【自序】YouTube《都更的人》文本開講
「大家好！我是都更先生張耕維。」在YouTube《都更的人》頻道中， 這是我的開場白。影片中，我以「都更先生」的角色，來訪問都更計畫相關實務領域的各種專業者，諸如都市規劃師、估價師、建築師、地政士、公部門、承辦、律師、會計師，甚至住宅相關的非營利組織。訪談中，我會根據民眾想知道的問題提問，請該領域的專業者提供詳細的專業解答。
以淺白口語、貼近生活的比喻講解都更
實際在社區與住戶們接觸的過程中，往往需要用更淺顯易懂的口語說明，或以生活上的事情舉例，比如用買菜、煮菜或逛街的經驗，或解說新聞媒體的報導等，反覆解釋都更的概念，盡量讓較年長或不熟悉都更事務的住戶，都能理解與掌握相關的知識及程序。
例如新聞報導中，都更戶簽了同意書後，就像簽了賣身契。這時便能進一步向他們解說，都更程序在不同階段有各別的同意書；好比情侶交往，不同階段的同意意願，意義也不同。一開始向對方要電話，雙方交往，以及後續登記成家、宴客，都是不同程度的同意。那麼，情侶交往的例子中，哪一階段的同意是有法律效力的呢？這時住戶大多能非常清晰地說出：「當然是結婚登記囉！」甚至有人會更具體地指出，只有婚宴都還不算合法婚姻呢！舉例之後，我開始解說都更各階段的同意書是哪些、相關的權利義務是什麼、哪張合約可能變成媒體指稱的「賣身契」，怎樣才能撤銷自己的賣身契，最後再回來和住戶重新討論最初的問題和新聞事件，以確認他們完全理解了。
這樣的過程，除了讓住戶能理解都更的概念之外，當左鄰右舍聊到都更議題時，他們能分享所知，或是邀請鄰居一起來找我，尋求正確的資訊，以免住戶們被聳動的新聞標題嚇到，或像瞎子摸象般陷入錯誤方向，讓社區期盼的都更因此變得更加艱難。恐懼和疑慮來自未知，透過理解都更知識，自然能化解這些擔憂。除此之外，將心比心、放慢速度仔細解說，無形之中增加了彼此的信任感。
針對不同領域，找到相對應的專家
還有個常見的狀況，許多住戶往往認為，只要是從事都更相關工作的專家，就是都更萬事通，所有問題靠那一個專家就能全部解決。住戶心目中認定的都更專家通常是建築師，所以房子估值要求建築師處理、臨時住房安置要求建築師爭取、鄰居不同意都更也要求建築師協調，都更大小事一股腦兒地要求建築師搞定。但都更並非僅止於建築領域的議題，其涉及層面非常廣。
好比一間百貨公司中有各種類型的商家，不同類型的店家在不同的樓層。如果到百貨公司要買尿布，卻在一樓罵化妝品銷售員說：「你們為什麼沒賣？」那實在令人哭笑不得！我的專業就像百貨公司的諮詢服務處，能清楚明確地回答：買嬰幼兒尿布請到五樓的婦幼用品層。如果是成人尿布，請到七樓的醫療器材層才有喔！
在都更會議的場合，有些住戶一見到建築師，就像看見仇人，公開責難一些不是建築師應該回應的問題。要知道，建築師是通過嚴格國家考試認證的專業人士，並沒有義務承接那些無理的情緒！如果大家的共同目標是讓都更繼續向前，這些不分青紅皂白的指責，反而無法讓都更順利進行下去。
打開理解之門，掌握都更清晰的輪廓
在各社區都更工作站服務期間，常有不同社區的住戶前來諮詢都更議題，我總是被這些熱心的住戶感動。雖然各行政區駐點工作站都快跑完了，但遠遠無法填滿都更所需的能量，而且，並非所有都更推動者，都有足夠時間陪伴每一位住戶。本書的出版，就是希望讀者能夠更簡單地掌握都市更新的輪廓，打開理解都更之門，讓都更議題不再如此陌生。相信諸位讀者初步掌握都更概念後，日後與各都更相關專業單位討論社區的未來時，能更快達到目標，少走一些冤枉路。
1-4 我家能不能都更？
◎核心概念：「共同負擔」與「折價抵付」
吳媽媽：每天爬樓梯好累喔，我家能不能都更換新房子呢？
