買屋賣屋LOHAS：買屋賺錢的50成功觀念

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內容簡介

房市高峰，如何穩賺不賠？你需要全新的LOHAS觀念！

【《今周刊》發行人－財訊文化執行長】謝金河◎好評推薦

投資房地產，景氣再好，都會有人賠錢；景氣再差，一樣有人賺錢！
差別就在於，你是隨波逐流買房子，還是掌握LOHAS最新觀念買房子！

投入房地產市場20年，成交超過50000個案子，彭總以過人的經驗累積出房地產的投資心得：只要觀念正確，時時都有賺錢的機會！只要觀念正確，處處都有看漲的空間！

這次，彭總更借用時下最熱門的『樂活』生活主張，將樂活『LOHAS』的五個英文字母拆開來重新詮釋，賦予『LOHAS』在房地產投資上的新概念：
Location地段：好地段進可攻，退可守，但你該如何慧眼識寶山？
Organic樂活機能：現代人憧憬的幸福，其實決定於房屋的生活機能！
Housing房型本體：房地產物件的未來漲跌，取決於房屋的類型是否符合時代的需求。
Assets資產配置：資產變現金，還是被貸款綁住一輩子？買賣房屋之前絕對要有整體的理財概念！
Skill Shot達人議題：豪宅、套房、捷運線、重劃區……一次掌握目前最火熱的房地產投資話題！

千萬，只是數字；千萬人生，代表的則是價值。彭總想告訴大家，『正確投資比拚命工作重要』，只要透過房地產的正確投資，讓房子為你賺錢，就能提早享受人生！你，買對房子了嗎？

名人推薦

推薦序／謝金河（《今周刊》發行人、財訊文化執行長）

培業出新書了。

從公視『面對國家』、到年代『數字台灣』以及老謝看世界』，還有其他演講場合等等，我每次遇到培業，都發現他始終充滿信心與活力，尤其是談到房地產議題，他更是知無不言，撇開同是節目主持人不說，我與培業還擁有一個相同的身份──企業決策者。在這個角色上，他有一種特質讓我激賞，這個特質就是熱情。

他讓我想到遠在地球彼端的另一個人，也就是〈一個投機者的告白〉這本書的作者──安德烈˙科斯托蘭尼（Andre` Kostolany）。他是一個充滿熱情的人物，在德國投資界的地位正如美國的巴菲特，被譽為『本世紀金融史上最成功的投資者之一』。

由於我也是長年俯仰於證券市場與全球經濟的各項指標與數據中，所以看到這位長者的一些評論，掩卷不禁莞爾；例如證券市場是經濟發展的溫度計（某種程度，房價漲跌不也是整體經濟的溫度計？）這個觀念大概是所有人都認同的，但是這位縱橫歐洲股海的老先生就反對，他說證券市場像是二手車市場，新車賣得好的時候二手車不會賣得好，只有新車賣不好時，二手車才有銷路。

他用此來解釋股票就是資本市場的二手車，如果資本市場上充滿吸引人注目的新上市證券，原本股票市場裡的上市上櫃股票就會下跌；但是如果新的投資標的讓人興趣缺缺（例如車款不引人注目），資金就會回流到原有的上市櫃『概念股』，也就是回到二手車市場。所以，如果放在房地產市場來看，中古屋是不是相當於二手車的地位呢？又或者是那些生活機能好，但房價卻沒漲起來的地段，是不是會在新車滯銷的時候產生補漲行情呢？

房地產的走勢變化，培業是我見過最好的幾個『趨勢家』之一，房地產的部份誰是下一波飆漲的二手車？我相信他會有更精彩的詮釋。然而回到金融市場，這個觀點的卓越在於它不僅適用於蓬勃與蕭條兩種經濟狀況，對於台灣投資人急速全球化的投資取向來看，這個觀點也有助於投資朋友透視全球資本佈局，從BRICs到NEXT11，歐洲與美國的經濟消長，中國從生產轉型成消費的大國崛起，如果你好奇為什麼證券市場的漲跌有時完全是基本面的先探，有時卻又是完全的背道而馳？

