主題企劃
2007.12.31
月薪三萬也能包租賺大錢
文／
月薪三萬也能包租賺大錢文／劉憶如（平民理財教主）
買對好房子， 讓租客自己找上門想想看，如果你把閒錢或退休金，投資在大學附近的房子，只要稍加整理，租給學生或上班族，投資報酬率不錯，又能穩定收租，做個快樂包租公、收租婆。很多人會覺得與其把退休金用在幫小孩創業或買房子、再等孩子長大後孝順俸養，收租金的風險還比較低呢！人人都想當包租公與包租婆，因為買房子收租，把房子當成自己的「啞巴兒子」可是人類的「古老投資術」，很多人都說，「買對好房子」，可以「富貴一輩子」，但是，買房子收租可不是「隨便買隨便賺」。買對房子，還得要能吸引到租客，就算吸引到租客，也要租客住得安心舒適，房租才能收的長久，想要收租金當房東絕對要有「三怕」：1.怕買錯地點。2.怕算錯報酬。3.怕挑錯房客。 如何精挑細選好房子的「眼光」，絕對是決定輸贏的關鍵。我曾碰到一位想當包租公的陳先生，他住在三峽，但卻選擇了在龜山的4房隔間的房子來投資，結果，以不低的價位買了2年，卻也空了2年，原因就是：「他的房子會漏水」。 當初他看房子時太心急，只想趕快買到房子收租金，剛好看到這間位於頂樓、已經隔間好的房子，家具齊全，而且還做好了木地板和系統家具，最重要是，售價相當合理。他非常開心，心想買下來只要貼招租廣告，就可以每月收租金翹腳當房東了。 沒想到，陳先生買下房子之後，才發現原來這間房子的頂樓防水工程早就出現問題，加上之前的屋主沒有做好廁所的防水，只要房客開始使用就會漏水，而為了遮掩之前漏水的水漬，於是乾脆整間做架高的木地板，讓陳先生以為撿到了便宜。除此之外，陳先生住在三峽，每次來龜山處理房子的問題，就得花了一整天的時間。而碰到有房客要看房子，也非常不方便，後來房子空了整整2年，零星的租金連他的交通費都快應付不了，最後只有認賠殺出了。 三大要訣挑到好房子1.好房子一定是搶手貨想要挑到好的房子收租金當富翁，絕對不可能像射飛鏢似地胡亂找房子，一定要多做市場研究，找到方便的地段，了解你的租客對象所在，甚至最好多結識房市投資客、房地產仲介、土地代書等，建立良好的人脈，三不五時交換訊息，以便了解區域行情以及哪裡有不錯的標的。當然更得大量閱讀書報雜誌、分類小廣告，以摸清楚市場脈動，才能獲得足夠的資訊，好研判市場供需狀況。可以的話，最好發揮自己的親和力，和鄰居、房客、大樓的管理員搏感情，才能進一步掌握任何可能影響房價的細節。例如，突然有超級好康、低於市價過多的便宜屋出現，一定得謹慎了解屋況及屋主賣屋的真正原因，因為畢竟買房子所需要投注的資金很高，出租更是需要長期維護的投資，稍有不慎，引發的麻煩及造成的損失，可就會讓你痛心疾首好一陣子呢！ 所以買房子前，一定要先想到好不好脫手，「交通便利」就是房價抗跌、容易脫手的關鍵點，除了大學周邊之外，在一般市區內，順應上班族「逐捷運而居」的需求，挑選與捷運相關或交通方便的房子投資，這樣出租率和報酬率比較穩當。 2.買入成本低，才能拉高租金報酬當房東賺取租金與當投資客賺取價差，這兩者選擇的標的物及操作手段都略有不同。以當包租公來說，在衡量買價與租金之間的投資報酬率後，選擇中古屋比新成屋好，因為中古屋的房價相對便宜，也比較容易出租；另外，生活機能較佳，不需要耗費太多通勤時間的成熟生活圈和複合型的多元商圈，例如結合學區、辦公大樓、商業店舖的區域，也比單一功能的生活圈更受到租客的歡迎。新成屋的賣相當然比較好，但是，剛起步的新興重劃區，相對於成熟的商圈、生活圈，投資風險會稍微高一些，因為後者的各項機能已完備，市場行情比較容易估算，但前者的發展充滿變數，只要稍有疏失，結果就會淪為血本無歸。 3.麻雀雖小，五臟一定要俱全既然立下當房東的決心，就得將房子精心規劃後推出，好好經營。房子除了外在的地段及外觀之外，內在的品項也非常重要，格局最好是方正的，如果房子西曬嚴重、下雨時四處漏水、想要牽個管線還要東拉西拼，自己住都嫌不方便了，又怎麼能希望房客住得舒服、房租付得爽快呢！