打造高房商，聰明買好宅：先懂再買，好家在！張旭嵐的45堂買房決策課【隨書附「購屋8型人格測驗」拉頁】

活動訊息

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讀懂全球首富極限思維

內容簡介

買到，不代表買對！
學校沒教，但你一定要會的聰明買房術！
房地產趨勢專家張旭嵐（嵐姐），寫給你的避雷指南
【獨家附】購屋8型人格測驗，按性格選出理想好宅

【嵐姐不藏私】你想問的都在這裡！第一次買房就上手的安心指引
˙實價登錄隱藏不少玄機，怎麼看才不會被當韭菜？
˙預售屋除了看合約，更要防範一案建商與退訂風險。
˙貸款不看合約價而是看「銀行鑑價」？帶你看懂房貸細節。
˙寬限期真的能「用好用滿」嗎？務必精算財務安全底線。
˙教你防範裝潢蟑螂，打造適合全家人的安心宅。

▍從看屋到交屋，從頭期款到辦貸款，建立一生受用的買房判斷力

人稱嵐姐的張旭嵐踏入房地產領域以來，
除了累積豐厚的房產經驗外，自己也經歷了買房及換屋，
因此對於物件挑選、貸款到裝潢等，都有許多獨到心法。

書中更收錄她的Podcast《嵐姐好家在》，
超過300位來賓的購屋經驗談和專家分享，搭配篇章選聽，

除了想幫助你買到喜歡的房子，
也想讓還在考慮買房的人，能對房地產更了解。

▍濃縮買房成家的全方位實戰精華＋6大關鍵階段──

☑房商思維　第一桶金如何用？建立買房前最重要的金錢觀。
☑商管購屋　收錄多篇真實故事＋商管理論，理性分析優缺。
☑房貸理財　先了解銀行，才能找到最適合的貸款方式。
☑找房策略　善用實價登錄及房仲，成為你的買房助力。
☑選屋決策　從地段到篩選物件，挑出真正值得買的房子。
☑持有管理　從交屋、裝潢到節稅，讓房子持續創造價值。

翻開本書，從「購屋8型人格測驗」開始，
包括選物件、挑車位、辦貸款、裝潢及稅務等，
這本書可說是成家路上的最強後盾。

嵐姐想說的是：「願你買的不只是房子，而是一份安心；
建立的不只是資產，更是一套受用一生的購屋思維。」

名人推薦

國內名家一致推薦
彭培業│台灣房屋集團總裁
李奕農│樂居創辦人
邱愛莉│House123創辦人
香蕉（王俊傑）│藝人
夏嘉璐│主播、主持人　
游庭皓│財經作家
黃瑽寧│黃瑽寧醫師健康講堂
葉芷娟│財經主持人
蔡志雄│包租公律師
劉佩真│台經院產經資料庫總監、APIAA院士
藍太太│一方生活創辦人

（依姓氏筆劃排列）

好評推薦
這本書將陪伴您在資訊繁雜的時代，建立屬於自己的購屋判斷力，只要買對房，不用出身豪
門，也能打開屬於自己的「好門」。──彭培業，台灣房屋集團總裁

買房別再擲筊！做完嵐姐的人格測驗，孟母不用三遷，也能買到命定好屋！──李奕農，樂居創辦人

旭嵐總能把複雜的房產知識說得清晰簡單，把多年實戰淬鍊成判斷力。──邱愛莉，House123創辦人

嵐姐把自己的經歷、眼光與實戰經驗濃縮在這本購屋攻略裡，讓「買一個自己期待的家」這
件事，不只是靠感覺，而是可以更有策略地規劃、判斷與前進。──香蕉（王俊傑），藝人

我將這本書定位為每一位購屋者的「買房指南針」，在決定投入辛苦錢前，讓這本書成為您身邊最可靠的資產顧問，祝福大家都能買到心目中最合適的好宅。──夏嘉璐，主播、主持人

