月薪三萬也能包租賺大錢

文／

月薪三萬也能包租賺大錢

文／劉憶如（平民理財教主）

買對好房子，讓租客自己找上門

想想看，如果你把閒錢或退休金，投資在大學附近的房子，只要稍加整理，租給學生或上班族，投資報酬率不錯，又能穩定收租，做個快樂包租公、收租婆。很多人會覺得與其把退休金用在幫小孩創業或買房子、再等孩子長大後孝順俸養，收租金的風險還比較低呢！

人人都想當包租公與包租婆，因為買房子收租，把房子當成自己的「啞巴兒子」可是人類的「古老投資術」，很多人都說，「買對好房子」，可以「富貴一輩子」，但是，買房子收租可不是「隨便買隨便賺」。買對房子，還得要能吸引到租客，就算吸引到租客，也要租客住得安心舒適，房租才能收的長久，想要收租金當房東絕對要有「三怕」：1.怕買錯地點。2.怕算錯報酬。3.怕挑錯房客。

如何精挑細選好房子的「眼光」，絕對是決定輸贏的關鍵。我曾碰到一位想當包租公的陳先生，他住在三峽，但卻選擇了在龜山的4房隔間的房子來投資，結果，以不低的價位買了2年，卻也空了2年，原因就是：「他的房子會漏水」。

當初他看房子時太心急，只想趕快買到房子收租金，剛好看到這間位於頂樓、已經隔間好的房子，家具齊全，而且還做好了木地板和系統家具，最重要是，售價相當合理。他非常開心，心想買下來只要貼招租廣告，就可以每月收租金翹腳當房東了。

沒想到，陳先生買下房子之後，才發現原來這間房子的頂樓防水工程早就出現問題，加上之前的屋主沒有做好廁所的防水，只要房客開始使用就會漏水，而為了遮掩之前漏水的水漬，於是乾脆整間做架高的木地板，讓陳先生以為撿到了便宜。除此之外，陳先生住在三峽，每次來龜山處理房子的問題，就得花了一整天的時間。而碰到有房客要看房子，也非常不方便，後來房子空了整整2年，零星的租金連他的交通費都快應付不了，最後只有認賠殺出了。

三大要訣挑到好房子

1.好房子一定是搶手貨

想要挑到好的房子收租金當富翁，絕對不可能像射飛鏢似地胡亂找房子，一定要多做市場研究，找到方便的地段，了解你的租客對象所在，甚至最好多結識房市投資客、房地產仲介、土地代書等，建立良好的人脈，三不五時交換訊息，以便了解區域行情以及哪裡有不錯的標的。當然更得大量閱讀書報雜誌、分類小廣告，以摸清楚市場脈動，才能獲得足夠的資訊，好研判市場供需狀況。可以的話，最好發揮自己的親和力，和鄰居、房客、大樓的管理員搏感情，才能進一步掌握任何可能影響房價的細節。

例如，突然有超級好康、低於市價過多的便宜屋出現，一定得謹慎了解屋況及屋主賣屋的真正原因，因為畢竟買房子所需要投注的資金很高，出租更是需要長期維護的投資，稍有不慎，引發的麻煩及造成的損失，可就會讓你痛心疾首好一陣子呢！

所以買房子前，一定要先想到好不好脫手，「交通便利」就是房價抗跌、容易脫手的關鍵點，除了大學周邊之外，在一般市區內，順應上班族「逐捷運而居」的需求，挑選與捷運相關或交通方便的房子投資，這樣出租率和報酬率比較穩當。

2.買入成本低，才能拉高租金報酬

當房東賺取租金與當投資客賺取價差，這兩者選擇的標的物及操作手段都略有不同。以當包租公來說，在衡量買價與租金之間的投資報酬率後，選擇中古屋比新成屋好，因為中古屋的房價相對便宜，也比較容易出租；另外，生活機能較佳，不需要耗費太多通勤時間的成熟生活圈和複合型的多元商圈，例如結合學區、辦公大樓、商業店舖的區域，也比單一功能的生活圈更受到租客的歡迎。

新成屋的賣相當然比較好，但是，剛起步的新興重劃區，相對於成熟的商圈、生活圈，投資風險會稍微高一些，因為後者的各項機能已完備，市場行情比較容易估算，但前者的發展充滿變數，只要稍有疏失，結果就會淪為血本無歸。

3.麻雀雖小，五臟一定要俱全

既然立下當房東的決心，就得將房子精心規劃後推出，好好經營。房子除了外在的地段及外觀之外，內在的品項也非常重要，格局最好是方正的，如果房子西曬嚴重、下雨時四處漏水、想要牽個管線還要東拉西拼，自己住都嫌不方便了，又怎麼能希望房客住得舒服、房租付得爽快呢！如果在投資報酬率划得來的情形下，替房客購買一些家具、油漆壁面、做個系統櫃方便房客收納、安裝網路、加強消防設備，以避免發生危險，這都是增加「出租率」的好方法。

房子的管理也很重要，如果管理不好、治安不好、出入份子複雜，都會讓房客住不久。而房客的汰換率如果過高，就會影響到租金的收益率。

相信大家都想撿到寶，不想幫人數鈔票，因為好房子自己就會吸引租客上門，甚至，如果房客住得舒服，搬走前還會有新房客排隊等著租呢！