如果在投資報酬率划得來的情形下，替房客購買一些家具、油漆壁面、做個系統櫃方便房客收納、安裝網路、加強消防設備，以避免發生危險，這都是增加「出租率」的好方法。房子的管理也很重要，如果管理不好、治安不好、出入份子複雜，都會讓房客住不久。而房客的汰換率如果過高，就會影響到租金的收益率。 相信大家都想撿到寶，不想幫人數鈔票，因為好房子自己就會吸引租客上門，甚至，如果房客住得舒服，搬走前還會有新房客排隊等著租呢！  ＊本文摘自《月薪三萬，也能包租賺大錢》（方智），作者是知名理財節目主持人、有「平民理財教主」之稱的劉憶如。本書除了教讀者如何眼光精準的買到好房子，更傳授租屋秘技，讓大家就算在景氣不好的情況下，只要眼光獨到、用對方法，一樣可以賺大錢！ |
2007.12.24
2008年幸福理財規劃
文／
2008年幸福理財規劃看著別人股票、基金、房地產賺錢，但這種好康卻怎麼都輪不到自己！ 
20、30、40、50該如何投資基金？文／夏韻芬（暢銷書作家、財經節目主持人）我常常在想，如果我在20歲的時候就開始投資基金，每個月只要投資1萬元，到我五十歲的時後，我已經是億萬富翁，這印證著瑞典人的名言「我們總是老的太快，卻又聰明的太慢！」 20歲的社會新鮮人
根據人力銀行業者發佈的新鮮人起薪調查，今年擁有大學學歷的社會新鮮人，投入職場平均起薪約2萬8千元；以這樣的薪資水準計算，扣除一般生活吃喝花用，再加上交通開支約需1萬5千元，倘若租屋在外，則須再扣除房租7千元；基本上，若能嚴控開銷不超支，如此的儉約生活應可獲得月存5～6千元的不錯成績。當然，若能與家人共住，在吃家裡、住家裡的優勢支援下，月存1萬2千元～1萬5千元其實也不是不可能。畢竟，新鮮人並不都是用錢沒計劃的月光一族，若能善加利用每月用心存下的每一塊錢，就算是幾千元，也能積沙成塔，累積一筆不小的財富。...more>> |
2007.12.24
20、30、40、50該如何投資基金？
文／
20、30、40、50該如何投資基金？文／夏韻芬（暢銷書作家、財經節目主持人）
20歲的社會新鮮人根據人力銀行業者發佈的新鮮人起薪調查，今年擁有大學學歷的社會新鮮人，投入職場平均起薪約2萬8千元；以這樣的薪資水準計算，扣除一般生活吃喝花用，再加上交通開支約需1萬5千元，倘若租屋在外，則須再扣除房租7千元；基本上，若能嚴控開銷不超支，如此的儉約生活應可獲得月存5～6千元的不錯成績。當然，若能與家人共住，在吃家裡、住家裡的優勢支援下，月存1萬2千元～1萬5千元其實也不是不可能。畢竟，新鮮人並不都是用錢沒計劃的月光一族，若能善加利用每月用心存下的每一塊錢，就算是幾千元，也能積沙成塔，累積一筆不小的財富。 每月開始存1萬元，開始投資基金，十年之後，也許就有2百萬元的資金，要買房子或是要做其他的規劃，就有一筆不小的錢，提醒你，如果放在銀行或是你家抽屜裡，放十年不過120萬，但是投資就可以有定存一倍以上的效果，當然，如果能夠每月投資2萬元，時間可以縮短，三年大概就會有百萬的成績。年輕的人選基金有一個重點，就是挑市場波動大，新興市場就是很是適合的標的。 30歲的輕壯族三十歲是人生戰場上一個關卡，很多人會下決定要買車、或是要買房，所以建議除保留三十萬預備花用，其餘的錢分別投資於全球股票型基金40％、歐美區域股票型基金20％，新興市場股票型基金30％，以及全球債券型基10％，以享受長期複利所帶來財富累積效果。至於每個月收入最好可以保持1/2以上用於理財，若以勞委會所公布約4萬3千元平均月薪為例，建議每月提撥2萬元，以定期定額的方式投資基金，每月2萬元，三年就有100萬元，做單筆投資的效應也會非常大。 在投資組合的方面，如果是單身，不須承擔扶養子女的責任，較具風險承受能力，所以可以採取積極型的配置。加總上述二個投資方式，在假設平均年報酬率10％（非基金績效保證）情況下，以複利公式來計算，在不間斷投資二十年後，就可望達成建議的2千萬元資產目標！ 