如果你正準備買房，希望做出一個讓自己多年後仍不後悔的決定，我相信《打造高房商，聰明買好宅》，會是一本值得放在身邊、反覆翻閱的好書。──游庭皓，財經作家

作者把財商與商管思維帶進買房，讓你買到的不只是房子，更是一套能安心執行的思維。──葉芷娟，財經主持人

讓你清楚知道適合自己的房子，連貸款技巧都一清二楚的一本好書。──蔡志雄，包租公律師

真正的購屋智慧，不是找到一百分的房子，而是知道自己最不能放棄的二十分。──藍太太，一方生活創辦人

作者

張旭嵐
台灣房屋集團趨勢中心執行長，台灣大學EiMBA和英國羅浮堡大學行銷雙碩士。曾任1111人力銀行發言人、東森渡假村行銷經理、TVB歐洲台普通話主播及東森新聞記者。著有《打造高房商，聰明買好宅》《不買豪宅買好宅》

Podcast：嵐姐好家在
臉書：張旭嵐的嵐姐好家在、張旭嵐的聖誕小公公

【證照】
就業服務乙級技術證照

目錄

【推薦序1】建立正確的購屋判斷力，成就自己的「好門」人生　彭培業　
【推薦序2】愛的人在哪裡，那裡就是市中心　香蕉（王俊傑）　
【推薦序3】願本書成為你的買房指南針　夏嘉璐　　
【推薦序4】買房，是選擇未來的環境　游庭皓　　
【作者序】不只是買房子， 而是得到一套受用的購屋思維

【前言】買房前，先做購屋8型人格測驗

第1章 【房商思維課】建立買房前最重要的金錢觀
存到第一桶金，該買車還是買房？　
投資股票還是房子？同樣一桶金，不同思維　
一定要買房子嗎？租屋 vs. 購屋人生大不同？　
換屋族的煩惱：先買再賣？還是先賣再買？　
為什麼這些有錢人要租豪宅？　
買房可養老？用房子換現金，退休更安心

第2章 【商管購屋課】別人的故事，就是你的避雷指南
【課程1 PDCA循環】房產專家也買不到想要的房子？我在天母學到的一課　
【課程2交易成本】屋主自售真的比較省？別漏算看不見的時間與成本　
【課程3 瑞士乳酪理論】議價前先詢問銀行，啟動你的風險防線　
【課程4 錨定效應】優質學區搶手，兩度與學區宅失之交臂　
【課程5 帕雷托法則】魔鬼藏在20%的細節裡！別讓「車位」毀了心儀好屋

第3章 【房貸理財課】懂銀行，房貸就成功一半
買房除了頭期款，還要準備哪些費用？　
銀行放貸前，會這樣檢視你的財務　
什麼是聯徵分數？如何建立好信用？　
不只有銀行能貸款，農會、壽險公司也可以
貸款不看合約價，而是銀行鑑價？　
第一次辦房貸，先弄懂這五種方案　
寬限期繳息不繳本，該用好用滿嗎？　
房貸不是只比利率！申請貸款前必懂的7件事　
小宅很難貸？差0.1坪，自備款竟差270萬　
房價好貴！地上權和可負擔住宅可以買嗎？

第4章 【找房策略課】不只買到，更要買對！
【攻略1】擺脫「地段迷思」，找到最適合的家　
【攻略2】實價登錄真的準確嗎？怎麼看才不會被騙？
【攻略3】購屋平台這麼多，如何聰明使用？
【攻略4】買房一定要找房仲嗎？　
【攻略5】如何挑選房仲？記住3個T就對了　
【攻略6】自行買賣房屋，可能會有哪些風險？

第5章 【選屋決策課】理性分析，挑出真正值得買的房子
三個問題，確認自己適合什麼樣的房子
要買預售屋，還是成屋？　
有裝潢的二手屋可以買嗎？要看是否符合需求
樣品屋玄機、一案建商，買預售屋一定要注意的事
下訂預售屋卻買不起了，可以退訂嗎？
公設比好高，如何算出真實坪數？　
我需要買車位嗎？從需求面來評估　
你真的了解車位嗎？原來有這麼多種　
車位該怎麼選？一定要有充電樁嗎？
這些房子能不能買？用科學角度看懂風水　
購屋議價時，「 斡旋金」比「要約書」更有力？
議價不是比誰敢喊，而是比誰更了解市場