那麼安德烈先生這個幽默又傳神的比喻就是個很好的答案：男人帶著狗在街上散步，狗總是會先跑到前面，後來發現自己跑得太遠，又跑回主人身邊（這就是無預警大跌）；相同的，當狗抬起頭發現主人已經走了一段距離，會在最快的速度把落後的差距補回來。（所以上攻10000點有望？）當走到終點的時候，男人只走了一英里，但狗來來回回卻跑了四英里；他說男人就是經濟，狗就是證券市場。

除了股市，台灣的房地產市場也有這種『男人與狗』的現象，在我的節目裡訪問過培業，也訪問過其他的專家，坦白說，要找到一針見血的精闢言論不難，但是要找到一個相對完整的分析架構，就比較難。

這就是我誠心推薦培業這本新書的原因。大家都知道景氣很重要、地段很重要，捷運很重要，生活機能很重要，利率低檔很重要；但是買房子的眼光不能只看短期變動，而要著眼於趨勢走向，要談趨勢，就需要一個完整的理論架構來分析。

在培業的這本新書裡，他用『M型社會』的演化詮釋台灣房地產市場的走勢、『長尾曲線』來看新舊屋的價量變化、『有錢人想的和你不一樣』的觀點來重新審視利率與投資報酬率的迷思，這三個重要觀念的創新整合讓我眼睛一亮。然後看到他把影響房地產的五大因素（L──地段、O──生活機能、H──房型、A──資產配置、S──題材）組合成一個LOHAS的分析架構，這樣的專業分析是我所看過房地產書籍無人能出其右的，當然，在他特有的彭式語法之下，你也會在書中看到許多像是『男人與狗』一般的精彩幽默，讀者在最後會發現，為什麼這個分析的架構整合成LOHAS這個字呢？因為買房的重點不在房子本身，而在於人，在於生活，在於樂活，這就是LOHAS。

從這本書裡你可以跟我一樣，看見培業的專業、幽默，以及熱情。我自己也是一個寫作的人，在看安德烈先生的文章時我知道，對於他所從事的行業沒有足夠的熱情，書裡就不會有那麼幽默卻專業的筆力；相同的，我也在培業的書裡，看見這樣的熱情。

許多人都會請這位『證券交易所教父』安德烈先生報明牌，而他最有名的建議就是：先到藥房買安眠藥，然後把錢拿去買國際標準股，睡上幾年以後，投資報酬率肯定讓你驚喜。我知道也有很多人也會請培業指點迷津，所以我就擅做主張，幫培業給讀者建議：你先好好看完這本書，然後就會懂得如何買到好房子，住在裡面幾年以後，投資報酬率一定讓你驚喜，更好的是──你還不用吃安眠藥，擁有樂活人生，何樂而不為！

作者

彭培業 ／ 北區房屋首席總經理
1985年，在台北騎著機車進入不動產仲介領域，一路從最基層做起、歷經店長、經理、協理、副總等職。
1989年，在一場滂沱大雨中，應邀至桃園北區房屋演講，演講結束，北區房屋前董事長游日正，親自撐傘送行，彭培業感念至今。
1990年，受聘北區房屋，擔任首席總經理，接任至今，歷經台灣房地產界的榮枯興衰，所領導之北區房屋屢屢榮獲政府表揚殊榮。
2005年，出版《買對房子，買進千萬人生》，在金石堂暢銷榜上進入年度財經暢銷排行榜前10名。
2007年，帶領北區房屋，擴大服務版圖到整個北台灣地區，並於同年擔任中天電視台『房市大贏家』節目主持人。並應邀於台積電、聯電、國碩、力晶、矽品等科技公司演講，熱情分享優質購屋觀念。
一路走來，彭培業和他的團隊已經為五萬個家庭服務過，一直到現在，彭培業還是持續著年輕時到現在的『熱情』，為廣大需要買屋、賣屋的社會大眾服務，解答大家關心的不動產問題………

◎現任：１．北區房屋首席總經理、　２．中天電視36台『房市大贏家』節目主持人

◎著有：買對房子，買進千萬人生（2005）

序／導讀

序：『M這一堂500萬的課』
M給我的啟示
我的朋友M，是一家科技公司的總經理，他給了我一個啟示。

他是典型的那種空中飛人，一個月平均有10-15天不在台灣，因為工作的性質，客戶在哪裡他就要飛到哪裡；所以美國、日本、韓國、新加坡、上海、北京，他幾乎是『月光族』（每個月都會光顧），朋友還笑稱東到中東的沙烏地阿拉伯，北到鐵路都到不了的蒙古內陸都有他的簽到簿，所以他才『使命必達』的跑去簽到。