三十歲附近雙薪夫妻，最好能已擁有一筆錢，並將其中九成投入基金配置，其餘10～20萬元預留不時之需；再搭配夫妻每月有紀律要求共同投資3萬元，做定期定額，那只要花二十四年時間，就能擁有2千8百萬元財富。 由於夫妻倆才約三十歲，可承受較大風險，所以在資產配置上，核心投資部位只需三成即可〈積極者可以降到二成〉，可選擇布局全球債券組合基金，其他七成建議持有全球股票型基金30％、歐洲股票型組合基金20％，新興市場基金20％。 30歲有小孩更要積極投資，很多人會因為有小孩之後，保守投資，其實有了小孩更要積極，我建議由於夫妻年紀還輕，可以45％佈局於較積極，但風險也較高的衛星基金，以及波動風險較低的40％核心基金，並搭配中度風險／報酬的次核心基金；當另外小孩一出生，就幫他買一檔新興亞洲基金，是我的作法。 40歲社會中間份子通常一個月薪6萬元的四十歲單身者，採取勞保新制的退休金約略只有200萬元上下（假設退休金投資報酬率為5％），退休後每月只能領約1萬2千元，因此，必須自行再準備1千8百萬元資金，在投資組合年報酬率為10％，並扣掉通膨年增率3％的情況下，退休後，加計勞保退休金部分每個月仍有4萬元所得，不致淪為Ｍ型社會下層族群。建議有資產的人基金股、債比為五五配置，保守估計投資年報酬率為10％；此外，每月則須再定期定額投資三萬元。經過計算，二十年後單筆投資加計定期定額投資，所得本利和約有1千8百萬元，千萬富翁計劃應可順利達成。 40歲夫妻 兼顧收益與風險，建議投資部位仍以穩健市場為主，同時以成長性、積極性較強的市場為輔，也就是控制投資風險在一定程度以下，這樣會比較合適。例如，其中40％投資於賦予投資等級的債券基金，以適度降低投資風險，兼顧安全性與收益；另外30％則可放在全球股票型組合基金。其餘部分可以採取比較積極的投資策略，20％可投資區域性，剩下的10％部分則建議放在新興市場，再搭配夫妻倆每月定期定額強迫存下3萬元，從事基金定期定額投資，會是比較長期的規劃。 假設壯年家庭目前已經擁有2至3百萬的可理財資金，若預計在六十歲確立不致淪為Ｍ型社會底層族群，且仍可繼續維持每月10萬的開銷能力，則壯年族群應以追求達成2千4百萬的總資產，作為人生長期理財目標。 從四十歲開始將現有三百萬拿出來投資，期望在二十年內達成資產增加2千1百萬元目標，則單筆投資共投組合基金，年平均報酬率至少應達到10.31％，因此建議以環球價值股票型基金做為核心部位，搭配與股市連動性低，且具備高殖率亞洲債券，以及新興市場債券型基金，再加入擁有長期經濟成長題材的新興亞洲股票基金，則便有較佳機會在二十年後達成此目標。 50歲準備退休如果五十歲一族擔心投資期間長達十年，不知會經過多少個升降息循環，可能有利損風險，但債券最大好處就是持有到期，除了每半年的配息現金流量，至少能獲得本金；至於過去幾年報酬相當驚人的高收益債，未來雖不至出現動輒二位數報酬，但隨著新興市場體質好轉，違約率降低，透過複利效果，將有助長期穩健理財目標的達成。對五十歲族群來說，如果想要在六十歲時於Ｍ型社會中立於不敗之地，國外的方式，是從五大資產分散風險角度思考。所謂五大資產指的是股票、債券、貨幣、天然資源與REITs，根據Bloomberg統計資料顯示，近十年五大資產彼此相關係數約在0.14至0.68之間，並沒有達到一正相關，也就是說五大資產間沒有很強互動關係，但具輪漲特性，透過專業資產配置，可以分散風險、持盈保泰。 歸納各年齡層看法，如果手邊沒有個上千萬元存款，便很難讓一家子感到放心，如果加上不動產等部位，建議大家以準備二千萬元資產，作為Ｍ型社會力爭上游門檻，自三十歲起至六十歲，以每月定期定額扣款投資1萬元至2萬元計算，在整體投資組合10％年報酬率設定下，就有機會可以達成千萬級目標。 
2007.12.17
2008運勢大解析文／
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我常常在想，如果我在20歲的時候就開始投資基金，每個月只要投資1萬元，到我五十歲的時後，我已經是億萬富翁，這印證著瑞典人的名言「我們總是老的太快，卻又聰明的太慢！」