第6章 【持有管理課】從交屋、裝潢到節稅，讓房子持續替你創造價值
可以自己驗屋嗎？驗屋要注意的事項　
裝潢到一半工人跑了？小心裝潢蟑螂　
有小朋友的家庭，裝潢時要注意什麼？
買房後每年要繳哪些稅？房子越多，稅金越高？　
什麼是房地合一稅？以居住時間長短來課稅　
不動產不動如山？善用增貸或轉貸靈活資金

【後記】給在買房路上的你　

【附錄1】自行驗屋工具表和檢驗內容　
【附錄2】自行驗屋要看的 5 大重點
【附錄3】看屋勾選表 Check List

序／導讀

【推薦序1】建立正確的購屋判斷力，成就自己的「好門」人生
台灣房屋集團總裁　彭培業

房子，不只是人生最大的消費，更是許多人一生中最重要的資產，也是承載家庭夢想與人生希望的所在。從決定買房的那一刻開始，每一個選擇，都可能影響未來十年、二十年，甚至一輩子的生活品質與家庭財務。因此，買房從來不是比誰消息快、比誰膽子大，而是比誰擁有更成熟的判斷能力。

台灣房屋成立以來，始終秉持「誠信、專業、創新、共好」的核心價值。我們相信，房仲真正的價值也不只是媒合房屋，而是陪伴每一位客戶在人生重要的決策時刻，找到最適合自己的答案。

近年來，網路、自媒體、AI工具，甚至社群平台充斥各樣言論和內容，房市資訊取得比過去容易許多。然而，不同立場、不同角度的分析，往往讓購屋者更加迷惘，也更容易在眾聲喧嘩中失去自己的判斷。

旭嵐長期擔任台灣房屋趨勢中心執行長，也是集團對外的重要發言人。多年來，她持續研究房市政策、市場趨勢與消費者需求，透過媒體、專欄、Podcast及公開演講，把原本艱澀的房地產知識，轉化成一般民眾都能理解的語言，幫助無數購屋者建立正確的觀念與判斷能力。

近年完成台灣大學EiMBA學業後，她更將商業管理、決策思維與理財觀念融入購屋知識，讓這本書不只是一本教人買房的工具書，更是一套建立購屋判斷力的思考架構，幫助消費者買屋賣屋，更有競爭力！

我尤其認同書中所強調的一個精神──「先懂再買，好家在！」房市沒有永遠適用於每個人的標準答案，也沒有放諸四海皆準的購屋公式。真正重要的，是建立屬於自己的判斷系統，而不是盲目跟隨市場熱度，或被片面資訊牽著走。

房地產交易沒有捷徑，但專業可以降低風險；市場沒有完美答案，但判斷力可以幫助我們做出最適合自己的選擇。本書從選屋、貸款、議價、稅務、持有成本，到人生規劃，並結合經濟、商管與心理學等跨領域觀點，搭配真實案例，引導讀者理解每一項決策背後的思考邏輯。它教的不只是如何完成一次購屋交易，更希望培養一種受用一生的購屋判斷力與理財素養。

「房子可以改變居住環境，判斷力才能改變人生。」誠摯推薦《打造高房商，聰明買好宅》給每一位準備買房、換屋或規劃未來資產的讀者。這本書將陪伴您在資訊繁雜的時代，建立屬於自己的購屋判斷力，只要買對房，不用出身豪門，也能打開屬於自己的「好門」，成就更安心、更幸福的人生。



【推薦序2】愛的人在哪裡，那裡就是市中心
藝人　香蕉（王俊傑）

我是香蕉，以前在街頭表演 Beatbox，現在也常上電視演出，也有很多人是從網路社群媒體認識我。

為了能夠一直留在自己喜歡的表演與創作戰場上，我努力把工作變成快樂的事，我拍影片創作，分享生活開心點滴，受到很多朋友支持，也一路省吃儉用，慢慢有了一點積蓄。

當時有朋友鼓勵我買房，但我根本不敢想，因為擔心房貸壓力。但後來我發現，當自己有在成長，夢想真的可以一步一步靠近。有時候是碎步，有時候是大步，至少一直在往前。

我開始一邊理財，一邊研究買房知識，按部就班終於跨出了第一步，我才發現，擁有自己的家，不是一個夢想，而是可行的計劃。到現在我在家鄉淡水，努力拚了三間房，雖然都不算大，但每一間對我來說，都是人生不同階段努力的證明。