雖然是年薪數百萬的CEO（每年Commission還外加），但是這種『使命必達』的跑法，身體還是吃不消，M就在抱怨說他最近起床的時候沒有辦法下床，因為腳底板一碰到地就痛得受不了，不知道是什麼問題？於是朋友們搬出自己的醫療常識加上偏方寶典，研判這可能是新陳代謝的問題啦、坐骨神經的問題啦、內分泌的問題啦……不管是什麼問題，其實解決方法大同小異，要多運動、少加班、飲食控制、作息正常，解決方案大家都知道，只是達成率很低而已。

M在2004年曾經有一段空檔難得可以不用出國，他就趁有空的時間把位於木柵靠近政大河堤邊的房子賣掉，買了敦化南路二段、新同樂樓上的一個單位，想說搬到離教會近一點的地方，女兒往返也安心一點。無心插柳的他當時並不知道，台灣房市的大多頭行情正要鳴槍起跑。

到了最近，他決定要把房子賣掉，一打聽之下才知道，當時900萬購入的單位，現在行情大概在1400萬左右，也就是說，不到24個月，這個買對房子的『正確決策』，為他帶來了500萬新台幣的收入。

這件事情給我一個啟示：『正確決策』比『拚命工作』重要。


OFF 慢活 樂活
英國《經濟學人》雜誌曾經評選『全球公認的6位策略學家』，其中唯一的一位亞裔學者，就是我們都熟悉的大前研一先生，他怎麼看待這個世代的成功哲學？在2006年出版的《OFF學》中，他直言會玩，才會成功，學會了『OFF』這個Course，成功才能of course。

而另一位也是《經濟學人》的專欄撰稿人，知名記者卡爾‧歐諾黑 (Carl Honor)在2005年的知名著作──『慢活』。不只在台灣產生了與許多人心靈共鳴的影響力，事實上這本書已經被翻譯成12種語言，在四個國家登上暢銷書排行榜，『慢活』的理念風靡歐洲，全球熱賣。

更不要提比無印良品更無印良品的『樂活』（LOHAS）思潮，這種源自歐洲自然主義與有機哲學的Lifestyle，就是一種讓你在生活上能夠進入『概念桃花源』的呈現方式，在人們快節奏而缺乏質感的生活步調中找到一種緩慢而舒適的體驗渴望，這樣的渴望在人心裡取得感動，並且成為一種共識。


樂活不足症候群
許多時候你招待客戶去最好的餐廳吃飯，自己卻想著下一句話該說什麼，整頓飯食不知味？有時候住在最好的旅館裡，卻因為趕著明天的簡報連睡覺時間都不夠？中午難得去吃一家好吃的鰻魚飯，卻因為趕著回公司囫圇吞棗嚥下去？有時候端起一杯好咖啡，卻因為趕下一攤兩口就讓杯子見底？其實說真的，樂活之所以讓人們感動，是因為我們都不夠樂活。

像我的朋友M，雖然年薪超過數百萬，老董賞識，成就有目共睹，絕對符合成功企業人士的定義。但是他開始思考一個問題，這個看似風光的收入，扣掉他的付出，到底還剩下多少錢？若是有一天，他的身體狀況不容許他繼續這樣超時加班，沒日沒夜的拚命工作，公司必然需要另外一個空中飛人接任總經理拚業績的時候，他還剩下什麼？兩年以後，還會有多少人記得他的豐功偉蹟？當他需要獨自為自己的健康負責的時候，公司還能夠為他做什麼？

很多人心裡都有這樣的恐懼，卻會安慰自己說：唉呀，慢活這種日子是有錢人過的啦；我願意樂活，我的『三貸同堂』（房貸、車貸、信貸）可不會慢活啊；還是等我拚幾年，事業有了基礎，帳簿脫離負數，到時候再好好的樂活吧……
於是，日復一日，年復一年，我們就在一個不滿意卻又不改變的生活形態裡，身體健康與生活品質每況愈下的常態裡，繼續的渴望，過幾年以後看能不能開始，好好的樂活。