都更先生：都更重建要花錢啊，像是請建築師設計房子，蓋房子的工錢、材料錢，這些錢都是成本，專有名詞叫做「共同負擔※」。通常建商會幫住戶先代墊付掉這些成本，住戶則用新房子等值的坪數來折抵，專門名詞叫做「折價抵付※」。
舉例來說，王先生依照所持有的土地面積等因素，算出之後可以蓋價值四千五百萬元的房子。王先生按比例計算需承擔的都更成本（共同負擔）為一千五百萬元。所以，實際上王先生可分回三千萬元價值的房產，另外一千五百萬元價值的房產折價抵付給建商。
政府鼓勵都更給予容積獎勵，所以都更後的房子一定比更新前的全部坪數更多，但為什麼住戶不一定能分回和原先一樣面積的房子呢？因為都更的成本是「錢」，住戶提供折價抵付的房子「坪數」，要加上「房價」的換算後，才知道折抵的坪數值多少「錢」。
舉例來說，如果一坪均價為五十萬，三十坪可折價抵付一千五百萬元。如果一坪均價為一百萬，面積十五坪可折價抵付一千五百萬元。住戶是拿房子來抵都更所需的成本費用，房價較低的大樓要折抵的坪數就比較多。如果折抵的坪數比都更後新增加的坪數還多時，住戶分回房子的坪數就比原先小。雖然房子比原先的小，但房子重建後變更安全、更有價值，環境更優化，這正是都更的價值所在。房價愈高，分回的坪數愈多。
吳媽媽：難怪有都更的房子都是位在比較好的地段，有些房子已破舊到不該住人了，卻還沒都更，應該就是房價不好。
都更先生：都市更新畢竟是將房子當作不動產看待，都更重建後能不能創造出足夠的價差以推動都更，是能不能都更的現實面。而「能不能一坪換一坪」、「房屋危險老舊不適宜居住」，這是住戶以居住的角度來期待都更，但都更的邏輯是很現實的不動產開發邏輯。畢竟賠錢生意沒人做啊！不過，不論是價值或面積，只要大家能找到滿意的答案，自然就能得到皆贏的結果。
★都更先生小叮嚀
本篇提到兩個概念，分別是「共同負擔」與「折價抵付」，這兩個觀念可說是整個都更能否成案的靈魂！大家只要記得，共同負擔是「都更的成本」，折價抵付是「拿未來新房子的等值坪數，抵付都更所需的費用。」
「大家好！我是都更先生張耕維。」在YouTube《都更的人》頻道中， 這是我的開場白。影片中，我以「都更先生」的角色，來訪問都更計畫相關實務領域的各種專業者，諸如都市規劃師、估價師、建築師、地政士、公部門、承辦、律師、會計師，甚至住宅相關的非營利組織。訪談中，我會根據民眾想知道的問題提問，請該領域的專業者提供詳細的專業解答。
以淺白口語、貼近生活的比喻講解都更
實際在社區與住戶們接觸的過程中，往往需要用更淺顯易懂的口語說明，或以生活上的事情舉例，比如用買菜、煮菜或逛街的經驗，或解說新聞媒體的報導等，反覆解釋都更的概念，盡量讓較年長或不熟悉都更事務的住戶，都能理解與掌握相關的知識及程序。
例如新聞報導中，都更戶簽了同意書後，就像簽了賣身契。這時便能進一步向他們解說，都更程序在不同階段有各別的同意書；好比情侶交往，不同階段的同意意願，意義也不同。一開始向對方要電話，雙方交往，以及後續登記成家、宴客，都是不同程度的同意。那麼，情侶交往的例子中，哪一階段的同意是有法律效力的呢？這時住戶大多能非常清晰地說出：「當然是結婚登記囉！」甚至有人會更具體地指出，只有婚宴都還不算合法婚姻呢！舉例之後，我開始解說都更各階段的同意書是哪些、相關的權利義務是什麼、哪張合約可能變成媒體指稱的「賣身契」，怎樣才能撤銷自己的賣身契，最後再回來和住戶重新討論最初的問題和新聞事件，以確認他們完全理解了。
這樣的過程，除了讓住戶能理解都更的概念之外，當左鄰右舍聊到都更議題時，他們能分享所知，或是邀請鄰居一起來找我，尋求正確的資訊，以免住戶們被聳動的新聞標題嚇到，或像瞎子摸象般陷入錯誤方向，讓社區期盼的都更因此變得更加艱難。恐懼和疑慮來自未知，透過理解都更知識，自然能化解這些擔憂。除此之外，將心比心、放慢速度仔細解說，無形之中增加了彼此的信任感。
針對不同領域，找到相對應的專家