我的買房方式很簡單：在預算內，挑到自己真正喜歡的房子；先求有，再求大。因為我體會到，買房除了是一門功課，也是一種緣分。如果遇到真的適合自己的，只要價格還在期待的預算範圍內，我會勇敢做決定。

我和旭嵐姐是在談話節目上認識的。當時我在節目上分享，打拚、存錢購屋的故事。旭嵐姐從她專業的角度，分析了我買房時的想法、選擇，甚至是談判的方式。被她這麼一點，我才發現：原來很多事情，我誤打誤撞做對了！

其中一件，就是「家人在哪裡，那裡就是我心中的市中心」。買房大家都會談地段，但對我來說，最重要的地段，就是離自己最重要的人近一點。所以我選擇在自己的家鄉淡水買房，離家人近、熟悉的生活近，也離自己的根近。

看旭嵐姐這本書，我更能理解，原來這些看似生活中的日常選擇，背後其實都有可以整理、學習的邏輯，這就是購屋者必修的一堂「房商學」。她把自己的經歷、眼光與實戰經驗濃縮在這本購屋攻略裡，讓「買一個自己期待的家」這件事，不只是靠感覺，而是可以更有策略地規劃、判斷與前進。

買房時，預算是我們做決定的底氣；觀察力是幫助我們做出判斷的能力。購屋成家是人生大事，時間是最寶貴的成本。如果在對的時間，有貴人幫你一把，給你正確的觀念、提醒你容易忽略的細節，甚至在你終於找到喜歡的房子時，教你一些應對與談判的技巧，都可能讓這條路事半功倍。

你不一定要照著任何人的方式買房，但在你準備做出人生重大決定的時候，多了專業的觀念、多了前人的經驗，就可能少繞一些路。希望這本書能在你準備買下最愛的家時，推你一把。

做好事、結好緣、買好房。房子買在哪裡很重要，但我相信，你愛的人在哪裡，那裡就是你的市中心。

【推薦序3】願本書成為你的買房指南針
主播、主持人　夏嘉璐

雖然已經是老掉牙的論調，但「五子登科」依舊標誌著華人社會中人生圓滿的重要里程碑。然而，將這把尺放到現在的時空，擁有一間屬於自己的房子，似乎更成了某種「人生勝利」的艱難指標。在薪資漲幅永遠趕不上房價飆速的今天，年輕人面對動輒上千萬的數字，深刻的無力感已成為這世代的集體印記。

回想我自己的購屋起點，是2004年底結婚後半年多。當時SARS疫情的陰霾剛剛散去，正處於谷底的房價，正要預備盤旋向上。我和先生在台北市內湖區，以單坪不到29萬、總價約1,200萬的價格，簽下了人生第一份預售屋合約。20多年後的今天回頭看，那樣的價格簡直是天方夜譚。

即便如此，破千萬的房價對於剛進入職場沒幾年的我們，在沒有長輩金援的狀況下，負擔依然沉重，難免猶豫。感謝夏媽媽當時苦口婆心的勸說，她不僅帶著我們精算資金籌措方案，更親自出馬幫忙覓屋談價。媽媽不只是引路讓我們成為有房一族，更是教會了我們用長遠的眼光看待資產，也才有幸搭上了後來房價飆升的列車。

有了自己的房產後，人生的視角會發生質的轉變。我開始重新檢視財務報表，更新消費價值觀，對資產配置的規劃更有想法。而隨著生命階段的推移，也展開我們的「換屋旅程」。從一開始的雙薪頂客族，追求的是交通便利與精緻生活；到後來孩子出生，就會需要更大的起居空間還得兼顧生活便利。甚至在法律與稅務層面，為了爭取更好的房貸條件與未來的稅務規劃，對於產權登記在誰的名下，我們也學著策略性思考。每一次的換屋，都是對當時人生階段的優先順序重新盤點整理。

