全，城裡人為了保住妻女、錢財和自己的小命，不得不向農村逃難。像這種反反復複如同拉鋸的城鄉之間大遷徙，曾經在古代中國和近代中國一再上演。
小刀會跟清軍打仗，戰火燒到了家門口，上海人自然要往鄉下搬遷，可是這時候連鄉下也不安全了——太平天國的起義軍，也就是被江南百姓稱為「長毛」的傢伙，正在勢如破竹地攻城掠地，一路上殺富戶、燒廟宇、拉壯丁、征軍糧，在弄清他們的進軍路線之前，貿然搬到農村去等於送死。城裡沒法待，鄉下又不敢去，外有政府軍攻殺，內有小刀會搶劫，上海市民何去何從？
第一個房產牛市
逃命的地方還是有的。自封「大明國招討大元帥」的小刀會首領劉麗川是個「洋務派」，講難聽點兒叫做「二鬼子」，他早年在新加坡打過工，後來又在英國洋行做買辦，深知中西武力相差甚遠，得罪洋人後患無窮。為了使「大明國」這個新政權獲得洋人的支持，劉麗川攻佔上海當天就去了租界，他向各國領事承諾：小刀會只針對清政府，不針對洋人，外面殺聲震天，租界安如泰山，決不讓一兵一卒進租界搗蛋。這個承諾使洋人暫時保持了中立，也讓租界成了戰爭中僅存的和平孤島。哪裡才是上海人逃難的最佳選擇？租界。
按照清政府和英、法、美等國簽訂的條約，華洋應該分居，租界裡只能住外國人，不能住中國人。可是這時候戰火燒身，凡跟洋人有點兒關係的中國人都往租界裡逃，跟洋人沒有關係的中國人也在想法設法買通關係往租界裡逃，哪還顧什麼條約不條約？小刀會跟政府軍交火的第一天，英租界裡就湧進了兩萬名中國人，小小的租界擁擠不堪。
洋人剛開始還抗議華人破壞「華洋分居」的條約來著，很快發現這些扶老攜幼前來逃難的華人都攜帶著金銀細軟，腰包裡都有點兒積蓄（窮人逃不進租界，只能在外面等死）。難民不像蝸牛背著房子走路，這時候已是深秋，也不能露宿街頭，所以得向洋房東租房住。房子供不應求，難民不惜千金，一時人如潮湧，房租陡漲，家有大屋的洋人都發了。頭腦精明的洋人趁機搭建簡易房，再高價租給華人，從中獲取高額利潤。很快地，在英租界西北部和分隔英法租界的洋涇浜兩岸，一排一排的小木屋拔地而起，妓院、賭館和鴉片館也在附近遍地開花，上海租界迎來了有史以來第一個房產牛市。
也就是說，小刀會燃起了戰火，戰火逼著華人逃進租界，華人為租界房市帶來了需求，暴漲的需求讓歐美開發商賺到了第一桶金。過去我們一說「發戰爭財」，都是指賣軍火，現在看來還有一條發戰爭財的管道，那就是做房產。
戰爭財利潤雖大，只能在戰爭時候發，和平一降臨，生意就歇菜。小刀會佔領上海不到兩年，滿清政府遊說洋人一同「剿匪」，在洋槍洋炮的支持下，清軍打跑了小刀會，「大明國」就此覆滅，上海恢復了和平，在租界避難的人們返回家園，洋涇浜兩岸的小木屋開始空置。小刀會起義之前，租界裡有幾家洋行（例如老沙遜）販賣鴉片為業，戰爭時期都改行幹起了房地產，現在和平了，難民走了，房產牛市變成熊市了，它們又都販賣鴉片去了。
訂購/退換貨須知
加入金石堂 LINE 官方帳號『完成綁定』，隨時掌握出貨動態：
提醒您！！
金石堂及銀行均不會請您操作ATM! 如接獲電話要求您前往ATM提款機，請不要聽從指示，以免受騙上當！
購買須知：
使用金石堂電子書服務即為同意金石堂電子書服務條款。
電子書分為「金石堂(線上閱讀+APP)」及「Readmoo(兌換碼)」兩種：
- 請至會員中心→電子書服務「我的e書櫃」領取複製『兌換碼』至電子書服務商Readmoo進行兌換。
退換貨須知：
- 因版權保護，您在金石堂所購買的電子書僅能以金石堂專屬的閱讀軟體開啟閱讀，無法以其他閱讀器或直接下載檔案。
- 依據「消費者保護法」第19條及行政院消費者保護處公告之「通訊交易解除權合理例外情事適用準則」，非以有形媒介提供之數位內容或一經提供即為完成之線上服務，經消費者事先同意始提供。（如：電子書、電子雜誌、下載版軟體、虛擬商品…等），不受「網購服務需提供七日鑑賞期」的限制。為維護您的權益，建議您先使用「試閱」功能後再付款購買。
商品評價