Ｑ３　未繳納管理費之處理

Ｑ：住戶不繳管理費，管理委員會可否要求其從側門進出，或是以斷水斷電來處理？
Ａ：不可以。

範例故事：
王先生是「春暉大廈」管理委員會的管理委員，住戶小明已未繳納近三期管理費。雖然，管理委員會依法可以向法院起訴請求給付，但是實在曠日廢時。於是，王先生想不如以「進出的大門門禁開關是由公共用電支付」為由，要求小明從側門出入，或是對小明斷水斷電達到嚇阻效果，請問此方法是否可行？

說明解析：
按住戶對共用部分之使用，除另有約定者從其約定外1，應依其設置目的及通常使用方法為之2；而所謂住戶，乃指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者3。從而，住戶使用共用部分，乃法定之權利，自不得以其未繳管理費為由，要求其走側門。
又電力、自來水的供應，應為人民民生的基本需求，以斷水、斷電的方式來處罰欠繳管理費的住戶，縱然是較具實益且效果迅速的手段，但是公寓大廈管理條例並未賦予住戶或管理委員會有對違反規約的住戶斷水斷電的權限4，而且對於違反規約規定的住戶逕行斷水、斷電，顯然超越法律授權的必要程度。這種以水電等民生需求作為威脅的催繳手段，除了可能構成刑法強制罪外，在實際的執行程序上，也無法得到電力公司、自來水公司的配合，在現行法令上並不可行5。

法律小叮嚀：
其實，對於欠繳管理費的住戶，最好是透過社區鄰居間眾人的力量進行柔性的溝通、協調。當然，公寓大廈管理條例也賦予區分所有權人會議可以訴請法院強制驅離，甚至拍賣其所有權的權力。因此，住戶可別以為能夠肆無忌憚的拒繳管理費！

1 所約定事項，亦不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定（公寓大廈管理條例第9條第3項參照），亦應注意。
2 公寓大廈管理條例第9條第2項參照。
3 公寓大廈管理條例第3條第8款參照。
4 內政部84.11.7台內營字第8406930號函參照。
5 管理委員會亦不宜以住戶未繳交管理費為由，剝奪其一般昇降機或緊急昇降機等共用部分使用之權，影響其生活利用上不可或缺之權利，內政部94.7.28內授營建管字第0940084983號函參照。