這條換屋路走了好多年。三年前，我們又為了接婆婆同住，先生花了長達三年的時間尋覓合適的物件，完成了我們的第三度換屋。屋簷下的同住人口從原本的兩人一犬，倍增到了現在的六口三貓。聖經上的祝福「擴張帳幕」，對我們夫妻來說不只是實體居住坪數的擴張，更是對家庭責任的具象化。也許再過幾年，當孩子都長大離家、人口縮減，我們可能又會面臨下一次的資產調整。以前我以為自己會抱著一戶房產到終老，經歷了這幾年才放下執念，房地產是活的，就像我們的人生節奏會不斷變化一樣。

買屋賣屋是人生中最大額的財務負擔，背後隱藏的陷阱與代價高得驚人。一個錯誤的選擇，可能就是十幾二十年的血汗錢付諸東流，甚至造成家庭失和。這也是為什麼，一份「專業且客觀」的引導是如此至關重要。過去的我，購屋路上有母親的提醒陪伴，而好友旭嵐的這本好書《打造高房商，聰明買好宅》，也會是大家在追求「賀成交」夢想時，最好的導航系統。

旭嵐從資深媒體人轉戰房地產業多年，閱屋無數、深諳市場行情與各種買賣細節，這次她將經年累月的實戰經驗化為文字，將置產過程中可能遭遇的各種疑難雜症、法律盲點、甚至是理財策略，全都納入了守備範圍。我將這本書定位為每一位購屋者的「人生避雷針」，在決定投入辛苦錢前，讓這本書成為您身邊最可靠的資產顧問，祝福大家都能買到心目中最合適的好宅。

【推薦序4】買房，是選擇未來的環境
財經作家　游庭皓

「孟母三遷」是大家耳熟能詳的故事。很多人會想，孟母為什麼要搬三次家？難道不能訓練孟子在惡劣的環境裡，依然專心讀書、奮發向上嗎？

答案或許很簡單，因為孟母知道，環境塑造人，有時候甚至比努力更重要。

人生許多重要的決定，本質上都是在選擇環境。選擇什麼樣的學校，就容易遇見什麼樣的同學；選擇和什麼樣的人來往，就可能形塑自己的價值觀；選擇什麼樣的工作，也會影響未來的眼界與機會。很多時候，我們以為是在做一個選擇，其實是在選擇未來的人生軌跡。

如果用今天的角度來看，孟母除了是教育家，或許也是一位很有眼光的「換屋族」。她三次搬家，可能也有追逐房價的因素（我猜的），但最大因素，肯定是為了替孩子找到更好的成長環境，從這個角度來說，她真正投資的，是下一代的未來。

這也是我願意推薦張旭嵐執行長這本書的原因。身為長期研究總體經濟與金融市場的工作者，我經常被問到：「現在到底該不該買房？」每當遇到這個問題，我的回答幾乎都一樣：真正重要的，是你有沒有能力判斷，什麼樣的房子適合自己、什麼時間點符合自己的財務條件，以及如何避開那些看不見的風險。

市場每天都有人預測房價漲跌，但房地產不像股票，每一間房子的地段、屋況、價格與生活機能都不同，沒有一個適用所有人的標準答案。與其花時間猜測房價，不如建立正確的判斷邏輯，才能在人生最大的一筆支出上，做出最適合自己的決定。

張旭嵐執行長多年深耕房地產市場，不只是熟悉交易流程，更了解一般購屋者真正會遇到的問題。書中從實價登錄判讀、預售屋風險、房仲挑選、貸款眉角到議價技巧，都以淺顯易懂的方式拆解，讓複雜的房地產知識變成人人都能理解的實用方法。

我特別認同書中所傳達的精神，買房並非靠運氣，而是靠準備。許多人認為，真正的風險是房價漲跌，但我覺得是在資訊不足的情況下，做出錯誤決策，因此，建立正確的知識與邏輯，才能降低犯錯的機率，也讓每一分努力都建立在正確的方向上。

房子不只是資產，更是生活、家庭與人生的重要載體。當你決定居住在哪裡，也是在決定每天接觸什麼樣的人、擁有什麼樣的生活品質，以及下一代將在什麼樣的環境中成長。

如果你正準備買房，希望做出一個讓自己多年後仍不後悔的決定，我相信《打造高房商，聰明買好宅》，會是一本值得放在身邊、反覆翻閱的好書。

作者序
不只是買房子，而是得到一套受用的購屋思維
張旭嵐（嵐姐）

這是一個資訊爆炸的時代。買房想了解房產資訊，不需要跑書店，也不需要花錢上課，只要打開手機，房市專家、區域房仲、自媒體創作者、投資達人，大家都能分析市場、分享經驗，甚至連AI都能成為你的購屋顧問。但說也有趣，資訊越多，購屋決策卻越困難。