還有個常見的狀況，許多住戶往往認為，只要是從事都更相關工作的專家，就是都更萬事通，所有問題靠那一個專家就能全部解決。住戶心目中認定的都更專家通常是建築師，所以房子估值要求建築師處理、臨時住房安置要求建築師爭取、鄰居不同意都更也要求建築師協調，都更大小事一股腦兒地要求建築師搞定。但都更並非僅止於建築領域的議題，其涉及層面非常廣。
好比一間百貨公司中有各種類型的商家，不同類型的店家在不同的樓層。如果到百貨公司要買尿布，卻在一樓罵化妝品銷售員說：「你們為什麼沒賣？」那實在令人哭笑不得！我的專業就像百貨公司的諮詢服務處，能清楚明確地回答：買嬰幼兒尿布請到五樓的婦幼用品層。如果是成人尿布，請到七樓的醫療器材層才有喔！
在都更會議的場合，有些住戶一見到建築師，就像看見仇人，公開責難一些不是建築師應該回應的問題。要知道，建築師是通過嚴格國家考試認證的專業人士，並沒有義務承接那些無理的情緒！如果大家的共同目標是讓都更繼續向前，這些不分青紅皂白的指責，反而無法讓都更順利進行下去。
打開理解之門，掌握都更清晰的輪廓
在各社區都更工作站服務期間，常有不同社區的住戶前來諮詢都更議題，我總是被這些熱心的住戶感動。雖然各行政區駐點工作站都快跑完了，但遠遠無法填滿都更所需的能量，而且，並非所有都更推動者，都有足夠時間陪伴每一位住戶。本書的出版，就是希望讀者能夠更簡單地掌握都市更新的輪廓，打開理解都更之門，讓都更議題不再如此陌生。相信諸位讀者初步掌握都更概念後，日後與各都更相關專業單位討論社區的未來時，能更快達到目標，少走一些冤枉路。
1-4 我家能不能都更？
◎核心概念：「共同負擔」與「折價抵付」
吳媽媽：每天爬樓梯好累喔，我家能不能都更換新房子呢？
都更先生：都更重建要花錢啊，像是請建築師設計房子，蓋房子的工錢、材料錢，這些錢都是成本，專有名詞叫做「共同負擔※」。通常建商會幫住戶先代墊付掉這些成本，住戶則用新房子等值的坪數來折抵，專門名詞叫做「折價抵付※」。
舉例來說，王先生依照所持有的土地面積等因素，算出之後可以蓋價值四千五百萬元的房子。王先生按比例計算需承擔的都更成本（共同負擔）為一千五百萬元。所以，實際上王先生可分回三千萬元價值的房產，另外一千五百萬元價值的房產折價抵付給建商。
政府鼓勵都更給予容積獎勵，所以都更後的房子一定比更新前的全部坪數更多，但為什麼住戶不一定能分回和原先一樣面積的房子呢？因為都更的成本是「錢」，住戶提供折價抵付的房子「坪數」，要加上「房價」的換算後，才知道折抵的坪數值多少「錢」。
舉例來說，如果一坪均價為五十萬，三十坪可折價抵付一千五百萬元。如果一坪均價為一百萬，面積十五坪可折價抵付一千五百萬元。住戶是拿房子來抵都更所需的成本費用，房價較低的大樓要折抵的坪數就比較多。如果折抵的坪數比都更後新增加的坪數還多時，住戶分回房子的坪數就比原先小。雖然房子比原先的小，但房子重建後變更安全、更有價值，環境更優化，這正是都更的價值所在。房價愈高，分回的坪數愈多。
吳媽媽：難怪有都更的房子都是位在比較好的地段，有些房子已破舊到不該住人了，卻還沒都更，應該就是房價不好。
都更先生：都市更新畢竟是將房子當作不動產看待，都更重建後能不能創造出足夠的價差以推動都更，是能不能都更的現實面。而「能不能一坪換一坪」、「房屋危險老舊不適宜居住」，這是住戶以居住的角度來期待都更，但都更的邏輯是很現實的不動產開發邏輯。畢竟賠錢生意沒人做啊！不過，不論是價值或面積，只要大家能找到滿意的答案，自然就能得到皆贏的結果。
★都更先生小叮嚀
本篇提到兩個概念，分別是「共同負擔」與「折價抵付」，這兩個觀念可說是整個都更能否成案的靈魂！大家只要記得，共同負擔是「都更的成本」，折價抵付是「拿未來新房子的等值坪數，抵付都更所需的費用。」