『正確投資』比『拚命工作』重要。
我要請你再思考一次我得到的啟示：『正確投資』比『拚命工作』重要。

許多人渴望樂活，但是又因為財務負擔太重而不能享受，所以我們直覺的第一個想法就是，拚命工作，以賺取更多的金錢。不要等你當到CEO，才發現我的朋友M發現的事實：想要累積財富，『正確投資』比『拼命工作』來得快，來得輕鬆，來得樂活。

即使年薪百萬，你是拿犧牲假期去換，拿睡眠不足去換，拿拚命加班去換，這些都是拿健康去換，這樣來算，扣掉維持健康的成本，你一年真正存了多少錢？

而正確投資，以M的例子來說，只要一次，接下來不必付出任何成本，不到24個月，你的帳戶裡就紮紮實實多了500萬。

親愛的朋友，這就是我想告訴你的，累積財富，才能輕鬆樂活。而想要累積財富，『正確投資』，絕對比『拚命工作』重要。

美林證券在2006年公布了一份亞洲區財富報告，裡面可以分析出兩個很有趣的現象；第一，台灣富豪（平均每人財富新台幣一億元）的比率低於新加坡、香港和日本；第二，台灣富豪的投資方式與一般家戶單位幾乎完全不同。

首先，台灣一般家戶單位的投資非常兩極化，42％是定存，31％是股票；這與台灣富豪多元化的投資管道（結構型商品、避險基金、外匯、貴金屬、私募股權基金等）大相逕庭；這表示，有錢人跟你想的不一樣，他們明白正確投資會比拚命工作帶來更大的收益；這就是為什麼台灣有5萬9千人資產上億，而其他人還在三貸同堂的原因。另外，新加坡、香港、日本的富豪比例均高於台灣的原因，是因為他們都有一個發展成熟的不動產市場，以及這些富豪對於市場遊戲規則的熟稔。

已經漲了三成，台灣的房地產市場還有沒有獲利空間？我要告訴你，答案是肯定的。

數以百計的採訪、演講、談話節目，我最常被問到的問題就是：『彭總，到底哪裡可以買？』打開電視、報章雜誌、Yahoo!房地產，好像處處有機會，區區可投資，許多朋友上網作了功課，反而愈作愈迷惑，因為好像從南到北，從鳳山到陽明山，從小港到南港，每個地區都有題材，每個建案都有漲幅，每個買點都是後勢凌厲，反而不知道該怎麼選擇。

這就是這本書與各位朋友見面的原因。綜觀我投入房地產市場20年，成交超過50000個案子，經驗累積出一個心得：只要觀念正確，時時都有賺錢的機會；只要觀念正確，處處都有看漲的空間，箇中巧妙只在兩個字──『觀念』而已。

『正確投資』比『拚命工作』重要。我希望M這堂500萬的課，可以讓每一位讀者朋友都得到正確的觀念，早點開始聰明投資，輕鬆樂活。

試閱

觀念９：２００７動態圍棋理論

最好的地段在哪裡？坦白說，這個問題就像是『最好的情人在哪裡？』一樣，沒有標準答案。最適合你的情人，必須與你的審美觀、生活習慣、工作型態，甚至包括財務狀況，都能夠完全契合才行；相同的，最適合你的好地段，也必須與你的審美觀、生活習慣、工作型態、財務狀況完全契合，才是一個真正適合你的好地段。

也因為如此，對於如何判斷地段未來漲跌，我們心裡要有一個判斷標準。
圍棋理論，是長年以來，我對於地段價值的判斷標準，提供讀者們參考。

１．圍棋術語裡面，有『金角』、『銀邊』、『銅肚』三個術語，為何用金、銀、銅來稱呼『角』、『邊』、『肚』呢？因為在一盤棋裡面，要守住自己的地盤，吃掉對方的棋子，最易守難攻的地方首推四個角落，只要顧好兩邊，敵人就很難長驅直入，因為對棋手來說最具價值，所以稱為『金角』。