去年，我在台大EiMBA完成碩士論文，研究的正是房地產業者、媒體與大眾之間的價值共創關係。我發現，在廣告新聞化下，民眾看的到底是新聞還是廣告，是分享文還是業配文，很容易傻傻分不清楚。多元的社群媒體訊息來源下，如果太依賴世俗的價值觀，也容易忽略個人居住的真實需要。

在知識商業化、資訊AI化的時代，比起吸收更多資訊，更重要的是培養媒體識讀能力，以及建立獨立思考與判斷的能力。尤其購屋，是許多人一生金額最高、影響最深遠的財務決策，更不能只憑一句話、一篇文章，甚至一支短影音，就做出決定。

十多年前我出了第一本書《不買豪宅買好宅》，把購屋所需要的資訊整理成冊。這幾年來，我又經營了自己的Podcast，週週更新，收錄了約300集的購屋資訊，訪談過銀行主管、代書、設計師、建築師、業者、投資客，以及無數首購族與換屋族，彙整了更多購屋者的痛點和專業解方。期間我也從台大畢業，取得我第二個碩士學位，分析問題的方法和人生視野也都有了新的觀察角度。

而這些年來，台灣的房市也早已不同了。政策改變、利率升降、房地合一稅、新青安貸款、限貸措施，以及人口與家庭結構的變化，都重新改寫了購屋的遊戲規則，這也是我決定再次提筆寫書的原因。

購屋沒有標準答案

這本書，不只是一本教你如何買房的工具書。我希望把自己在媒體、不動產產業，以及台大 EiMBA所學的商業管理思維融合其中，不只告訴你「怎麼買」，更希望陪你建立一套判斷的方法。書中除了房貸、議價、選屋、驗屋等實務內容，也加入PDCA、交易成本、機會成本、80/20 法則等管理思維，透過真實案例，幫助你看懂市場背後的底層邏輯，而不是跟著市場情緒做決定。

不過在所有知識之前，我覺得更重要的是，你是否真的知道自己的需要，那些你列出來的購屋條件，是「需要」還是「想要」？所以我設計了「購屋8型人格」測驗，了解你的潛意識到底屬於什麼類型，又該注意什麼決策弱點，好在「理想很豐滿，現實很骨感」的購屋過程中找到平衡點。

我始終相信，買房子沒有標準答案，也沒有最好的選擇，只有最適合自己人生階段的選擇。我希望這本書帶給你的，不是答案，而是判斷答案的方法。如果這本書能陪伴你，在面對人生最大的一筆財務決策時，多一點準備、少一點焦慮；多一分判斷、少一次後悔，那麼，它就已經完成了存在的價值。

「願你買的不只是房子，而是一份安心；建立的不只是資產，更是一套受用一生的購屋思維。」

試閱

˙投資股票還是房子？同樣一桶金，不同思維
近年股市大旺，在金融市場致富的人越來越多，相對而言，房市則有許多稅制法規的限制，不動產的獲利公式逐漸被改寫，對於許多擅長股票或基金投資的理財達人而言，不動產的吸引力越來越小。
股票基金與購屋都具備「投資增值的效果」，只是背後的邏輯大不相同，在操作過程中，也發揮不同作用，適合符合不同族群。
股市投資：小額起步，靠時間複利
金融商品的魅力在於入場門檻低。以大家最熟悉的台灣50（0050）為例，你不需要一次拿出大筆資金，幾千元就能零股進場。長期下來，它的年化報酬率大約落在10%左右，也就是說，如果你投入100萬，10年後可能翻到200多萬。
但基金或股票投資的關鍵是「紀律」與「時間」。你必須忍受市場的漲跌，甚至短期內看到帳面虧損，但只要能抱得住，就能享受到時間帶來的複利效果。

購屋投資：資金門檻高，但槓桿效應驚人
購屋的第一桶金，通常要準備頭期款、裝潢費與稅費，金額相對龐大，門檻確實高。但房地產有一個金融商品難以比擬的特點──即「槓桿效益」。
舉個例子，如果你有100萬當頭期款，以八成貸款來說，可以買下一間500萬的房子，其餘400萬向銀行貸款。假設這間房子月租金1萬，一年就是 12萬，若以只看租金收益和總價相比，年租金投報率為2.4%，不過事實上，你投入的自有資金只有100萬，卻能創造出一年12%的現金報酬率。
更重要的是，如果房價一年只漲2%，10年後房子價值大約會變成1,220萬，你的帳面資產多220 萬。換算下來，這是時間與槓桿同時在替你工作。
【房產小知識】什麼是槓桿效益？
槓桿效益（Leverage Effect）指利用借貸、衍生性商品或外部資源等少部分資金或力氣，來擴大投資部位或工作成果，以追求倍增報酬的「以小搏大」策略。
時間複利 vs. 槓桿放大
股票基金等金融產品屬於動產，靠時間積沙成塔，優點是靈活的流動性，若有急用變現快，停損也快，可以隨時進出。
而土地房產等不動產，就是不動如山，看得見、摸得著的資產，也用得上，能帶來心理安全感與價值性，最大的優勢就是「靠槓桿放大效益」，不過偏偏就是變現慢，增值也需要時間。
以自住的前提來說，房貸支出可以取代租金，視為居住必要成本；以投資的角度來說，收進的租金抵扣房貸之後，或許還需要補貼一些費用進去，不過若把這筆投資視為零存整付的增值保單，到期結算後的增值金額，才是投資重點。
購屋投資的關鍵依舊在於房價是否增值。如果房價年漲幅能超過2%，才有辦法跟股票基金競爭。若房價下跌，槓桿反而會放大虧損，這也是房地產投資的風險所在。

至於房價的年增幅是否能大於2%，每個人的信心度和經驗值不同，長期觀察房市的人通常應該會得到比較樂觀的結論，若所選擇的物件區域增值條件佳，長期來看，投報效益就會更明顯。

股票和房屋雖同屬資產，但差異大

房地產的流動性相對較低，買賣週期長、交易成本高，因此漲幅通常不像股票那樣快速，但相對也代表波動較小。

對偏好高報酬、高效率資金運用的人來說，這可能是缺點；但對重視穩定與抗波動的保守型投資者而言，房子反而是一種優勢。

事實上，若拉長時間來看，房價整體仍呈現穩定向上的趨勢，因此購屋本來就更適合用長期持有與資產配置的角度來看待，而不是拿來和短線行情比較。

其次，房屋除了資產屬性，本身也具備實際使用價值。它可以自住，提供生活安定感；也能出租，創造長期現金流，還具有增貸應急的融資彈性。因此購屋前真正重要的，不只是期待房價漲多少，而是先釐清自己的購買目的，以及未來收益與生活需求是否匹配。只要方向正確，即使短期市場有不同表現，也比較不容易出現強烈的心理落差。

另外，股票本質上屬於標準化商品，同一家公司、同一時間的每一股價值都相同，因此市場容易形成一致性的價格反應，也更容易透過短線操作追逐波段利潤。但房產即使位在同社區、同樓層，不同戶別之間仍可能因座向、採光、格局、屋況、裝潢，甚至屋主維護程度不同，而產生明顯價差，後續增值表現也未必一致。因此，房地產更像是一種「個體差異很大」的資產，而不是單純的價格商品。

也因為以上特性，不論選擇哪一條路，取決於你的人生階段與風險承受度。年輕人資金有限，股票基金是很好的入門，可培養紀律與投資習慣；已有積蓄、財務信用條件佳，能承擔貸款的人，因為已培養足夠的置產眼光，透過購屋能讓資金報酬率大幅提升，甚至兼顧自住與增值。這也是為什麼許多人會把股票投資當作存頭期款的手段之一，當股市獲利到一定程度，就會獲利了結去買房，高資產族也會將資產配比，把購買不動產當作平衡風險，資產配置的標的。