２．銀邊，就是棋盤的東南西北四邊，因為沒有後顧之憂，所以只要專心面對前方與左右兩邊即可，這稱為『銀邊』，而且對於棋手來說，銀邊與金角有相輔相成之效。

３．最難守住自己地盤的部位在哪裡？沒錯，就是中間的『銅肚』，敵人可以從四面八方各個角度逐鹿中原，防守難度就像在中國廚藝學院裡隻身對抗少林寺十八銅人陣一樣。


如果你把整盤圍棋看做都市計畫，銀邊就是重大交通建設（例如捷運、高鐵、高速公路、鐵路、快速道路等等）；金角就是與銀邊相連，不但交通便利、又有足夠發展腹地之處（例如信義計畫區、新板特區、竹北六家站等處）；銅肚呢？就是不具交通便利性（經常塞車也算）、又缺乏發展題材的地區。至於棋子呢，你可以把一個個棋子看做購買力，愈容易集結購買力的地方，就是地價愈高的地方。

瞭解圍棋理論的原型之後，我們再來說明什麼是『動態圍棋理論』。首先，都市發展是從核心不斷外移的，也就是說，10年前的這盤棋，金角可能是在信義計畫區，但是現在隨著外圍的發展，現在的這盤棋，棋盤不斷往外擴大，現在的金角可能是在大直與內湖相接的那一塊。再舉一個例子，具有樂活（LOHAS）概念的金角，過去可能是在金山八里那裡的北海岸沿線，但是現在由於雪山隧道通車，宜蘭就成為一個新銀邊開創的新金角。

總之，就好像線上遊戲一樣，城市的發展是動態的，隨著人前進的動線，隨時都會有黑暗區塊變亮的新領域出現。

而這與地價漲跌有什麼關係呢？很簡單，當金角發光的時候，會把熱錢都吸引過去，對於銅肚來說，能夠支撐房價的樁腳就愈來愈少，價格也就開始往下掉。

整體而言，一年會買房子的人就是那麼多，如果大部分的人都選擇到信義計畫區去買房子，需求大於供給，房價就會開始上漲；對於其他的區域來說，蓋好的房子乏人問津，空屋率過高，供給大於需求的結果，就會造成房價下跌。

事實上，許多人看地價漲跌看走眼的原因，多半是忽略（或是過份重視）這個動態的改變。銀邊最好的例子就是捷運，捷運通車10年，各捷運站出口的地價逐年改變，就可以清楚看見動態圍棋理論的操作型定義。城市的每一天都是動態發展的，因此新的交通建設、新的地價、新的機會也會繼續出現，這就是動態圍棋理論。捷運環狀線、土城線、桃園機場捷運線，以及我們後面將會深入分析的高鐵效應，都可以應用動態圍棋理論來分析。


觀念１０：B2B與B2C的購買力流動
從動態圍棋理論的觀念裡，我們得知銀邊帶來金角的增值，而金角逐漸形成的時候，會聚集購買力，這會從銅肚吸收支撐力道，造成地價開始下跌，或是在鄰近區域一片漲聲的時候，房價文風不動。

這表示一件事，正如經濟學之父亞當史密斯（Adam Smith）所謂之『看不見的手』，在這盤動態圍棋裡面，好像有一種力量在引導房價，以致於有些地段的漲幅一飛沖天，有些地段離當年的高點愈來愈遠，一去不回頭。例如文山區馬英九主席家附近的精緻華廈建案，一戶單價要兩千萬，但是預售屋還來不及變舊就銷售一空了，那裡離捷運站大概要10分鐘的路程，主要幹道興隆路二段也不是太寬的馬路，為什麼這些有能力負擔兩千萬的購屋者，不選擇內湖、南港、信義計劃區、大安區，而要落腳在這裡？
這讓我們明白一件事，房地產市場不是只憑著幾個簡單的指標就可以精準分析的，所以在這本書裡，我們以LOHAS五大面向，要向你介紹一個簡單而立體的不動產觀念體系。

所以不是只要有捷運站，房價就一定可以漲兩倍。相同的，高鐵通車會讓從南到北每一站的價格都追平板橋站或竹北六家站嗎？當然不是，金角銀邊的發展歷程中，還有一個重要的決定因素，就是購買力如何流動。