投資或置產，不是盲目追求報酬率，還要兼顧風險和資金效益，最重要是要理解自己 「 能否抱得住股市的波動 」，或「能否扛得起房貸壓力」。

投資的核心，永遠是先認識自己。

˙貸款不看合約價，而是銀行鑑價？

房市交易火熱時期，單身的朋友小芬好不容易買到一間總價900萬元的小宅，原本以為銀行貸款八成，只要準備180萬元頭期款即可。沒想到送件後，銀行只願意以800萬元估價，並核貸八成，也就是640萬元。原本預計自備180萬元，瞬間變成得拿出260萬元，整整多了80萬元，讓她當場傻眼。

為何會有鑑價不足的問題呢？首先，我們要先弄清楚銀行鑑價的遊戲規則。房屋鑑價主要是估算不動產本身的市場價值，銀行再依鑑價結果，搭配申請人的財力、收入及信用條件，決定最終核貸金額與貸款成數。

影響鑑價高低的四個條件

【條件1】房屋屋況
房屋樓層、屋齡、坪數大小、建築結構和形態，是透天、大樓還是公寓？有無裝潢？以及所在地段，馬路或巷弄內？是蛋黃區還是蛋白區？生活機能便利性（附近有無大眾運輸）等，都是影響價格的因素。

【條件2】土地持分
除了地段很重要之外，房屋的土地持有面積對於鑑價的結果影響也很大，原因在於房屋會隨著時間逐年老舊而貶值，但土地卻會不斷增值，若未來都更或危老重建，是依照土地持分來按比例分回，因此土地坪數和它的未來價值性，在鑑價時頗重要。
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【條件3】嫌惡設施
附近有嫌惡設施的房屋，或多或少會影響房屋價值，例如：墳墓、電箱、加油站、焚化爐、垃圾掩埋場、化學工廠等，都屬於會影響行情的常見嫌惡設施。雖在同一區塊，但距離嫌惡設施遠近不同，或是否會直接目視可及，影響性有差，因此銀行專員會需要親自到現場勘查。若屬心理嫌惡因素較大的特殊物件，例如事故屋（俗稱凶宅），銀行甚至可能降低估價或直接不承做房貸。

【條件4】實價登錄
銀行端的鑑價人員多半會先從銀行近期內部建檔的資料來比對，尤其是新的大型社區，現成可參考的交易資料較多，很容易就可以找到同棟或是同樓層近期的行情來比對。不過同社區也會有價差，包括樓層高度、座向、面馬路或後巷，或是否有特殊條件問題也會有些微差異。若銀行內部缺乏近期成交資料，通常會參考內政部實價登錄資料，並以近期、同類型、同社區或鄰近區域的成交案例作為估價依據。

以上這麼多原因，到底是哪一個因素影響了小芬房子的估價呢？原來，因為前手屋主是一年前入手的，經過輕裝修後，加了裝潢費用再賣給小芬，說穿了，就是投資客裝潢轉售，由於前一手成交時間距離很近，加上房屋僅經簡易裝修即轉售，銀行認為短時間內房價大幅上漲的合理性有限，因此估價仍偏向參考前一手成交行情，未完全反映賣方加價後的售價。

所以，若要入手短期已有交易的物件，記得要留意不要追價過多，不然就算你願意加價買，之後也可能因為銀行鑑價不足，導致無法貸足成數，就得另外用信貸或個人投資周轉金等，補上自備款的價差。

由於各銀行的評估條件略有差異，所以銀行鑑估值並不等於房屋真正的市場價值，而是銀行站在風險控管角度，對擔保品所做出的保守估算。因此，鑑估值偏低，不代表房子一定買貴了；但若成交價高於銀行鑑價，就代表購屋人必須自行補足差額，自備款壓力也會隨之增加。此外，銀行最終的貸款金額，是不動產鑑估值和契約價格取其低，還會參考貸款人的實際財務條件，因此建議有意買房的朋友，還是須保守規劃。

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詳細資料

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• • 語言
  • 中文繁體
  • 裝訂
  • 紙本平裝
• • ISBN
  • 9789570881622
  • 分級
  • 普通級
• • 頁數
  • 324
  • 商品規格
  • 25開15*21cm
• • 出版地
  • 台灣
  • 適讀年齡
  • 全齡適讀
• • 注音
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中文書＞財經企管＞投資理財＞不動產/房地產

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