SOGO是一個最好的例子，當你在新聞上看見領取來店禮的民眾會排隊把SOGO繞兩圈時，再加上，今年捷運忠孝復興站周邊店面出現一坪近570萬元的成交價格。從動態圍棋理論的角度來看，忠孝復興站是兩條捷運線（板南線和木柵線）的交叉點，透過兩條銀邊，把購買力從西區（台北車站以西的西區）和南區（公館以南一直到新店中永和）成功匯集在東區（原本就發展得很好的市中心區）。

B2B購買力：Business To Business，指的是企業對企業之間的消費，原本用以詮釋IT產業鍊下游廠商向上游廠商購買IC或DRAM的Buying Power，此處借用這個觀念，來詮釋店家、企業、餐廳買進或承租此地段的地皮或建物時，必須付出的租金或是購買金額，就是對於該地段投入了企業購買力，而企業會在特定地段投入購買力，必然是該地段符合了企業需求，因此這也是地段房價漲跌的重要指標之一，在此以B2B購買力稱之。

B2C購買力：Business To Consumer，相較於B2B，B2C指的是消費者與企業之間的消費關係，例如消費者買了iPOD或是NOKIA的手機，從不動產的觀點來看，B2C購買力與地段的關係，在於消費者、住戶、上班族、購屋族在某地段購物、用餐、消費、買屋租屋等等經濟行為。與B2B購買力相同的，更多B2C購買力投入特定地段時，就是地段起漲的一個重要因素，在此以B2C購買力稱之。

B2B與B2C互動效應：這兩種購買力是互相影響的，最簡單的例子，店家、餐廳、企業的進駐是因為看好B2C的消費潛力，而B2B購買力的買進也會讓消費者有新的場域可以消費。（例如新光三越在信義計畫區買地設館，消費者前往消費，造成信義計畫區土地創天價的B2B與B2C互動效應。）


金角形成三要件：
１．銀邊愈多愈好（例如四鐵共構、捷運交叉）
２．擁有大量的低價腹地（大型B2B購買力才會相繼進駐）
３．景氣看好，維持B2C購買力持續發燒

當許多企業主或是投資人發現SOGO商圈附近的店面成本太高，進而影響報酬率的時候，這群B2B的購買力就會開始匯集能量，準備移動。受到敦化商圈、國父紀念館這邊的磁吸效應，購買力開始往東移動。當B2C購買力在東區商圈展現出狂熱與威力時，就是地價開始看多上漲的時候。

接下來，企業看好B2C的購買力匯集，卻又不願意負擔忠孝東路四段的高房價，於是B2B購買力就前進到信義計畫區。因此，華納威秀、台北101、誠品信義、新光三越、中國信託、國泰世華等這些大型的B2B購買力就在此匯集，新的區域有更新的城市規劃與更好的居住品質，帶來更多的上班人口與消費人口。因為看好信義計畫區的B2C消費能力，因此以建商為主的B2B購買力，把地段單價推上高峰，於是信義計畫區裡以億為單位的豪宅建案就一棟一棟蓋起來了。

億元豪宅的出現，象徵房價已經到達了相對高點，這也表示B2B購買力動能產生。由於台北這個城市的發展重心一直在東移，企業在台北必須有個標竿駐點的需求也更加殷切，因此以IT企業為主的內湖瑞光路沿線，也就與信義計畫區先後同步發展起來；企業的群聚會帶來大量的工作人口（也就是B2C購買力），除了中午吃飯，最殷切的需求就是住屋。再加上M型社會的指標企業──Costco、家樂福、大潤發、B＆Q也都在此到齊，B2C與B2B的購買力群聚效應產生。二高、一高、民權大橋、堤頂大道等交通動線的匯集，讓金角形成的三個要件集合完畢，內湖房價的上漲是理所當然的事情。內湖捷運線通車之後，將增強銀邊效應，會更加速帶動購買力的流動，這當然也會在房價上出現新一波效應。

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• • 語言
  • 中文繁體
  • 裝訂
  • 紙本平裝
• • ISBN
  • 9789578036369
  • 分級
  • 普通級
• • 頁數
  • 264
  • 商品規格
• • 出版地
  • 台灣
  • 適讀年齡
  • 全齡適讀
• • 注音
  • 級別

中文書＞財經企管＞投資理財＞不動產/房地產

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